00:07
マイクテストお願いします。
マイクテスト?
はい、大丈夫です。
すみません、ちょけました。
ある程度マイクに近い方がいいです。
高音になるとだいぶ疲労音しんどいんですよ。
そう、そうしていただいたら、
農家の社会見学シリーズの第3弾でございます。
これ3弾なんですよ。
1弾は農作物をネットで販売される業者さん。
2つ目が結婚相談所。
3つ目が住宅営業マンという風になっているんですけど、
農家とは違う方をゲストにお呼びして、
その方から見えている農業農家を深掘りしようと考えているコーナーなんですけれども、
この番組のリスナー層は28歳から34歳が一番多く、
結婚したらこのステップへという方も多いのではないでしょうか。
家作りのプロでありますハウスメーカー、
大和住権株式会社若山店の有川昌吾店長にお越しくださいました。
よろしくお願いいたします。
よろしくお願いします。
農家が家を建てるならということにピックアップして、
今回お話ししていただきたいので、
農家に限った住宅営業の話って、だからかないとは思うんですけれども、
ちょっと難しいですね。
ちょっといろいろ聞かせていただこうかなと思うんですけれども、
有川さんはこれまで住宅の農家の家作りに何等ぐらいかかってきました?
そうですね。もう業界入って10年ぐらい経ちますので、
15から20ぐらいはもう携わらせていただいております。
それは若山ばっかりなんですか?
いえ、兵庫県、滋賀県、大阪府、そして若山県、
ちょっと離れたところで高知県。
高知県も行ったんですか?
はい。あと石川県。
そんなにいろいろやってたんですか?
はい。石川県とか高知県の場合は、住まわれてるところが関西で、
そちらの方に実家の農地を持っているので、そこで家を建てたいというお客様の場合ですね。
そうなんだ。何農家さんでした?それぞれ何か覚えてる範囲で。
石川県の方は、あれがちょうど僕が入って2年目か3年目の時やったので、米農家だったと思いますね。
あとは関西の人だったら何農家さん?
一番印象に残ってますのが畜農家さんですね。
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牛?
牛です。黒毛です。
なかなか特徴的な家。
特徴でしたね。
そうでしたか。
一般のサラリーなりのお客さんとはまだちょっと違った需要なり視点があったりするかと思うんで、
そこを深掘りして、いろいろ農業と言われてるのか考えていきたいと思うんですけども、
農家からよく住宅営業していると聞かれる質問って何ですか?
しょっちゅう聞かれるのは、家建てられますか?なんですよ。
それいろんな意味が多いんですけど。
どういう意味ですか?まず。
例えば住宅ローンの相談、あとご所有されてる土地で建てられるかどうか、これがほとんどですね。
が多いと思います。
実際どうなんですか?
建てられないケースもあったりはするんでしょうけども、どっちから聞こう。
ローンにしようかな。
どうしても言えたら何千万単位のものになるんで、
そのローンを組むってなったら農家はどのように組むパターンが多いんですか?
私が携わらせていただいて一番多かったのは、現金で建てられる方が多いんですけど、
実際現金の方が多かったです。
20棟近く建てて、農家に限ってやったら、そうか。
半分以上、6割7割は現金でしたですね。
ただ建てられる層っていうのが本当に20代から30代ぐらいですね。
そんな普通に働いてからその時に、どうしても3000万とかいるじゃないですか。
もっといるケースももちろんありますし、
それを出すったら、そのぐらいの年の子だったら持ってるって厳しいとは思うんですけど。
炎上です。
なので、併せて雑用税のことであったりとかもお話ししながら、
勧めさせていただくケースが多いです。
雑用税ってそれいけるもんなんですか?
そうですね。住宅に取得に伴う雑用税の非課税枠っていうのがあるので、
これは年々いくら、この年はいくら、この年まではいくらって決められているので、
その年の情報をしっかりとお伝えして進めていくっていうパターン。
今の段階ではどうなっているんですか?
