冒頭の挨拶と近況報告：餃子湯でのサウナ体験
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は7月2日の木曜日ですね。
サウナはいいね、やっぱね。
ガンガン整ってね、喉も体もこう、乾ききった後に流し込む、細胞に染みあたる生ビール。
そして、腹の底から煮え切る、沸き上がる、餃子うまい、全然うまい表現出てきなかった。
うまかった。ビールと餃子最高やんつって。
シンプルな言葉でいいんですよ。昨日ね、京都の餃子湯2、行ってきました。
はい、1を知らんけど2から始めるっていう。
ターミネーターか。2が意外と名作やったりするっていうね。
いやー、うまかったっすよ。
いや、そして、とどめましたよ。
よかったらまた皆さん行きましょうよ。いろいろ開拓したいわ。
昨日はね、サウナ大谷さんにお誘いをいただきまして。
いただきましてっていうか、ちょっととあるね、見学会やったかな。
させてもらっての懇親会の流れに入った時にお話ししてたんですよ。
いろいろ不動産の話もするんですけど、話そこそこにね。
最近どんなサウナ行ったんですか。
それはもうサウナ大谷さん言うてありますか。そういう話題にもなるじゃないですか。
で、あそこ行ってここ行ってこんなんもよかった、あんなもよかったって。
ほんまっすか。僕はちょっとこんなとこ行ってこんなんやってこんなんして。
って言ってもよかったっすよっていう話をしたときに、
またちょっとここ行きましょうよっつってなったのがね、餃子湯。
知る人ぞ知るっすよ。京都で。
それも1回普通の見た目はなんでもないのれんくぐっての餃子屋さん。
町の中華屋さんみたいな感じですわ。
なんですけどそこの上にね、宿もあって、屋上にサウナっすわ。
これを完全に予約制でね、取れると。存在は知ってました。
知ってたんですけどね、予約制っていうのと、4名まで行けるんですよね。
で、1人でも2人でも7700円っていうところで、
で、そっから3人目、4人目となると追加が1650円ぐらいだったかな。
で、結局ね、4人で11000円でした。
2750円だったかな。1人当たりね。
4人で行ける方がいいじゃないですか。1人当たりの頭数としては。
で、決めたんすよ。
なんか1日の木曜日、あ、水曜日。
で、一応ね、元気が出る応援の回の方で告知しました。
もう30分ほどでですね、行きます行きますと。
ご連絡いただいたんで、4人で行ってきました。
まずね、2時間ごとぐらいの枠があるんですよ。朝から。
何時回転やったかな。朝1時、10時ぐらいやったのかどうか。
僕らが行ったのはね、ほんまは4時ぐらいから行って、6時ぐらいから飲めたらいいかなって言ってたんですけど、
ちょっと4時の枠がね、なんやかんや埋まってしまったんで、
6時から8時までというとこで、それが終わってからの飲みしようかって言ってたんですけど、
結果的にはね、80分枠ですね。
6時から予約したら、7時20分には下のお店には必ず集合してくださいっていうルール。
最後の枠が8時から10時なんですよ。そこはもうがっつり2時間行っていいですよ。
要は引き継ぎ。
次の枠行くまでに、清掃の時間とかを紙にしはって、で80分ってことだと思うんですけど、
っていう感じなんですよ。
最初に入り口入ってから、禁止事項みたいなやつがあって、
こんなの注意事項こうですよとか、お名前住所とか書く欄があって、制約書書いてね。
で、先に料理注文しとくと。
上がってこられた際にスムーズに料理が出てくるようにっていうので、
餃子は1人1人前は5個かな、食いますよね。
で、ニンニクも無しか、それなりにニンニクがっつり入ってるやつか、
もうマシマシで入ってるやつかみたいなのを選べたり、
あとはホイコーローとか、あれはバンバンジーとかかな、胸肉とか。
いろいろつまめるやつと、スパイシー枝豆みたいな。
山椒効いてるしっかり油で炒めたやつとか準備しといて、
でもあとはもうビル行きますぜって。
でですよ、上の階3階くらい?2階かな?
