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はい、今晩もリノベの時間をやっていきたいなというふうに思っています。先週に引き続き、早山ですね、湘南鎌倉エリアの方から来ていただいている福田さんとの話になるんですけれども、お金のね、集め方のところにようやく話が来たので、その辺の話を紐解いていきたいなというふうに思います。というところで、タイトルコールいきます。
リノベの時間。この番組は、窓差し断熱計算でおなじみの桜東洋重機株式会社と、建築建材といえば株式会社リクシルの提供でお送りします。
はい、こんばんは。大阪港区、実行でリノベーションやってます。美想空間鯛島です。こんばんは、アシスタント大野です。よろしくお願いします。
そうですね。先週、追い立ちというか、僕関西なんで、実際仕事を目の当たりにすることが全くなかったんですけど、めちゃくちゃ建築をやってる会社だということに気づき、もうちょっと建築の話もしたいなと思うんですけど、ファンドを立ち上げているということなので、その辺の話を今日は見ていきたいなというふうに思います。
はい、この番組は全国のリノベーションと街づくりで活躍する多彩なクリエイターや事業家をゲストにお招きし、トークセッションでお送りする30分です。
はい、じゃあ早速ゲストをご紹介します。
はい、それでは今日のゲストをご紹介します。株式会社エンジョイワークス代表取締役、福田和則さんです。
こんばんは。
こんばんは。
よろしくお願いします。
先週、ちょっと思ってる感じと全然違ったんですけど、めちゃくちゃ建築の会社なんだ、不動産の会社なんだから始まったんですけど、もともとゴリゴリの金融マンからどういうふうに来たんやろうなって思ってたんですけど、
全くその間に10年間の建築不動産があったというところをお伺いして、いわゆる街づくりというか地域づくりと言った方がいいんですかね。地元で引っ越しされたエリアの街づくり活性をやっていくにあたって、お金集めてやっていく頃合いのいいやり方ないかなって。
小規模?
不動産特定共同事業。
共同事業。
名前が。
いつも僕これ誤魔化して言ってるんですけど。
FTKとか言われてますよ。不動産特定共同の頭FTKで、小規模FTKと。
今後それで行きます。FTK。
それっぽい。
それっぽいです。
FTKの免許、ちょうど何年前ですかね。2年くらい前にやるってなった時に、ようこう乱さない部分が一部あったので、なんで今年ですかね、それ出したいなとかっていうのもあるので、その辺の話はめちゃくちゃ聞きたいんですけど。
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FTK、不動産小規模特定。
小規模不動産特定共同事業。
共同事業。FTKで行きましょう。
小規模FTKと通常のFTK。
FTK。
小規模のFTKと通常のFTKで行くと、通常のやつが元々ある資本金1億以上の割と大きいやつっていう、ざっくりと何ですかね。
そうですね。厳密に言うと、またそのFTKの中にも1号事業から4号事業まであって、この中身によって資本金の額っていうのはちょっと違うんですけども。
一般的というかメジャーな1号事業の資本要件っていうのが1億。
これちなみにハローレノベーション、エンジョイワークスさん以外に、それってやってる、割ってなってるところってあるんですか。
ありますよ。何社もあると思います。
皆さん、結局そのFTKの許可、小規模は登録なんですけど、通常のものであれば許認可を取って、かつそのときに電子的取扱いみたいな、要はクラウドファンディングですね。
オンラインでお金を集めてくるっていうのも、そのときの許可で合わせて取っておられて、要するにクラウドファンディング形態で不動産をベースに、そのキャッシュフローを皆さんに分配していくみたいな、投資してあげて。
細かい話はアーカイブで、スタンドFMかYouTubeを聞いてもらったらいいかなと思うんですけど、先週、なんで元々金融屋やって不動産屋やって、今のハローレノベーションに行き着いたんですかっていうところで、
