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はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士、現不動産事業課のバーニング親がワクワクしていきよう、をテーマに
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は11月30日の木曜日ですね。
やりたいことがあるのに、全然時間がないわ。言いがちじゃないですか。
それはね、時間がないんじゃないんですよ。優先順位の問題なんですよね。
うちのね、7歳の長男もね、朝はなかなかねバタバタしてね、小学校の準備が進まないわけですよ。
ゆっくり起きてきてね、ご飯食べるのも遅いし、着替えるのもなかなかダラダラと
テレビばっかり見て、占いコーナー見て何がわかるの。朝の時間を大事に過ごしてるんですけどね、彼はね。
でもこっちはほら、もう時間がないよって急かしたりするんですよ。それでね、ちょっと早めに準備ができたなと思ったら
今度はまたね、ゆとりを持って遊び出したりしますからね。レゴとかブロックでこんなおもちゃ作ったりとかしてて
ほらまだ歯磨いてへんやんみたいなことを言ったりしてね、言うんですよ僕も。優先順位を考えろよって。今それほんまにやるべきなん?
レゴで遊んだりとか、おもちゃで遊ぶの帰ってきてからゆっくりできるやん。でも今歯磨いたり着替えたりしなあかんは今やらなあかんことやろ?
それできひんかったら小学校集団登校行くのに遅れるやん。遅れてしまったら誰が損すん?自分やろ?結局自分に返ってくんやで。
だからこの限られた時間ね、大事にしなあかんのどっちなんかってちゃんと考えて、優先順位考えてやらなあかんことを先やりなさいっていうのをね、いつも言うんですよね。
そんで、こないだね、うちの妻と喋ってたんですけど、こないだ夜寝るときな、妻が言うんですよ。こんなん言われたんよ長男に。
一緒に寝に行くんですよ。でまあ2歳の長女はね、もうあのうだうだとやってて、まあ言ってもね、あの布団入ったらすぐ寝よるんですけども。
で、次女ちゃんもね、ミルクあげて、そしたら寝るときもあれば寝えへんときもあってなんですけど、そのときはね長男にね、いつも本を読むんですけど、小さいときは絵本読んであげてたりとか、今は文字のね物語だったり読んであげるんですけどね、まあそれをしないと寝れないわけですよ。
で、まあほら読もうかーって言ってたら、ピロンってこうスマホにね、まあLINEが入ったね。あ、ごめんちょっとママこっちの返信だけするわーって言ったら、長男が言うんですって。ママ、そのLINE返すのと僕に本読むのどっちが大事なの。僕読んでもらえないと朝起きれないよー。すぐ読むわ。
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妻がね、どこで覚えた。こううわと思って、もうそれでね、すぐ読む。うんほ読むわ。もう携帯いいわ。パッて置いて読んだんよーっていう話をしてたんですよ。覚えますね。子供はちゃんとね、そらそーやってなりますわ。僕が同じ立場だったとしても、それ言われたらごめんってなりますね。今やらんでいいもん。返すの後でできるもんね。
これしかも怖いなー。これ読まへんかったら、僕が寝れなくなるから朝起きれなくなっちゃうよまで言ってくるっていうのも理解して使っとうなーと思ってね。もう子供はちゃんと見てますねっていうお話ですよ。皆さん。はい。人のフリ見て。我が子のフリ見て。親のフリ直せ。ですねー。はい。自信を持ってね、言っていかなきゃダメですよ。自分ができてないこと言っちゃダメやなっていうのを思いましたね。はい。
というわけで本日の本題は質問回答させていただきます。最近ご質問いただける機会が多くなってですね非常にありがたいなとも思うんですよ。はい。これはね、昨日メンバーシップさん向けに放送した内容を受けてなんですけれども、この回答自体は一般向けでも全然問題ないと言いますか、むしろ皆さん知っておいてもいい知識なのかなと思ったので答えさせていただこうと思います。さあ、本題に入る前にお知らせをさせてください。
もういよいよですよ。今日も11月ラストですね。明日から12月に入っちゃったらもう次の日曜日。12月3日の日曜日は500人の親祭りですね。体調大丈夫ですか?もう毎日言い続けますよ。しっかりとね、体整えて万全できてくださいね。朝起きて喉痛いとかなったらもう最悪ですから。はい。これは自分に対しても言ってますよ。
