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はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士、現、不動産事業家のバーニング大家が、ワクワクしていきよう、をテーマに、大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は7月3日の月曜日ですね。 ついに94回目の放送になってきましたよ。
重ねてきましたね。あと1週間ほどで100回の放送ということで、毎日楽しくやっておりますよ。
本当ね、発信をするようになってから日々のアンテナが立つようになったので充実してますね。
昨日はね、初めてホームステイでドイツ人の18歳の女の子が家に遊びに来てくれましたね。
いやードキドキですけど、昨日の最下位、え、最下位じゃない、初めてのね、顔合わせの瞬間っていうのは僕は立ち会ってなかったんですよね。
ちょっとお昼にね、自分の大好きな水曜どうでしょうっていう、その最新作のね、ライブビューイングっていうの映画館に、はい、ちょっと友人たちと、まあ従業員とかね、幼馴染先輩も含まれるんですけど、行ってたんで1時から4時半までガッツリですよ。
全国同時上映っていうことでね、出演人の大泉洋さんとかね、あの生放送で見てたんですよ。
なのでそれが終わって僕だけも先に一足、あの先に抜けますって言ってね、抜けて家に帰ってきたのが5時過ぎ頃だったんですけど、すでにね、自宅でくつろいでくれてましたよ。
身長のね、高い女の子で、173センチの髪の毛ブロンズのね、シュッとした女の子で、バレーボールが大好きって言ってたんで、ずっとやってたと思うんですけど、すごいっすね、あの18歳なのに、英語とドイツ語と、まあ日本語もかなり喋れてました。ほとんど僕たち英語使ってなかったですし、
あともう1カ国どこかのね言葉使えるっていう、オランダやったかな?なんでもう4カ国語ぐらい喋れるっていうことで、さらにね日本語をしっかり勉強したいっていうので、熱心に一人で2週間ね、こっちに渡ってきてくれてるんですけど、何をやりたいの?って将来はどんな仕事したいの?って言ったら、犯罪心理学の勉強をしたいんだ、そういう学者さんになりたい。
意識たけぇー、すごい、なんか思ったことないですよね、犯罪心理学を勉強する学者になりたいって思ったことあります?もう、なんか僕の中ではもう孫悟飯が父に、えでぇ学者さんになるんだぁ、ごはんちゃんはって言ってるような職業だと思ってましたから、なんかもうね、アニメの世界みたいな、学者さんかぁ、いやぁすごいっすね、それで夜はカレーをね、みんなで食卓を囲んで食べながら、
初めて食べるって言ってて、で、カレーはまぁ、ね、たぶん当たり障りなく美味しいだろうなぁって思って、ラッキョウを出してあげたら、ラッキョウ美味しいですって言って、あ、これいけるんやぁ、なんか日々新しい発見というかね、ドイツの女の子はどういうのが口に合うのかなぁ、なんか話を聞いてると、前に枝豆を食べたけど、それはちょっと口に合わなかった、
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ね、枝豆嫌いな人ってあんまり日本で聞いたことないけど、そうか、いや、そういういろんな発見をしながらの、で、自分の国ではどういう料理が出てるんだよ、ケーキがすごく美味しいんだよ、っていうことを教えてくれたり、なんかチョコレートのね、ベースのケーキにこうクリームが何重にも重なってて、ラズベリーとかクランベリーとか、こうベリー系のね、なんか色々まぶしてあるケーキ、これがスタンダードだ、
日本はスタンダードって言ったらこういう生クリームとストロベリーが乗ってるね、ショートケーキですよ、みたいなね、話をしたりしながら、いや、これからね、2週間色々と交流をして、あと週末ね、あの、いろんなお寺とか神社、京都で何が見たい?って聞いたら、んー、色々お寺とか神社とか見たいけど、何があるかわからない?って言ってたんでね、一緒にこう、iPadとかでこういうのがいいよーっていうのを、あの、清水寺とかね、ま、嵐山、都月橋とかね、
ちょっと足を伸ばしたら、宇治の平等院報道、日本の貨幣ね、10円玉の表面か、うん、に書いてある、うん、平等院報道ね、あれ数字が書いてある、裏らしいですよ、はい、ま、豆知識ですけど、はい、とかね、伏見稲荷の、あのー鳥居ね、千本鳥居なんてあかんだろうしねーっていう、そういう、じゃあこの日はこういうの見に行こうか、あ、また来週はね、ちょうど祇園祭りがあるじゃないですか、
ね、それの良い山、良い良い山とかあるんで、16日のね、早朝に帰っちゃうんで、あのー、なんだ、だしがこう、ね、三越が回る、うーん、あれは見れないんですけど、それまでのね、お祭りの体験はできるかなーなんていうのを、計画立ててね、こっちも楽しい気持ちになりましたよ、ほんとに、今日からもね、そういう交流、国際交流っていうんですか、楽しんでいけたらなーなんて思うんですけど、
久々に息子にね、言われましたよ、父ちゃん土曜日も日曜日も家にいて、珍しいな、痛いね、やっぱりよく見てるな、僕はもう土日、結構どっちかは絶対出てますね、その勉強会やったり、先週も東京行ったりしてるから、はい、でも平日の夜はだいたい家にいるんでね、外食は週に1回ぐらいって感じかな、はい、なるべく家族で過ごしたいなーなんて思っているわけなんですけれども、はい、今日の本題はですね、
サシネの値段はどうやって決めるのかということをお話ししたいなと思っております。 皆さんどういうふうに値段って決めてますか?