街の人たちとちょっとずつ作っていく、お金を集めたいなっていうところに行き着いて、金融屋になったで終わったんですけど、その辺の話からもう一回聞かせてもらいたいんですけど、それがあるらしい例になったが先週なんですよ。
そうですよね、そういう街場で、小さなそれこそ空き家かなんかをみんなで居酒屋でもなんでもいいですよね、おもろい場所を欲しいなと作ろうやってなってお金をちょっとずつ出し合って、もし儲かったらみんなで分配するみたいな、これぐらいの規模感の話をやるのに適切なスキームが当時はなかったっていう中で、
さっきのその小規模のFTKができると、法改正があって国交省のでこれを今後力入れてやっていかれるらしいでみたいな話っていうのが、2016年17年あたりでやったかなにお聞きして、実際17年の年末に法改正あったはずなんですよ。
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18年に僕たちは実際登録をして、そしたらたまたま全国で一番初めに登録をした会社で。
それを見たんですかね僕。
かもしれないです。それが18年の6月頃なんです。
ちょっとうがった言い方すると、結構それでメディアバズってたんですよね。
ちょっとやっぱ初やったっていうこともあって。
そうですよね。多分僕名前がハローリノベーションで金融、え?何だ?多分めっちゃうがって見てたかもしれないですね。
リノベって言ってますよね。
はいはい。
それでしかもその初の事例だったのが、まさにその蔵、本当にちっちゃい蔵をリノベーションして宿泊施設にするっていうプロジェクトだったんですよね。
それも自分らのエリアで。
自分らのプロジェクトってことですよね。
そうなんですよ。初めの頃っていうのは自分らが、周りの人もあったらいいなって話の中で、一旦自分らがやるプロジェクトにそのスキームを使ってお金を集めていく。
これ実はこれがさっきの1号事業って言われるもんですよ。FTKでも。でも他の人の事業のためにお金を集めるっていうとこだけ手伝うでみたいなのがあったりもするんですよね。
あーなるほど。それは聞きたいですね。ちょっと待ってくださいよ。その話聞きたいけどそこ行くと全然話聞きたい。
しかもめっちゃ沼なんで。
1号のその案件の話で行くと、早山の地元のその俺らが楽しむところを作ろうぜのノリでほら事業登録するわみたいなお金をちゃんと集めて合法的にそれをやる。
そうですね。
それは目の届く範囲の人たちでやったってことですかね。
そうですね。あとはそんな宿のユーザーですね。宿泊してくださる方。どんな人やろうみたいな話で多分これ女子旅やなってなって。
地元の京急電鉄さんっていう電鉄会社さんあるんですけど、早山女子旅切符っていうめちゃくちゃ都合のいい切符売ってあったんですよ。
京急さんと言って、これ女子のためのめっちゃかわいい宿、くらり延べした宿作るから。それタイアップさせてもらって女子旅切符のパンフレットに一緒に宿作りませんみたいな。
こうやってイベントもこうやってやるんでっていうので結構女子が来てくれて。
その時はネットで仕組みとしてはクラファンの仕組みやったのかリアファンみたいな感じやったんですか。
それは普通にイベントとして一緒に場作りをやるっていうので呼びかけてるんで。
リアルですね。
リアルで一旦インスタとかフェイスブックとかさっきのパンフレットに挟んでもらうとかっていうので情報拡散させてもらって。
1号はそういうもんっていうことなんですね。
でもね実はそれ何やってるかっていうと、一緒に作るってやると皆さん自分ごと化されていくんですよ。
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だって自分が出したアイディアがそこに反映されてこんなインテリアになったでとかこんなアート入ったで、こんな色使われたでって。
もうこれ私の宿みたいな。
要するに自分ごと化される人いっぱい作っていってその上で自分の事業としてやるんやったらお金も一口5万円やから出してねと。
それでやっぱり朝原知事っているんですよ。
もしくはこの事業を応援したいっていう地元の仲間とか僕らでいうとこの不動産や建築のお客さん元のお客さんとかが初めみんな応援してくれて。