今の段階に関して。
住宅を建てる上での雑用税は?
1000万ですね。長期有料とか、低炭素とか。
家の性能が優れた。
そうですね。1200万であったりとか。
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加減税みたいなことですよね。
そういう意味に近いかなと思います。
一般の人が分かりやすいように例えたら、何て言えばいいかな。
省エネのものを。
そうですね。一定の基準よりさらにいい家を建てた場合は、
非課税枠を増やしてあげますよ、みたいな感じですね。
ですから、ガソリン車をハイブリッド車に変えたとか、そういうイメージです。
部下の皆さんも、実際そうでした?農家で建てたことありますか?
ございます。
あります?同じ肌感ですか?
そうですね。やっぱり現金でっていう人は結構多いイメージです。
そうですか。
農家に携わったことありますか?
あります。
何農家さんでした?
その時はお米と畑。
お米と畑の人。
住宅ローン使いますよって最初話されてて、
やっぱりそれやったら現金出そうかなって変わる方が多いですね。
そうですか。パターンなんですね。
結構だった。
そうなんだ。
ローンを組む人もいるじゃないですか。どうしても組まないとしんどい。
僕の見てきた肌感ですと、
新規収納を自分の台で始めた人ってなったら、やっぱり大変そうなんですよ。
っていうケースで考えて、ローンを組みたいってなったら、どうやって組むことが多いですか?
一番は、まず農家の方っていうのは、個人で確定申告をされる方がほとんどになると思います。
そこで一番ちょっと誤解が多いのが、営業収入ってあると思うんですけども、そこでは見れないんですよね。
営業収入じゃ見れないんですか?
見れないんです。そこから減価がかかっておると思うんですね。何でも。
そういうことか。手取り、売上げで考えちゃってるってことか。
売上げでは銀行は見ないんですね。そこからいろんな経費がかかると思うので、そうすると最終的に営業所得っていうのが残ると思うんですけども、
その営業所得で銀行っていうのは判断することが多いので、そこをまず見ないといけないんですね。
仮に1000万円の営業収入があったとしても、
これあれなんですけどね、税務上の対策で減価消却とか踏まえて、たぶん農機具とかも減価消却できると思うんですけど、
何とか経費にできるものは経費にしてっていうのはよく聞くセリフなんですよ、農家では。
それね、ただ家買うときはやめていただきたい。これが一番切に思うことなんですけど、
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最終的に営業所得が200万とかになりました。だったらこれ200万でしか見れないんですよね。
ということは全くほとんど借りられないっていう現象が起きてしまうので、そこが注意点。
その際はいろんな大手三井住友さんとか三菱東京UFJさんとか、いろいろ銀行さんあると思うんですけど、
まずはもうほとんど無理にちょっと近いです。
なので、私はいつもJAさん、農家といえばJA様であれば、そういったところも全体で判断して見てくれるので、お願いすることが多いです。
もしくは住宅支援機構っていう、フラットってよく言い方するんですけど、
フラット35?
