不動産投資の基本概念
はい、バーニング公屋のアウトプット読書術、本日の一冊は
ハーバード式不動産投資術、こちらの一冊を紹介させていただきます。
著者は植田正道氏、1982年高知県生まれ、
ハーバード大学デザイン大学院で不動産投資と建築デザインを学び、
投資理論とデザインの力を融合させたユニークな不動産投資を行う
建築家兼動産投資家の方でございます。
地上にあるものすべてをデザインし、世界をより良く変える、大きいこと言うてます。
これはハーバード大学のデザイン学科の理念と呼ばれているものらしいんですが、
この思いをこの手に持っていらっしゃる植田さんだからこそ、この書ける一冊、
地上にあるものすべてをデザインし、世界をより良く変えていこう、
この理念があるからこそ、やっぱり大きなことをやっていけると思うんですが、
これを実現するために不動産投資家ができることって何なのかなっていうことを考えられているんですが、
投資の仕方や作り出すものが住まう人たち、そして地域、そして社会にプラスになるようにしていかなきゃいけない。
そのためには平均や平凡を上回るデザインをしてあげること、
これが僕たち不動産投資家がやるべきことなんじゃないでしょうかっていう問いかけから始まっているわけなんですね。
不動産投資で成功するための5つの主要な要素、これについて解説をしていきたいと思っております。
これはね、ハーバード大学の普遍のテクニックでもある、クリエイティングアルファ、そういう理論に基づくもので、
これは何かというと、やってはいけない不動産投資、これを明確に定義しているんです。
この本書のゴールっていうのは、その読者、読まれている方が企画、指揮、実行していける、
そんな不動産プロデューサーになれると、そこを目指していきましょうね。
ファイナンスとチームワークの重要性
なれますか?そんな大きなものになっていけるんですか?大丈夫、このクリエイティングアルファを抑えていけば必ずなれます。
そんなテーマになっておりますので、一つずつ解説していきましょう。
一つ目、デザイン。
デザインって聞くと、すごく豪華な外装だったりとか、きらびやかな内装とか、
そういった表装的なところを想像しがちじゃないですか。
違うんですよ。そういうところじゃないです。
もちろんね、そういった意味合いもありますよ。内装とか外装だけじゃなく、
立地や周辺環境、そして建物全体の設計を含めた、総合的なデザインの重要性というところを強調されているんですね。
つまり、平均的な家賃よりも高い家賃を稼いでくれる、
そんな建物を総合的にデザインしていこうという意味合いで用いられているのがこのデザインという項目なわけです。
単身の賃貸がいいのかな、それともシェアオフィスの方がいいのかな、
この物件全体を捉えたときに、この物件の最大利益率はどこに落とし込んでいけるのかなということから
客さんをして設計・デザインしていきましょうね、ということをおっしゃっているんですね。
あなた自身がそこまでの建物を建てられる必要はないけれども、この考え方を持っておくことによって、
専門家・外注をするときに明確な指示が出せるようになれれば大丈夫です、とおっしゃっているんですね。
具体的にも、貸せる床面積をいかに大きく取るのかという新築の建物の考え方についても言及されておられます。
そして2つ目、ファイナンス。
ファイナンスは重要ですよ。大きな物件を買っていくには必要です。
適切な資金調達、そしてレバレッジの活用方法、これは抑えていかなきゃいけないです。
投資収益を最大化する、その肝となるのがこのファイナンステクニックなんですよね。
今行っている不動産投資活動、これが将来どれだけ儲かるのか、これを知った上で、
その不動産収益を管理して適切にファイナンスを受けていきましょう、ということなんですか。
人の資産を生かしていくっていう、その資金を生かして自分の手こをかけて大きな金額を動かしていくっていうところは、
結局のテクニックなんですよ。これは確立されたものなんですよね。
その内情を理解しましょう、勉強しましょう、ということなんです。
で、適切なパートナーとなり得る銀行さん、金融機関さんなしには、
僕たちは融資というもので大きなお金を動かすことができないわけですから、
その金融機関さんを唸らせる事業計画書、これもダウンロードできるという、
それだけで価値高いですよ、この一冊は。
ダウンロードできるURLが記載されているんですよ。もっと取れますよ。
数字を入れれば変化されていくような、そんなシステムに含まれているものがダウンロードできますから、
ということで、皆さんの資料作りの一助にしてみてはいかがでしょうか。
ファイナンスの重要性について語られています。
そして3つ目、チームビルディング。
不動産は人ビジネスです。そして良いチームワーク、これがものを言います。
成功するためには信頼できる専門家、そしてパートナーとのネットワークの構築が不可欠なんですよ、
ということを力強くおっしゃられているんですよ。
リーダーシップをあなたが取って、外注業者、そうチーム、これを束ねていきましょうね。
これで平均以上の努力を重ねることによって平均よりも良い物件が仕上がっていきます。
平均よりも良い家賃ができます。平均よりも良い経済活動がやっていけますよ、
ということについて言及されているんです。
少ない予算で良い建物もできますし、家賃は少しでも上げることができますし、
さらに少しでも有利な融資条件を引くことができますよ、ということなんですよね。
チームビルディング重要ですよ。
これについての取得フェーズでの関係性の構築方法、
そして運用フェーズでの関係性の構築方法、