で一口5万でだいたいみんな平均二口ぐらい10万とか出してくれて。
で当時でもね額600万ぐらいですそれは。
120人ですね120口ですねそうしたら。
600万でただ平均で言うとね10万から15万ぐらいあったんで。
60人ですか。
もうちょっと少ない40人弱ぐらいの人が結局投資をしてくれてると。
なんで僕らは感覚的には単純にお金が欲しい。
もしくはお金出す人もお金出すしナンパ返してくれるのって人じゃなくて自分が事業を作りたいとか自分の意見でなんかおもろいことやりたいとか。
その事業自体がめっちゃおもろそうやから共感するわみたいな。
そういう人たちを集めてるんですよねそういう人たちのお金。
なんでよく言うのは共感とお金と両方集めてで一緒に事業をやるってことをやりたいんですね。
要するに街において。
なんでさっきのね僕前段10年金融やってなかったよねと。
でその不動産と建築でそんなばっかりやってたんよねって話なんですけど。
僕の感覚は不動産とか設計っていうたまたま事業の中でどうやったら仲間になってくれるかすなわち共感してもらえるか。
どんな相方をすればどんな話し方をすればどんな気づきを提供することができたらちょっとずつ仲良くなって仲間になって共感してくれる人たちになるんかってことの実験みたいな感じだったんですよ。
10年やってなんとなくそれはわかってきたしその実態もできてきて共感の集め方わかったと。
次お金の集め方やなってなったときにさっきの法改正もあったしこのスキームでお金は集められるんやと。
そしたらこの共感を集める方法とお金を集める方法を合わせてこれやったら地域を盛り上げるってことをやるための一つの道具というかツールになるの違うかな手法になるの違うかなっていうふうに思ったってことなんですよ。
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その段階でどこまでをイメージしましたか?
要は自分たちのエリアをやるためだけのスタートじゃないですか。
これがビジネスになるのかその力思いが必要とされたからなのか今全国いろんなところでやってあるじゃないですか。
これは結果そうなったのか意見じゃねえのみたいなところがあったのかやりたい軸なのか。
もう1個目の時から1個目僕らの事業をやるためではあったけど1個目の時からこれは多分全国で必要とされるん違うかなっていうふうには思ってました。
そもそも国交省がなんでこれ法改正してそういうスキームを作られたのかっていうことを考えたときにそうなんですよ。
なんでわざわざ小規模で資本金1000万の不動産屋にこれをやらせんねんとことを考えると要は地方にいる前提が宅建業者であることって言ってるんですよ。
街の不動産屋に資本1000万積んだら人様からお金を集めてなんかおもろいことやって儲かったらみんなに分配してええよっていうパスポートを与えるってことじゃないですか。
それって結局全国に広がってる空き家問題を地元の不動産屋がお金を回す役割をして地元の地域の人たちと解決せえと。
そういうことなんやろうなってことはやっぱりそれは僕らも一生懸命事例を作ったり研究していい事例ができたらどんどん皆さんに共有していって
みなさんも地域の不動産会社さんもそういうことをやっていかれるっていうことを一緒に学び合いながらやるっていうのが多分いい形なんやろうなっていうイメージは持ってました。
そこはこう言ったらイメージはあったけどこういうふうにしよう具体的なところまでは考えてはなかったけどなんとなく今はもうそれが成立していってるんですよね。
規模も大きくなって多分もともとの資本金は1000万なのかちょっとわかんないですけどそんなに大きいあれではなかったと思うんですけど増資されて資本金が今何本ですか。
そうですよね今1億8000万ちょっとあるんですけど。
これはどんどん扱えるお金の上限を撤廃するために的なところ。
そうですねさっきの小規模のFTKって集められるお金の上限が1億までなんですね。
それに対して通常のFTKは別にその制限がないんですよ。
なので僕らも初め1個目600万だったんでまだ別に湧くわ言うたら。
9400万ぐらいあるんですね。
