AI退去立ち会いの仕組みと限界
社長、タメ口で失礼します。リフォームのリアルを赤裸々に。 この番組は、たまたま道端で出会った2人が、社長副社長として経営の日常を雑談する番組です。
社長、最近どう? 今日もいい感じでございます。
いやー、いいですね。 いいです。 いいですね。やっぱり、まあ仕事終わりにこうやってポッドキャストやらせていただいてますけども。 最高でございます。
やっぱり、なんか事務所にこう帰ってきてみんながね、今日もありがとうございましたーっていうの最高ですね。 いやー、最高っすねー。
なんかあの最近、結構前にね、あの空調服を買ったじゃないですか。 結構みんな着てて、めっちゃいいっすみたいな。 いいっすか?
めちゃくちゃいいです、みたいな感じで言ってもらえるとなんか嬉しいよね、なんか。 いや嬉しいですね。
なんか結構みんなそれ着て出ててくれるんで。 そうなんですね、よかった。
なんか中にはエアコンがなかったりとかしてね、きつかったりとか。 そうっすね。まだまだ暑さ残りますからね。
ねー、ありますからね。まあなんかそんな中、体調だけは気をつけてもらいたいなと思ってはいるんですけども。
あの前回かな、前々回か、AIの活用術の話を社長にしてもらって。 で、そこからまあ結構日々、まあそれこそ僕もチャッピーにね、
あのなんか最近の不動産業界とか、退去立ち合いのニュースとかない?とか言って聞いたりとかしてるんだけど、
なんかこの前、ついにAIが退去立ち合いと。 はい。
某会社がね、入居時点検とAI退去立ち合いを共同開発したと。これ8月3日の情報だったんですけれども。
もともと2024年からはAI退去立ち合いっていうのはあったらしいんだけど、今回は家賃保証の商品にAI退去立ち合いを組み込むっていうところが新しくできたと。
へえ〜。
嘘やんと。
ん?
できる。
いや無理でしょ。
だよね。なんかいろいろその。
それでどんな概要なんすか?
いやなんかその写真を撮ったりとかして、まあ部屋の写真、まあ僕らいつも撮るじゃないですか。
その写真をAIに読み込ませて、費用負担分が出ると。
まあもちろんあの契約書とか、まあその辺の入居年数を考慮したとか、ガイドラインも考慮してやるみたいなんだけど、嘘やんと。
ん〜。
どう思いますか?
まあそのもう肩にはめ込んだものとかだったらあれかもしれないですけどね。
はいはいはい。だからあのAIにこの傷は入居者さんがつけたのか、そもそも入居前のものなのかとかっていうのも判断できないわけじゃんか。
そうですね。
まあだからそんな中AIと入居者さんが会話をするっていう、なんかそういうのもあるみたい。
へえ〜。
そう。
じゃあスマホで写真撮ってアップロードして、でそしたらAIがこの傷はあなたがつけたんですか?って言って、AIがじゃあそれならこの費用負担が必要になりますよみたいな、そんな感じってことですか?
そう。みたい。でもそんなんね、まあ正直言ったもん勝ちじゃないですか。
いやそうっすね。
いやいやいや俺つけてないよと。
いやそれ最初っからあったよってなったら、あそうなんですねで終わってしまう話だし。
だしその、それこそねクロスとかだと経年なのか過失なのかもあるじゃない?