あちらの方に関しては素直に、例えば農家始めてすぐですとかでも取り組むことが可能な場合もあるので、そちらの方にお願いするっていう。
大きくこの2つと必ず聞くのは、メインバンクはどこですかって聞きますね。
農家は農協多いと思います。
そこでお話ししてもらいたい。で借りるっていうケースが多いんですかね。
そうです。
なるほど。あともう一つ聞くのが、農地に家建てるっていうケースが多いんですけど、その農地に家建てる時って、僕すって建てられるもんかと思ってたんですよ。
農地を宅地に変えるっていう申請があって、これがなんか僕でも理解できない範囲で割と複雑やったんで、多分それまでいろいろ携わってきたと思うんですよ。
エリアによっても違うんですか。
全然違います。
全然違うんですか。
よくあるケースの話してほしいんですけども。
もう本当によくあるケースは、所有してる、仮に田んぼで一部を家建てたいと、土地を利用してっていうのが多いんですけど、
一番やっぱ思われるのは、土地を持ってるからそこに家建てたらいいじゃんっていう考えが基本だとは思うんですけど、
すいません、そうではないんですね。
何だったら、家を建てる上で一番難しいケースになります。
一番難しいですか。
ちょっと噛み砕いてご説明はするんですけども、
まず一つ、市街化区域と調整区域ってあるんですね。
これがパッと分からんな。
分からないですね。市街化区域っていうのは、要は店舗であったり住宅であったり、いろんなものを積極的に建てていきましょうっていう地域なんですね。
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調整区域っていうのは、今後そこに例えば高速道路であったりとか、要は行政ですね。
行政が何かしら開発をしていこうと予定をしている場所になるので、勝手に住宅を建てたり店舗を建てたりっていうのが非常に難しい。
いじるなと。
いじるなと。
お前ら個人でちょっといじるのはやめてくれってなっている。
あとその調整区域っていうのは、その自然を守っていきましょうっていう考え方もあるので、そういったところがあるので勝手にいじってはいけない。
よくあるのが、これが仮に田んぼで建てたいですとなったときに。
平たいしね。建てやすそうなんで。
先ほど申し上げた、市街区域内であれば、ある程度簡単には建てれます。
所条件はありますけども、簡単に建てれます。
調整区域っていうのは、建てられない可能性があります。
可能性がある。可能性が高いではなくて可能性があるってことですか。
その理由として、まず地目っていう言い方するんですけど、
自分たちが住んでいる土地、持っている土地っていうのは、地目という分け方がされてまして、その地目の中に宅地、
例えば池、公衆用道路、田んぼ、畑、雑種とか、いろいろあるんですね。
その中で基本的に田んぼっていうのは田で地目がされてるんですね。
分けられてるんですね。陶器って言うんですけど、もしくは畑ってあるんですけど、
それをそういう土地に家を建てたい場合、これ難しいんですけど、農地転用っていう作業が。
農地を宅地に転用するみたいなことですか。
その作業が第一段階のネックになります。
スッといかないんですか。
いかないです。
それでNGになったことってあります?
あります。
何割くらいそうでした?
2割くらい。
2割もいますか。
うんともすんともいかない場合があります。
理由として、まずそういった農地に関しては、農業振興地域っていうのがあるんですけど、農業に従事した場所です。
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そういったところを家を建てたいから宅地に変えたい。
家を建てる場合、宅地という注目に変えないといけないんですけど、それがなかなかできないんです。
まずだから第一段階は農業振興地域の区域内か区域外か確認します。
分かれてるんですね。
分かれてます。
市街化調整区域の中でもまだ分かれてるってことですか。
分かれてます。
そういうイメージですか。
農業振興地域だった場合、簡単には外せないです。
そうなんですか。
ケースとしては半年かかる時もあれば、はたまた1年かかる時もあります。
それを除外してもらうんですね。
その地域から除外してくれと申請をするんですけど、まずそこに1年ぐらいかかって。
うちそれやったのかな。
山本様の場合は違います。
違ったんですか。
農業振興地域ではなかったので。
そこまでではなかったんですね。
そうだったんだ。
まずそこを第一段階に判断してやっていきます。
仮に農業振興地域外のエリアだったとします。
次に出てくるのが、今度はこれまた難しいんですけど。
どうぞゆっくりお願いします。
3つに分けられてます。その農地っていうのは。
先ほどは2つって言いました。
その2つがクリアできたら、次は3つ分けられてるんですね。大まか。
それが第1種農地、第2種農地、第3種農地っていうふうに3つ分けられてます。
