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はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士現不動産事業家のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は10月25日の水曜日ですね。
ちょっと前のメンバーシップさん放送の前段でもお話ししたんですが、やめましたね。
何を?チョコザップを?許すぎたね。
じゃあ、やめてどうしたかって言って、フィットプレイス24に通い始めたんですよ。
新しくできたんですよね。山沢れいめいさん。
ひろあきさんって呼ぶんですけど、この方がYouTuberですよね。90万人登録者のおられる。
この方の運営するジムが家の近くにまたできてね。めっちゃできてるやん、最近。
ジムばっかちゃう、周り。でも家から3分で行けるんでね。
いや、ほんと自宅の延長みたいな感じで、で、こんだけ器具揃ってんのかっていうのを言ってきました。
昨日の朝、初めてね。乗り換えで、まあでも今月いっぱいまでチョコザップなんで、どっち行ってもいいやって感じなんですけど。
やっぱね、綺麗。ほんで、いい器具めっちゃ入れてる。
ランニングマシーンも22キロまでね、時速出ますよ。そこまでなかなかやらんすけどね。最後の追い込みでいつも20キロで走ったりするんですけどね。
いやー、使えるっていうのがいいんすよ。その器具がね、いつでもあるっていう、その状況が。
フリーウェイトもね、充実してるし、ちょっとこれから僕の筋トレ人生が、こうまた充実していくような予感がありますね。
そのためにはまずは、ランニングでしっかりと結果を出すと。
ハーフマラソンの90分切りね、行きますよ。
俺は40までに達成しなきゃいけないですからね。
ちょっと走り込んで行きます。
もうね、脚走がちゃいますね。
チョコザップの方はやっぱり女性が多いんですけど、ゆるーくね、軽く。
家の園長で来られるような方多いんですけど。
ガチムチマッチョもまあ、それなりかなと思って。
でも5時以来、6時ぐらいかに僕顔出すんですけど、何人か湧いてるんですけど、あそこまでの人いい日なーと思ってたらもう帰り際、7時前ぐらいに来ますね。
でかっ。
いや、そもそもね、こんな人、僕の自宅の近くに潜んでたんやっていうようなガチムチの人ですよ。
なんだこれ、ほんまバズライトイヤーぐらいのがたい。
あれはスーツ着込んでるからあんまりこう伝わらへんな。ブロリーみたいな人ですわ。
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もう最終形態のブロリーみたいなやつのタンクトップって言っていいんすか?
あのタイプの、なんだ、肩に紐ついてるだけ、背中もあれ絞りすぎちゃうんすか?
例えて言うなら、リンゴの全部かじり倒した残りの芯だけの状態?
砂時計みたいな形?
それも背骨しか隠せてませんやん。
いや、ベーゾ。全然隠せてへんやん。
なだぬでた。新作。やりたかっただけ?ごめんなさいね。
はい、ほんとに。
太いベルト巻いてね。
なんだそれ、家から巻いてきたんかそれって言ってね。
見せるのすごいな、あの人たちは。
そういうゴールドジム系の人が来ましたよ。
もう、やる気出ますね。
俺は負け出られへんぞと思って。
そういうわけで、近所にジムできたよって新しく通いますっていうね、お話を。
一緒に帰る人いてもね、また楽しいんでしょうけどもね。
いや、体はしっかりと運動してね。
保ってかなきゃいけないっすよ。
年取るばっかりやったらね、衰えていくんで。
まだまだ僕も30後半、38ですけどね。
伸ばしていけると信じてね。
体は一歩先、限界をちょっと超えるぐらいでね。
追い込んでいきたいなと思っております。
それが僕の楽しみでもあるので。
というわけで、本日の本題は、不動産の差し値。
交渉、これは現地に行く前に決めろ。
というお話をさせていただきたいと思います。
逆ちゃいます?それアカンのちゃいます?
