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今日も1日、ありがとうございました。
この放送は、Web3にハマった建築設計者が、仮想通貨やトークンメタバースなどのWeb3の話と、
ドキドキ建築の話、最近はAIの話を結構している放送です。よろしくお願いします。
中古マンションとリノベーションの基本
今日は、中古マンション×フルリノベーションのコツというお話をしたいと思います。
今日は、AIの話ではなくて、それで言うと、ちょっと休憩みたいな放送会になります。
テーマは、中古マンションを購入して、それをフルリノベーションする。
その時のコツみたいなお話をしようと思っています。
唐突に、何でその話なのかというと、何回か前の放送でも話したかもしれないんですけども、
私は今住んでいるところがあるんですけども、それを引っ越そうと思っています。
その引っ越し先というのは、賃貸とか文字入れとかあると思うんですけども、
私は中古マンションを買って、それをリノベーションして、そこに住むということをしようと思っています。
今、それに向けて、例えばどんな部屋がいいかとか、あとはリノベーションする業者ですね。
業者はどんな業者がいいのかというのを選んでいる最中になります。
ちょっとそこで見えてきたコツというか、体験談みたいなことをちょっとここでお話しできたらなというふうに思っています。
その経験者にとっては当たり前のことかもしれないですし、
あとは中古マンションを買ってフルリノベーションするなんていう経験をする人ってほぼいないと思うので、
あんまり共感を呼ぶような、すごいタメになるみたいなそんな話にはならないかもしれないんですけども、
私と同じような人がいて、例えば1年後ぐらいにそういうのを考えている人にとってはすごいタメになるようなお話になればいいなと思って、
今日お話しします。よろしくお願いします。
物件選びのポイント
まず、私も先ほどもちょっとお話ししたんですけども、コツって言ってるんですけども、
どの程度の、どのフェーズの、どの段階の、どの時期のコツかっていうと、
結構だいぶ初期段階のコツと思って聞いてもらえればと思います。
先ほども言ったように、私は今住む部屋というか購入するマンション部屋であったり、
あとは工事をお願いする、リフォーム工事をお願いするリノベー会社をまだ選定中の段階でまだ決まったわけでもないですし、
購入したわけでも工事が始まっているわけでもないので、
まだまだ結構前段階の、序盤の段階にいます。
その時点で見えてきたことっていうのを今日お話しします。
まず当たり前かもしれないんですけども、中高マンションを買ってリノベーションすることの大事なポイント2つかなと思っています。
この2つだけ抑えていけばいいかなと思っています。
それはまず1つ目は業者ですね。
リノベー業者を選ぶと、自分に合ったリノベー業者を選ぶというのが1つ目。
2つ目は自分に合ったマンションを選ぶということですね。
マンションを選ぶというのがあるなと。
1つ目はすんなり理解できると思うんですけども、2つ目をちょっと詳しく言っておくと、
よく部屋を探す際は間取りとかを見ますよね。
間取りとか。なのでその部屋自体を見ると思うんですよね。
何LDKとか広さが何平米とか、キッチンがここにあるとか、南向きだなとか、LDKが広くて、
その代わりに寝室とか部屋は狭いなとか、そういった感じで間取りとかその広さとかを見ちゃうと思うんですけども、
私はそれはあんまり重視してなくて、
それよりもマンション全体を見るっていうのをすべきだなというのを最近、
結構部屋とか見て内覧とかも何回か行って気づいたことになります。
その心はなんですけども、要はもともと中高マンションを買って、それをフルリノベーションするっていう決めてる時点で、
まず間取りがどうかはほぼ関係ないんですよね。
間取りはもうすべて取っ払って、残す場合もあるかもしれないんですけども、
基本思想としては間取りはすべて取っ払って、壁を取っ払って、そこから自分の好きな間取りにするっていうのがフルリノベーションなので、
その選択をする時点で間取りとかはほぼほぼ関係ないんですよね。
あと広さなんですけども、これ広さは割と重要なファクターになると思うんですけども、
この間取りが自由にできるっていう時点で、従来であれば例えば70平米欲しいなと思っていた、
従来では70平米欲しいなって思っている過程でも、間取りを自由に非常に工夫して洗練させて間取りを組めば、
同じような広さの効果が65平米でも得られるっていうことが結構あります。