そうですね。
で例えばタバコのやになのか牙身なのかっていうのも、僕らは実際に現場に行ってその空気をね、空気感があるわけじゃないですか。
タバコ吸われてたのかとか、これはまあ単なる経年の牙身かなっていうのを目で見てわかるんですけど、AIにその写真だけで匂いがわかるかとか。
まあちょっとなんか、いや全然そのディスるとか、そのそういった気持ちはないんですけど、
現場経験と人間の判断
まあやっぱね我々はそうやってまあ仕事に、まあ自分たちの今までやってきてることとか、まあ経験にやっぱ誇りを持ってやってる部分もありますから、
なんかね、そんな簡単にまあ奪われる気はないぞというふうなのは思いますが、まあ興味はあるかなっていうのは思いますかね。
いやだからそれどうなのかなと思って、だから逆にAIだからそれは公平になるのかなとか。
難しいと思うけどな。
ねえ、だから入居者さんからしたらまあ公平に見てもらって、まあオーナーさんからもAIに見てもらった結果がこれですっていうから、
まあ最終的に公平になるんだったらいいけれども、いろいろあるじゃないだって。
そうですね。
さっき言ったガイドライン、契約書、入居年数、だからそういうのとかも踏まえて、じゃあこれ我々ここから10年先、もしかしたら我々の仕事がなくなっているかもしれないと。
体育立ち合いという部分においては。
まあ僕が生きている間はなさそうな気がしますけどね。
まあでもなんかそれ、そういうところAIでできるよねとかっていう考えに行き着くっていうのはわかりますよね。
でもやっぱうちも例えば体育立ち合いに行くスタッフっていうのは、現場経験を経て行くっていうのがうちの流れじゃないですか。
それはずっと、それはこだわり続けてやってきていることですし、
やっぱりその本当に現場をやったことある人が見る目線と、単純にこうマニュアル的に覚えた人とか、
単純に知識だけでやってる人っていうのとはやっぱ全然深みが違うなっていうのもわかりますし、
誰のためにやるのかみたいなところもあると思うんですよ。
だから我々としては自分たちがいかに価値のある仕事をできるかっていうところが大事だと思うんですよ。
だからその入居者さんとのコミュニケーションも大事やし、
その汚れとか傷とかに関しての判断をするっていうそのプロセスの大事さもありますし、
やっぱそこでAIには変えられない、その現場でのその空気感、手触り、感じる匂いとかっていうのは確実に、
匂いとか、5巻で退居立ち会いをするとか、
やっぱその部分では簡単には代替できない仕事かなというふうには思ってますけどね。
だからなんでこんなのが出たんかなとかっていうのもまたチャッピーといろいろ壁打ちしてて、
そしたら6月の調査では約6割のエンドユーザー、その入居者さんが、
退居費とか現状回復費用に不満を持っていることが判明したと。
そりゃそうですわなと。
うーん、まあね。でも逆に言うと、オーナーさんのアンケートを取った場合、
オーナーさん側はおそらくその決められているガイドラインとかに対して、
いやこれは入居者が守られすぎてるだろっていう、そういうアンケートに僕はなると思うんですよ。
絶対なると思う。
絶対なるじゃないですか。
ってことは、水と油みたいなものをうまく収集つけるっていうのが我々の仕事なわけじゃないですか。
だからそこを単純に仕組み化するっていうのは難しいと思うんですね。
あとは情報するポイントだったりとか、許容しなければならない領域みたいなところもあるじゃないですか。
やっぱそういうところの判断って、うまく折り合いをつけるっていうところに関しては、
まだまだ人間のその力っていうのはAIに抜かれることないぞというふうには思いますね。
そうだね。
退去トラブルを生む契約と立場の違い
でも実際に今の話でも、入居者さんは、まあ言い分としては普通に住んでるだけですよと。
オーナーさんは次の人に貸せるようにしてほしい。
で、管理会社さんは契約とガイドラインに沿って判断してくださいと。
で、僕らは実際の部屋を見て判断するわけですよ。
それぞれの立場がみんな違うんですよ。
向いてる方向もちょっと違うんですよ。
そうですね。
なので、そこの判断ってめっちゃ難しいよねっていう。
そうですね。
