日米の住宅ローン金利上昇
どうも、寺田です。FMコンサチューンさんからお送りしております。 寺田正信のテラジオということでですね。
金利、どんどん上がっているわけなんですけれども、 アメリカの住宅金利、
今、年利何パーセントかご存知でしょうか。 アメリカですね、7.5%を突破しました。
ということで、住宅金利がですね、7.5%です。 恐ろしいですよね。
7.5%ですよ。 ちなみに、日本の住宅金利、ご存知でしょうか。
ちょっとですね、調べてみたんですけれども、 今ですね、
変動と固定ってあるんですけれども、 固定、3.75%とかなんですよ。
ほぼ4%です。
変動金利も今、約1.1から2%というような感じですね。
すごいですよね。
これ結構すごくて、ちょっとですね、 10年前とかとちょっと比較してみたんですけれども、
10年前とかだったら、 10年前だったらちょっと高かったんですかね。
変動0.6から0.8ぐらい。
三菱UFJ銀行のやつを見てるんですけれども、 10年固定だと0.6でしたということですね。
2021年以降というところで、 ちょっと比較してみたんですけれども、
2021年10月時点は、変動ですけれども0.475、 10年固定0.69、
全期間固定のフラット35だと1.3でした。
2022年ですね、2021年って正直コロナですよね。
この時が一番変動と固定との差が、 10年固定の部分ですけれどもね、
そんなに差はなかったということですが、 2022年からちょっと徐々に上がっていきます。
変動は正直2024年まで変わってないんですよ。 0.425。
固定が2022年が0.83、 23年が0.94。
2024年に1%超えたということなんですけれども、
2024年で変動は0.425、 10年固定で1.11、
全期間35年のフラットで1.82だったんですが、 この2年が急激に上がっているんですよね。
2025年、去年ですね。 まだ変動は0.595から0.745。
0.1から3ぐらいという感じですね。
10年固定がですね、2024年が1.1に対して、 2025年が2.04。
急にほぼ倍。
フラット35、1.89、 これはそんなに変わってないですね。
0.7ぐらいしか変わってないです。
今年10月、変動金利が1.195、 もう約1.2%。
ここで急激に上がっています。 倍以上上がっていますね。
そして10年固定、3.75ですよ。
去年2.04ですよ。
今年3.75、プラス1.75%上がっているんですよね。
そしてフラット35、今年3.83、3.83%。
昨年が1.89、ここで3.83、 約2%近く上がっているということになります。
この2年が無茶苦茶上がっているんですよね、金利。
日銀が金利を上げていますので、 0.25ずつ上げたりしているので上がっているんですけれども、
この2年の上がり方はすごいですよね。
住宅を5年前とかに固定で買っていた人は、 10年ですけれども0.7とか、
あとはフラット35の全期間固定だと1.3、 固定だと1.3だったんですよね。
でもこの時って変動0.475ですけれども、 コロナの時じゃないですか。
なのでこの時に家を買う余裕もなかった方も 非常に多かったのかなと思います。
自営業をやっているところとかだと、 そもそもの飲食店とかだと、
住宅よりも自分たちの経営状況というところの方が 優先高かったわけなので、
コロナの時に家を買ったりとかできた人とかは やっぱり安かったよねというところですね。
5年後ですよ。1.2、 銀利のある世界になっています。
固定で3.7、 約4ですよ。
今後どうなっていくのかなんですけれども、
今の予測でいきますと固定が約6.5、 固定が7ぐらいまでいくんじゃないかと言われてまして、
変動で言っても5%、 今1.2とかですけれども、
固定にだんだん近づいていくというのがありますので、
今は1.2ですがすぐに2%とか超える可能性が ちょっと高いかなというところですね。
1億円物件の返済シミュレーション
これは支払いのシミュレーションというところで 仮にですけれども、
東京とかで1億円の物件、 タワーマンとかだと余裕で1億超えるものとか出てますよね。
最近パワーカップルって言って、 お互い年収が超えていて、
年収が超えていて年収が高くて、
合計1,000万以上ですかね、 世帯年収でいくと1,000万以上あるようなところが、