自分が買いたい値段はあるけれども、向こうは逆に買ってほしい値段があるわけですよね。 それのどういう折り合いをつけていくのかっていうことをね、自分なりの見解を話したいと思うんですけれども、
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本題に入る前に告知をさせてください。 来週、違う、今週末ですね、もう7月の8日の土曜日にバランス大屋さん、横浜横須賀でドミナント戦略をされております。
借入額は何億だ?ごめんなさい忘れたけど、部屋数は180室以上で、家賃収入は1.4億にも上る大屋さんです。
こちらですね、最初はゲスト価格で参加いただけましたら、次回以降は勉強会、大屋の会価格ですね、参加していただくことができますので、そちらまた概要欄の方ご確認ください。
また年末ですね、12月の3日、だいぶ先になりますけど、500人規模でね、大屋仲間の集まる祭りを開催したいななんて思ってますんで、詳細詰まっていけば随時告知をしていきたいなと思っております。
さあ、ではですね本日の本題、差し値の値段はどうやって決めるのか?っていう僕なりの見解を話したいんですけども、まあね、これまでいろいろこだてとか一等ものとかも買っていって、今現状で190室前後になるんですけども、まだ買いが決まっているやつもあればおそらく売れるであろうっていうものもあったりするんで、日々ね毎月多分増減はあったりするんですけども、
値段ってどうやって決めてますか、皆さんは。 買いたい値段っていうのは結局そのエリアでこの物件を購入するならどの利回りは確保したいなっていうところが不動産投資家目線だと思うんですよ。
で、割安か割高かっていうところで言うと、絶対ね割安で買うっていうのが、まあ不動産だけに限らずね、商売すべてにおいての大原則じゃないですか。
安く仕入れて高く売る、これが全ての原則ですよね。 っていうことを考えると、じゃあ市場価格の平均っていうのは割り出して、利回りっていうので考えれば
持っている間にどれだけの家賃収入を得たいかっていうところと、あとその利回り一つにおいても市場で売られている、売買される投資家向けの物件の利回りよりも高い利回りが取れていれば
最終その市場利回りで売却するので損が出ない、利益が出るっていうことになるわけなので、じゃあそういったところを調査しながら
それの逆算でね金額を出していくっていうのが基本になるわけなんですけれども まず土地とね建物って価格を出すわけじゃないですか
土地は僕の場合は固定資産税路線化かける 平米数で出したり、建物は
自分で調べてください。音声で式を言ったところで分かりにくいから 調べたら出てきますよ。SiriかGoogleにね建物の最調達価格の計算式を教えて
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なんて言ったら出ますよ。さっきあの僕自分の iphone で試して出たから大丈夫そういったら分かりますから
ということでまぁ出すじゃないですか土地と建物の金額を足してそれが積算価格 っていう形になるので
よくねメールマガジンとかでも聞いてますよね積算価格よりも安い価格の物件 つまりは銀行が評価をしやすいから融資が受けやすい物件ですよっていう売りの物件なんかは
確かに銀行向けで言えば融資が出やすいですけれども これ勘違いしないでほしいのはその評価が出る
イコール市場の出回っている価格より割安とは限らないっていうところなんです よね
よくありがちなんですよ銀行融資が出るから買う これ絶対 ng ですからね各有僕も結構やってるから
ほんと人のこと言えないんですよそう融資さえ出るんだったら買うんだ 違いますからねかなりだあの使えない土地がいっぱいついてて土地の評価がぐって上がる
からいいかもしれないけど結局使えない土地がついていたとてね 市場の平均価格より割高だったらもう損効きますからね売ろうと思ったって持ち出しが
ないと売れないってなったら売るに売れなくなるし っていうことが発生するので大事なんでもう一度言いますね
銀行の融資がつくからといっていい物件ではないっていうことは肝に明示ておいて くださいとその上でまあ先ほどみたいにね
土地と建物の金額を足して積算価格っていうのを待たすんですけれども 一番わかりやすいのは評価証明書ね固定資産税の評価証明書っていうのを依頼すれば中会
