自己紹介と不動産賃貸業における営業の重要性
既存の業者へ、飛び込み営業? 非効率から見えた、思わぬメリット。ヤマルののんびりしたいラジオ。どうも、カタカナのヤニクトーテの〇と書いてヤマルでございます。
僕は普段、普通にサラリーマンとして働きながら、副業として不動産賃貸業、いわゆる大屋さんとしてのビジネスに挑戦しております。
また、自分の叶えたい姿になりたい夢、それはエンターテイナーになることでして、自分なりのエンターテイイメントを探しています。
まあ、このスタンド・ユフェ夢でも発信も間違いなくその一つですね。ただ、もっと具体的にこうしたい、ああしたいというのがまだ僕には見つかっていません。
なので、エンターメンを探す旅人でもございます。そんなことをしたら毎日がすごく楽しくなっちゃって、このラジオではそんな僕の日々のアウトプットをお届けしております。
さて、今日は不動産の話で、特に営業の話なんですね。僕、営業好きなんですよ。
いろんな方とおしゃべりするっていうのはね、突き詰めたらそこが一番大好きで。
でも、不動産賃貸業っていうのは結構いろんな方と関わっていくっていうコミュニケーションスキルが大事だったりするってことをやり始めてから気づいたんですけど、
例えば、物件を仕入れるためには不動産売買業者さんとのやり取り、物件を直すときにはリフォーム、修繕してくださる会社業者さん、職人さんとのやり取り、
そして一番大事なお客さんをつける客付けの場面では不動産賃貸仲介屋さんとのやり取りみたいな感じで、
少なく、ざっと挙げてもこれだけたくさんの方々とやり取りをしていかなきゃいけません。
もっと細かく言ったらたくさんあるよ。金融機関さんとか管理会社さんとかいっぱいあるんですけれども。
とにかく人との関わりがたくさん必要なビジネス、それが不動産賃貸業だなって僕は思ってるんですが、これ大好きなんですよ。
どの方とやり取りするのも楽しんでいるんです。
苦手な客付け業者へのアプローチと飛び込み営業の決意
特に雑談力を生かして、気づいたら1時間立ち話しちゃってるとかよくあるんですけど。
でも一番苦手な、その中でも一番苦手な、僕がまだ楽しみを見出せていない相手がいます。
それは誰かというと客付け業者さんなんですね。
特に僕客付けフェーズが苦手で、お願いして待つみたいな形になるじゃないですか。
だからこの物件に、僕の物件に入居者さんをぜひ付けてください、募集してくださいっていうお願いをする。
あとは向こうの方々が頑張ってるのを待ってるだけみたいな。
これが僕はあんまり向かないというか、どうしても一人で自分で行っちゃいたいやっちゃいたいやっちゃいたいっていう勝負になるんですよね。
だからDIYが逆に大好きで、自分でどんどんガンガン進んで直すぞみたいなね。
逆に言うとそれは協調性があんまりなかったりするし、この経営者として僕が規模拡大これからしていくのであれば、
外注とか誰かに頼むっていうことを上手になっていかなきゃいけないんですけど、なかなかそれがうまくいかないと。
そんな僕のメンタルブロックというかマインドブロックを外すためにもですね、
先日僕は営業に特化した1日っていうのを自分の中で決めて、賃貸仲介業者さんの営業周りに行ってきました。
管理会社の遅延と飛び込み営業の実行
ただこれもですね、始めましての業者ではなくて、もうすでに関わりのある業者、
始めましてのところもあったか、賃貸仲介会社さんに何件か手土産を持ってですね、ご挨拶しに行きました。
経緯としましては、僕が最近買ったアパート、これは管理会社を契約する特定の管理会社と契約するのが必須の売買契約になってましたので、
その管理会社さんとやり取りをしていたんですが、どうもその管理会社さんのレスポンスが遅い。
これはもうね、言っちゃってもいいと思う。明らかに遅い。
お願いしたこと、4つ5つ投げても、1週間経っても1個返ってくるか来ないかぐらい。
これはね、さすがの優しいヤマルちゃんも言いますよ。あなたは遅いです。
で、さっきから言っている僕、待つの苦手じゃないですか。
どうしようかなと思って、いろんな先輩に相談して、
もうじゃあ、賃貸仲介業者さんに直接ね、挨拶すればいいじゃん。ガンガンやり取りしちゃえなよって思ったんですね。
セオリーとしては、窓口は管理会社さんになっていて、その管理会社さんが賃貸仲介会社さんに、
僕の物件の情報やら、オーナーの意向、僕の意向なんかを伝えて、やり取りするっていうものらしいんですけれども、
そこが全然うまくいってないというか、遅いですので、
僕はもうそのままそれをすっ飛ばしてですね、賃貸仲介業者さんにそのままお願いしようと、
やり取りしようということでお願いしに行ってきました。
だからすでにお店の知ってる店長さんもいらっしゃれば、初めましての店長さんもいまして、
3店舗ですかね、回ってきました。
飛び込み営業で得られた支店長との対話とメリット
で、もちろん管理会社さんの手前、管理会社さんを通した上での話になりますが、
ということで、仲介のお話をいろいろ聞かせていただいて、すごく楽しかったんですね。
で、今日の本筋になるんですけど、
これアポ無しで言ったんですよね。
