季節の変化と金利上昇への懸念
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大家ワクワクしていきよう、をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は9月10日の木曜日ですね。
一気に涼しくなりましたね。
今日ね、寝室出てね、ちょっとびっくりしました。
冷房をつけてたんですけど、部屋の。
ただまあ、28度設定とかかな。
廊下がジャッと上げて出たら、涼しいって。
いや、廊下の方が涼しいや。
でね、リビングにも降りて、昨日新聞撮りに外出たら、もう一つ、ちょっと悩んだらサブって思いましたもんね。
で、気温見たら、20度です。
20?
だいたいね、急すぎる。
もうちょっと緩やかでいい。
確かに雨がずっと降り続いてて、それがやんだタイミング。
雨は季節変わるカーリメアってね、台風一下とか言ったりしますけど、カーリメアって分かるんだけど。
ついこの間まで30度とか言ってたやんか。
30か20になるのは、あんまりよろしくないでしょ。
卓球の過去問。
よっしゃ、先週は30点取れた。
あと5点、6点伸ばしていったら合格点に達するかもしれん、言ってて。
その次の週に20点や。
絶望するじゃないですか。
愕然とする。
違うか。
この例えは違うか。
ちょっと皆さんナイブな人もいるかなと思って、ちょっと思いついたんで。
30、20って言われたときにこの数字が思いついたんでね、言いましたけど。
いや、急すぎるのよ。
いきなり気温とか。
そんなガッて下げんでもさ。
もうちょっと緩やかに、だんだん過ごしやすい季節になってきましたね、言ってたのが。
暑かったなぁ、思ったらもう寒って思わせてあかんで。
寒って思わせるのはもう金利だけで十分。
金利もいきなり上がりすぎ。
もうちょっとペース敏快な。
10月に上がる、言ってたらまた11、12も上がる。
えぇ?
あかんあかんあかん。
昨日もね、銀行さんと話もしてきましたけども、金利はいつどんだけ上げんのよ。
どうなってもいいんですか?日本の企業が。
軒並み潰れてもいいんですか?って思うなぁ。
こういうときは借金してへん人はもう全然気にならへんのかな。
やっぱり。
でも住宅ローンとか曲がってるで。
いろんなとこに影響出てきてると思うで。
って思うんですけどね。
もうちょっと涼しく爽やかな話したかったなぁと思ったのに、金利の話になるとちょっとズンってなるね。
秋の味覚とデザート
秋の味覚の話でもしましょうよ。
何が好きですか?
秋は過ごしやすい時期やからもう美味しいよ。
ご飯も美味しい季節になってきましたやんか。
フルーツかな?果物。
何が好き?フルーツ言うたら何が好きですか?みんな。
僕はあれですね、今年も頼みましたけどね、マンゴー美味しかったわぁ。
今年のマンゴーも美味かった。
ディスコードの方でね、元気が出るお会いの回でもちょっと紹介しましたけどね。
美味しいマンゴーいつも毎年注文してるんですけども、それが好きやわぁ。
でも子供らに大体取られるんで、僕はもう真ん中の種の周りの実食べる専属なんですけど、
それはそれでちょっと贅沢な気持ちがしますね。
カップケーキの周りのカップの部分の残ったやつをこそげ落として食べるぐらいのちょっとした優越感みたいな。
あるな、背徳感。何なのかちょっと分からないですけど。
マンゴー美味いな。
桃も好き。熟した桃最強やからね。
皮ごとヒューって言うやつ美味いわ。
もうジューシーなやつが最高。
秋の味覚は柿も美味いと思うけどなぁ。
ちっちゃい時あんまり好きじゃなかった気がするけど。
でも熟した柿をスプーンで食べるっていうのを婆ちゃんが出してきてくれる。
だんだん歳とってから分かる美味さとか思いますね。
柿とか栗とかね、モンブランとかも美味いもんなぁ。
栗好きやなぁ。
ファッファの蜘蛛の糸みたいなのかかってるタイプのモンブラン。
美味いなぁ。あれ誰考えたんや。
あれ日本初ですか?