さんがね売り主さんに頼んでまあ出してもらうことができるのでそれを見れば まあ一発ね
銀行が評価する目線というのはわかるのでそれをちょっと依頼するようにしましょう その上でねあの大前提自分が欲しい
りまわりで市場より割安でこの価格で買えば持ってよし売ってよしだなっていう まあこれ自分なりのねあの僕なりの考え方ですけど
持ってよし売ってよしの値段だなっていうのを定めた上でその金額で購入できる 可能性はありますかっていうのを僕は中会さんに聞くようにしてます
そもそも論でねこの金額だったら買いたいっていう値段で融資の銀行評価とかいろいろ 進めていってねで内諾出ましたじゃあこの値段でって投げたときにいやいやそんな
値段では買えないですよってなると労力倒れ ですし金融機関さんに対しても大変失礼ですよね
あらゆる業務をすべてこうね流して自分の物件のその倫理書っていうのを書くので優先 して書いてくださってたかもしれないじゃないですか
いや書いてくださるんですよそれを無駄にしてはいけないのでまず持ってこの金額で 買える見込みがあるのであればこちらとしても全力で融資付けとかの動きをさせていただくんです
けれども売り主さんのご意向としてはこの金額っていうのは可能性あるんですかね っていうのを聞くようにしてます
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ね自分が思い入れがあって長く持っていた物件って言うとまぁそんな安い値段では っていう人もいるかもしれないし一番交渉が通りやすいので言うとね
相続した段階父親はとても手をかけてたけれどもなくなって自分 息子の私が相続したんですが遠方に住んでいるしこれ以上手もかけられない何よりもまた
半年後ぐらいにね相続税っていうその物件自体が思いのほか評価が出ているので 相続で税で税金を何百万か支払わなきゃいけない
ただ1サラリーマンの自分にそんな何百万も支払うお金はないとであれば 相続税をお支払いして少しでもねって残り残るぐらいの金額で売れれば
もう万々歳ですっていうお客さんなんかには値段は通りやすかったりしますよね っていうところでいろんなね100件あれば100通りの事情があるのでそのあたりをね
どういう理由で売り出されてるんですかねっていうところを聞きながらこの金額の 可能性はありますか
いうところを聞いて値段を確定させその上でこの金額ならじゃあ絶対買いますって いうことでできれば融資特約なしってね
動きたいとこですがこれはその融資の情勢とか自分の実力っていうんですかね 決算書の内容でこのぐらいの金額なら融資引けるってわかった人だけが取れる手段
ではあるのでまあ基本的には特約ありでね 万が一融資がつかなかったら流れてもあの手付金は返ってくるっていうね
契約状態ではい申し込んだらいいんじゃないでしょうかということでね 安いからといって相手に失礼なことはないですからね
昨日もちょっと親の後輩にね相談というか報告をいただいてめっちゃ嬉しいんですよ ねやっぱりこの報告っていうのはすごくありがたくて
こうこういう値段でね1個だてを買うことができました 自分としてはものすごく安い値段だと思ってたのに売り主さんにこんな値段で買って
くれてありがとうございますってすごく感謝されたと あるんですよ僕も過去にそういうことがねだからこの値段だから
失礼じゃないのかなーってじゃなくて相手がやっぱり あのどんな値段であれねこの制約したおかげであの気分が晴れ晴れしますっていう人はいる
のでそこの折り合う金額っていうのをティアリングしてそれで進めるのがいいん じゃないでしょうかというお答えでした
はい本日はですね刺し値はどのぐらいの値段で入れるのかっていう僕なりの見解を お話しさせていただきました
さあ今日はですねまた月曜日1日1週間が始まる日ですね ですけど7月に入ってだいぶ暖かくもなってきましたけれども皆さん夏バテはしない
ですか しっかり飯食ってね運動してね汗ガンガンかいていったらいいですよ
で夜はもうケチランとしっかり冷房をつけてね体をすっきりさせてまた毎日ね 生き生きと楽しんで今日もねわくわくと過ごしていきましょう
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それではまた明日
