00:07
こんばんは、宅建2025合格したい人です。
さて、今日は日建学院さんのこれで合格宅建士直前予想模試を買いまして、その第1回に取り組みました。
第2回に取り組もうとしたのに、第1回に間違えて取り組んでしまったというですね、ことをやってしまいましたけれども。
第1回目はですね、高得点目標模試ということで、若干見やすいような問題づくりになっているみたいなんですね。
第2回が標準レベルだったので、ちょっと標準レベルからやろうかなと思ってたんですが、解き始めて途中で気づきました。
あれ?これ第1回目あり得るやん?みたいな感じで。
結果なんですけれども、39点でございました。
微妙。高得点模試で39点はちょっと危険ですね。
しかもですね、今回打ち分けなんですけれども、権利関係が14分の11、法令上の制限が8分の7、税その他が3分の2、宅建業法が20分の15、誤問免除問題が5分の4ということで、
宅建業法、誤問も落としちゃってるんですよ。
しかもですね、気になるのが、模試ってそれぞれの問題に重要度がついてて、Aが絶対失点しちゃダメ、基本の基本みたいな。
Bが合格の分かれ道と言われるような問題。
Cは難問だから捨ててもしょうがないよね、みたいな問題らしいんですね。
今回ですね、打ち分けなんですけれども、Aの問題が36問あって、36問のAの問題は目標は36点取るってなってるんですね。
だから満点取りなさい、Aは満点取りなさいっていうことなんですけど、なんとですね、Aの問題が36点分の29ということで、ここで7点も失点してるんですよ。
逆に重要度Bの問題は目標点数が2点なんですが、12問中8点。
そして重要度Cの問題は2問中2点ということで、基本がこんなに落としてるなんてね、いただけないなと思っております。
頑張らなければ。
ということでですね、見直しをしていきたいと思うんですけれども、
今回、宅勤業法5問も落としちゃってるし、しかもですね、宅勤業法で間違えてるの、5問中4問がA問題なんですね、重要度。
宅勤支障間違えてるでしょ?ありえないですよね。
03:00
で、37条書面間違えてる。
ハッシュ制限総合、そして案内所等の規制、そして業務上の初規制、この5問間違えてます。
いやー、悔しいですね。
早速やっていきたいと思います。
まず宅勤支障の問題、問い30問。
これはね、なんで間違えたかな、なんで間違えてるんでしょうか。
高検知事の登録及び宅地建物取引支障の交付を受けている宅地建物取引士Aに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば誤っているものはいくつあるかという問題でございます。
個数問題ですね。
えーと、私が選んだのは3つなんですね。
で、なんで間違えたんだ?
あ、これか。
えーと、おそらく答えは2.2番?
ん?ちょっと待ってくださいね。
ん?違う違う違う違う。
誤っているものはいくつあるかか。
えーと、
30番。
答えは4。全部誤りということなんですが、私は1個丸にしちゃってますね。
丸にしちゃった問題が、
Aが平件知事に対し、登録の移転の申請とともに宅地建物取引支障の交付を申請したとき、Aは平件知事から新たな宅地建物取引支障の交付を受けた後に、
地帯なく、高検知事に従前の宅地建物取引支障を返納しなければならない。
これを丸にしちゃっておりますが、
そうか、新しい宅地建物取引支障との引き換え交付になるので、
登録の移転の場合は、交付を受けた後に返納じゃなくて、それを引き換えに新たな宅地建物取引支障を交付して行われますということですね。
ということは、交付を受ける前に、引き換えにですよね。
実際ってこれどんな感じで引き換えてできるんでしょうね。
先に送るのかな。
実際の想像できるようになりたいですね。
どんな感じなんだろう。
はい、というのが1個間違えですね。
そうか、引き換え2か。
06:00
引き換え交付。間違えないようにしたいですね、この辺。
そして、えーっと、続いて間違えた問題。
37条書面ですね。
37条書面。
宅地建物取引業者A社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
なお、この文において37条書面とは法第37条の規定により交付すべき書面を言うものとする。
私が選んだのが4番。
A社は、35条の2の規定に基づく協宅所等に関する説明をせずに、自ら居主として宅地の売買契約を経営決した直後に、宅地建物取引業者ではない買い主に対し、協宅所等に関する内容を37条書面に記載の上説明した。
なんでさ、重要事項を説明してないのに、37条書面に記載して説明したで丸にしてるのか。
でも、そうかそうか。
協宅所に関する説明を重説でしないといけない。
うんうん、やっぱりそうですね。
協宅所等の説明は契約締結前に行わなければなりません。
協宅所等の説明、ただし相手方等が宅金業者の場合を除く。
協宅所等の説明は契約締結前にするんですね。
これはあれか。
自ら売り主の時の。
自ら売り主の時に違反するのはA社は居住用建物の賃貸借を買い返し、違反しないものの正解は1番。