あとね、バスツアーの方です。12月の4日月曜日ね、デラックス母ちゃんさんの物件王神戸明石の方にね、10物件も見せていただくんですよ。さらにね、予備も含めたら13ピックアップしていただいておりまして、もう非常にありがたいんです。そしてランチもね、全部込みで企画しておりますので、こちら5万円チケットが残り1枚となっております。
これはもう12月1日の18時に完全締め切りでもう全てのチケットを買えなくなってしまいますので、ラスト1名どなたか滑り込んでいただいたら幸いでございます。そのあたりですね、しっかりと前夜祭から準備してね、こっちも運営側も整えておりますので、ぜひ皆さん、改めて体調を整えてお越しください。よろしくお願いいたします。
さあ、というわけでですね、本日の質問回答についていただいたご質問を読み上げさせていただきます。
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これはですね、僕が昨日11月に物件の売買をした事例っていうのをメンバーシップさん向けに放送した中で、一つ購入を検討している物件がありますと。それは一等もののマンションなんですけども、
憲兵率と要責率が若干オーバーしているんですと、ただこれをこの金融機関に持ち込んで今審査を受けている段階です。なんていうお話をねさせてもらったんですが、まず整理として、憲兵率、要責率何ですかっていうところなんですけども、これはね、一般の住宅を買われる時にも見たことある方はね多いと思うんですよ。
憲兵率が60%要責率が200%というのが決められている。これ何で決められているかというと建築基準法ですね。これを決めておかないと、いろんな場所でね建物が建つときに大きい建物を建てた方が当然その土地を生かしきれるんでいいじゃないですか。
10回も20回もっていうのをバンバンいろんなところで建てたら収集がつかなくなるし、町の景観もさらには防火防災の観点から言っても問題があるわけで、用途地域とかその都市計画法にも定められたこの辺りは低層区域、低い住居しか建てちゃダメですよとか、もしくは商業地域で高いビルとかを建ててもいいですよ。
要責率800%土地に対して8倍までの建物が建てられますよとか工場地域とかいろいろあるわけですよね。それに定められているので、例えば憲兵率が60%のエリアでしたら100平米の土地がありますと、のうち60%の建築面積までは建ててもいいんですよ。
だから床面積が60平米、これは2階が70とか超えててもダメです。水平投影面積って言って真上の空から見た時に収まっているかどうか60%に収まっているかどうかがまず憲兵率。
要責率っていうのはその土地の100平米に対して例えば200%でしたら延べ面積が200%までok。延べっていうのは1階2階3階と各階の床面積をすべて足した面積ですね。だからじゃあ憲兵率60%だったら60平米×3をしても180平米じゃないですか。
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なので要責率200%には収まるから60%200%のエリアだったら1階60平米を3階建てまで建てることができるね。こういうふうに決められるのが憲兵率要責率の考え方なんですよ。
でこれが超えてる物件例えば憲兵率60%に対して100平米の土地に70平米建ててたら10%オーバーしちゃってるじゃないですか。
じゃあ何が問題なのかっていうと金融機関からの融資が通らないっていうことがあるんです。なぜなら単純に違法物件なわけですよ。
法律建築基準法を犯しているわけなんですよね。だから一般的には出ないです。ただこれがその当時は適法だったっていうパターンもあるんですよ。
建った時には適法だったっていうことが。じゃあそれ遡って是正しなさいとはならないわけですよ。次建て替える時にちゃんとそこに収めてくださいねってなりますよね。
それはそうですよね。皆さん昔から建ってる家たくさんありますよ。それが後から入ってきた法律によって規制させられて建物の壁をもっと1メーター奥やりなさいとかそんな無理じゃないですか。
だから今はいいですよ。だからねセットバックなんて言い方もしますけど道路の中心線から2メーターは交代しなさい。道幅が狭いからね消防車が通れなくなったりするから。
でも今は仕方ないから建て替える時にちゃんと下がってくださいねとかそういうのがあるわけですよ。
はい。なので話を戻しますと銀行は評価をしないというのがあるんです。