荷物一旦置いて、そこで靴履き替えてスリッパに履き替えて、
1番屋上まで行ったら4階か5階かくらいまで上がったのかな。
多分その途中に宿泊場所があると思うんですよ。
それを通り越えて屋上まで行くっていう感じ。
そこで毛布くぬいてね。
もう外出たら開放的ですよ、京都の。
もう空が見えてますわ。
高い建物ないじゃないですか、周りにね。
ビルとかがないんで、屋上でもスッパ高いでバーン寝転べるっていう、
ちょっとトランポリンくらいの弾力性のあるマットが2箇所と、
それこそ寝転べるあれは何出てきてんだろう。
クッション性のある椅子が2つ並んでて、
4人で整える場所があって、水もちょうどよかったっすね。
冷水が13、14度。ちょっと冷ためかな、水風呂としては。
ドライサウナーですけど、ヒーター式のやつで、
ロールもかけれますが、
ビフィタの香り。
ビフィタは白樺の干したやつですよ。
僕がいつも言ってる干した草です。
があっての、何度かな、95度くらいあったかな、かなり厚め。
ロールやったら結構ヒビヒビ焼けるような。
けどそこで4週は行ったかな。
かっつりと。屋上なんですけど、冷蔵庫もあって、
オロポとかも行けるわけですよ。
オロナミンCとかお借りとか。
それ飲んだら飲んだ分だけ紙記入して、
下の店に持って行って生産するみたいな感じなんですけど。
この開放感たるやね。最高したね。
周りのお客さん気にすることもないし、
いつもはだいたい目浴みたいな感じで、
サウナの中でもシート溜まってるんですけど、
色々な会話を楽しみながらね、
しっかりかっつり入れたな。
何やったらもうちょっとよくを言うなら、
80分でトン西ぐらい行きたかったな、ぐらいのね。
自分に向けられる時間、
もう心臓の鼓動だけが聞こえてくるって、
あの時間好きなんですよ。
で、上がってきて、
下の店に言った瞬間パンパンパン料理来ますから、
もうこれ乾杯!
最高の時間でした。
また企画しますんで。
下回ってへんやね。
いや、皆さん行きましょうよ。
開拓しようっていう、そんな男の遊びでございます。
よかった一緒に行った皆さんありがとうございました。
イベント告知：賃貸経営EXPO、元気が出る大家の会勉強会
ということで、本日の本題は、
物件買うなら法人化!
法人化!
2026年7月バージョン。
これをちょっとお話ししてみようかなと思います。
定期的にね、この論点について考えてみようかなと思うんですよ。
これから物件購入したいなっていう方は、
個人なのか法人なのかどっちの方がいいんですか?
っていう話絶対出てきますので、
僕の中では、答えという答えが明確にあるわけじゃないですけど、
その人によるって言っちゃったらそこまでなんですが、
こういう特徴は覚えておいた方がいいよっていう、そんなお話でございます。
本題に入る前にお知らせをさせてください。
あさって7月4日ですが、
こちら皆さん是非ともお越しください。
人体系エキスポ。
梅田の、これはですね、グラングリーンかな?
のビルでございまして、
朝の10時から夕方4時過ぎぐらいまで、
無料ブース出店やっております。
朝1番先着から来られた方には、先着何名様やったかな?