普通、現地見てから値段言わんと、
現地も見てへん人にそんな値段交渉許せませんよっていう
不動産屋もいるんちゃいます?っていうのがね、
一般論、それただの一般論です。
僕らはプロの目線で見なきゃいけないんですよ。
っていうね、お話をさせていただきたいと思います。
それでは本題に入る前に、お知らせをさせてください。
私、バーニング公屋が主催しております
元気が出る公屋の会にて
12月、違う、行き過ぎた。戻します。
11月12日の日曜日に大阪で
キタさんとAIコーディネーターさん、
このお二人にお話をしていただきます。
こだて5つですね、すでに貸し出していって、
もう一つさらに改装中というようなことで、
駆け出しというには歴が長いですね。
もう兼業公屋されながら、
ほとんど自分で直されるんですよ。
もうライフライン、電気、水道、
全部資格もお持ちですし、下地から、
そしてユニット、バスまでご自身で入れるっていうね、
この辺りの目線っていうんですか、
利回りどのぐらいで仕上げる目線なのか、
安く買って、安く直して、高く貸すっていうね、
技術について余すところなく紹介していただきたいと思います。
さらにね、AIを駆使して、
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文書作成とか、クレーム対応とか、
管理会社のやり取りなんかを外注するような形で、
AIに動いてもらいましょうっていう、
その活用術についてお話をしていただきます。
こちら現地受講とZoom受講もございます。
さらに当日お時間が合わない方でも、
動画配信がございますので、
そちら概要欄の方からお申し込みください。
さらに12月の3日の日曜日に、
500人規模の大屋祭りを開催いたします。
こちらなんと金額が600万円を超えてきました。
サードゴール達成ですね。
金額はね、もうここから中を充実させることにね、
使っていきたいんですけども、
残りセミナー141名です。
着々と申し込み人数も伸ばしてきておりまして、
ありがとうございます。
予定がまだ見てっていう方も、
調整していただいてる方も多数聞いてますんで、
ギリギリでも構いませんのでね、
お申し込みいただけたらありがたいです。
こちらも概要欄の方に詳細貼っております。
ご確認お願いいたします。
さあというわけでね、
挿し値交渉は現地に入る前から決まっている、
資料が来たときにどうします?
まず内覧の予定入れますか?
これはいいかもって思ったときに、
それはね、僕は値段を決めてから行くんですよ。
でも皆さんそうやとは思うんですけどね。
例えばですよ、じゃあ一等ものだったとしましょう。
一等10室アパートで3000万ぐらいの価格帯が来ましたと、
利回りはね10%ぐらいだったとして、
どうですか?自分の中での目線。
12%は欲しいなって思ったとするじゃないですか。
3000万だとちょっとな、
じゃあ2600万円で買えればっていう目線があったとして、
とりあえず現地に行きますか。
行ったとして自分の中での目線は2600万だったとするじゃないですか。
現地行きました。見ました。
あーなるほどこの辺は綺麗ですね。
部屋の中も改装も全部されてるから、
10室中1部屋空きって聞いてて中見ましたけど、
ほぼ触る必要ないですね。ハウスクリーニングだけで良さそう。
外壁ももう3年前に塗装されてるんですね。
綺麗ですね。みたいな。
触るとこないか。そっかなるほど。
で、僕の目線なんですけど、2600万円希望です。
いやそれは無理ですね。
まだ出したところなんで、
そもそも売り主さんも売り急いでないので、
それはまだ応じられないです。
だったら時間の無駄。
自分だけじゃないですよ。
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仲介さんもせっかく時間をとって来てくださってるのに、
じゃあ最初から決まってたやん。
なるんですよね。
だからこれは聞き方なんですよ。
現地に行く前に聞くべきこと。
売り主さんがなぜ売りに出しているのか。
そこで理由を聞けることとしては、
売り急ぎなのか否かということも含めてですよ。
相続されて、
資産制御されているのか、
もしくは他に物件を購入しようと思って、
現金が手元に必要だと聞いてますと、
だから今月中には売りたいんです。
そこまで聞けるかどうかは分からないですよ。
ただ聞いて答えてくださる方もいらっしゃるんで。
その辺が聞けていれば、
わりかし価格交渉に応じてもらえるかもな、
という判断材料にもなりますし、
もし聞けなかったとしても、
他に考えられる材料としては、
当規模当本を見る。
これもまた詳しくお話しできる機会があればします。
直近で購入しているとか、
残債、低当券の金額を見たときに、
売り値と金持ち、
あんまりその売り値と乖離がなければ、
価格交渉は応じにくいですよね。
要は借金があるわけですよ。
融資を受けて購入しているから、
その融資金額下回ったら赤字になるわけじゃないですか。
だから当然その融資額よりも大きい、
残債よりも大きい金額で売って、
少しでもお金を残したい。
それも価格交渉の材料になります。
結局はね、
こちらとしてはこのぐらいの金額で買いたいと思ってるんだけれども、
そもそも価格交渉の余地はありますか?
