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はい、今晩もリノベの時間をやっていきたいと思います。先週に引き続き、葉山、湘南、鎌倉エリアから来ていただいている福田さんなんですけれども、
先週先々週は、過去お金の集め方現在のところの話をさせてもらったので、今週は未来のことについて、不動産5.0の考えについて話をしたいと思います。
というところで、タイトルコールいきたいと思います。 リノベの時間!
この番組は、窓差し断熱計算でおなじみの桜東洋重機株式会社と、建築建材といえば株式会社リクシルの提供でお送りします。
はい、こんばんは。大阪港区地区でリノベーションをやっています。美想空間鯛島です。
こんばんは。アシスタントの小野です。よろしくお願いします。
なんか変な感じになりましたけど、今週は未来のことですね。不動産5.0というところに、
今だいたい2.0と言われることが多いんですけど、福田さんの定義によると、2.0って結構前のことだなっていうことなので、
この辺の話ですね。空き家の未来とかね、その辺に僕もだいぶ興味がある話なので、していきたいなというふうに思います。
この番組は全国のリノベーションと街づくりで活躍する多彩なクリエイターや事業家をゲストにお招きし、トークセッションでお送りする30分です。
はい、じゃあそのままお願いします。
今日のゲストをご紹介します。株式会社エンジョイワークス代表取締役福田和則さんです。
こんばんは。よろしくお願いします。
引き続きではございますけれども、先週とお話をお伺いさせてもらって、聞いてない方はぜひですね、アーカイブを聞いていただきたいなと思うんですけど、
空き家で建築事業塾でファンドを立ち上げられて、すごい遺植の経歴から結局ファンドに戻ってきて、
そのファンドの力で、じゃあ未来どうしていくねみたいなところの話になるんですけど、
とはいえ、僕自身も空き家を活用してっていうところで、一番最初に500平米ぐらいの文化住宅を一等丸っぽいリノベーションして自社で運営するっていうことをやったときは、
6千万ぐらい銀行から借り入れして、自社でぶっこんでやってるんですけど、結構重たいんですよね、最初のところが。
でも成功するイメージはあったんですけど、これって多分銀行参加してくれるのも、熱あるなんですかね、分かんないですけど、大変じゃないですか。
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で、その後、違うエリアでみんなで出資をして株式会社を作ってやる、これは奈良の大和郡山っていうエリアでやってるんですけど、
これはこれでやっぱり会社を運営し続けるっていうことの責任とか、決算報告を作ったりだとか、いろんないらない費用って言ったら変ですけど、そういったのがあったりだとかで、
空き家を活用して、いろいろやるぞってなったときに、お金の集め方って結構難しいところってあるんだろうなと思ってるんです。
で、それのプロが見る、今のその1千万から2、3千万ぐらいの集める話は先週、先々週やってるので、それアーカイブ聞いてもらったとして、
その先ですよね、今後どうなっていくのかっていうのと、エンジンワークスハローレノベーションがどうなっていく未来を目指してるのかみたいなところで、
さっきからキーワードが出てる不動産5.0っていうところの話を今週はちょっとして聞きたいなと思ってるんですけど、
ちょっと5.0に行く前に、これは誰が言い出した5.0なんですかね。
すみません、僕は勝手に言ってるだけで、まあまあ言い続けて3年くらいは言ってるかもしれないですね。
あ、ほんまですか。すみません、僕初めて聞いたもんで、いや面白いなと思って。
これ定義は福田定義ってことですね。
勝手に言ってるだけなんで。
ちなみに不動産1.0は不動産仲介物件管理局ですね。