マリトッツオみたいな海外から来たものではないのかな。
楽しみ。味覚が溢れる。
太るで。
もうちょっとここからはみんなでデザート食いに行こう。
フルーツパラダイス行こう。
デザートなんかありませんでした?昔そういうバイキングみたいなやつ。
甘いもんが美味しい季節になってきたんでね。
外の散歩もしやすいですから、皆さん。
食ったら食った分動いて、動いたら動いた分食って、そのサイクルでもって。
食わんと元気出へんし、運動もしんがったら元気出へんので。
どっちもやっていきましょう。
いい秋になってきましたね。皆さん良きようにお過ごしくださいませ。
イベント告知：失敗談共有勉強会と新築アパート戦略
ということで、本日の本題は
鎮守一億円なんて全然厳しい。
っていうテーマで話をしてみようかなと思います。
この類の話はちょいちょい言う。
学校にも言ってる。
鎮守一億円なんて全然しんどいですよっていう話しますけども。
今日もしとこうと思って。
なんかね、昨日も集まりがあったんですけど、重要な会議してたんですけど。
あや金ないなっていう話になるの。
羽振りのいい話したいですけどね。
なかなかに引きつる場面がヒリヒリすんなみたいな話が最近出てる気もするし。
金利上がってるっていうことの将来的懸念とかも込みなんでしょうけどね。
そうなんですよ。その辺がちょっとシビアやなっていうことのテーマで話をしてみたいなと思っております。
本題に入る前にお知らせをさせてください。
9月19日の土曜日です。
もういよいよ来週末になってきましたね。
またみんなに会えるのが楽しみ。
現地のみですから今回。
申し込みできてます?
漏れてたらあれですよ。
あ、しまった。
日程調整しておいていただかないと。
Zoomの配信ございませんし。
月末?違う。アーカイブ動画の配信もございませんので。
こちらのほうちょっとチェックしていただければと思いますが。
ヤマニコさんと大西さん。
このお二人は元気が出る応援会の運営メンバーでございます。
しっかり打ち合わせもしてですね。
失敗談3つぐらいご用意いただいているものがありますので。
それについてお話をしていただこうと。
さらに僕も交えてのセッション形式ですね。
こんなテーマで前のパネルでドン。
これについてどうですかっていう。
そこの回しをまたヤマルくんがやっていただきます。
僕の相方ね。
相方がやってくれるので。
ちょっとそれどういう会になるのかなっていうのを楽しみなところでございます。
皆さん現地までお越しくださいませ。
そしてですね。
10月17日の土曜日です。
こちらは僕の先輩でもありますイヌイスさんに登壇いただきます。
イヌユウスケ氏。
ですが。
当時はお互いサラリーマンしてたような気がします。
8年ぐらい前かな。
サラリーマンですが僕小年ですけども。
新築のアパート木造で。
関東の方でメインで建てられていたっていうのがありますが。
その当時に買われてたら。
それはどんどんいろんな値段も上がってきてますから。
それ売却、売アウトでそこそこお金残されたりとか。
そこから関西の方でも新築をやられていて。
今はもう新築RCを建てたりもされてるんですが。
とはいえね。
うちの会の会員さんもこれからっていう方もまだまだ多いですから。
駆け出しの方向けに自分が踏み出した時はこういうことからやり始めたとか。
それこそ今やり始めるんだったらこういうやり方するのかなとか。
今後の志向についてですね。
こういう風に考えているなっていうような宿土産の展望について。
なんかもいろいろと今テーマについては揉んでいるところですんで。
いいお話聞けるんじゃないかなと思ってます。
新築のお話なんで。
現在進行形の話もあるので。
やっぱりその辺りはちょっと表に出さない形で。
現地のみの開催ということでお話をいただいておりますので。
そちらの方もぜひとも皆さん10月17日も明けておいていただけたらありがたいです。
よろしくお願い致します。
「家賃年収1億円」の現実とキャッシュフローの重要性
はいそれでは行きましょうか。
不動産ね。賃貸業ね。賃料収入ね。
免難。免難言うても。
みんな目指すとこですよね。
家賃収入アップしたい。
これ何から来るかというと。
結局皆さん本読んだりとか人の話を聞いている段階で。
やっぱり不労所得っていう言葉って絶対耳にすると思うんですよ。
不労不死の次に憧れる言葉ちゃいますか。
あんまりフリーザが不労所得だって。
不労所得俺は得るんだ言うててもあんまり少年心ワクワクしないですけど。
けどねサラリーマンワクワクするよね。
不労不死もいいですよ。
不労死もいいんだけど。
それはそれでちょっと周りの大事な人がみんな亡くなっていくのに自分が残る本当に幸せかな。
でもお遺品はいいけど。
不労所得の方がいいですよね。
実際現実的には。
ごめんなさいあんまり膨らませるつもりはなかったんですけど。
賃収っていうのはやっぱりそこに通ずるものがあると思うんですよ。
だって給与所得っていうのも働いて自分が働いて得るお金じゃないですか。
でも要は賃貸収入っていうのは自分働かずとも入居者さんが入れてくださるお金。