ただしこれは例外ももちろんありまして、もともとその建てられた時にその金融機関が融資をしていた場合、同じ金融機関だと融資をしてくれる可能性があるんですよね。
だってもう今もそこをお世話しているわけですししかももうずっと金融機関として管理もしているわけですから状態も非常によくわかっているとなって
じゃあそれを誰か別の第三者が購入するときにその定当権っていうね設定してるのは外して別の金融機関に借り替えられるんだったらそのまま引き継いだ方が金利手数料としてもらえるわけなんで
その銀行は引き続き入ってくるわけだし管理状況もよく理解できているとであれば当然買い手の決算書内容とか状況次第ではありますけどそれがクリアできるんであれば
多少の憲兵率とか容積率オーバーは引き継いで新規では難しいけど既存の融資だったら引き継げる可能性があるということなんですね
はいで僕の場合はその同じその手段をとって同じ金融機関で今引き継ぎの打診をしているっていうことです
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はいで他にもあるんですけど方法としては容積率っていうのは先ほど言いましたけれども建物各階の床面積の合計なのでこれがね
共同住宅アパートとかマンションになってくると 共用廊下の部分は
容積率に不参入入れないっていうのも決まってるんですよ だから
パッと見て延べ面積がねあ容積率超えてるわとなったとしてもちゃんと平面図を見て いってちゃんとサイズをこう測って共用廊下の部分の面積をその延べ面積から引いて
いったら収まるっていうことがあるので そしたらねパッと見容積率オーバーであ銀行評価でないなって思って諦めたらもったいない
これをちゃんと見たらあ容積率収まってますっていうので 銀行さんも評価できるようになったりするんですよ
これはポイントですよね でもね憲兵率ってなるとこれ難しいんですよねまたどうしたって減らすことができないから
容積率だったら先ほどみたいに共用廊下不参入とか あと建築ってやり方もあるんですよね
上に物置を何か乗っけてたりとか 自宅とかでよくあるのは最後の完成検査ね終わってから
自宅前にカーポートを立てる柱があったらそれは床面積に参入するっていうのもあったり するんでじゃあそんなカーポートぐらいだったらね次また融資を受ける時にそれを撤去しちゃえば
ok になるとかそんなやり方建築するというやり方もあるんですけど 憲兵率はなかなか難しいっていうのもありますそれを含めて質問2の方なんですけど
出口が難しいっていうのはありますね 出口っていうのは売却するときに売れにくい
これは実際あります だからその時に気をつけるのはこの多少のオーバーであっても違法であっても
融資できる金融機関っていうのをしっかり見据えているいられるのか もしくは最初に申し上げましたけど同じ金融機関でそのまま引き継いで購入できる人がいるのか
このあたりになってくるのでどうしても出口の間口は広い狭くなってしまうっていうのは ありますねこのあたりを加味した上でも購入検討可能かどうかっていうのを自分で判断する
必要があるとはいそういうお話になってきます はいというわけで質問回答としていかがでしたでしょうかまた足りない部分等が
あればいつでも追加のご質問お待ちしております というわけで本日は憲兵率要責率オーバー物件の購入方法と注意するポイントについて
お話をさせていただきました 一応補足ですけどノンバンク系を使うなんておっしゃってましたけど
そう金融機関としてはねノンバンクって言って 審判系クレジット会社とかを経営している会社がやっている融資の商品というのもあって
そういうのは金利がめっちゃ高いんですけど多少の違法物件でも ok ですよ もしくはその物件単体難しいけど他に現金のみで購入している1個立てを共同
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担保っていう形でプラスアルファ 入れてくれれば評価が伸びますっていうやり方もありますとはいそんなところですね
不動産って奥が深いんですよはいまたそういうのはねじっくり紙砕いていろいろとお話を していきたいなと思っております
皆さんもどんどん質問お待ちしておりますのでよろしくお願い致します さあ今日はね11月30日最後の1月1月1日
12月ですね明日からね楽しんでいきましょうワクワクしていきましょうというわけで本日も ワクワクと楽しく元気に行きましょう
それではまた明日
