リノベーションの始まり
はい、今晩もリノベの時間をやっていきたいなと思います。
今日は、大阪でめちゃくちゃ大活躍でね、街エリアリノベーション、完全にエリアリノベーションの話をお届けできたらなというふうに思っております。
それでは早速タイトルコールいきたいと思います。
リノベの時間!
この番組は、窓差し断熱計算でおなじみの桜東洋住宅株式会社と、建築建材といえば株式会社リクシルの提供でお送りします。
はい、こんばんは。大阪でリノベーションと街づくりをやっております美想空間の鯛島です。
こんばんは、アシスタントの三浦です。よろしくお願いいたします。
なんか、なんやろ、この感じ。
なんか久しぶりだね。
いつもと違う感じでお届けしないとなんですけど。
時間が多分あれなのかな。
そうですね、いつもより早めに収録。
今日は大阪からのゲストなので、関西弁MAXでやっていきたいなと思いますが、早速いきましょうか。
この番組は全国のリノベーションと街づくりで活躍する多彩なクリエイターや事業家をゲストにお招きし、トークセッションでお送りする30分です。
それでは本日のゲストをご紹介いたします。
アップレイ株式会社代表取締役、一般社団法人ガモヨンにぎわいプロジェクト、代表理事和田錦也さんです。
はい、こんばんは。よろしくお願いいたします。
和田さん、なんて読みするんかなっていうのを正直思ってたんですけど、錦也さんなんですね。
錦也なんですよ。
この漢字珍しいですよね。
そうなんですよ、おのへんにかけるっていうね。
これってどういう意味の漢字なんですかね。
喜ぶっていう字なんですよ。
なるほど、錦也さんですね。
ガモヨンプロジェクトの成長
なんかすごいおめでたい感じもしますよね。
タイと金で今日はお届けする感じで。
めでたいづくしで。
めでたいづくしで、よろしくお願いします。
紹介をお願いします。
早速ゲストのご紹介したいと思います。
1966年大阪市城東区出身、2005年に長屋再生事業を立ち上げ、2008年より大阪市城東区、ガモー四丁目を中心としたエリアでガモヨンにぎわいプロジェクトを行う。
120年前に建てられた米蔵をイタリアンに改装したリストランテ・ジャルディのガモを皮切りに、洋食店・居酒屋・カフェなど現在までに32店舗を手掛ける。
また、町おこしの一環としてバルイベントガモヨンバルやガモヨン文化部などの地域交流を精力的に実施。
2020年3月大阪の下町、小民家利活用から発展した町づくり事例で、2019年度第22回関西町づくり賞、主催公益社団法人日本都市計画学会を受賞。
主な著書、秋谷再生でみんなが稼げる地元を作るガモヨンモデルの秘密、学芸出版社ということですね。
なるほど。僕らガモヨン、ガモヨン、大阪なんで、多分ガモヨン町名を略してガモヨンっていうので、
飲食店がすごい集まって盛り上がってるやっていう認識がめちゃくちゃあるんで、僕らは通称ガモヨンですごい分かるんですけど、
これ仕掛けてたのが2005年からなんですね。
そうなんです。結構昔からやってます。
そういうことですよね。これ2005年にガモヨンで、多分これ僕本読ませてもらったんで、なんとなくその辺を読んで理解はしてるんですけど、
ここに行き着いたところの、行き立つみたいなところからお話聞けたらなと思うんですけど。
僕サラリーマンやってましたね。いろんな建築関係のことをやってたんですけども。
ちなみにサラリーマンは具体的に言うと建築のどんなあれやったんですか。
営業的な感じですよね。阪神は時代震災があって、会社の方からボランティアに行けって言われたんですよね。
その時はサラリーマン。
サラリーマンで。ラッキーって思ったんですよ僕は。仕事せんでええからね。
そこから顔に泥塗って記念写真でも撮って帰ろうかいなみたいなノリで行ったら、すごい火災があったりとかがれきがあって、
足がガタガタ震えるような状況で、これ映画の世界みたいな話になって、