たださっきの話でこれはね自分たちのためだけじゃなくて例えばなんかその空き家を活用してなんか事業をやりたいっていう人がお金を集めるときにこの手段を使ってもらえる可能性あるしあっという間に1億の枠っていうのは埋まるだろうし将来的には。
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もう一つの理由は600万のファンドを蘇生していただくお金って管理をするお金を管理させてもらって事業の様子をモニタリングして投資をしてくださった方にレポートをするっていうことをやるのに管理手数料を当時3%いただいたんですけどそれ600万のファンドで3%年間18万ですよ。
何にも儲からないでしょ。これは規模大きくならないとそもそもビジネスとしては成立しないと。
小規模はだから要はやっぱり自分の周りで空いてる不動産使って宿をやるためにお金を集めてマニタリングポイントは宿でやってねっていうのが前提ですよね。
集めるための免許許可っていうことだけなんですね。
小規模だとやっぱりそうなんですよ。
通常のってなった時には逆に小規模で自分で蘇生はできるんだけど集めるためのプラットフォームがないからそこを例えばエンジョイ提供して一緒に投資家さん集めてみたいなケースもあるやろうと。
これ僕らからするとさっきの通常のFTKの2号事業ってやるやつなんですよ。
自分で自分の金集めるパターンが1号事業で。
どなたかが蘇生してファンドにその投資家を集めてきますよって一緒にね。
それが2号事業と分かれてるんですよ。
それで言うとね、例えば僕自身はなぜそれを立ち上げないといけないのかと思ってるかっていうとでいくと僕が関わってるエリアが3つぐらいあるんですよ。
そこでやっぱりお金集めるのっていろいろ大変なんですよね。
一般的なクラファーをやったこともありますし、これは言っていいのか分からないんですけど、街の人たちから出資を受けて資本金にして株式会社にしたんで2号じゃないと思うんですよ。
だからそれは僕がイメージしてた美しい形を株式会社っていうスキームを使ってやられたっていうことですかね。
今地元でやってる、先帰りでやってる近郊エリア、港区近郊っていうところのエリアでブルワリーを作ったりだとか、いろいろメンバーも集まってきてるけどお金のところで結局そこを僕らが出してやる、これもまた違うし。
で、集めるために合法的にやるにはその許可が得ると思ってたんですけど、そこって御社と組んでそれをやるにしたらそこの許可とかって全くいらないじゃないですか。
そうとも言えますね。
御社のプラットフォームを使わせてもらってってことですよね。
なので全くライセンスを取らずにまるっとファンドを蘇生することから。
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蘇生っていうのは立ち上げるってことですか。
そうですね、言うたらね。からもうやって一緒にやろうやみたいなこともあるし。
一旦自分たちでライセンスは取得をした上でファンドを立ち上げるってとこまではやるでと、自分たちで。
で、どうしか集めるみたいなとこ一緒にやらへんみたいなケースもあり得ますし。
もう一つ言うと、例えばお金を集める人もいてると。
いわゆるリアルクラウド、どこまであれかわからないですけど、それもあると。
でも合法的にならないからやりにくいなと思ってるところにそれを預けさせてもらって、手数料取ってもらってっていうのができるってことですよね。
できますし、僕はどっちかというと、言うたらどんだけ通常の購入型のクラウドファンディングとかもやられてるんでお分かりだと思うんですけど、
あれもどんだけ美しいコンセプトでどんだけおしゃれな何かをやるって言っても、ほっといてポンって上げただけではお金って集まらないじゃないですか。
そんな簡単じゃないですよね。
大変です。
大変ですよね。
それは僕らのプラットフォームを使っていただいても一緒なんですよ。
中にはうちも1万人ぐらいは多分会員いますし、リピートで投資してくださる方もいますけど、
彼らから集まってくるお金って、多分全体の10%とか15%とかなんですよ。