なので広さも割と間取り次第で広さが共用できる広さですね。
共用できる広さっていうのが広がるので、広さの指標もそんなに重要視してみる必要ではないなというふうに思っています。
じゃあ何を見るのかと。間取りも見ない、広さも見ない。じゃあ何を見るんだって言ったらマンション全体なわけです。
一般的に言われるのが築年数とか、駅からの徒歩何分とか、それもマンション全体を見ることにつながりますよね。
あとは周りに何があるのか。すみません、ちょっと大きい音が入ってしまったんですけど、
周りに何があるのか、スーパーがあるのかとか、公園が近いかとか、あとは幹線道路が近くないかとか、
バス停が近いかとか、駅が近いかとか、周辺環境、あとは小学校とかが近いかとか、通学路になっているかとか、通学路は危険じゃないかとか、そういったものも見ます。
あとはマンション単体でいうと築年数であったり、あとは管理状況がいいかっていうのも見ます。
あとは個数ですね、個数。倉庫数が何個あるような規模のマンションなのかとか、あとは定期的に修繕ですね。
外壁のペンキを塗ったりとか、階段を工事したりとか、エレベーターを工事したりとか、そういった感じでマンション全体を直すような、メンテナンスするような工事がちゃんとなされているかとか、
あとは管理費と修繕積立金ってわかりますよね。毎月払う管理費と修繕積立金、これが適正な額、高くもなく安くもなくちゃんと徴収されているのか、こういったところも見たりします。
あとはこれ周辺環境にも近いんですけども、ハザードマップ的なものも見ますね。その土地が例えば地震が強い地震が起きそうなところなのかとか、
地震に強い建物の見極め
液状化が起きそうなところなのかとか、土砂崩れが起きそうなところなのか、津波で被害が起きそうなところなのか、こういうのはハザードマップというものを見ればもう一発でわかります。
そういうのを見たりします。私は関西圏に住んでいる、私が探しているエリアはハザードマップ的にNGみたいなところがないので、一目見てもうOKねって言って、あまり詳しくは見てないんですけども、
本当に微妙なラインに住んでいる人にとっては、津波は来るけど地震は来ないんだなとか、そういった地域の選び方もあるのかなというふうに思います。
自然災害的なことを言いましたけども、建物単体でいうと地震に強そうな建物かというのも見ます。これは私の専門分野なので、
大体、詳しく見るためには設計図を見て、その中身を見て、こういう材料を使っているんだとか、ここにこういった壁がちゃんと立っているから強そうだなとか、
そういうのは設計図を見ないと最終的には詳しくは分からないんですけども、それでも現地を行って見回れば、こういったところに壁が入っているから頑丈そうだなとか、そういったものが分かります。
ついでにどんなポイントを現地で見れば地震に強そうか分かるかというのをざっとだけご紹介すると、3つぐらいかなと思っています。
1つは1階ですね。1階に壁がいっぱいあるか。これはほぼパッと見で分かります。
というのも、1階が本当に柱だけしか建っていなくて、駐車場みたいな駐車場とか、あとは通路ですね、通路。
このマンションの反対から反対まで1階をくぐり抜けて通ります。こういった場合は壁がなくて通路になっているわけですよね。
あとは駐車場になっているとかで、壁がほぼほぼないやつ。2階から上はちゃんと家のスペースなので、壁がしっかりと入っているというような建物は危険と言われています。
地震的に危険。なので、1階に壁がちゃんと入っているか。これが1つ目のポイントになります。
2つ目のポイントは平面形状ですね。マンションを上から見た形状が長方形であればとか正方形であれば強いというか、地震にとっては相対的に強いものになります。
一方で弱そうなものっていうのはL字とかジグザグ形状ですね。これ昔の建物はジグザグ形状めっちゃありますね。
ジグザグとかL字になっているものは、形状的には長方形の形状に比べると地震には弱い形状になります。
ただ、例えばL字になっているのがあるじゃないですか。L字は弱いんですけども、L字のつなぎ目ですね。横と縦のつなぎ目。
これがぱっと見はつながっているんですけど、よく見ると離れていて床だけがつながっているみたいなそういったパターンがあるんですよね。
これはエキスパンションジョイントとか言われるんですけども、実際は離れてるんですよね。実際は離れてる。
地震に強い建物の特徴
実際は地震が来たときに別々に揺れるんです、離れてるから。別々に揺れてるけども床だけはくっついてるから歩いたり、ローカーがつながってたりはすると。
