不動産鑑定士の仕事と依頼内容
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こんにちは、こえラボの岡田です。今回は不動産鑑定士の芝﨑孝さんにお話を伺いたいと思います。芝﨑さん、よろしくお願いします。
よろしくお願いいたします。まずは自己紹介からお願いいたします。
不動産鑑定士の芝﨑孝さんと申します。東京の中田区東神田。場所的にはJR浅草橋駅の1分のところで事務所を構えて不動産鑑定の仕事をしています。
主に小建て住宅や10階建てぐらいまでの賃貸ビルの鑑定評価を中心に仕事を行っております。
主に税理士・弁護士の方から仕事が現在ではメインで行っております。
不動産鑑定士という仕事なんですが、そういった税理士さんとか弁護士さんから依頼が来るということは、どういったときにこういった鑑定士の依頼が来ることが多いのでしょうかね。
そうですね。まず弁護士さんから来るのは圧倒的に多いのは賃料紛争ですね。
やっぱり賃料の値上げのときに必ず業務用のビルなんかで起きるわけですね。
居宅なんかの場合は出てっちゃう方が多いんですけど、やはり事業を構えていれば簡単には場所を変えられませんから、賃料紛争も起きます。
あるいは相続争いですね。お父さんが残された資産が大きくて、兄弟間で相続が起こっているとき、そういうときです。
税理士からいただく仕事って多いのは、権利度ですね。個人から法人へ。
つまり社長さんが自分の資産を会社に投入するとか、あるいは会社が所有している不動産を個人名義に書き換える、そういうときですね。
こういう移動したりとか、そういった何か争いが起こったときに必要なのは、やっぱりそういった土地とか不動産部分の価値がどれくらいあるのかっていうところを、誰かが評価しなきゃいけないからっていうことなんですかね。
そうなんですね。おっしゃる通り。証拠にならなきゃいけないわけですね。証拠能力がないと。そこで鑑定評価の出番っていうことです。
ただ単に査定されたのでは根拠が不明確なので。
依頼者と鑑定評価の要素
例えばどういったことがこの査定の要素として組み込まれていくことになるんでしょうかね。
主に3つの要素からなっていますね。
原価法って言いますけども、どういう素材で不動産ができているかっていう原価法って言うんですけども。
2つ目が取引事例非確保といった近隣の取引された金額。
土地でやればいくらだってやったか、建物でいくらだってやったかっていう金額を参考にして出すのが取引事例非確保です。
最後は収益還元法って言ってですね。これよく使われますけどもちろん賃貸物件は評価すればいいんですけど、
自宅でもこれもしかしたらいくらになるかと。そういう形で評価するっていう。
3つを勘案して評価しなければいけないって決まっております。
そうなんですね。これはやっぱり弁護士さんとか税理士さんではできないお仕事っていうことですね。
特別な、専門的になっていくっていうことなんですね。
少しお伺いしましたが、この路線化とかっていうのが毎年発表されたりしますけど、こういったのも不動産鑑定士さんの仕事ですね。
特効的な仕事で多いのが工事価格ですね。それからあとは路線化、あとは固定資産で評価があるんですけど。
これ市町村がやってますけど、この評価なんかもそうです。
やっぱりこういった公共的なところから出されるような、そういった価格になってたりとかすることって、
不動産鑑定士さんが携わることが多いってことですね。
そうですよね。必ず携わらなくてはいけないことになってまして。
これに基づいて強制退宿ことが行われますんで、金額でどうしても必要になるんですね。
やっぱりこれいろいろ大変なお仕事ではないかなと思うんですけど、
やっぱりいろいろ評価するっていうのは責任元なので、そういった意味では結構緊張するお仕事ですかね。
そうですね。値段が安定してるときはいいんですけれど、値段が落下するとき、特にコロナで市場が荒れてるときなんかは、
どこに落とし込むかっていうのは非常に胃が痛いときですね。
あるいは武蔵小杉みたいにバーッと上がってるときは、どこが天井なのかわからないので、どう判断するかなっていうのがちょっと意味があるところです。
確かにずっと同じような価格だったらいいけど、倍々する価格がどんどん上がっていったりとか落ちていったりするときって、
どの価格にするのかって言って、やっぱり判断が難しいとこなんですね。
そうですね。なかなか難しいと思います。
なるほど。このお仕事をされるきっかけとかってあるんですか?