残りの85%から90%っていうのは、多分もう大島さんで言うたら、大島さんかもしくは会社。
ミソ空間のファンとか、授業めっちゃ応援してるよとか、もしくはそのプロジェクトがめっちゃ好きとか、
多分そういう方が実際に周りに既におられて、やらないとそんな簡単じゃないじゃないですか。
そのポイントなんですよ。
ただしそういう方もおられるけども、実際じゃあそういう人たちから、いいよと。
大島くんやるならお金出すわって言ってくれてる人もいますと。
ただいろんな方からお金を集めてきて、適切にそれを管理して、ちゃんと利益を分配するってところに、
ライセンスがいるって話なんで、じゃあそれ引き受けますみたいな。
僕らやってないですけど、街の人たちと8人ぐらいで50万ずつ出して、
例えばの話で、スナックを作りました。
スナックが1年やって、儲かりました、利益配分します、みたいなことやってないですよ。
やってはないですけど、それが合法的にできた方がいいなっていう。
だからそれかさっきおっしゃったように、そのスナックのためだけに株式会社を作って、
その8人の皆さんが株主になって会社を作って、それでちゃんと利益出たら、
例えば配当を出しますみたいなのはいいんだけど、めっちゃ手間かかるじゃないですか。
あれで言ったら、会社にちゃんと出身にするにしたら、あれもともに成立してることになるんだ。
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それはそうですよ。
ただでもそうしたらもう会社いっぱい作らなあかんって。
だからよく皆さん株式会社とか合同会社という形で、それをやられるケースっていうのはあるんですけど、
それこそいっぱいやろうと思ったら、その会社の管理も会計も含めてめっちゃめんどくさくなるじゃないですか。
なんで。
今あれ、ちょっと話どんどんそれって言っちゃいますけど、ハローレノベーションの案件が来たりするじゃないですか。
それは地方自治体から来たりとか、個人のプレイヤーから来たりとかいろいろあると思うんですけど、
そこって採用・不採用みたいなのって実際にあったりするんですか。
ありますあります。
あるんですか。
それは何か基準があるってことですか。
ありますね。
一番は、そのやるでって言った人の本気度、情熱、これないともう無理だって話じゃないですか。
それとファンの使う意味って、やっぱりみんながそれいい事業やな、絶対やった方がいいよって応援したいよっていう、
なんていうんですかね、さっきの共感的な話だけでは逆に言うとダメで、ちゃんと事業がそもそも整理すんのというシビアなお金の話ですね。
それこそ論語とソロ版の世界で、どっちも重要。
だからこのソロ版の部分でも相当見ます事業。
これがほんまにちゃんと大丈夫かみたいなことって審査会みたいなことも社内で僕らやらせていただいて、
何回も何回もここの部分ちょっとどうかもう一回事業やる人に確認してくれみたいな担当者に返して結構やるんですよ。
これここまで来たらもうちょっと後で聞いた方がいいですか。
いやもうめちゃくちゃ聞いてることがいっぱいあって、情熱と思いと共感だけはあるけどどうやっていいかわからへんみたいなことっていうのが結構あるんで、
それはちょっとまた後で、そういう案件がいながらいっぱい集まってくるんですよね。
そうですね、今ってお金を集めようと思うと集める手段っていろいろあると思うんですよ。
で皆さんどの種類のお金、色ないと言いつつも、どういう種類のお金で自分の事業を支えてもらいたいかって考える人も増えてるんです。
もう何でもええからとりあえず金集めてきてもうやりたい人ももちろんいるけど、
自分はこういう人たちからお金を出していただいて応援してもらいたいとかって考える人もいっぱいいるんで。
そういう意味ではやっぱり自分の事とか自分の事業にまず共感してくれる人にやっぱり支えてもらいたいし、
もっと言うとこの部分、全部に口出しされるのは嫌かもしれないですけど、
多分この部分においては大いに意見を出していただいて一緒に作ってもらって、
あたかも自分の事業やでって思ってくれて応援してくれる人とやりたい。