2.0が建築設計土地建物分譲がこれ2.0。
で、不動産業3.0が場の運営とプロデュース。
結構だからこの3.0は今まだそれも必要とされてるところなのかなって思う部分もあったり、それでも3.0なんですよ。
で、4.0が共感投資ファンドのここですね、これが蘇生なんですね。
蘇生運営管理。
4.0でちょっともうプチ金未来なんですよ、なんとなくそれに。
一般的なところでいくと多分3.0のプレイヤーをまだ発掘するっていうイベント企画とかは僕らやったりしてるので、
ちょっと先行き過ぎてるかもしれないなと。
で、さらにその先がそれの人材育成とまちづくりネットワークの構築が5.0っていう定義で。
だから5.0と3.0がちょっと僕たちの見立ててる解釈との違いなのかもしれないですけど、この辺ですよね。
そうですね。
確かに3.0。3.0はいいですよね。
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4.0は多分先週のお話の中でもちょっとさせてもらいましたけども、基本僕たち不動産特定共同業はFTKと言われるもんね。
で、ファンドのそれこそ蘇生立ち上げですね。
運営をさせていただくとなったときに、まずこの許認可をいただくにあたっても大々前提が宅建業者であるっていうことなんですよね。
それもだから不動産がこれをやってって言われてるんで、じゃあ不動産業やんっていうことで僕は不動産業4.0と。
ただまだまだ皆さんそれはされてないですし広がってもないんであれですけど、そもそもそのをやるための許認可の定義が宅建業であるわけですし、
で実際そうやって地域で不動産や建築をやっておられれば当然ネットワーク情報もそうですし、人のネットワークみたいなのも多分だいぶ広がってるはずじゃないですか。
でかつ事業を自らやったり町でね、小さな事業かもしれませんけど、何かカフェやっておられるとか宿やっておられるとか事業やっておられれば、
もしくはそのサポート、いろいろその辺のスキルとか知識も多分身についてきてるっていうことだと思うんで、
そうすると逆にそれだけの地域における知見というかを持った人たちが、だからこそお金を自ら集めたり、
もしくは同じ街で何かやりたいそのために集めてあげたり、それを分配してあげたり収益を、役割を担うっていうのは自然やなと思うんですよね。
なんとなく宅建業者でも大きく3つかなと思ってて、
分譲する系、縦売り業者さんみたいなところと、あと売買仲介みたいな仲介業を主にしているところで、
多分今この話の定義っていうのが管理業をずっとやってらっしゃる会社さんって地元の宅建いっぱい管理預かってるわけで、
リノベの時間にも出てもらってる教育会と一緒な大島さんが言ってる内容でいくと、
今こそ管理業をやってる2代目3代目が変わるべきだろうみたいなのがあって、
この人たちが気づくとエリアの価値が変わって、その人たちがこういうスキームを使って自分のところの空いてる物件とかに再生するお金を、
多分国の狙いって本物はそこなんかなと思いますけど、
それ結構あると思います。
というのは、僕まさに今の2代目3代目ポイントで管理業の方もそうです。
それから地域のゼネコンとか地域のデベロパー、
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タブコン的なね。
はい、典型的ですね。
3代目ぐらいになってきたら、みなさん近いですね年齢も40代とかぐらいで、
1回留学とか行ったり、要するに大手企業にも行って戻ってきはるんですよ。
でもそこからやっぱり会社また延ばされて、
多分彼らはさっきの管理の方も一緒だと思うんですけども、
今までの目の前の、まあきっと20歳じゃないけども、もしくはゼネコンで言ったら公共工事とかいうことだけでは、
地域って基本的にはほっといたら地盤沈下していく中で、