保有している収益物件、アパート、マンション、子建て、区分マンションが稼いでくれるお金がそれがところに入ってくる。
厳密に言うと個人の所得なのか法人による所得なのか。
そこから役員報酬で自分に移す。
いろんなことはあれど。
とはいえ入居者さんが頑張って稼いでくださったお金の中から家賃という形でいただくっていう。
これが積み重なっていく。
これが家賃収入でありそれが手元に残る。
自分が働かずとも実際は働いてるんですよ。
だけどその入ってくるストック収入として入ってくる段階においては自分が怪我しようと何も働けなかったとしても毎月一定額入ってくるお金ではあると。
ここを大きくしていけば引いては自分の生活が豊かになり家族の生活も豊かになり
多少の旅行や美味しいご飯ここにもつながっていく。
生活が豊かになる。幸福度が上がる。これを目指したいなっていう発想になるわけじゃないですか。
家賃収入というのはそういう特性を持っているものですよ。
憧れるんですよ。
ただひとつのラインとして家賃収入1億円みたいなことを言うたりもするじゃないですか。
障害賃金なんて2億円ぐらいだって考えたら1億円を1年で稼げるってすごい話だなって夢みたいだなって思ったりもするし目指すしと思うんです。
みんながみんなじゃないとしても。
ただその1億円っていうことの中身を分解するとこれなかなか厳しい現実だよっていうことが見えてくると。
ざっくり数字を入れてお話するとすると。
家賃収入1億円の規模感はどんなものかっていうと。
仮にですよ。
家賃の平均が5万5千円ぐらいやったとして。
ワンルームとかファミリーとか全部混ぜて間を取っても5万5千円ぐらいやったとしたら
150室ぐらいの規模感になる。
150室持ってて5万5千円毎月いただけるわけで。
それで1億円の規模感すごいじゃないって思うかもしれないですけどもちょっと分解しましょう。
だいたいみんな惑わされるんですけど。
満室想定家賃年収が1億円って言ったりするんですよ。
満室の想定ですからね。
これ妄想ですからね。
実際は100%であることは少ないわけです。
仮にね稼働率が93%やったとしましょう。
空室率が7%。
93%しか入ってないってなったら実収入は9300万円じゃないですか。
この時点で妄想と現実でちょっと乖離があるわけでしょ。
そこから運営経費がいろいろかかりますよね。
管理料とか。
実際空室になった場合に現状回復費。
次募集する時に広告費用。
それとはまた別で常にかかってくるランニングコストとして
年価の固定資産税とか火災保険も年々上がってますし
そこからさらにベッドの修繕費用。
水道から漏れているとか天井から雨漏りがしているとか
いろいろかかってくることの平均でだいたい
月額2割かかるとしましょう。
そうするとNOI利回りって言いますけども
実際に手残りです。
いろんな経費を差し入れて残ってくるキャッシュフロー。
これが7000万円だとしましょう。
2割強かかってくるから7000万円。
返済が賃収の50%だとしましょう。
金融機関さんからお金借りてますと。
家賃年収の返費って言いますよね。返済比率。
これ50%くらいだとしたら1億円の50%だったら5000万円。
ここでドカンと5000万円がなくなるわけです。
残りですよ。2000万円になると。
そういうことですよね。
運営経費とかいろいろ差し引いたら7000万円
そこから5000万円引いたら2000万円。
そこからさらに税金かかってくるわけじゃないですか。
経費には税金入ってないですから。
そこから157万円回すためにも
いろいろかかってきたけれども
そこからまた増やそうとしていくわけだから
頭金入れたりするわけじゃないですか。
物件購入するときに入れなきゃいけないじゃないですか。
じゃあ手残り2000万円残ったところから
税金も支払って次の頭金に
1000万円とか言われてするわけですよ。
1億円くらいの物件を買っていこうと思ったら
1000万円とか1700万円とかかかってするんですよね。
そしたらもう足りんやん。
さらに運転資金引こかえて融資を引いて
それはもうまた返済比率が上がっていくわけやから
運転資金は返済原資がないですからね。
家賃収入当てにしないですから
返済がどんどんどんどん増えていく。
さらにご自身の生活もかかってますから
生活費用だ、塾の経費だとか
お買い物をするためのとか
旅行してとかいろいろかかってきて
残らへんやん。
冷静に考えたとき。
そうでしょ。
もうまず次の物件買うために1000万円入れようってなった時点で
もう5、600ちゃいます。
とかね。
で、突発的な修繕がボーンって出たときには
もう保険当てにしたらいいやん。
保険出ればいいけども。
ですよ。いろいろ。
うわぁ夢ねえな。
はい。夢ねえです。
でも僕から言いたいのは
家賃年収っていうところに惑わされちゃダメよ。
思います。
これもう本当。
昨日の会議っていうか重要な会議っていうか
飲み会や。
みんなで喋ってますけど
単純な話ですよ。
家賃年収が1億円で
実際手元に残るお金が月額500万円っていう人と
家賃年収5000万円しかないけれども
無借金で毎月手元に1500万円残るよ
っていう人だったらどっちがいい?