それにすごいショックを受けて、そのままちょっとボランティア続けますわと会社に報告をして、
実際にがれきをどかして人を救出したとかあったんですけど、やってる時に、これって人が自分の家に殺されてるやんって思ったんですよね。
こんな一番悲しいことはないなって思って、耐震のことできへんかなってずっと思ってて、耐震の仕事をしようという話になって、耐震の仕事をすることになったんですよ。会社を辞めて。
きっかけとしては、建築の大きい仕事で営業としてやってたけど、阪神淡路大震災きっかけで、耐震で建築をやっていこうみたいな話が一番最初ってことですね。
全然まちづくりとか出てこないですよね。
建築の耐震のメーカーみたいなのを立ち上げたんですけどね。そこからすると、当時アネ派問題とか耳にしたことあると思うんですけど、その後に出てきたのが、悪徳耐震リフォームっていうのがあってね。
年いつぐらいの話ですかね。2005年より前ですよね。
その中で一つずつ自分で設計をしながら耐震化を図っていった中で、やっぱり耐震性がない家って古い家だったんですよね。
ある時に耐震性をキープするにはどうやったらいいですかって言って、米蔵を紹介されたっていうのがここのスタートだったんですけどね。
耐震設計するにあたって一番大事なのが使用用途を決めないといけないんですよね。
だから倉庫に支払うんですかって。蔵のまま使うんですかとか住居に支払うんですかとか。
じゃあ店にしたいって言い合って、米蔵だから蕎麦屋がいいかなと思って。蕎麦屋を探してるんだけど3年ほどお客さん誰も来えへんねんみたいな話になってね。
やりたい人が出てこないっていう話になって。
米蔵を蕎麦屋って普通ちゃいますみたいな話になって、イタリアの方が面白いんちゃいますみたいなことを軽口を言ったんですよね。
そうなってくるとそのオーナーさんが、そんな人探してくださいよっていうふうな話になって。
ちょっと面白そうやなと思って探してみたら見つかったんですよね。
それが第一号店のイタリアンレストラン。
120年前に建てられた米蔵のここが一号店で。
大臣の仕事で受けて、それに蕎麦屋よりイタリアの方がええんちゃうみたいな話から、じゃあ見つけてよって。
見つかったのが一番、まだまちづくりの概念にもなってないですよね。
鉄だったぐらいの。
どこでフィーをもらっていいのみたいなね。
ボランティアに近い感じ。
ボランティアに近いけど、どうやって探検の免許もないし、建設業の資格もないしどうしようかなみたいな感じで。
鉄台みたいな感じだったんですよね。
それが後にガモヨンのプロジェクトの中心地になっていく一つ目。
そうなんですよね。ランドマークになっちゃってるんですけども。
あれよあれよと多分32店舗みたいな感じで。
それでいうと2005年なんで、今が2023年だから足掛け18年くらい。
もうベテランですよね。
もうプロって言ってもいいんちゃうかなというくらい。
僕今日絶対に聞きたいなと思ってるのが、まちづくりのやり方とかいろんな手法あるじゃないですか。
その中で飲食店を結構コミットしてリーシングしていけばあるじゃないですか。
それってどこまでやったんのかなとか、どこまでを和田さんの責任の所在としてやってて、どうやって連れてくるねっていう話はちょっとおいおい聞きたいなと思って。
1店舗目はたまたま本ならそうなったみたいな話で、どこからまちづくりっぽくなっていくんですか。
そこからしばらくしたら、その蔵の所有者の方が他にも物件あるんやけどもここも何か店探してくれへんかって耐震工事してほしいんやけどって言われて。
耐震工事がメインでやってたんで、耐震工事が受注できるんであれば探そうかいいなみたいな話になって。
その時事務所どこやったんですか。
事務所玉作りですね。
全然違いますね。
玉作りって天王寺区ですかねあれ。
中央区ですか。
当時は東区?
東区。違うんですね。
東成区?