お弁当が無料で出たりとか、
あと事前に申し込み登録をしておかれた方が、
その特典多いらしいですよ。
お蕎麦5束もらえるとか、
なんかそんなのあるらしいですよ。
よかったら概要欄の方に載せております。
そんな別に、そうしないとどうでもいいんですよ。
1時40分から2時までのこの20分間、
僕、登壇させてもらいます。
そこだけでも顔出していただけたら非常に嬉しいなと思っております。
ブースはずっと時間出してますから、
そこで顔出しに来ていただけたら、
いろいろお話もじっくりゆっくりできるんじゃないかなと思いますので、
それも日明かしでもいいので、
寄っていただけたら嬉しいなと思っております。
何名かの方からお声をいただいてますんでね。
いろんなお話できるんじゃないかな、
なんて思っております。
お手伝いもし来られる方、
来ていただける方がいらっしゃったら、
晩飯をおごりますので一緒に行きませんか。
はい、っていうお話でございます。
いいよ。
はい、というお誘い。
7月11日の土曜日は、
元気が出る大江の会の7月土勉強会ということで、
僕の財務顧問も務めていただいております、
上岡氏に登壇していただきまして、
いろいろとですね、
金融機関さんが有志をしたくなるコツを
教えていただくという、
そんな勉強会になっております。
やっぱりね、
納税を進めていくっていうのが、
一番大事なんですよね。
世の中にも節税、節税、
そんなスキームがいっぱいあふれてますけど、
違うよ、違うよと、
賃貸業においてはもう、
納税なんですよ。
これによって借り入れを増やす。
いい借金を増やす。
で、しっかり利益を上げていく。
この考え方が大事なんですよ、
ということについて、
深くお話をいただく機会になっておりますので、
こちらはですね、
1時会場、1時半に開演。
で、5時まで。
で、その場で、今週2回、
オードブル形式で会場でやっていく、
というそんな流れになってますので、
よろしければ皆さん、
現地のほうまでお越しください。
その翌月です。
8月8日は、
抹茶市の新築こだての勉強会。
これを現地のみになってますので、
新築こだて、
あまり関西では聞かない手法なのかなと思いますが、
これについての有益性、
表には一切出さないです。
ズームも動画も、
アーカイブございません。
現地のみで、どんなお話が飛び出すのか、
8月8日、
ご期待ください。
皆さん、現地までお越しください。
よろしくお願いいたします。
では、行きます。
本題：不動産購入における個人 vs 法人の比較（税率構造）
個人と法人論争ね。
マイホームなのか、
賃貸なのか、みたいなぐらい、
永遠につきなテーマだと思いますけども、
今一度ね、
整理ですよ。
パッと言われた時に、皆さんすぐ答えられますか?
どっちの方がいいんですか?みたいな。
話について、
まとめてみようかなと思っております。
まず何が違うのか、
王道でいくなら、
例律の構造が違うよ。
というところかな。
類進課税。
FPの勉強してたら、出てきますよね。
そうでなくても、
普通に皆さんご存知でしょう。
個人でね、
所得が上がっていくと、
所得税は7つの段階で上がっていく。
最低5%から、
上限45%まで上がっていくよ。
ここに住民税が、
一律10%課税されるから、
最大上限55%まで上がるよ。
ということですよね。
野球選手とか、
サッカー選手とか、
スポーツ選手の年報なんていうのは、
目につきますけど、
10億もらってたら、
5億5千万持っていかれる。
単純計算ですよ。
そんなに?みたいな。
すりの銀次やん。
2分の1持っていかれる。
ぐらいの感覚なわけですよ。
これ痛いな。
というのが個人でね。
どんだけ所得を増やしていっても、
そこまでいっちゃうよ。
というのが日本の今の制度なんですよね。
一方の法人はどうかというと、
中小法人。
皆さんがされるのは、
資本金1億円以下の会社でしょう。
この場合はね、
年間800万円以下の所得に対しては、
15%の軽減税率が適用される。
800万円超えた部分については、
23.2%。
そこに地方税とか事業税とかを乗せた