そうですね。前職ちょっと印刷でやってまして、会社をちょっと潰してしまったんですけど、そのときに官邸評価したんですね。
工場とかいっぱい広いのがありました。そのときに官邸評価して、こういう仕事があるんだなと思ってやろうと言いました。
なるほど。じゃあそういったところで資格を取ってやってみようということで、資格を取られたわけなんですね。
どうですかね?いろいろやってみて大変なこととか、こういったところはやりがいがあるなっていう部分って何かありますかね?
そうですね。やりがいというよりは、官邸評価っていうのはどうしてもやらなくちゃいけないときなんですね。場面で出てくるんですね。
質問だからなんですけども。依頼主も質問に迫られてやるし、しかも高いお金払ってやるわけですから、
依頼主の事情とか立場っていうのをきちんと把握して、考えて官邸評価って行わなきゃいけないなと普段考えております。
あんまりGPTでパッとやるようなことじゃなくて、やはりどういう事情で官邸評価が必要なのか、どういう立場の方なのかってことをきちんと頭の中に入れて官邸評価するように心がけております。
やっぱりそういった思い入れ部分とかを、そういったところも依頼者に寄り添って対応するっていうところが、コンピューターでパッと弾き出せるようなものではないっていうことなんですかね?
やっぱりそのあたりが難しさがあるのかなと思いますね。この番組は経営者の志という番組ですので、ぜひ柴崎さんの志についても教えていただけるでしょうか。
ほとんどが、交付と交通省の法令に従ってやるんですけれども、今申し上げたように、やはりその中でも取り一遍にやるのではなくて、依頼者の事情、立場を把握して、それに寄り添う形での仕事をしようと心がけております。
やっぱりそういった思いをしっかり寄り添うということが、本当に大切なんだなと思いますね。これ、依頼される方は、弁護士さんとか税理さんとか、あと不動産の方たちが多いっていう感じでしょうか。
不動産の方はあんまりいないんですね。不動産の方は、鑑定評価が1億円と言っても、1億円で売る必要もかかる必要もありませんので、むしろ土地を持たれている方なんですね。その方が弁護士さんに依頼する、税理さんに依頼するって仕事が来るという、そういう感じです。
ぜひ、そういった弁護士さんとか税理さんとか、そういったご相談したいという方がいらっしゃれば、ぜひご相談いただけるといいですね。
例えば、こういったところが、柴崎さんとしては得意としているとか、そういった強みの部分があったりとか、そういうのってありますかね。
借地権とかはそこそこですね。意外と忙しい方はパスされる方が多いんですけども、私はそういうのをきちっとやるように、仕方を受けてきちっとやるようにしてます。
権利関係が複雑なパターンですね。
そうですね。そういった複雑なパターンでも、しっかりと調べてやっていくところを強みとされてるんですね。
逆に言うと、そういうところでないと仕事が難しいので、やるように心を開けてます。
なかなかパッと聞いても難しいお仕事だと思うので、ぜひ一度お問い合わせいただいて、ご相談いただくともっとわかりやすいのかなという感じですかね。
ぜひお願いします。
はい、ぜひそういった不動産のところとかでご相談ある方は柴崎さんにお問い合わせいただければと思いますが、このポッドキャストの説明欄に柴崎さんのFacebookのURLを掲載させていただきますので、ぜひそこからお問い合わせいただいて、こんな相談いいですかということでメッセージ送っていただけるといいですかね。
細かいことでも結構なので、ぜひお願いします。
はい、ぜひ細かいことでも大丈夫ということなので、お問い合わせいただけたらと思います。
今回は不動産鑑定士の柴崎隆さんにお話を伺いました。柴崎さんどうもありがとうございました。
ありがとうございました。