つー話じゃないですか。極論ね。
極論ですよ。
賃収関係ない。
手元にどんだけ残るかやん。
無借金最強すぎん。
そうやったらこだて50件くらいまで
ただただ年数かけて積み上げていったほうが良くね。
ってなるよねーっていう話です。
そうなんですよ。
みんな惑わされすぎ。
なんでそこに命いくかっていうと
やっぱり表現しやすいわけですよ。
自分の住民資産がいくらやーっていうことは
あんまりこういう人に言わないですし
で、キャッシュフローがあっても
やっぱり変動もするし言いにくい。
けど、家賃想定年収っていうのは
ある種固定じゃないですか。
想定派から別に多少の対処があろうが
変動もしますけれども
言いやすい金額なわけです。
で、そういうこと書いてる本とかがやっぱり多すぎる。
賃収何億円達成したとかね。
いや、いらんいらんと。
そこを別にしよう。
ただ、分かりやすいのよね。
資産10億円って言って。
え?10億円資産?
資産10億円あっても
負債11億円ある人だっていますから。
マイナス毎年1億円みたいな。
惑わされんのよ。
分かりやすい数字にもう惑わされん。
ダメっていう話ですね。
ここから先でまたいろいろ踏み込んで
じゃあ何目指していくのかっていうのは
またちょっと別の機会でお話ししましょう。
とにかく家賃年収っていうことには
惑わされずに
今実際どのぐらいお金が残っていってるのかっていうのは
そういうのも分かる時代になってきましたからね。
真の豊かさと幸福度への視点
AIとかで読み込ませたら
ランニングコストからいろんな経費からっていうのを
とにかく洗いざらい
自分のパソコンに数字さえ入れておけば
そこからもう表が見えてくるわけなんで
そういうことをちょっとしたみんな
空き時間でいいので触ってみてください。
そうしたら目指すべき道も見えてくると思います。
何のためにこの家賃年収を増やしていくの?
それって最初も言いましたけれども
引いては家族のため
その幸福度のためじゃないですか。
だったら幸福度を手に入れるための
手段としての今は
お金というところに目を向けているけれども
もっと向き合う時間を作ろうっていう
この意識は
人収1億円同等の価値があるんじゃないですか。
えーまとめてきた気する。
知らんけどね。
それはもうリスナーの皆さんが評価してください。
人収1億円のために
5年6年努力してきた結果よりも
その5年6年を濃密に家族と過ごして
今は別に給与収入以外は何もないけれども
すごく満足度高い幸せだよっていう家族と
あなたはどちらになりたいですか?
っていうことを考えるきっかけに
していただけたら嬉しいです。
ということで本日は
まとめと今後の展望
人収1億円でも全然厳しい
という話をさせていただきました。
金が喰らうような人間になりたくないけども
ただやっぱり事業を大きくするためにも
金は必要だし稼ぐっていうことを
考えることは必要だよっていうことは
これ綺麗事ではなくてね。
それも言うておきたいです。
はい、ということで
明日はまた金曜日ですね。
朝活ライブやりますんで
5時45分から皆さんぜひともお越しくださいませ。
初めての方も大歓迎です。
ということで本日もワクワクと
楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。