だからそういうところも踏まえて本当に、だから逆にだから俺はAIとか入れちゃったら、
入居者さんもじゃあAIにやってもらいます。
オーナーさんもAIにやってもらいますっていうのを了承しちゃったら、
もしかしたらまたオーナーさんの出しがちょっと多くなっちゃうのかなとか。
どっちに転ぶんでしょうかねっていうのはありますけどね。
そうだよね。
なんかでもね、そこね、ちょっと話変わるんですけど、
不動産屋さん側は入居を早く決めたいっていう気持ち絶対あるじゃないですか。
不動産屋さんに関しても仲介さんとか管理会社さんとかオーナーさんとか、
その貸し手側にしても多少の立ち位置が違うわけじゃないですか。
早く入居決めたいし、入居者さんが早く入ってほしいからって言って、
極力初期費用を少なくした形で募集したりする。
よくある式例ゼロで即入居カーデスみたいな。
でも我々やっぱ現場でいろんな経験をしてきてるわけなんで、
例えばご入居者さんがもう家賃1ヶ月分の資金は入れていますよという状況の中で、
家賃が10万円のうちで、退居費用が9万円でした。
1万円は差し引きで戻ってきますよっていうのと、
式例ゼロで入ってて、式金も入れてないから出るときに9万円かかりますよっていう。
同じ9万円でも全然受け取り方違うじゃないですか。
全然違うね。
だから結局それって入り口と出口をどう捉えるかっていう、
そこをちゃんと明確にしてないのに、
その線引きがない中でああだこうだっていうその議論するのは、
僕はちょっと違うんじゃないかなと思ってるんですよ。
だからそれなら、もちろん多分式金、礼金ゼロの方が、
もちろん入居は入りやすいとか、審査も通りやすいとか、
いろんなそういう条件で入ったりする。
もちろん入居者さん側は、極力引越しの費用とかももちろんあるし、
極力お金はかからなければかからないほどいいという状況なわけじゃないですか。
だからその辺をちゃんと折り合いつける形でやるとか、
ちゃんと明確な契約書に、特約事項とかに、
しっかりと明記した上で退去費用のことを言うならあれですけども、
契約書にもちゃんと明記してない契約書で、
若干曖昧な状況なのにもかかわらず、
入居者さんにある程度の高い金額の請求を出してしまうと、
それは納得いかないよねっていう部分もあったりするじゃないですか。
ありますね。
だからその辺をトータルで考えたときに、
我々としてはどちらかというと退去がメインな仕事じゃないですか。
退去してから次の入居までの間に内装工事、ハウスクリーニングの仕上げ、
もろもろ実施して引き渡しをするっていうのが、我々のメインの仕事ですから。
契約書・チェックシート・記録で防ぐ方法
その全体像を考えたときには、明確な契約書があって、
退去時のルームクリーニング費用はいくらですよ。
これこれこういう場合に関しては入居者さんの負担になりますよ。
こういう場合に関しては負担になりませんよというような状況がしっかりと記載があれば、
基本あんまり揉めることってないと思うんですよ。
そうね。確かに揉める案件って契約書がちょっと弱かったりするので、
金額が書いてなくて、この金額高くないですかって言われても、
いやあのいつもね、他のお部屋ではこの金額でやらせていただいてますって言っても、
いやちょっとそれじゃ納得できないですねって言ってサインに至らないことがあったりとか、
やっぱりそのそこの時点でもう不信感になるわけじゃないですか。
特に今このご時世なんでネットで叩けば大体の相場って出てくるんですけど、
やっぱりそれは管理会社さんによって全然金額も違うし、
まあそれは相場はあくまで平均なんで、もちろんそれが全然高いこともあれば安いこともあったりもするんですけども、
やっぱそこは揉めるよね。またそれを収集つかせるのがまた大変なんですよね。
そうですね。
なるほどね。
なんかいい手はないかというとやっぱり契約書を強くした方がいいと。
しっかりと明記するっていうのと、やっぱり入居時にあった傷だとか、
入居時から分かってた若干の不具合みたいなことをお互いに双方で理解した上でご入居していただくというふうな状況がまず大事だと思うんですよ。
だから例えば入居時のチェックシートに、入居者さん側からしたら入居時のチェックシートに初めからこの傷ありました。