こういったものは長方形が2つみたいな、そういったふうに見なされるので、地震的には長方形と変わらずの強度というかが得られているというのがあります。
なので2つ目のポイントとしては、マンションを上から見たときに長方形だったら強い、ジグザグとかL字だったら弱いみたいな、そんなのが見方ができるかなと思います。
3つ目は、これは賛否というかあると思うんですけども、割と比較的低い建物はちょっと要注意かなというふうに思ってます。
一方で10階を超えるようなマンションっていうのは割と頑丈に作ってあることが多いと思っています。
なのでこれちょっとAって思うかもしれないんですけども、高い10階を超えるような建物ですと強い。
低い5階建てとか3階建てとか、3階はちょっと低すぎると思うんですけど、5階とか6階ぐらいが一番危なそうなゾーンかなと思っています。
その理由は単純で高い10階を超えるような高い建物だと、もともと強いコンクリートを使っていたり、もともと先ほど言った壁を多くしたりとかしているんですよね。
なので頑丈になっています。
一方で、なので先ほどの10階建ての建物で一番目に話したような柱1階に壁がなくて柱だけが立っててスースーですみたいな建物ってあんまりないんですよね。
もともとそういうのができないから10階まで高いというのがあります。
一方で5、6階だからったら先ほど言った1階が柱だけで壁がないぜみたいなそういった挑戦的な建物が5、6階ぐらいだったらできるんですよね。
できちゃうんですよね。
なので簡単に言うと5、6階だと弱い感じの建物でも実現できちゃうというのが5、6階ぐらい低い建物というのがあります。
なのでそういうところに地震が来ると弱いような形で建物を作っているので建物が低かろうが建物が倒れるリスクというのが高まっているというようなものがあります。
なので3つ目は簡単に言うと高い建物は強い、低い建物は弱いというそういったものになります。
リノベーションの重要性
そのぐらいですから他にもいろいろあると思うんですけどパッと見で現地行ったパッと見で分かる特徴としてはその3つぐらいかなというふうに思います。
という感じでちょっと話が脱線しちゃったんですけども、そういったような感じで地震に強いかどうかというのも
マンションが良いマンションか悪いマンションかという指標の1つになっています。
ちょっともうこれで話を切り上げようと思うんですけどもまとめるとごく当たり前のことなんですけども
中高マンションを買ってそれをフルリノベーションして中身を真っさらにして新しくして進もうとなった場合には
まずそのリノベーションをするリフォームする業者選びが大事ですよというのと2つ目は窓りとか部屋の部屋単体を見るのではなくて
マンション全体を見ることが大事ですよとそういったお話をさせていただきました。
部屋単体ですね窓りとか部屋単体の価値っていうのはリノベーションによって数段に上がりますので
なのでその部屋単体の価値が低くてもマンション全体の価値が高ければリノベーションによって部屋単体が高くなって
さらにプラス元々マンションのレベルが高いというので非常にいいマンションになりますので
そういったところが狙い目なのかなというふうに思っています。
ごめんなさい先ほど地震に強い建物3つって言いましたけどこれちょっと大前提があってこれは古い建物の限定です。
体感でいうと地区40年を超えるような古い建物だと先ほどの1,2,3の基準で見たら少しは安心できますよとまたそういったことになります。
地区40年とか地区20年とかぐらいより浅い新しいものになるとほぼ地震によって倒れることはほぼないと断言できるほぼですね
絶対ないとは絶対言い切れないんですけどほぼないと言っていいかなと思います。
ちゃんとしたマンションであればですね。
なのでそこは安心できるんですけども地区40年を超えるような物件だと先ほど言ったように
地震によって危ない建物っていうのは確実に存在します。
なのでその地震によって確実に危ないやつっていうのは避けて先ほど言った3つのポイントを見て確実に危ないのは避けて
危なくなさそうなやつっていうのを選んでいくっていうのがポイントかなというふうに思っています。
そうですね。ということで今日は中古マンションを購入してフルリノベーションする際の序盤でのポイントというのをお話しさせていただきました。
ということで私も今絶賛検討中というかやっている最中ですので
そのあたりの進捗も含めながらヘルコノスタイフでもちょっと休憩がてらお話ししていきたいと思ってます。
ということで今日はお疲れ様でした。
喉がガラガラなのはちょっとご容赦いただけたらなと思います。
それではお疲れ様でした。またね。バイバイ。