09:15
36の答えは1番か。
A社は建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなかった。
貸借で自ら貸主だったらそもそも関係ないですよね。
確かに違反しないですね。
まるだ。
そもそも宅地建物取引業に該当しませんということで、ちゃんと読んでないのが露呈してますね。
反省。
そして、8種制限総合。
8種制限総合、39番。
39番は、私は1番を選んでますね。
宅地建物取引業者Aが自ら売り主として、A所有の増税済みの宅地を2000万円で宅地建物取引業者でないBに売却する場合に受ける次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば余っているものはどれか。
私が選んだのが3番?
ん?3番じゃない。
1番。1番を選んでる。
AB間の売買契約において、AがBから500万円を手付けとして受領した場合、BはAが離婚着手するまで交付した金額のうち400万円を放棄して契約を解除することができる。
1番と2番と迷ったんです。
手付けとして払ったやつを全部放棄して契約の解除ができるのかなっていう風に思ったんですね。
なんですが、これは正しくて、手付けって2割までなので2割を超えちゃいけないから、
2000万円だからですね。
2000万円の2割は400万ということで、2割に当たる400万を放棄すれば手付け解除ができますということで、100万円は返還請求できるということで、これは正しいですね。
12:05
誤っているものの正解が2番で、
A、B間の売買契約において債務不履行を理由とする契約の解除に伴う違約金の額を400万円と定めていた場合、AはBから400万円の手付けを受領することができない。
これは×で、違約金の定めがあったとしても、10分の2の手付けは受領できる。
損害賠償とか違約金を定めるときも、加算して2割を超えることはできないんですけど、
どっちも2割を超えることはできないんですけど、
それは別、両者は別の制度であって、違約金も400万円で定めていいし、手付けも400万円でもらっても大丈夫ということで、これが誤っているということでした。
そして、39番はそれで終わり。
40番も間違っている。
40番は私は2を選びました。
宅地建物取引業者Aは、
おつけんで新たに宅地分譲と建築受付を行うため、宅地分譲については宅地建物取引業者B、
おつけん知事免許と販売代理契約を締結した上、
Bが単独で分譲地50かかくの隣地・おつけん内に案内状を設けて売買契約の申し込みを受けることとし、
建築受付についてはAがおつけんに建設通行の便を行う視点を設けて行うこととした。
この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の規則のうち定めるのはどれかということで、
私が選んだの2番。
Bは、公権知事及びおつけん知事にその業務を開始する日の10日前までに、
法第50条第2項の規定に基づく届出をしなければならない。
これを正しいと選んでしまったんですが、これはもう本当にまたちゃんと読んでないミスですね。
Bは、おつけん知事免許なんですよ。
Aは公権知事免許なんですけど、おつけん知事免許のBが、
おつけん内に案内状を設けて売買契約の申し込みをするので、
公権知事とおつけん知事に別に申請しなくていいんです。
おつけん知事だけでいいんですよね。これはもうやってしまいましたね。
Aは、免許権者と案内状を設置する場所のエリアの都道府県知事に申請だから、
公権知事とおつけん知事だってやっちゃったんですけど、
そもそもBはおつけん知事が免許権者だったので。
15:00
ということで、正しいのが、
Bは当該案内状に第50条第1項の規定に基づく標識を掲示して、
当該宅地の売り主がAであることを明示しなければならないということで、
4番正しいということでした。
やっぱりどうかな?これってでも合ってるよね?とかって思った問題家にもあるときは、
問題文をまたちゃんと読み直す。毎回言ってる気がします。
これもでもちゃんと読んだら解けた。
そして43番。これだけはですね、宅建業務の中でB問題なんですよね。
宅地建物取引業者A社、公権知事免許の業務に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば誤っているものはいくつあるか。
私が選んだのは2つですね。
A社は事務所に業務に関する聴報を備えていないことが判明した。
この場合A社は公権知事から必要な報告を求められ、
かつ指導を受けることがあるが罰則の適用を受けることはないというのが間違えて、
Aの従業員は投資用マンションの販売の関与に際し、
関与の相手方が金正的に不便であることを述べたため、
売買代金を引き下げ、契約の適切を誘引した。
この場合A社は業務の停止処分を受けることがある。
これは値下げは別に停止処分に受けることはないと思うから、
やっぱりUは罰のままでいいと思うんですよね。
Eが間違っているってことなのかな。
だからEが正しいってこと?