実効税率というのがかかってくるんですけど、
それでも800万円以下の部分はだいたい
21%とか23%くらい。
この800万円を超えたとしても、
33から34%くらいの目安になってくると。
もちろんその会社の所得の方によって
変わってくるんですけど、
ざっくりね、
30%くらいの実効税率。
やとしたら、
個人の最高税率、
55%というのが
比較してもね、
それも規模大きくしていくのであれば、
法人一択でしょっていう。
そんな考え方になるわけですよ。
ただね、
冒頭にちょっと2026年バージョンって言ってますけど、
この2026年、
今年4月から
防衛特別法人税っていうのが新設されたと。
これが、
法人税額が500万円を超えた部分には、
4%が
上乗せされるようになったよっていう
お話があって、
やっぱりこの法人税も上がる傾向にあるっていう
とこなんですね。
会社伸ばすんやったらむしろ下げてくれよ
っていうそんな気持ちもあるんですが、
これも法律のお話なのに仕方ないのかなと。
でね、
この防衛特別法人税っていうのは
個人にも将来的にはかかってくるんですが、
今のところ来年以降、
27年分からかかってくるよ
っていうことで、
税負担っていうのはどうしたって大きくなるよな
っていう話でございます。
まあ、
そうしてね、
法人に増税の波は来てるけれども、
それでも個人の累進課税の構造よりは
全体とすると、
まだ
安い方
なのかなっていう。
なんである程度規模を拡大するんだったら、
どっかのタイミングで法人にした方が
有利になるよなっていう
お話でございます。
これ感覚ではなくても構造上の話なんで、
これ一つの答えなのかな
と思いますね。
税率的には法人の方が
お得だよっていう考え方。
それも一定規模はっていう話では
ありますけどね。
本題：融資の伸びしろと決算書の重要性
2つ目。
融資の伸びしろっていう目線。
個人の属性に頼っている場合は、
個人一本なので、
給与所得と
そこに対しての不動産所得ですね、
がどんどんどんどん積み上がってくると、
まあ、どっかで
頭打ちになるよねっていう感じですね。
これ以上は
貸せませんのフェーズが必ず来るんですよ。
銀行さんって
個人に貸すときは結局ね、
その年収と資産背景
その2つしか見てないって
言ったって過言ではないんですよね。
そうなると借りられる額には自然と
天井が来ちゃうっていうことなんですよ。
この一方で、法人
これは決算書
積み上げれば上げるほど
まだまだ
この会社は返済能力があるよね
っていう実績が積み上がって
いくので、個人の年収とは
違った見方で
上限がないと
言ってもいい。
それがね、融資の伸びしろ
という意味合いなんですよね。
だから拡大フェーズにおいては
この融資が継続的に
受けられるのか、ここで
頭打ちですよと言われるのかっていうのは
めちゃくちゃ大きさです。
なので、そう
法人に切り替えた瞬間に個人やったら頭打ちやったんやけど
また追加で融資できるようになります
という話はよくある話です。
なので、やるんだったら法人で早めに
決算書を作り上げるということがめっちゃ大事ですよ
っていう話ですね。
本題：損益通算と繰越欠損金の違い
ここからさらにトントントンといきますよ。
3つ目は
損益通算ができるのか
と
繰り越し欠損金という
この考え方があるということですね。
損益通算か繰り越し欠損金
個人は3年、法人は10年
これ覚えておいてくださいね。
要は、これ何かというと赤字が出た年に
その赤字を将来の黒字と相殺できる期間
という意味です。
個人はこれ3年しかないんですよ。
それを超えてしまったら赤字が出てても
これも黒字とは相殺できないんです。
でも法人は
青色申告さえしておけば
10年までできる
ということなんですよね。
10年まで赤字ドーンって出たやつは
黒字今年、利益結構出ちゃったなぁ
じゃああの時の赤字と消しといて利益を抑えようか
が10年ができるんです。
これね、3倍違いますから
全然違いますよ。
不動産ってね、大規模修繕とかね
木質が重なったタイミングとか
ガンって赤字になるタイミングって必然的に
あり得ると。
