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はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士、現動産事業家のバーニング親がワクワクしていきよう、をテーマに
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は9月13日の水曜日ですね。
子供って親の言うことをすっごい真似するじゃないですか。 めっちゃ真似してくるんですよ。
でも、だからこそ最初ってね、言葉を覚えるのを間違っちゃうんですよね。
行ってきまーすって言ったら、まーすって言うんですよ。 うちのね、2歳の長女の話ですけどね。そうなんですよ。
行ってらっしゃーいに対しては、しゃーいって言うから、 だからまあ僕がその長女をね、連れて、あの
幼稚園にね、行こうとするじゃないですか。 そしたらママがね、行ってらっしゃーいって言うから、もううちの長女は、しゃーいって言いますよね。
逆にね、 バスから降りて、お家帰ってきて、あ、おかえりーって言ったら長女は
りーって言いますね。 まあ、そもそもなんであの語尾だけなんですかね。
そこが真似しやすいのかなぁ。 アンパンマンとかはすごい言うんですけどね。ドキンちゃんとかはチャーンやしね。
父ちゃんも最初チャーンでしたけどね。 最近はおーちゃんって言ってくれるんですけど。
まあそうやって真似するじゃないですか。でね、うちはその夜寝る時に、 まあ僕はちょっと夜遅くまで起きている時もあるんですけど、
だいたい子供たちは9時から10時までの間にママと一緒に寝室に行くんですよ。
で、たまに僕も早い時間にね、布団、寝室、行く時あるんですけど、 その時にみんなで本を読んだりするんですね。
で、僕も明かりをつけて眠くなるまで本を読んでいる時もあるんですけど、 まあそれで各々が読み終えて、でゴロゴロとしてて眠くなるまで。
で、僕もね、ある程度眠くなってきたな、もう寝ようかなっていうタイミングで、 電気パチって消して、さあみんな寝よーって言ってね、寝るんですけど、
それをね何回かやってたらついにね、うちの長女が覚えましたね。 みんなー寝よー
言うんですけど、それがまあなかなかに、 実際の音声がこちらでございます。
あんたが寝なさい。 みんなの一斉ツッコミですよね。めちゃくちゃ叫ぶやん。 すっごい寝えへんやん。めっちゃ元気。
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言いたいんやなぁこれね。 真似するんですね。こんな覚えるんですね。
これは多分将来の学級委員長タイプですよ。 修学旅行とか行ってみんながわーわーって騒いで、先生が来た来た来た来た来た
とか言ってみんな、さってこう寝る格好してね。 行った?行った?〇〇選行った?とか言って。
で、わーって叫んで、あれがこうで、あーで、好きな子誰なん? えーないわー言いながらの、みんなー寝よー
怒られるでー っていうのが将来目に見えますね。
いやこれはでも逆かな。騒ぐタイプかな。これ面白がって言ってますからね。 寝かす気やらへんから。
いやこんな成長もまた糸可愛いし、糸可愛いし、そんな言い方ないからね。 っていうふうに思いましたよ。
皆さんたまに出てくるかもしれません。長女シリーズね。またよろしくお願い致します。 というわけで本日の本題は
我々不動産投資家は土地売りの宅建業者よりも高く買えるというテーマでお話をしたいと思います。
またこれマニアックな話ですよ。誰が聞きたいんですか?不動産やってない人、興味ありますか? いいんですよ。僕は自分の話したいことを話すスタイルということでね。
これからね、不動産のその一棟アパートとか買っていく人でも、よくあるパターンで言うと最初って利回りがね、高い物件気にして見るんですけど、
そうするとだいたいね、地区が40年50年とかの古い木造アパートになってきたりするんですけど、じゃあこれをいかにどういう目線で買うのか、もしくは見送るも含めてですけど、どういう根付け判断をするのかっていうことについてね、ちょっとお話をしてみたいと思います。
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。 私、バーニング公演が主催しております元気が出る公演の会にて、
10月の7日に村田光輝さんという名古屋の22棟50室、違いますね500室以上も保有されているメガ大屋さんに登壇いただきまして、今回不動産のお話ではなくてお小遣い、子どものお小遣いの渡し方とか使い方についてお金の教育面でのお話をしていただきたいと思います。
こちら現地受講のみとなっておりまして、ズームや後日の配信はございません。 少人数でディスカッション形式で進めていきたいと思っております。
ぜひね小さいお子さんがいらっしゃる家庭もそうですけど、そうでないね方でも、ぜひね将来の日本の未来向けてねお金の教育、僕たちが勉強していってね
次世代に伝えていけたらなぁなんて思います。詳細は概要欄の方に記載しております。 またこちらね10月の21日の土曜日に私バーニング公屋とボイシーパーソナリティでもあります
たまさきたかゆきさん、たまっちさん、さらに秋屋再生受け負い人の川村ファルさんですね。兵庫県川西市を中心に年間40室以上とか再生される大屋さんです。
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こちら3名によるね対談形式も取りますけれども、基本的に私とたまっちさんのお話1時間ずつ、最後に3名でねこの関西の不動産市境について
じっくりと掘り下げてねお話をしたいと思っております。 参加者の方々からも質問どんどん受け付けてね
金融機関の情勢とかそういったことを話したいと思いまして、こちらも現地受講のみとなっております。気になる方は概要欄ご確認ください。