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ディレクションも含んでやっててその利回りに関してはサンパン。
それでその話で言うと僕らがいただくフィーの話でしょ。
それは多分いくつかあって、思いめっちゃあっていろいろできんねんけど、
事業計画数字だけ全然できひんわって方もおられるんで、
例えばそれをところを僕らがもうがっつりサポートするってなった時は。
商品はいっぱいあるってことですね。
その時にまたフィーをいただいたりとか、逆にここはできるけど、
共感の集め方まるでわからんしって時にはここの部分でお金をいただいたり、
ファンのことだけで言うと、蘇生をする時に。
蘇生って多分めちゃくちゃファンの用語なんでしょうね。
なんすかね。
どんな漢字書くんすか。
組なるです。
組は組体操の組に成功の成。
これ多分めちゃくちゃ業界用語ですね。
業界用語ですよね。
僕も普通に言うと思ってますけど、ファンド蘇生はファンド蘇生。
蘇生って僕らどっちかって言ったら建築的にいくと再生するみたいな感じなんで。
なるほど。
そのやつをもう一回やり直すみたいな。
立ち上げですね。
立ち上げのところでの話ですね。
ごめんなさいごめんなさい。
なるほど。
ファンド立ち上げる時にさっき言ったように審査させていただいたりないりっていうのもあるんで、
そこで今5%くらいいただくんですよ。
例えば3000万お金集めるって言ったら5%をその時に引いてしていただいて。
それでも5%なんですね。
それでも5%ですね。
あとはさっき言ったみたいにずっと管理?
ちゃんと運営の状況をハンダリングさせていただいて、
これは毎年2%の管理手数料を頂戴するっていうような感じではありますね。
それはだからもうあれですよね。
オンシャが、たぶん元々あるエンジョイワークスのベース事業の建築不動産とは別に、
ハローリノベーションっていうプロジェクトを今走らせていっている方はそっちでやっていくような感じってことですよね。
今どっちに軸足が。
それがね、うちの売り上げの構成だけで言うと、
売り上げだと特に不動産って支援が大きいからあれなんですけど、
やっぱり不動産が一番大きいんですよ。
その後、設計、建築設計で、こっちはまだ始まったばっかりぐらいだったからそんなだったのが、
去年ぐらいから逆転しましたね。
不動産、ファンド関連事業、建築設計っていう順番になって。
設計というのは受け負いはしないってことですかね。
いや、受け負いもあります。
受け負いも含んでも。
ただね、このファンド事業をやると建物再生が中心なんで、
実は僕ら設計入るチャンスって当然あるんですけど、あえて入らないですよ。
それはもう地域で、地域のプレイヤーの人に絶対会ってもらった方がいいから、
それは逆に困っておられたら、じゃあって終わりますけど、
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積極的にあれもやるこれもやる。
不動産の仲介から設計、金集めまで全部ってお前誰やねん。
もうええわってなるじゃないですか。
不動産が大事っていうことがあるので。
おっしゃる通りです。
来週、ちょっと未来のところもいろいろ話を聞いていけたらなというふうに思います。
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リノベの時間Xからもお気軽に観光DMお待ちしております。
ツイッターですね。
また、アーカイブは毎週月曜日18時にYouTubeスタンドFMにて配信しております。
これまでのゲストの方々のアーカイブも残してますので、ぜひお聞きください。
先週の岡さんの解問ですけど、
お金の集め方一つで聞きたいことが盛り盛りあって、
個人的にちょっと色々なことが聞いておりそうなので、
これは売れ曜日なのか、後で話を聞かせてもらうとして、
来週に関してで言うと、過去があって、今回、今週が現在地みたいなところなので、
未来、どんなことを描いているのか、空き家に対してとか、不動産の価値とか、
不動産5.0のところの話は聞きたいなと思うので、
引き続き来週またよろしくお願いしますというところで。
ありがとうございました。