難しいけど、どうぞ。
何が違うんですか。
第1種の地域の場合、原則、転用は不可です。
それが2割のパターンですかね。
もう基本無理です。
農地のままのみです。
そういうことです。
第2種っていう農地の場合は、転用はできます。
転用はできるんですけども、代替値を用意しないといけない場合があります。
どう代替するんですか。
農家の方は、基本としてそこの田んぼだけではないと思うんですね。
ご所有地。ケースとして多いのは。
違うところも畑ありますよ。
違うところでも田んぼ所有してますよ。
そこを農地転用したとしても、農家は続けられる土地は持ってますよ。
っていう場合はOK。
それは多いパターンだと思います。
っていう場合を求められることがあります。
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第3種っていうのは、基本的に転用は可能です。
っていうふうに、まず農地を転用する作業に入っていくんですよ。
すごいんですよ。
まず2個に振り分けられて、今度は3つに振り分けられて転用していく。
それ、いつの段階で調べるのが正解なんですか。
これはもうお話を伺ってすぐです。
だから住宅営業、住宅建てようかなって回ってる人が最初に俺建てられるかどうかなって聞いてきた瞬間にすぐに調べたんですか。
すぐに調べられます。
これは行政に行けばすぐ調べられることなので。
それをただ気をつけないといけないのは、その知識があるかどうかなんですね。
ちょっと話変わると思うんですけど、その知識が営業さんにあるかどうかで、その方の運命は決まると思います。
何も知らない人だったら何も答えられないので、前に進めることができないんです。
どうしてもそういう人もいるか。
ケースとしては。
分からない方に当たってしまうと、お客様も路頭に迷う。
進め方が分からないので。
そこは注意してやっていってますね。
なるほど。
まずは流れを説明します。
そうなんだ。
見極めなきゃならない。
分かる人、ちょっと経験ありそうな人に言ったら多少無難なんだろうけれども。
そうなんだ。
そんな困難で立てると。
思ったより元気にいるのもある。
人もいてるっていう。
農家の懐事情やな。
だいたい親から渡してもらったりとかやろうけども、あると。
じゃあちょっと話が変わって、農家から多い家作りの需要ってありますか?
ありますね。
ほとんど第二玄関を作るっていう。
第二玄関。
勝手口とは違うんですか?
勝手口もそうなんですよ。
やっぱり農家のお仕事っていうのは日中お外で仕事すること。
土で汚れます。
汚れることが多いので、土で汚れた状態でメインの玄関入っていってしまうと玄関が汚れますよね。タイルが。
仮にその家が洗面所が遠い場合、メインのLDKを通らないといけないような間取りの場合、奥様とかは非常に嫌がるんですよね。
私もそれでした。
農家の方っていうのは本当に日々雨の日でもお仕事されると思いますので、
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だったらなおさらですよね。メインの玄関から入るとさらにびしょびしょになったりとあるので、必ず内ドマ付きの玄関を、第二玄関を作るという。
ドマ付きか。そこまで上がるんじゃなくて、内も内ドマあります。
作りましたね。
これはほとんどです。
逆に着かない場合はご提案します。
着くぐらい。それぐらいあるあるなんだ。
あと何かあります?
これも山本様のご自宅と一緒なんですけども、やっぱり日頃着る服と農家中のお仕事の服っていうのは汚れ方も違いますし、
なので洗濯機を分けられるご家庭が多いです。
荷台あります。
なので、お外で洗濯機が置けるスペースをしっかりと確保したい。
プラス、雨の日でも干せるように屋根をしっかりと掛けておきたいと。
もうまさに山本様のご自宅なんですけど。
これはもう基本でほとんどあります。
ほとんど入るから。
確かに農家の家ってそうなんですよ。古い家とかでもそうですわ。
雨除けがあって、そこの下に外用の洗濯機。
土木の人とかもそうなんかな。
多いと思います。
まだあります?何か農家特有だなって思うこと。
キッチンなんですけど、作業キッチンを作ることが結構ありましたね。
家の中に通常使うメインのキッチンはあるんですけど、
例えば収穫したお野菜であったり、
漁業の方もさせてもらったんですけど、お魚を捌けるような第二キッチンを作る。
しかもフローリングは土間。
ほんまに昔の家だ。
そうです。あえて土間スペースを大きく取るんです。家の中に。
今で言うシューズインクロークってよくあるんですけど、
それはシューズをクロークする場所ではなくて、
本当に作業をするための土間スペースを作って、そこにちょっとした水洗い場っていうケースも多いです。
それはやらなかったけど、確かにありそうだな。
家作りしていく段階で、親から横入り多いなとかあります?