43番。
43番。
違う。全部間違いなのか。
正解は3。
なるほど。
全部間違いということは、
A社が自ら売る主のなる宅地の売買契約成立後、
売買を依頼した他の宅地建物取引業者は報酬を支払うことを拒む行為は、
宅地建物取引業法第44条に規定する不当な利好地帯に該当する。
これ丸押しちゃいました。
誤りです。
不当な利好地帯の対象は、
宅地業法第44条によって禁止されている不当な利好地帯の対象となるのは、
宅地業者がその業務に関してすべき宅地建物の登記、
引渡し、取引に係る対価の支払いです。
18:03
売買代理を依頼した他の宅地業者に対する報酬の支払いは、
取引に係る対価の支払いには該当せず、
不当な利好地帯の対象となることは、
立候補地帯の遅延の対象にはなっていません むず
じゃあ何なのっていう感じですね ただ不当な立候補地帯の対象ではないということですねとにかく
地帯じゃなくて遅延かな? 立候補遅延? 延長の延か
そうですね なるほど 罪なのは罪なのかもしれないんですが
とにかくその不当な立候補地帯っていうのは 当期引渡しと当利引にかかる対価の支払い
です ということでこれは
不当な立候補地帯には該当しないということで ××3つで正解は
3番でした そして
次 間違っていたの?44番も間違ってる
44番 監督処分に関する次の記述のうち 宅地建物取引費用の規定によるが正しいものはどれか
私が選んだのは2番 あれ?2番あってるじゃん?
あ、44番あってました
以上か 宅建業法は以上ですね そのままちょっと
統計に行きたいと思います 統計よく間違えますね
よっ 統計で
選んだのは令和5年度宅地建物取引費用法の施行状況調査によれば 令和6年3月末における宅地建物取引費用者の全事業者数は
15万業者を超え10年連続で増加した
20しましたが 10年連続で増加する点は正しいんですが15万じゃなくて13.1万だそうです
そしてあってるのが建築着工統計調査報告によれば 令和6年の新設住宅着工個数は持ち家
貸入および分常住宅が減少したため全体で減少となった はいこれが正しいということでございます
13.1か 数字で
21:02
問われたらちょっと厳しいなぁ いやちょっと言い訳ですね
あと間違えているのが
6問直しをしました
税その他 税その他は
固定資産税でまた間違ってるよ 固定資産税で
落としますね 固定資産税に関する次の技術のうち正しいものはどれかという問題です
私が選んだのは
2番を選びましたけどこれ正直全然 あっそうそうそうそうだから2番が6分の1じゃないって思ったのと
思ったんですよね 合ってますね
正解は土地の賃借権のみを有するものは 固定資産税代帳のうち当該県で目的である土地上にある家屋について記載される部分を
閲覧することはできないだそうです 知らなかった
市町村長は納税義務者などの関係者の求めに応じ 固定資産税代帳のうちこれらに係る固定資産に関する事項が記載されている部分またその
写しをこれらのもののずらに供しなければなりません ただし土地について賃借権を有するものは固定資産税
課税代帳のうち当該権利の目的である土地に関する事項が記載されている部分また その写しについてのみ閲覧をすることができます
なお家屋について賃借権を有するものは当該権利の目的である家屋だけではなくその 知識値である土地についても閲覧をすることができます
なるほど そうか土地の賃借権を持っている人は
その土地の上にある家屋については見れないんだ でも家を持っている人はその家がある
敷地にその家がある敷地である土地についても閲覧することができるんだへー なるほど
そうなのか 200平米以下の住宅用地に対して課する固定資産所の課税標準は
当該住宅用地にかかる固定資産税の課税標準となるべき価格の 1分の1と額とされているこれは間違いで6分の1
逆に
新築された一定の住宅に対して課される固定資産税については当該住宅に対して 新たに固定資産税が課されることとなった年度から3年度分
24:03