東成区。今のところとは違うと思うんですよね。
それで居酒屋とかハンバーグ屋さんとか。
ハンバーグは昭和町のボストンっていうところが有名なんですけど、そこも社長に声かけてやって。
3店舗4店舗目ぐらい。
ずっと耐震と店舗とリーシングしてきて。
でも目的としては耐震工事できるからっていう設定でやってるだけで別に。
街作りとか飲食全く思ってなかったですね。
飲食店との連携
そうなってきて3店舗ぐらい行った時にまた同じ所有者さんがちょっと呼ばれまして。
和田さん、麺でやりませんっていう話になって。
なんですかその麺っていうのはっていう話になって。
大阪だったら中崎町とか唐堀とかいろんなところがあるんですけど、当時はまだ店でしかなかったんですよね。
がもうやったら麺でできますから麺でできませんっていう話になって。
その結構な物件持ってはるんですかって言ったら50件ぐらい持ってますって言い張ったんですよね。
そんな人やったんっていう話になって。
これは面白いって思って、麺で何かいろいろ活性化できるんやったら面白いって思って、即やりますって言って。
その時はまだ街作りどうこうとかじゃなくて、初めてそこで街っていう麺のところにやってみたらええんかなっていう。
別に和田さんがそれをどっかで経験してやってきたっていうわけでもなく、実践型ですよね。
実践型です。
住宅地図にマーカーで空き物件色付けてみたいな。
なんかそんな感じで自分でやっていきましたね。
それぐらいに事務所で越してきたってどのタイミングぐらいなんですか。
まだまだ先ですか。
まだまだ先ですね。
それで大体そこから3年4年経ってぐらいからですよね。
飲食店の立ち上げ
3店舗4店舗ぐらいあって、どれくらいのペースでお店ってできていったんですか。
わーっといって一旦緩くなってとか。
緩くなってありましたね。一旦緩くなったりとか。
なんかこう波がいろいろあったんですけども、ちょっと落ち着いてまた上がって、ちょっと落ち着いてまた上がってってみたいな。
それとプラスメディアの方が結構食いついてきたんで。
3店舗も重なってくるとやっぱり取材しやすいんでしょうね。
またそこでババってくる。
国民化を使った飲食店が3店舗みたいなんで、メディア化なんかで取り上げられて。
今から思えば、ガムヨンでよかったなって思ってるんですよ。
どういうことですか。
これね、震災橋とか梅田でね、米グラオリ鍋したイタリアンすぐ消えてしまうと思ってる。
田舎やったらしよかったかなとかって。
1店舗目のこの方、リストランってイタリアンの、多分それなりにめちゃくちゃちゃんとしたお店なんだと思うんですけど、
これはどんな感じで引っ張ってきたんですか。
これね、知り合いの知り合いだったんですよね。
設計師さんとかとお付き合いやったんで、こんな物件あんねんけど誰かおらへんかなって言って連れてきてくれはった人だったんですよ。
全く僕、面識もなかったんですけどね。
向こうから条件がよかったとか。
条件は考えましたね。
3,900円でフルコース食べれるようにしたいって僕は言ったんですよね。
イタリアの本格フルコースを。
そんな中で、そうするためにはだいたい現価がいくらぐらい。
現価いくらにするんであれば、だいたい家賃は1ヶ月の売り上げの10%が理想とかっていうのをそこで勉強したんですよね。
だから家賃は下げてくださいとか。
オーナーさんと交渉しながら。
オーナーさんって結構50店舗持ってるってことは結構な地主さんやと思うんですよ。
結構な地主さんでしたけども、当時は専務さんでしたね。
お父さんがやって。
何代目かみたいな。
16代目かな。
16代目。
そんな感じには見えない人なんですよ。
普通の貴釈な人で。
大地主さんの息子さんで、大地主さんは周りに役員さんとか重鎮がいるわけですよ。
そういう人からしたら、社長息子さん騙されてますよ。
大丈夫ですけど。
ボンやられてますよみたいな話になって、いやいやいやっていう形で。
絶対に失敗はできないねっていう話になって。
それ1店舗目のときですね。
1店舗目、リーシングがスコッとはまって、
オーナーさんからしたら投資に対しての回収っていうのが割と成立して、
行ったから2個目、3個目もやりましょうかってなって。
半信半疑ですからね。
絶対にオーナーさんには利益をもたらさないといけない計算式を持って、根拠を持って話をして説得していったと。
それがもうずっとブレないんで。
そこで5店舗、6店舗目ぐらいからかな。
もうそうなってきたら、和田さんにみんな任せますわっていう風になって。
空いてる店舗を次ここやろうとか。
そうですそうです。こういう物件出たよとか、もうすぐ出るよっていう事前に全部いただけるんで。
空いたりとかしたときに、次じゃあこれ何やるみたいな。
そうですそうです。
その時って全体にこう俯瞰して面でやろうよって声かけてもらったわけじゃないですか。
それってその時はどんなゴールを見ながらやってたんですか。