ここに関しては剥がれがありました。ここに関しては劣化がありました。
で、こういう部分に関しては立ち付けが悪かったですとかいろんな明記すればいいじゃないですか。
だけどしてないのに、今度は入居時がありましたよって言われたら、
いやでもそれはちゃんと入居時チェックシートに記載しないあなたが悪いですよって言われてもそれは仕方ないですよ。
そうね。
だから一個一個おのおの立場でしっかりと明確に責任のどこまでを責任とするのか。
で、こうなった場合はこうだよ。で、こうなる場合はいくらかかりますよというのはしっかりと擦り合わせが必要だなと思いますけどね。
さっきの話だと契約書強くしようよとかそういうのってどちらかというと管理会社さんであったりとかオーナーさん側の意見であって。
じゃあ逆に入居さん側の僕らからお伝えできることってさっき社長が言ったみたいに入居者のチェックシート。
入居前のチェックシートを書いてもらったりしっかり書いておいた方がいいですよとか。
僕はねもう写真持ってたら絶対強いと思うんですよ。
これあの例えばじゃあ今2026年なんで2024年の写真なんですけどって見せてもらって確かにここに傷ありますね。
じゃあこれはあの負担分じゃないですと。そういうのって結構大事だなと思って。
だからお写真も残しておいてもらいたいですしチェックシートも書いてもらえたりとか。
もちろんあのねいやこれはちょっとさすがに生活できないレベルですよってなったらすぐそれは管理会社さんに行った方がいいしとか。
なんか今日退居立ち会いされた方は結構あの洗濯パンの水洗のところにバーッとシミがあってこれどうされたんですかって言ったらこれはもう入居した時に急にもう水がバーッと漏れてきちゃってもう管理会社さんにお伝えしたらもうこれは退居の時にお金はかからなくていいというふうに言われてますっていうそこまでもう持ってってくれてればこちらとしてはありがたいじゃないですか。
なのでまあなんかそういったこととかをなんかしっかりあのさっきね社長も言ったみたいにおのおのの立場がしっかりしたことをやってればこういったことは起きないと。
そうですね。
あとはそういう文面に残すっていうことがやっぱ大事だと思う。
これ入居した時にこの担当の方からこうだから大丈夫ですよって言われたんですって言っててももう後から言った言わないっていう話なんでやっぱもう我々も相当いろんな現場で見てきてるじゃないですか。
ありますね。
だからやっぱりそういうところに関してはじゃあ文面でじゃあ先ほどのお電話の件ですがあのこの洗濯の洗濯水洗周辺の壁紙のシミ汚れに関しては退居時に費用蓋がない旨あのお伝えいただいたことをまあこのメールにて一応あの双方の確認としてお送りしますとかっていう文面が残ってれば日付も時間もあの送り先もすべてわかるわけですからやっぱそういう
ね言った言わないの話とかあとはそのねこれ結構あれあれだと思うんですけど入居する入居者さんからしたらそれは仲介さんなのかとか管理会社さんなのかとか
なんかどのどのジャンルの業者さんなんかぶっちゃけわかんない人いると思うんですよねいるねだからなんかそういうのもいやこれ管理会社さんに伝えましたよって言ってても
それはあくまでその仲介したあの物件をその紹介する役目をやってくれた仲介さんがこんな大丈夫ですよって言われてもそこの方は責任のない立場でそういうことを言ってしまってるんですよと
でも管理会社さんがその最終決定権があるオーナーさんが最終決定権があるからそこに関してはどういう状況であれ文面に残すだったりとか
ちゃんとそのね責任の所在というかその情報のあのどの情報が一番正しいのかみたいなのをしっかり確認する必要があるんじゃないかなと思いますね
AIの活用先と今後の退去業務
いやーまあ入居者さんのやるべきことはまあ今すぐにでもできるかもしれないけどやっぱりその管理会社さんのねそういうなんかもっと強い契約書
まあ強い契約書とかこと細かく明記した契約書を作るっていうのはまあまだまだ時間はかかるとは思うんですけども
そうねだからまあ各々がやれることをしっかりやって まあそう考えるとまだまだ ai は入ってこれないのかなぁ
そうですね まあ1回でもなんかそういうのをやってる風なところをちょっと見てみたい気持ちもあるけどね