これ農家多いんかなと思ったり。
実はそこまで私は多くなかったんですよ。
そうなんですか。
なぜかというと、農家の方、建てるイコール、
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お父様お母様かのご所有の土地っていうことがほとんどなんですね。
ということは、家を建てに来ている相談を聞いているということは、話が通っているということなんです。
そうなんだ。
なので、後からの横やりっていうのはほとんどないです。
逆に?
逆です。
そうなんだ。
しっかりとその土地で家を建てたらどうだ。
あと親御様っていうのは、イコールご実家の近くに家を建ててくれるんだという認識なので、
なおさら横やりっていうのは少ないです。
なるほど。
近くにいてたらもうそこでクリアしてるんだ。
そうです。知ってはるんで。
なるほど。
サラリーマンの方が多いです。
そうなんだ。これは意外やな。
親からお金でパターンが、先ほど話して大体把握できちゃうので、
ああせいこうせいとか言い出してきそうなものだと思ったんですけど、逆なんやな。
ないです。
何か違いってあります?サラリー。ざっくりで聞いてしまうと申し訳ないですけど、思いつくものあります?
大きな違いですか?農家さんと。
そうですね。やっぱりサラリーマンの方っていうのは、土地をご所有されてることがほぼゼロに近いので、
土地からお探しするっていうパターンになるので、やっぱりそれだけ土地のお金と建物のお金ということで、
2つのお金のことをしっかりと考えてあげて、最終的にご提案しないといけないっていう大切さがありますし。
農家の皆様に関しては、ご所有されてる土地があるという状態がほとんどですので、
いかに建てるためにどういうふうにクリアしていけばいいかっていうのを伝える。
先ほどの話ですね。法律の方ですね。
ですので、農家様の家の相談のスタートっていうのが、今山本さんおっしゃった通り、
法律とかどう建てるべきなのかっていう話からのスタートが多いです。
サラリーマンの方は早速家の楽しいお話をしたりとか、土地どこにしましょうとかっていうスタート。
普通のスタートの仕方が多いですけど。
スタートの会話が変わってくると思います。
最初の会話が違うんだ。
じゃあ農家って、僕がこれ聞いたら、そう答えざるを得ないかもしれないけど、
農家からの注文って気持ち的には楽なんですか?それともしんどいんですか?
これ個人的見解でいいですか?僕大好きです。
そうですか。これは別に僕が今話してからっていうのは?
いやもう全然関係ないです。
なぜかというと。
あるんですか?
ある程度勉強させてもらってますので。
法律のことはわかると。
しっかりとご説明できるチャンスがあるって思うので。
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やっぱりそれを伝えることで、お客様にもご納得していただける率が高くなるんですね。
仮にサラリーマンとかだった場合、メーカーそれぞれ家の性能の話することは内容は変わってくると思うんですけど、
話す内容って似てるんですよね。
土地どこにしましょう。うちの家はこういうのですよ。
っていう会話なんですよ。
そこにいかに営業がスパイスをかけて自分なりに説明していくかなんですけど、
農家様の時は決まってるんです言うことが。
法律ですからね。
法律なので違うことは言えないんですよね。
ということは知識勝負ですよね。
知識勝負ですね。確かにそうなんですね。
その状況判断ですよね。
それができるステージなので、僕は大好きです。
なるほど。知ってるから。
これは個人的見解です。
そうですね。確かにそれはそうだな。
農家で思うのは、前半の方に話した所得を下げて税金を何とかっていうのは、これはよく聞く話なんですよ。
この家って、もちろん人生で一にを争う支出なんですけども、どうにか経費にできないものなんですか?