もう1回みんなで耕して上げていく中で、
自分たちの商売もこの先継続できるっていう考えになってる方結構多いと思うんですよ。
そうした時に、じゃあみんなで我がまちの地盤沈下を防いで上げていくってことをやろうと思った時に、
手段としてさっきみたいなファンドを使って、
まちのためにっていう自分ごと化される方を増やしていくみたいな、いいよねって。
そうやって5.0と3.0の違いで言うと、人の軸は一緒なんですけど、
3.0は、バーの運営とプロデュースを、
でもこれやれる人の育成というか、例えば宅建業の2代目さん3代目さんとかが、
こういうことに気づいてできるようになっていくみたいな、そこがめちゃくちゃ重要なのかなと思うんですけど。
育成の幅結構広くて、ここの5.0で言っている。
たとえばこれ正直5.0が偉くて、1.0がそうじゃないとか全然そういう意味もないですし、
なんですけど、やっぱり1.0から次2.0の授業にチャレンジされたいとか、2.0から3.0に行きたいとか、
3.0から次お金扱いの4.0されたいとか、それぞれのお考えの中で、次こういうことをやりたいよっていう時に、
学び合う機会だとか、もしくはそれを先駆的にやってる人から学べる機会とかは、絶対あった方がいいかなと思いますし、
別にその話だけじゃなくて、逆に待ち場においてパン屋さん始めたいわって思った人が、どうやって始めたらいいみたいなことがわかるっていうか、
それも地域における人材なんで、こういう人たちを育成することも大事だし。
でも今そのパン屋をオープンするってなった時って、通常お店をしたいぞって思った人は、普通物件探しで不動産に行くじゃないですか。
で、場所を探してないですか。で、お金は、それはもう自分で国金さん行くのか、お金貯めてから来てこないなっていうところじゃないですか。
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でもそれじゃ全然、この数ある空き家は埋まっていかなくて、本来それも一緒に不動産屋がプロデュースできる立場にあるべきなんじゃないのかってことですよね。
もうめっちゃわかりやすいです。そういうことです。
なるほど。
やっぱりもちろんこれまでの手段で国金に行くっていうのもあるんですけど、それとの組み合わせでもいいかもしれないし、
あとはやっぱりファン、共感って言葉をさっき使ってきてますけども、ファンも一緒にオープン前からつけたいじゃないですか、お店やるのに。
そういうことを考えると、やっぱり共感とお金をセットで集められるっていう手段は、やりたい人にとってはすごくいいんじゃないかな。
それってね、どう言ったらいいんですかね。
なんかちょっと今思いつきベースで話になっちゃうんですけど、FDKの仕組みを立ち上げるところはやったはるじゃないですか。
それもハローリノベーションっていう箱があります。
全国の管理業をやってて、そういうのとかどうしたらいいんやろうなっていう人が、そのやり方、共感のやり方とか、多少なりとも建築でアイデアベースだったりっていうことができたら、
そのハローリノベーションの座組みを使って、お金はハローリノベーションっていうのがあるから、一緒にパン屋やろうよ。
うちの管理しているこの空き家のここを使ってやろうよっていう、これが美しい気がしたんですけどね。
そういった事例を共有しあったりっていうことを、今新しい予算研究所っていうのをやらせていただいてまして、
え、なんすかなんすか。
新しい不動産業研究所っていうのを、2年くらい前から。
なんすかそれ。
実はやらせてもらって、ごめんなさい、ちょっと宣伝みたいで申し訳ないんですけど、そういうことをやらせていただいていて。
それはどういう、はい。
で、そこで今ずっとお話しさせていただいてるようなことだとか、それの具体的な事例だとかを皆さんと共有してやるというのがあるんですよ。
不動産?