既存の、もうすでに担当者の顔も名前も知ってて、僕の名前も知ってもらってる業者さんだったら、
アポを取ってですね、いついつ空いてますか、ちょっと挨拶しに行きますっていうのがセオリーだと思うんですけど、
僕、あえてアポ無しで言ったんですね。
その理由はなぜかというと、アポ取るのがめんどくさかったからなんですけど、
ごめんなさい、すごいこっちの事情。
この日に僕はやるぞと決めたからね。
そしてフットワークを少しでも軽くするために日程調整するんじゃなくて、
もう飛び込みで行っちゃえみたいな。
賃貸仲介業者さんは店舗を持ってる業種ですのでね、
僕が飛び込みで行ったって対応してくれるだろうみたいな気持ちで、
普通のお客さんだって来るわけだしと思って、
フットワークから目に行ってみたらですね、これが良かった、これが良かったんですね。
例えばある仲介店では、
僕が担当としてくださる方々がいらっしゃらなかったので、
すっ飛ばして支店長さんが出てくださったんですね。
僕としては担当者さんと挨拶すれば良かったのにと思ったんですけど、
これって行行ですよね。
支店長さんと直接やり取りをして、
支店長さんの豊かな経験と知識を僕にアドバイスしてくださったりとか、
僕も逆に意見を言えて、
僕の顔と名前も覚えてくださったって、
これは大きいなと思ってて、
もちろん物件のことは分かってますけど、
オーナーの顔までは分かってない仲介さんってたくさんいると思うので、
そこが僕の一番大好きなところでガンガン言ってですね、
僕こういうところでこういう雰囲気を持っててみたいな、
保証会社さんさえ通ればどんな方でも窓口広く受け止めます。
それが僕のやり方です。
みたいなことをご応募したらですね、
ああそういった方増えてますね、みたいな。
うんうん、もうなんかペットカーとか当たり前になりつつあります。
えーちょっとやばい怖い怖い怖い。
どうしようみたいなね。
じゃあさらにどうしたらいいですか?
でもですね、ここのエリアはこういう方々が多いので、
こういう値段設定でこういったらどうですか?
みたいなのを詳しくアドバイスしていただいてですね、
ああそれいいですね。
じゃあそういった戦略でいきましょうと。
さらに言うのであれば、
初期費用をもうとにかく全部親持ちにして、
フリーレントにして、
中華レスリーも親持ちにして、
にしたらもっといいですよ、みたいな。
でも3年くらい家賃入んないですけどね、実質。
それは僕は、うあああああみたいなね、
ちょっとあの戦いというか交渉もありながら、
一回それは見送ってもらっていいですか?
すいませんね、僕今そこではいどうぞって言えたらいいんですけど、
まだそれを僕言えるくらいのキャッシュフローないんですよって思って、
ちょっとそれは保留にしたりとか、
そういうのから駆け引きとか交渉まで生まれるような感じで、
飛び込み営業をした結果ですね、深い話ができました。
さらなる飛び込み営業での発見と学び
さらに違う店舗では、
また担当してくださる方が外回りでいなかったということで、
担当してくださった方は、
私店長さんが会ってくださって、
こういった保証会社さんが今ありますからとか、
そこから今僕が満室お願いしている物件の話からさらに飛躍して、
このエリアにもしこういう物件があったら、
めちゃくちゃ客付け需要ありますよって教えてくださったり、
じゃあ今度は仕入れの場面でそのデータを参考にして選んでいこうみたいな感じでね。
さらに有益な情報が手に入ったりとかして。
いやーこれですよ、
担当者さん、既存の業者さんで担当者さんがいるって、
大体これよくあるパターンだと思うんですけど、
その人とのやり取りになりがちなんですが、
あえてアポを取らずにその人がいないタイミングで、
突撃することによって違う方が対応せざるを得ないので、
その方以外の方にも僕のことを認知してもらえるっていうのを、
それって意外とやろうと思ってもできない、
ハプニングを狙っていく、
サプライズを狙っていかないとできないことなんじゃないかなっていうのが、
面白い学びでした。
売買業者への飛び込み営業と今後の展望
その勢いのままですね、
僕、賃貸仲介業者さんだけじゃなくて売買業者さんの方にも行って、
既存の、最近客付けてきました1万円物件の売買業者さんとかにも、
手土産持ってありがとうございましたって言ったりとか、
何年も前に買った2号物件とかの売買業者さんにもふっと行ったら、
担当者がいなかったので社長が出てくださったりとか、
そんな風にですね、
飛び込み営業って、アポ無し営業って、
もちろん迷惑になる可能性もあるんですが、
僕にとっては学びが多い、実りの多いものになる可能性もあるなって思いました。
本当はこれを新規でですね、
新規の全く関わりのない業者さんでできればいいんですけど、
僕そこのメンタル実はちょっと弱め。
なかなかね、飛び込みでいけないからそこは後回しにしてます。
だからね、これもね、
勢いに乗せて予定決めちゃって、
どんどん新規開拓もできるようになっていけば、
さらに僕の営業力は強まるんじゃないでしょうか。
いやー営業って楽しいですね。
山内でした。