最後に12月の3日の日曜日に500人規模の大屋祭りを大阪南場で行います。 皆さんホテルとってますか?だんだん上がってきてますよ。
なので全国からねお越しの方早めにあの予約をしておいていただけたらありがたいです。 またね僕も拡散活動ねどんどんしていきたいと思っておりますのでこちらもよろしくお願い
いたします。 さあというわけで本日の本題ですね
どうしますかその40年50年とかの木造アパートとか形がいいもので、これその業者が買わないのかなぁみたいなやつがたまにあったりするんですけど
まず基本僕が見るとしたら この物件取り壊して土地にした時にどのぐらいの価値があるのかな
っていうところを見ますね。 じゃあそれ何で見るのかっていうと
まあその相続税、私の場合は固定資産税路線化で見ますけども、それを平米数でかけて土地評価出したりもしますが
国土交通省の土地総合情報システムっていうサイトがあるんですよ そこで調べるとね
直近1年2年とかも見れるんですけどそれ以上にも遡って 日本全国のね
土地が売買された記録っていうのが出てきて誰でも見れるんですね だからそのエリアの近くで売買された情報を見て
平米単価、坪単価いくらで売られてるなっていうその実績を確認した上で じゃあ土地としたらこのぐらいの評価があるんだな
これを参考値にして 仮にですよ2000万円の6個1ぐらいのね古い配置というか
何々層みたいなあったとしてじゃあこれ土地で見たら1000万しか評価出てないんだな というのがあるんですよ
さらにそこから解体費用これざっくり外産で200から300万ぐらいとか ざっくり300万で見るとしたら1000万の売買の事例があるとしたら300万円差し引いて
じゃあ700万円で買い取ったら1000で売れるなとか でも実際はそこからね土地の増生費用だったりとか
中回転数量もろもろかかるからそういったところも差し引いての値段になるよねっていう そういうところででさらにこの総合情報システムで売買されている事例っていうのは
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いろんな賭け目っていうのが入っている可能性があるんで つまりは例えばねあの結構安い値段で売り買いされてるなぁと思ったら
溶壁石垣の音上にこう立っている物件だから安いとか で土地の形金いびつだからちょっと安いとかそういうところまでねあの詳しく読み取れ
ない部分があるのでまぁ結局はね近隣のその売買をやっている業者さんに今使っている 物件とか過去扱ってた物件とかそういう情報をもらいながら判断していけばある程度の
ねその土地のツボ単価平均の音単価っていうのがわかってくるんで じゃあこの物件土地にしたらいくらだろうなっていうのが出てくるわけですよ
さっきの事例みたいに2000万で売り出されててじゃあリマーリ15%の地区50年の 木造配置だとしたら
1000万になったらもっと多分30パーとか超えてきたり すごいねあの値段に安めが目を引くね物件になるわけじゃないですか
それでもあの宅建業者っていうのは買わないんですよなぜなら 例えばそれがね6個位置とかで6個全部埋まっているとかなるとその追い出しの
手間とかがめちゃくちゃかかるわけですよね 老朽化してるから引っ越してくださいって一件ずつ交渉したりそういうのもあるんですけど
だからガラガラの物件やったら買いやすいんですよ さらに買い叩きやすいんですよね
でも結局ね1000万の価値しかないのに2000万とかそれ以上の金額で買ったら 絶対にね数字合わないんですよっていうのもその土地として売りたい業者さんっていうのは
持つっていう賃貸をするっていうその目線がそもそもないので 単純に古い家購入したら潰してさらちにして売るとか
縦売り用地として売るねもしくはもうあの建物を建てちゃって縦売り状態でね 売るとかそういう目線のところが大半なので僕たちその不動産投資家っていうのはそういう業者
より高い値段をつけられるんですよ なぜなら利回りで判断できるからですよね
そこのまずね宅建業者よりも高い値段はつけれるけれども 平均のその不動産の賃貸をやっている
あのライバルたちよりは安く買いたい まあそこをね抑えるために結局またそこは融資とか
その担保に入れられる物件を持っているかとかそういうことになってくるんですね なのでまあベース最初に戻りますけれども
そういう古い物件出てきた時にどの値段で買えるのかな 今割だけにとらわれていたら結局ね高掴みしてしまったり次出口が見れなくなって
しまうことがあるんでまずはその土地としてどれだけの価値があるのかっていうのを 目線で見る癖をつけておくと
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じゃあこの金額よりは高く買えるんですよっていうアピールがまずね 仲介さんできる売り主さんに対してアピールできるんですよ
卓研業者よりも高く買えるんですよ だからちょっとこの値段で譲ってくださいっていう価格交渉のネタになるのでそういった
目線を皆さん持っておくといいんじゃないでしょうか というわけで本日は不動産賃貸業私我々ね
投資家は卓研業者土地売りの業者よりも高く買えるんですよ そういった目線を身につけましょうというテーマでお話をさせていただきました
ね古い物件ねなかなか出口見られなくて難しいですけども最初はねやっぱり リマワリ重視でキャッシュフローお金が残る物件をね買っていかなきゃいけないんで人が
買いにくいようなね遠方の土地だったりとか まあこういう古いやつをね再生して持つっていう方向を見るのも大事じゃないでしょうか
というわけで本日はね水曜日ですけども まあうちも卓研業者とはいえバリバリ仕事していきますよ
今日はねお昼はちょっと仲間と会食をしたりとか重要な会議ですね そんなこともしつつのちょっといろいろしでもね
機能もない件も言ってきましたしやっぱり査定がねどんどんどんどん来るのでそれを 捌いていきたいななんて思っておりますというわけで皆さんも本日もワクワク楽しく元気に
過ごしていきましょう それではまた明日