どんなゴール。
そうですね。テーマパーク作りたかったですね。
と言いますと。
ユニバーサルみたいな。
一色のテーマパークみたいな。
当時B級グルメが流行ってたんですよ。
熊本復興メニューの寄付活動
はいはいはい。
で、そんな中で一色のエンターテイメントタウンを作ろうかなとかっていう妄想をしてたんですけどね。
まあまあニアリーな感じにはなってきましたけど。
それを2005年からじゃないですか。
今は18年ぐらい。
それってゴールラインみたいなんて、当時は5年かなとか10年ぐらいかなみたいなとかってあったんですか。
基本はね10年って考えてました。
っていうのはその不動産の取引上で10年の定釈を組んでたんで。
1店舗目から。
1店舗目から。
てことはオーナーさんと入る借り主さんの間で10年の定釈を結ぶ。
定釈を結ぶっていう。
だから10年が1個のスパンってことですね。
そうなんですよ。
もうてことは10年定釈終わってるとかもあるってことですね。
ありますあります。たくさんあります。
引き続きみたいな。
引き続きか契約をまた解除してまた違うオーナーさんを入れたりとか。
そこら辺で新陳代謝があって。
10年経った時にある種ノウハウが出来上がったわけですよ。
リリシングからマチ作りとか。
じゃあそのノウハウを本にして出そうっていう形で出版に至ったっていうのが、
3年4年くらい前。
多分これ空き屋とか空きテナントに改装して、
飲食リーシングしてマチ作りをする。
よくある話じゃないですか。
ただ上手いこと言ってるところと上手いこと言ってないところ。
画模様みたいにめちゃくちゃ当たってるじゃないですか。
これと、噂がやってはることと上手いこと言ってないところの差というか。
何があれなんですかね。
まずうちは補助金を一切もらわない。
行政との付き合い方がちょっと違うみたいな感じですか。
そうですね。行政とあんまり付き合わないですね。
自分たちの街で自分たちが楽しんで人に迷惑かけへんかったら何が悪いねんと。
お金出しても口出せやろみたいな話になって、いらんっていう話ですね。
今も本ならあんまり連携をしてたりするじゃないですか。
逆に行政のほうがすり寄ってきてるっていう話はありますよね。
面白い話が、たとえば上東区のキャラクターでコスモちゃんってあったんですよね。
僕らイベントするときに、コスモちゃん使ったらPR広がるかなと思いながら、
まさかのNGで使わないでくださいって言われて、
あなたたちどんな団体ですかって言われて、
それだったら公募しようって言って、
公募したらコスモちゃんよりも有名なカモヨンちゃんっていうキャラクターを書いていただいた人がいて、
そのカモヨンちゃんの人気がまあまあ高まったら今度クマモンがやってくるようになって、
クマモンがやってくると今度コスモちゃんが一緒にコラボしたいって言ったときに、
クマモンが断るっていう。
ざわみろみたいな。
クマモンが来たっていうのは何なんですか。
熊本の復興で僕らキャンペーンしたんですよね。
福祉の考え方っていうのも僕ちょっとここ近年疑問に思ってて、
募金してくださいって箱を目の前に持ってこられてね、募金箱。
しんどくないですか。
今のタイミングでせなあかんのっていう。
すごい僕は圧を感じるんですよ。
例えばコンビニのレジの横に募金箱があるっていうのも見るだけでちょっと僕は、
エオスさんが募金せえへんのかいなみたいなね。
誰かが見てるんちゃうかなとか思うんですよね。
でも携帯の何とかポイントで2ポイント寄付しますっていうのを平気で押すんですよね。
したくないわけじゃないんで自分のペースでしたいなっていう話になって、
熊本の被災があったときに一番の名物何やろうって言ったらトマトやったんですよね。
じゃあトマトを使って熊本復興メニューをみんなで作ろうと。
飲食店で。
僕らがそれをやるべきやろうって。
そのメニューを食べたら100円知らんまに、
ドネーションじゃないけど寄付できるっていう。
それをイベントにしたんですよね。
そうなってきたら1週間で62万円集まったんですよ、寄付金が。
それを熊本県に送って、
来年あと2年連続合計3年やりますから、
できれば熊本来ていただきたいねって。
言ったらもう2年連続来ていただきまして、
そっからメディアもついてきてっていう。
イベントを楽しむ姿勢
知らんまに募金のほうがかっこよくないっていう。
なんとか協議会のジャンバー来て街掃除してる人ってわざとくないですか。
いやいや、あれ。
わざとらしい。
そうじゃなくて普通にいいじゃんっていう。
街づくりは座組としてはどんな感じでやってはるんですか。
適形にミーティング。
協議会みたいなのか。
もう有志だけ集まってミーティングするから集まれや。
気に入らんかったら来んなと。
オーナーさんと店主の商店会みたいなイメージですかね。
そうですよね。困ったことあったら言ってって言って。
だからインボイスどうするとか。