研究所。新しい不動産業研究所っていう。
そこは、単純にそういうちょっと感度が高い、ちょっと僕勝手に地方っていうイメージがあるんですけど、地方の管理してる。
管理会社の方もおられますし、さっきの仲介の方も。要はでも業界です。
そこにはなので、不動産業って言ってるんで、宅建業も入ってるし、設計業も入ってるし、建設業も入ってるんですけど。
そういうプレイヤーの皆さんに関わっていただいて。
なんか以前ゲストで出てもらったんですけど、鹿児島ですべさんっていう方がいらっしゃって、管理会社の2代目か3代、2代目。
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おじいちゃんがマンション、ビルとかいっぱい建てた。で、お父さんがそれの管理する会社を作った。で、3代目が僕ですっていうすべさんっていう方がいらっしゃって。
めちゃくちゃ面白くて、アーカイブたぶん残ってるんで聞いてもらいたいんですけど。
で、日本で唯一ある不動産学部がある大学に行って、宅建の2代目3代目ばっかりが、3、400人くらい集まるところで卒業されてみたいな、むちゃくちゃ面白い。
彼も同じように気づいて、彼は自分で実践者としてやっていて、むちゃくちゃいろんな展開を鹿児島の自分の管理してるエリア、もう飛び越えちゃってますけど、やってるみたいな。
これがいっぱい全国にできると、いろいろこの経路は変わってくるんかなとは思うんですよね。
やっぱり全国に不動産会社さんってあるわけですから、今言ったようにその建設から設計まで含めて宅建業に加えてって言ったらもうすごい数の会社さんがあられるんで、ちょっとでもこういう取り組みをみなさんと少し増やしていけたら。
気づける人と気づけない人の差って何なんですかね。
それはね、何のためにたぶん仕事をしてるかとかビジネスを展開されてるかによると思うんですよ。
地域のためにとか、そういった思いの部分があったら、それにどうやったらいいかなっていう熱量と共感が生まれてみたいな。
たぶんね、思われてると思うんですけど、それの順番とか、あとは当然営利企業なんで絶対儲けるってことはみんな絶対考えてるんですけど、
儲けるタイミングがここなんか、ここっていうのは手前なんか、もうちょい先かっていうことはたぶんその差とかあると思う。
なるほど、手前にマニタイズポイントがむちゃくちゃ浅かったらすげえつまんないビジネスっていうか、ペラペラの事業に見えてしまって、
マニタイズポイント奥の奥を置くほど魅力があるし、何なんそれってどういうことみたいな、なんか熱量と思いが渦巻くような。
奥すぎると手に届かなくて、ただの、なんか、なっちゃうみたいなありますよね。
一人余裕のやつみたいな。
成立点と破綻しちゃったみたいな、この絶妙なこのポイントって、たぶんこれ言語化できてないし数値化もできてなくて、
たぶん僕自身も事業やってるので、そこって結構感覚値みたいなところがあるんですよね。
めっちゃわかりますよそれ。
そうやって言語化ってどうやって?
それをまずみんなでそんな話をしながら研究する場所です。
なるほど、だから研究ということを前提で、まあディスカッションして、なんとなくこの肌感の値を共有していくみたいなことですかね。
どうやってやってるんですか?オンラインでやってるんですか?
それはね、オンラインが多いんですけど、この間は四国のちょっと地域が盛り上がっているところをみんなで見に行ったりとか、そういうこともやり始めたんですよ。
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はじめコロナ禍だったんで、なかなかできなかったんですけど。
会員みたいな感じなんですか?
会員にはなっていただいてまして。
それを会員になる、宣伝みたいなのやってますか?それを会員はどんな感じで会員になるんですか?