かっこ中高層大学建築物である住宅は5年度分に限り当該住宅にかかる固定資産税 額の6分の1に相当する額が減額されるこれも間違いでこっちは2分の1
ということでこれは入れ替え問題でしたね 勉強になる
なぁ 勉強になりますそして後は法令上の制限を間違ってます都市計画を間違ってる
問16 都市計画法に関する次の記述のうち正しいものはどれかただしこのもんにおいて条例による
特別な定めはないと思いものとし都道府県知事とは地方自治法に基づく指定都市 中核省ビセコーティ特例市にあってそのあってはその上を言うものとする
私が選んだのは14 1番あってるあってました
ということは40点かわー 間違った40点だった
はーいえっと中毒 持ってました
後で書き換えますそしたらあって間違えてる区分所有法 13番建物の区分所有等に関する法律に関する次の手術のうち正しいものはどれか
これはちょっと知識が記憶が曖昧になってました 私が選んだのは
2番規約の変更が一部の区分所有者の特権に特別の影響を起こす場合にその区分の 所有者の承諾を得られないときは区分所有者及び撃血権の各4分の3以上の多数による集会の
決議を行うことにより規約の変更することができるというのを選びました が
これは誤りで
一部の区分所有者の権利特別の影響を及ぼすときは 少数者の権利の保護するためにその承諾が必要です
決議と特別の影響を受けるものの承諾の両方が必要ですので 承諾が得られないときはその規約の設定変更また廃止は効力を生じませんということで
承諾が得られないときにやるんじゃなくて
27:00
決議も取るし 承諾も取るということですね
で
規約の設定変更または廃止は4分の3以上の特別決議によります そして
正解は4番なんですが最初に建物の占有部分の全部を所有するものは 構成証書により後に占有部分を購入するものの駐車場とするために
隣接地と建物敷地とする規約を設定することができる 最初に建物の占有部分の全部を所有するもの
原始所有者は構成証書により規約共有の部分の定め 規約敷地の定め占有部分と敷地料金の分離処分を許す定め
敷地料金の割合の定めに関する規約を定めることができますということでした 後に占有部分を購入するものの駐車場とするために
隣接地を建物の敷地とする規約を設定することができる 規約敷地の定め2番に該当するのかな
なるほどまぁちょっとこれは 知らなかったとしたまでもそうか
得られないとき承諾はL 覚えないといけない
はいそしてそして えっと
区分書法が終わりましてあとは 賃貸釈明法ですね7番
7番 a が b との間で a 所有の高建物を月額8万円で賃貸する契約を設定決した後 b が高建物をc に月額10万円で転退して引き渡した
この場合に関する次の技術のうち民法の規定及び判例によれば誤っているものは どれかという問題でした
私が何を選んだんでしょうか私は 3番を選びました
a が b c 間の点対釈を承諾していた場合において a は b との間の賃貸釈を合意により解除したことをもって原則として c に
対抗することができないできないと選んだんですが これは正しいと
30:03
いうことです そうだよね何が間違ってる映画 b c 間の点対釈を承諾していた場合において
高建物修繕が必要になった時 c は a に対して直接に修繕を請求することができる これができないんですね
転職人から賃貸に対して点対釈契約上の権利を主張できません 賃釈人が適法に賃釈物を耐え転退したときは転職人は
賃貸に対して直接に義務を負いますが点対釈上の権利を主張できるわけではありません したがって転職人は賃貸に対して直接に目的物の修繕の請求することはできません
まずじゃあ賃釈人に言えばいいのかな 賃釈人に言って賃釈人が賃貸人に言う感じなのかな
できないということでした そして
あとはあと1問か 5番
定等権で間違ってます 定等権に関する次の技術のうち
忍法の規定及び範例に言えば誤っているものはどれかという問題です 中2番を選びました