AIに例えばその身体契約書を事前にチェックしてもらってこの状況だと退去の時にあのトラブルになりかねないあの情報ありますかとか
そういうのでじゃあこういう文言は特約に入れておいた方がいいなとかっていうなんかそういう事前のコミュニケーションをAIを使うっていうのはいいんじゃないかなと思いますけどね
結構そんなありますからねまあ僕らも結構そういう相談されたりするじゃないですか 今までで言ったらねそういう身体契約書なんてもう何千枚何万枚と見てるわけじゃないですか
だから中には結構この契約書斬新やなというかこれすごいあのオーナーさんの
ヨリノね ヨリノとかこの契約書じゃやっぱ退去時揉めるよなとかってあるじゃないですか
だからね特にいろんなあの今で言うとねオーナーチェンジとかいろんな管理変更とかの契約書で全管理会社さんだとか全オーナーさんの契約書見たりとかすると
やっぱ金額にすごいばらつきがあったりもしますし
まあ難しいからこそしっかりと事前に出口のことも考えてやっぱり入り口を設計するっていうのは結構どんな仕事でも大事かなみたいな
だって実際に入居する時ってこれは僕ら仕事と関係なく僕らが部屋探しする立場だったとしたら
この部屋めっちゃいいなうわ間取りも最高やし家賃もこのぐらいがいいなと思ってたでリッチもいいし周りのスーパーとかコンビニだとかそういう環境もすごい良いと
じゃあここに決めようってなって部屋申し込むわけじゃないですかでもその時に初めてじゃあ契約しましょうって言って
だいたい初めてそれじゃないですか家賃間取りでリッチであとは周辺環境とか子供がいたら小学校の区域とか色々あると思いますけど
その退居費用がいくらかかるからこの物件やめようとかっていう形に僕ならないと思うんですよ実際に
だからそう考えると例えばこの物件めっちゃいい最高やじゃあこれ物件入れますか今やったらいけますよ申し込み入れたらすぐ入れますよって言って入ってその契約書のところで
いやこれ退居時のクリーニング費用高すぎるから辞めますわっていう人って多分なかなかいないんじゃないかなと思うんですよ
でもそこって入居者さんにも責任あると思うんですよ
というかね契約書にもう記名夏インもしてるのにいやクリーニング代高すぎますよって言ってるお客さんもいると
だってでもそれ特約事項のところに入居時に鍵交換代がおいくらかかります退居時にはこの金額がかかりますよ
でお客様の過失の場合はこういう金額がかかりますよ
だいたい現状回復の金額の相場は平米いくらとか一箇所いくらとかいろいろ明記されてたとしても
やっぱそれで退居の時に高いだなんだっていうのはそれは筋違いじゃないかなと思いますけどね
それやったらもう入居する時にもう契約書にサインしなかったらいいじゃないですか
住まなかったらいいじゃないですか
退居時の条件も含めて自分がいいと思った物件に住んだらいいんじゃないですかっていうのは
強くは言わないですけどでももうお客さんもこれサインされてるので
もう今からクリーニング代高いとかってもう契約書にしっかり明記されてますし
そのクリーニングの範囲とかも全てもうこの契約書に明記されているので
もうこれ以上も以下でもないですよっていう話になりますからね
なってるね いやだから入居者さんもこれから例えば家探す方とかがいたら
しっかり契約する時はしっかり読んでいただいた方がいいと思いますし
やっぱり入居された後にちゃんとチェックシート書いたりとか写真に残しておく
文面に残すっていうのも絶対大事だと思うんで
なんかぜひそういうのはねやっていただきたいですね
そうですね
まあまあまあそんな感じでもう一瞬で
一瞬でだから結論AIには
まだ負けないよと まだ負けないよと
だけども引き続きその授業がどういう方向性に行くのかは
ちょっと気にしてはいきたいなみたいなのは
ちょっと動向をね気にしながら我々も日々頑張っていきましょう
頑張っていきましょう
ということでですねGoogleのフォームにもですねお便りございますので
ぜひぜひお願いいたします
またいいねフォローなどドシドシお待ちしてますので
僕らも頑張って走り続けて
走り続けていきましょう
はいいきますのでまた次回お会いできたらと思います
というわけで今回もありがとうございました
ありがとうございました