会員って。
会費?会費制みたいな。
一応会費をいただいてやっておりますね。
なんかちょっとこれゲストの方に話す話じゃないかもしれないけど、
僕が思ってる妄想ごとが、そういった事例を横串で貫くメディアってないなと思ってて、
僕今それを作りたいなと思ってるんですよ。
で、それをある程度、
自分の事業のためにとかじゃなくて、
今そのためにこのラジオやってるっていうのもあるんですけど、
なぜいろんな絵事例ってみんなで共有して。
そうなんですよ。
ただね、初めの立ち上げの時って、どうしてもうちの事例を多めに言わざるを得なくて、
結局うちのための話じゃんみたいに見られるんですけど、
そうでもないんだろうなと思いながらも、でも始まらんから、まずはじゃあうちのみたいな。
いやもうそういうことね。
はなります。
でもそれはしょうがなくて、
それはもうちょっと割り切ってやっていますけど、
今だから所長とかはもううちの社員でない方に所長をやっていただいてますけどね。
一応そういうプロの方とつながっていくところが、
僕ら新しいお産業研究所ってやってるんですけど、
例えばさっきの、町でパン屋やりたいねんって例えば主婦の方とか、
なんかいろいろ手段とか、もしくはその手伝ってくれる人と出会ったりとか、
いうのは町づくりスクールっていうのがあるんですよ。
次世代町づくりスクールというのをやってまして、
どっちかというとこっちは本当に幅広いです。
だから議員さんみたいな人もいるし、
自治体職員もいるし、主婦の方もいるし、大学生もいるし。
それって後からどんどん、ちょっと時間が全然ないな。
なるほど。
何しかそういう、やっぱり皆さんと、
その両方の運営とかは、こっちはしかも町づくりスクールはもう一社にしてますし、
一般商談フォースに切り替えて、
立ち上げはだからうちがもう手弁当で事務局でやって、
で今一社に切り替えてやってますけど、
両方とももうそんなに儲かる儲けないの話じゃないんで、
とにかくそういう人が繋がって、
今みたいなこういう話をできる機会をやっぱり作りたいから。
ちょっとうがった見方をすると、そういうプレイヤーがいっぱいできてきたときに、
そのファンドの必要性って絶対的に大きくなるから、
それはやっぱりあります。最後の最後で。
なのでこの先の話じゃないんだけど。
やっぱりお金の話で出てくるので、
別にうちを使ってもらえないとダメとか全然ないですけども、
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まああるんやったらええかみたいな。
うまいことできてるっすね。
いやでも結構それで、もう一つ言うと、
このね、今例えばじゃあわかったと、
教官とお金を集めてやると事業がおもろいしうまくいくんやなと、
その話はわかったときに、今投資をする側?
だけど例えば600万のうちの10万、15万を、
不動産会社の3代目はちょっとめんどくさいわけですよ。
その額は何にもならんし、多少学びはあるかもしらんしって中で、
それこそさっきの先々週ぐらいの話なんですかね、
不動産の分譲事業でコミュニティが醸成されるようなタイプの分譲事業とか、
もしくは買取再販、今まで多分銀行から調達してるみたいなものを、
ファンドに置き換えるってことが今始まってる。
なるほど、それもありか。
ありです。
それ僕ちょっと規模大きくなりますって言ったのはそれが一つあるんです。
いやそれで言うと、うち規模、うちの宅建業と建設業をやっています。
で、再販もやってるんですよね。
ただ、だいぶニッチなことを外国の方に向けて売ったりとかやってるんですよね。
1,000万の物件に3,000万投資して、改装して4,000万にして、
それを5,800万で売るっていうスキームみたいなことをやってるんですけど、
これめちゃくちゃ需要あると思ってるんです。
空き家とかを使ってっていうのをイメージしてるんですけど、
不動産物件には銀行お金貸してくれるんですけど、工事費を自前なんですよね。
なのでできる限界があるんですけど、それできるんやったらめちゃくちゃ成立するです。
ヤリましょう。というか、今の話だけでこれだけたぶん理解進むじゃないですか、たえじまさん自身も。
他所の不動産会社さんもこれはめっちゃ分かりやすいんですよ。
しかもいいのは、はじめ自分がやるときもいいんだけど、
じゃあたえじまさんがやるときに、まずじゃあ500万からでも出資してみようかと。
プロがやるし、どんな事業か分かってるから、自分の目利きもできるし。
空き家をね、主婦がパン屋やりますと言われても、うまいこといいかどうかはなかなか分からないんですよ。