景気サイクルと出口戦略
さらに売却フェーズでの関係の構築方法、これについても話されているんですね。
こういう人たちとこの段階においては付き合っていくことが大事です。
そういう人たちとはこういうふうな関係性を持って対応していけば、
良い結果が生まれていくんじゃないかということについても詳しく書かれております。
そして4つ目、景気サイクル&出口戦略。
景気のサイクルを抑えるということは非常に重要なんです。
普通ね、不動産投資って言うとね、家賃収入、まずこれ思いますよ。
思いがちです。もちろんそれはそうで大事なんですが、
いろんな本を読んでいると、反永久的にその物件を保有しようというような
切り口で書かれているものが多いんですよ。
じゃないってね、植田さんはおっしゃっているんですよ。
物件売却、そしてそこで利益を確定させる、ここまでがワンサイクルだよ、
っていうね、ことをおっしゃってるんですよ。
出口を想定しましょう。そしてうまく売却をしましょう。
それができれば不労所得、この家賃収入を享受しつつ、
莫大な売却益を取ることもできるんですよ。
だからこの世の中の景気サイクルというのを捉えつつの、
この売り時というものを見せつつの、そして自分の物件がこのタイミングで売れれば
一番利益が最大化できるよね、ということを考えるために
数字でしっかりと抑えていこうね、ということなんですよね。
これについては時間を味方につけるというその考え方も重要ですし、
成功する不動産投資
自身の不動産の市場価値というのを常に把握しておくことも重要ですよ、
その手法についても詳しく書かれております。
そして最後の5つ目、再現性&成長性。
一度成功したあなたのその投資手法、他の案件にも適用できますか?
永久的にその成功を再現していくことできますか?
資産を効率的に拡大することはできますか?ということについて、
これも言及されてますね。
仕込みから運用、そして出口までこの一連をしっかり見据えていきましょう、
ということなんですよ。
そのやり方がうまく再現できる、何度も何度もできるという問いかけに対して、
あなたがイエスと自信を持って言えるのであれば、
その資産は雪だるま式に確実に増えていきます。
成長していきますよということなんですよね。
だから一つのこの成功という体験をもとにして、
その軸を突き詰めていきましょう。
極めていきましょう。
そこができればあなたの大きな強みになりますよ。
再現性、そして成長性を見ることはめちゃくちゃ大事ですよとおっしゃってます。
こういった要素を組み合わせて平均以上の成果を生み出すことを、
この5つ整理しますね。
デザイン、ファイナンス、チームビルディング、経営機サイクル、
そして最後の再現性、成長性。
この5つのクリエイティングアルファという定義で持っている動産としての成功の鍵としている、
そういった理論で語られているのがこの一冊なわけですよね。
実質収益の重要性
まだまだ語りたいところもたくさんありますよ。
NOI、何においても実質収益を算出することがめちゃくちゃ大事ですよ、
ということもおっしゃってます。
満室時の家賃収入×空室率、これが実行収入になります。
そこからさらに経費を見ていきます。
仲介手数料、PM、管理の手数料、BM、ビルメンテ、清掃等、
そして供用部の電気や水道、そして地震や火災保険、
ここからさらに固定資産税や都市計画税など、
全部さっぴいて、こういった運営経費をさっぴいた上で出てくるのが
NOI、実質収益ですね。
ここからさらにローンを引いていくと、
その手残りというのが出てきますよ、ということも語られてますね。
もうさらにそこからNGの手法であったり、
こういったことをやれば成功できますよ、というさまざまな事例、
ご自身がやってきたことの数値もしっかり見据えた上で、
この物件はこういう風な利益が確定できました、ということについてもね、
写真好きで、図面好きで書いておりますので、
よかったらこれはもう見ていただきたいですね。
もうね、最後に、本当に最後に、これも精神論的なところもあります。
7つ項目、言っていきますね。
これは大事ですと、その1つ、まずは気合で始めましょう。
2つ、勇者何が何でもいい勇者を受けよう、そのために紹介も活用していきましょう。
3つ、窓際族でもいいからサラリーマンとして会社にいる間にローンを組みまくりましょう。
4つ、鉄筋コンクリートづくりか重量鉄骨づくりといった
担保性の高い構造形式にこだわっていきましょう。
出口で大きく売却益取れます。
5つ目、売却を混ぜて加速をさせましょう。
6つ目、法人を活用せよ、節税の幅が全く違う。
そして最後の7つ目、OPMの活用とTTPをしまくれ、
最後になんかアルファベット出てきたOPM。
OPMはOther People's Money。
他人資本ですね。
そしてTTP、テテイテキニパクル。
はい、これ不動産投資会話でよく言うやつ。
はい、これつまりいいものはとことん吸収して活用していきましょうね、
ということをおっしゃっております。
そんな充実した内容が詰まっております。
この植田正道さん著のハーバード式不動産投資術、
ぜひとも皆さん手に取ってみてはいかがでしょうか。
様式のダウンロードもめちゃめちゃ有益。
最後にもう一度押しておきます。
はい、そんなわけで4月19日にもですね、
植田正道さんの勉強会がございますので、
よかったらそちらのアーカイブとも購入してみてください。
現地でもお待ちしております。
そんなわけで本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