そうなった時に、やっぱり利益がバーンって出た
売却益が出ましたっていう時に
相殺できるカードを持っておけるっていうのは
非常に大事だし、その可能性が大きいのは
法人なんですよっていうことですね。
さらに4つ目
出口の税率の差っていうのがありますよ。
本題：出口戦略における税率と選択肢の差
個人は
物件を売却するしかないわけですよ。
最終的には。
ただ、法人の場合は
株式を売却できる。
M&Aができるっていうことなんですよね。
この個人と法人で
切り分けて考えることと
不動産を売却するしかないっていうのと
株式譲渡というやり方
さらに会社自体を売却する
っていうやり方ができるよっていうことなんですよね。
個人で物件を売却する時は
そう、皆さんご存知
短期譲渡税っていう
5年以内で
売却した場合に
39%
税率かかってきますよっていうこと。
でも5年長だったら長期の
譲渡になるので
20%半分ぐらいに済みますよっていうのがあるんですけど
いやー5年経ってないけど
売っちゃいたいなーっていうときに
法人だったらそれ考えなくていいんですよ
っていう話ですね。税率は一定ですんで。
すぐに売っても
そこの税率が変わることはないよっていうこと。
で
物件売却ではなくて
株式を売却するときっていうのは
深刻分離課税で
おおむね20%
っていうことで不動産の直接譲渡みたいに
所有期間で税率が倍に跳ね上がる
みたいなことが起きにくいそんな構造がありますよ
っていうこの選択肢の取り方
出口の戦略が取りやすいっていうこと
ここがまた法人の大きな違い
ですね
まあここまで
結論：規模拡大を目指すなら法人化、精神論と成長の可能性
いろいろ語ってきました。ほんまはもっとね
相続の話だとか深掘りしていくと
いろんな差はあるんですけど
じゃあ結局どっちがいいの?
っつったときに
どんどん規模大きくする
という目安が
あるんだったら目標があるんだったら
もうこれは僕は一刻でも早く
法人を作っておいた方がいいという考え方です
し
一個もう精神論
最後ねちょっとこれだけ語っておきたいんですけど
公務員の方も多いです僕の周りには
だったとしたら
そのね
5等10室未満
先日もコメントでいただきましたけど
上限今500万円というところが
1000万円までね
上振れしましたよと。やりやすくなっているかもしれないですけど
とはいえ
とはいえ
すぐ来るんですよ
こだてなんていつ使ったら終わりじゃないですか
でも
物件じゃあ
良い情報入ってきましたとリマリー15%や
木造で地区15ね
これ駅からの
徒歩10分
えーやんみたいな
12室です
あー無理やわ
そこで切ります
パッて情報入ってきた時は
5等10室超えてしまうから
このね精神的な壁がでかい
でもその中でしか物件探さない
というここも違う
だからもう法人でもどんな物件であろうと
どんな弾が来ても振りに行ってやるぞ
ストライクゾーン入ったら振るぞ
っていうのがやっぱねでかいんですよ
そこの制限を設けちゃってるのも
ストライクゾーンめっちゃちっちゃいよみたいな
パワープロで言うたらこれ
弾率のパワーがもう
EぐらいとAぐらいの
違いありますわ分かるこれ
個人の人で
制限設けちゃってたらもうね
めっちゃバットの
丸ちっちゃいっすよ
っていう感じ
だから伸びしろある人で実際その
法人作ってやってる人の方が圧倒的伸びてる
っていうこれ僕は10年間いろんな人を見てきた肌感でございます
ということで皆さんは
個人で買い進めますか
それとも法人作って
もっと上振れ伸ばしていきますか
判断は
あなた次第です
そんな話でございました
ちょっと数値的な部分もね交えながら
やりましたけれども皆さんまた
今一度情報整理しておいていただけたら幸いでございます
ということでじゃあ
明日また金曜日ですんでね朝勝ライブ
5時45分からやっていきますのでよかったら
1週間に1回ね
必ずこの時はライブやるよって決めてますんで
よかったら皆さんも遊びに来てください
ということで本日もワクワクと
楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