方法としてはあります。
あるんですか。
自営業者イコール事務所は必要ですよね。
自分の住宅の一部を事務所として利用するということはできますよね。
そうか。
じゃあ貸してるみたいにするんですか。
そうです。
それをそこの部分だけ経費で落とせますよね。
なるほど。
そういう作戦はございます。
追って話せるところと話せないところもあるかもしれないですが。
そうですね。私も社名が出た中での会話なので。
まだまだ話したいことはいっぱい方法としてあるんですけど。
おのおの住宅営業マンの知識量がちょっとあるかもしれないですね。
もうあと何歩でも。
農家で家を建ててきた時、20棟くらいあった中のこういうケースがあったっていう思い出をちょっと話してほしいなと。
思い出ですか。
農家らしさもちょっと入ったような。
あります?
らしさ。
ここ山本様の家って言いたいところなんですけど。
やっぱり高知県ですね。
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The農家っていう住宅も和風に建てさせてもらったんですよ。
かつ第2キッチンも入れ、ドマのスペースですね。
第2玄関も入れ、外部水泉が3カ所くらい作ったんですね。
あと洗濯スペースも作りましたし。
The農家住宅っていう家でしたね。
平屋ですか?
平屋です。
やっぱり平屋なんだ。
海が近かったです。
確かにな。
平屋率高いんかな。
土地あるケースが多いから。
実際にお引渡しの時に行かさせてもらった時に、
高知県なんで葛藤なんですけど、
実際に一緒に考えて作った家のスペースでさばいていただいて、
一緒に食べたのはすごく残ってますね。
泊まったんですよ。
家に泊めさせてもらったんですよ。
今日どうするのって、僕帰るつもりだったんですね。
その時は兵庫県で働いてたんですけど、
もう帰りますって言ったら、泊まっていけって。
高知っぽいですね。
言われたんで、じゃあ泊まりますって。
晩御飯の時にさばいていただいて、食べて。
させてもらいましたね。
すごい思い出があります。今でも連絡取ります。
そうですか。よっぽど思い出がありますね。
もう8年前かな。7年前ぐらいです。
そんな前ですか。
ちょうど私が30歳になるかどうかぐらいの時。
僕の今ぐらいですね。
こんな仕事してますと、あるでしょうね。
なので八王子様、桃食べに来ますんで。
はい。
最後に面白いパターン。
面白いパターンありました。
お金のやりくりなんですけど。
話さないといいんですけど。
とあるお客様がいらっしゃいまして、
親からお金が出ますと。
けど貸しますと。
これは雑用税の対策にはなるんですけど、
親と立てられる節様との金銭消費対策契約。
お金の貸し借り。
だから親と自分とってことかな。
そうです。
を結んで毎月いくら返していきますよ。
これ無金利でいいんですよ。
銀行でお金は借りられないと。
つまり雑用ではないと。
ないんですよ。
金銭消費対策という。
銀行とお客様が日頃やることなんですけど。
銀行との契約なんですよ。
33:00
それを親御様とお子様で金銭消費対策を交わしておれば、
雑用には当たらないです。
それ改革不利ですね。
ただちゃんと実際に返済していっている実績が必要です。通帳に。
なるほど。
そんな方法あるんだ。
あります。それであれば雑用税はかかってこないです。借りてますんで。
しかも金利ゼロパーでいけます。
借りてるか。
デメリットは住宅論減税の適用はできないです。
そういうのあるんですね。
エコカー減税みたいなものが。
エコカー減税みたいなものが。
それの適用ではない。
そういう買いくぐり方はあります。