っていう聞き方をするんですよ。
ここがポイントで、
この金額で買いたいんですって言ったら、
現地も見てへんのに何言うと、
価格交渉の余地はあるんですよ。
価格交渉の余地としては差し値じゃないんですよ。
差し値とか成行きとか言うのは株の用語でもあるでしょ。
この金額で買いたいと伝えるのが差し値。
成行きって言ったら、
制約すること前提なんで、
値動きが上がろうが下がろうが、
出た値段で買うっていうのが成行き。
これは株ですけど、
普通に不動産には成行きはなくて差し値なんですよ。
買いたい金額を提示するんですね。
でもこれはね、
一般論で言うとこの投資家目線の言い方なんですけど、
やっぱね、プロで言うと、
査定なんですよね。
値段の査定だから、
こっちが事業としてやっているからには、
この金額でないと、
事業目線には合わないっていうね。
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購入の条件を満たす金額っていうのが絶対あるので、
それでないと買えないんですけれども、
そこに寄せていく余地はありますかって聞くと、
投げてみないとわからないですね。
っていうこともあれば、
売り出して当初なんでまだそこまでのお価格交渉はいたしかねます。
なれば、じゃあこの辺になる可能性があるタイミングでまたご連絡いただけますか。
当社としては。
私としては、こういう融資の目処もついてますんで、
ここ張ったりでもいいです。
ということで、
買える人間なんですよっていうアピールをしていくと、
入りやすいですね。
お互いの時間を大事にしていきたいし、
買える投資家、
事業家って言ったら、
こういう交渉事をうまくやっていけるようになるんじゃないかなと思いますね。
もし別の目的で行くんであれば、
この価格交渉が通らなくても行くっていうのは一つあるんです。
それは何かっていうと、
その担当者と現地で繋がることが目的であれば、
行くのはありかなとは思いますね。
これからまだ何も変えてない人がね、
最初から高い目線で絞っていったら、
結局なかなか先に進めないだけならいいんですけど、
それで変えへんわーってモチベーションが下がってきて、
だんだんフェードアウトしてね、
不動産の購入ができないってことにもなり得るし、
逆に言うと目線がどんどん下がって買いたい、
買いたいが先行してしょうもない物件買っちゃう。
お金が残らないとか、
キャッシュアウトするんじゃない、
売るにもどうにもできひんっていう物件買っちゃうのが一番ね、
戻れないんで、それだったら何も買わない方がマシっていう状況もあるので、
その辺は要注意なんですが、
価格まで差し値ではなくて、価格の査定なんですよ。
事業者として買える値段を提示するんですよっていう気持ちはね、
持っておいた方がいいと思います。
というわけで本日は、
差し値交渉は現地を見る前から始まっているというテーマでお話をさせていただきました。
これを見るための基準をね、
自分はまず明確にしなきゃいけないです。
市場価格よりも割安で買う、
これは絶対ですね。
今日は火曜日ですね。
火曜日?今日水曜日や。半ばですね。
そうだ、不動産屋さん休みのところも多いですけれども、
今日も僕はね、しっかりと動いていきますよ。
さあ月末かかってきましたけれどもね、
給料日の方も多いんじゃないでしょうか。
25日ということで、
今日も一日ワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