だいたいにして人の言うこと聞くのが嫌なやつが飲食しよるんですわ。
だからもう超教師みたいなもんで。
うるさいみたいな。
気に入らんかったら勝手に聞けへんかったらいいしって。文句だけ言うなっていう話。
でもまあまあ楽しくやってるんで。
イベントにしても、みんな真面目な人はイベントに来てくださった方を一番に物事考えようとか言い寄るんですわ。
どうかと。
俺らが一番に楽しまなそうやんけど。
そういうことをせんと、来年やろうとしたときに何か業務にならへんかって。
楽しかったし来年もやろうぜみたいな。そういうノリが必要やのに、来年どうする?みたいな。
そんな眠たい話になるから、俺らが楽しもうっていう。
イベントの運営と収支管理
イベントって企画して結構大変じゃないですか。
大変大変。
運営して、収支の問題も出てくるし、その辺はどんな感じでやったはるんですか。
収支は絶対に赤字を出すな。
それからプラス、黒字を出すなとも言ってます。
これが難しいんですよ。
過度な仕入れをするなとか、過度な人員を入れるなとか。
イベントやから意気込んですごい仕入れしたりとか、スタッフ増強したりとか、そんなんじゃないと。
イベントの目的は何かというと、収益というか儲けることではなくて、知ってもらおう来てもらおうやろと。
飲食店なんか冷やかしないねんから、絶対に店に来てもらわないといけないから。
だから来てもらって、店の中見てもらうだけで利益やんと。
その上に稼ごうと思ってんのかお前みたいなね。
それって各店舗でっていう話ですか。
そうです。それは徹底してますね。
イベントのバルをやるっていうのに、バルのチケットとかで何じゃかんじゃで利益を出すなって言ってるって思ってたんですけど、じゃなくて、お店自体も協力しろってことですかね。
そうですそうです。それやったら一緒にやろうぜと。
本ならお得なものがすごく出てるってことですかね。
そうですそうです。
例えばで言うとどんなあれですかね。
飲食の減価って言うとだいたい3割が理想って言われるんですよね。
500円でビール1本とおつまみ3品とかね。
言うたらバルメニューみたいな。
バルメニューでするっていう。
それをずっとやってましたね。
なるほど。
だからそんなんで儲けようとは思わずにPRっていう話をしてて。
一番最初ってどんな感じから始まったんですか。
はじめ17店舗ぐらいやったんですよね。
そっから全部行って最高で50店舗ぐらいかな。
そうなってきたら世の中がバルブームになってきて、なんか面白くなくなってきて。
もう京橋でもあるやんとか。
今度なんか音楽しようかとか。
言ってる間に復興のイベントがあったりとか、なんか違うことに目が向いたりとか。
ペースって言ったら年何回ぐらい。
僕ね毎月1回イベントしてました。
結構なペースですね。
没イベントも結構ありましたよ。
例えばどんなのやったんですか。
カレー祭りはめちゃくちゃ人気あるんですよ今でも。
ガモヨンカレー祭り第9回、この間終わったとこなんですけど。
4,000食とか5,000食出るんですよね。
カレー祭りっていうのはどんなあるんですか。
飲食店がそのときだけの期間限定のカレーメニューを作って、
スタンプをスタンプラリーなんで10店舗分行ったら、
ガモヨンカレー祭りTシャツとかガモヨンカレースプーンがもらえるっていう。
それ期間ですよね。1日で10倍食えないですもんね。
そうです。そんな感じで。
ガモヨンカレーの話をもうちょっと聞きたいですね。
イベントのあれもうちょっと聞きたいですね。
どんなイベントやったかとか。
来週聞き続きで。
黒字にせずにPRのためにどう説得させるのかっていうのもね。
同じの僕らもやってるけど、それはって。
あ、しなみにそれも難しいね。
楽しかったらいいんですよ。
結構押し切りが。
押し切り押し切り。
確かにそれはあるかもしれないですね。
カレー祭りの成功例
その辺の具体的な話は来週聞かせていただきたいなと思います。
番組へのリクエスト、質問・感想など皆様からのメールもお待ちしております。
メールアドレスはrenovationtime.jp
またスマホアプリFMプラプラからもメッセージが送れます。
リノメの時間、ツイッターからもお気軽にコメントDMなどお待ちしております。
アーカイブ毎週月曜日6時にYouTubeとスタンドFMにて配信しておりますので聞き逃した方はぜひこちらでもご視聴ください。
コメントをもらえるとすごく嬉しいですし。
こんなゲスト呼んでほしいとかね。
そうですね。嬉しいですね。
そういったのをいただけたらなあですね。
今日、和田さんの過去について、自然に未来の話。
そうですね。
2005年以前の話2回もあったで、来週またね。
いつも学生の時代とか話は聞くんだけど。
そうですね。和田少年の話が聞けてなかったですね。
電波に流せないことが多すぎて、未来の話。
来週は未来の話で。
よろしくお願いします。
ありがとうございました。