定等権者が定等目的物になっている建物について定等権を実行していても 当該定等権が消滅するまでは当該建物の賃釈債権に物頂戴することができる
ちょっとねーよくわかりませんでした
えっとですね 正解は3番なんですがその前に2番
定等権者は定等目的物について定等権を実行していても その定等権が消滅するまでは当該
定等目的物の賃料債権に物頂戴できます 定等権者
わからん
そして誤りは
定等不動産の第三取得者及び当該定等権の非担保債権の保証人は定等権消滅請求することができる
33:03
これが誤りで
定等権消滅請求は定等不動産の第三取得者のみができる
あーこれちょっと迷ったんですよね
保証人及びこれらのものの証刑人は定等権消滅請求ができませんということでした
間違いですねちょっと2番については
わかんないので
ちょっと調べてですね
わかりやすく
わかりやすく理解したいなぁと思っております
今からやるかこのまま
噛み砕いて教えてっていうのはですね
GPTにお願いしてるんです
それでは
なんていうんですか
問題をね
この問題の答え教えてとか言ったら本当嘘ばっかりしか言わないんですけど
このね言葉をね噛み砕いて教えてとかだとねすごくわかりやすく教えてくれるんですよね
定等権者が
定等目的物となっている建物
建物について
ついて
定等権を実行していても
当該定等権が消滅するまでは
当該建物の
審量再建に
物上代位することができる
これを
中学生でもわかるように
説明してください
元の文の意味
定等権者お金を貸した人銀行とかもし借りた人が返せなかったら
担保に取った家や土地を売って返してもらう権利を持っています
定等目的物その担保に取られている建物や土地のことです
定等権を実行する借金を返してもらえなかったのでその担保を売る手続きに入ること
物上代位担保の家や土地から出てくる代わりのお金にも手を伸ばせること
ここでは建物を貸していられる家賃に手を伸ばせるイメージです
例えばあなたが友達にお金を貸したとします
友達はもし返せなかったら僕の持っているアパートを担保にしていいよと言いました
36:05
その後友達が返せなくなったのであなたはそのアパートを売ってお金を取り戻そうとします
でも売るまでに時間がかかりますよね
その間もそのアパートの入居者からは家賃が入ってきます
お金を貸したとして返せなかったらアパートを担保にしていいよと言った
友達が返せなかったので定等権者であるあなたはそのアパートを売ってお金を取り戻そうとする
でも売るまでに時間がかかる
でもその間もそのアパートの入居者からは家賃が入ってくる
そこで法律ではまだ定等権が消えていない間ならその家賃も貸した人が取り立てて借金の返済に充てていいよ
なるほど
まとめ
つまりこのルールは建物を担保にお金を貸した人はその建物を売る手続きの途中でも建物から入ってくる家賃をもらって借金の回収に使えるということなんです
なるほどね
分かりやすいですね
ありがとうございます
そういうことですね
なるほど
定等目的物になっている建物について抵抗権を実行しました
もう売りますってなったけど
売りますってなって売られるまでの間っていうのは定等権消滅してないから
その間はその当該建物の賃料再建に物譲代することができるということで
そこで発生した家賃とかは回収していいよということですね
なるほど
はぁはぁはぁはぁすっきり
賃料再建に物譲代とかさんやめてほしいですよね
難しい
ということでした
いやぁ悔しいですね
悔しいですけれども
まぁでもちょっとしっかり振り返りしてですね
明日は第3回をやろうかなと思います
もう先に3回目をやってみよう
3回目はですね
3回目は
新傾向対策模式
予想模式第3回のテーマはズバリ
直近近年の崩壊制点の完全攻略
および新しい宿題スタイル論点に挑戦です
設定されている合格ラインは34問です
崩壊性の実践的な習得および初めて見る形式の宿題にアタックする
絶好のチャンスです
ぜひじっくり取り組んでくださいということで
ちょっとやってみようと思います
39:02
それでは終わりたいと思います
ありがとうございました