だけどプロのたえじまさんがやるとなって、どんな事業かも自分想像できたら、
まあ500万にしても投資してもええかってなる。
いやこれね、実際、なんて言ったらいいんですかね。
あ、なるほど。
リアルに、例えば仲のいい会社さんから、うちが再販屋っていうのはちょっと変わってるみたいで、
不動産業界の、いわゆる宅建業界のところに呼ばれて話をする。
むちゃくちゃやけど、今んとこ売れてるんであれば、それ一緒にできへんかなっていう風になってるんですよね。
なりますよね、でも。
で、言うたら今もう投資先ないんですよ。
不動産やマンションも土地もこんだけ上がってしもて、買うに関して買ったら剥離リスクも出る。
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これどうするになったときに、
今僕らがやってる本当にボロボロの物件買って、現行の基準に直して断熱と耐震の第三者機関が評価して、それを認めるっていうところまでやってるんで、
多分これ社内スキームであって、でも僕らもできる限界があるんですよね。資金繰りの問題もあるんで。
そこ組んだらめちゃくちゃ面白いファンドできるっすね。
それはもうなのでバランスシートが膨らまずに済むっていう、たいじまさんね、一つあると。
そうなんすよ。
それからたぶん、たいじまさんそうは言うても、日本中のはできないわけ。
できないっす。
それはさっきも言ったみたいに、日本中のプレイヤーがやったほうがいいと。
だから初めは出資することで学ぶと。
新しい事業にアクセスできて、出資することで学ぶことができて、それを持ち帰って自分の地域でやると、
これもう不動産や同士がこうやって繋がっていってるんですよ、このファンドを使うことで。
これが僕の人材の育成もあるけど、ネットワークって言ってるのはこの5.0の話ってこれなんですよ、イメージ。
なるほど、そこで言うとこれもう飲みに行った話ですけど。
いや、たぶん僕のグラウンドはそういったちょっと感度の高い不動産屋さん全国に繋がっているところと、
その新しい不動産業研究所のそれとの相性とかめちゃくちゃいいっすね。
たぶんいいと思いますね。
なるほど、勝手にその不動産特定FTKは、
ぽいことそういう空き家使って蔵やるぞとか旅館作るぞとかにしか活かせないと思ってたんですけど、
ちゃいますよ、本業の部分でも当然それは使えるし。
人口減っていくとかいろんな問題があって、
新築がいいか悪いかとかっていう議論ではなくて、余ってる家をもっと利活用したらいいんじゃないのかって、
結構企画とかをしないといけないと思ってたんですけど、
普通に再生してリノベーションして販売するっていうところの出資にも使えるっすね。
ですです、このスキームは不動産会社さんが理解できるのとしやすいのと同時に、
金融機関も理解できるんですよ。だって散々こういうのに出資してきてるから。
今度僕ら蘇生するファンドは地域金融機関が出資します、ファンドに。
なので、
新しくファンドを新しくゼロで作る。
今度中古の買取再販のファンドを立ち上げるんですけども、
そこに僕らも出資しますし、地域外不動産会社として、地元の不動産会社も出資する。
さらにそこに地域の金融機関も出資するっていう形になってきてる。
今聞いてて、ちょっとここ難しいんじゃないのかなって思ったところがあって、
その話聞きたいんですけど、もう終わらなあかんので、続きはフラリノベの方で、
ちょっとその話をするような感じで。
ありがとうございます。
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またこのアーカイブは毎週月曜日18時にYouTubeスタンドFMにて配信しております。
これまでのゲストの方々のアーカイブも残しておりますので、ぜひお聞きください。
多分ファンド等で金融で働いてらっしゃったっていうところが、
結局、ちょっと言葉変ですけど、お金の力の向け方って、
やっぱりすごい間違えると大変ですけど、
こうやって今の時代とアキアとか、今までやってこられた熱量とか共感とかっていう軸とパクってはまると、
すごい力が出るんじゃないのかなって思ったんで、
その辺の、何と言ったらいいんですかねこれ。
めちゃくちゃ若干、いつエンジンかかんねやろうと思うんですけど、
今めちゃくちゃエンジンかかんねやっちゃう。
最後の最後で。
続きはこれ、ウラリノベで。
僕もちょっと話したいことあるので、ぜひ。
身のリアルウラリノベで、ビジネスの話までできたらなと思いますので、
引き続きよろしくお願いしますと、
今週までありがとうございました。
こちらこそ。
ありがとうございました。