結構1億円の物件をローンで買ったりとか ありますよね。
ちなみにこの1億円を全額35年で ローンを組んで借りたとします。
頭金なし、借り入れ1億、 元利均等返済、ボーナス払いなし、
で、試算しましたと。
ここには事務手数料、税金、 そして管理費ですよね。
何かありますよね、毎月。 この家賃とは別に管理費。
あと、修繕積立金とかもあったりすると思うんですけど、 そういうのは一切なしにしてですね、
今現在の変動金利1.195で計算しますと、 毎月返済額29万、
10年固定3.75でいくと、約42.8万円。
11年目以降どうなるかわかりません。 全期間固定35年、今年利4.35でいくと、
46.4万円ということで、 変動金利がこのまま1.195で変わらないという前提でいくと、
35年後に支払い、 返済するときは1億2200万円払うということなので、
限り1億に対してプラス2200万円ぐらい 払うということですね。
これね、変動金利こんだけ上がっていっているのに 1.195になるはずがないので、非常にこれは当てにならないですよね。
10年固定、10年だけ固定でいくと、 11年目が不正確なので何とも試算としては出せないですが、
ちなみに35年を今年利4.35%で組むと、 月々46.4万円で、35年後の返済額約1億9488万ということで、
仮に1億に対して35年後の支払いが約1倍なんですよ。
年利4.3とかになってくると、 返済するときには1億の物件を1億の手数料払って、 金利を払って合意しているということになります。
えげつなくないですか、この月々46.4万円。 毎月の家賃の返済だけでこれですよ。
ここに税金、固定資産税とか入っていませんし、 そして毎月の管理費とかですよね。
こういうのも入っていません。 修繕積立金とかも入っていません。
ということで、そういうのも入れると、 月々50万は軽く超えますよね。
家賃だけで1億の物件をパワーカップルが、 2人合わせて年収1000万としましょう。
1000万円の正直手取り額とかって、 そうですね、700万くらいじゃないですか。
700万もいかんかもしれないですね。
だいたい60万くらい。 60万もいかんかもしれないですよね。
もしかしたら。
でも1人で年収1000万じゃないので、 2人で500、500やったとしたら、
年間700万くらいは手取りで残るかなというふうにすると、 700万円を月ベースでいくと、
60万円いかないくらいですよね。 58万とかになってきますよね。
なので、つまり35年の固定金利で4.35、 今、組んでいる人はいないと思うんですけど、
結局それが安かったみたいになるかもしれないですが、 4.35だと月々これで60万の2人の手取り合わせて60に対して、
家賃だけで50万くらい消えていくという 計算になるんですね。えげつないですよね。
当然これ、頭金なしでさすがに2人年収1000万くらいで、 1億の物件借りますよね。
隣だったら。手出している可能性は十分あります。 というかそういうニュースをいろいろ見たことあると思うんですけれども。
場所にもよりますけれども、 売却する時にちょっと上がっているかもしれないというところで、
売る可能性は十分ありますけど、 売る時に金利がどれだけどうなっているかというところもありますよね。
持ち家と賃貸、金利上昇への備え
なので、金利が最近上がっていってますよね。
気軽に住宅なかなか買えないというか、
結構ここで下手に、特に変動なんかでいきますと、 変動って変動なんで、当時0.4でも今1%に上がってたら1%になるんですよ。
だから、固定よりかはちょっと低いけれども、 常に上がり続けるっていうところですね。固定…
その5年前の時の固定してた人とかっていうのは、 1%ぐらいなので、そこから変わらないわけですよ。
今、5年前とかに固定で組んでた人は、 今変動の人よりも安いってことになるので、
その5年前ぐらいまでに家を全期間固定とかでいきますと、 変えてたら1.数%ぐらいで、1%ちょいぐらいの金利で、 一応確定していたっていうところになりますよね。
振り返れば過去は安かったっていうことになるんですけれども、 非常に物件が買いにくいなっていう印象ですけれどもね。
今普通に買っている人、金利が上がっていくことを どれだけ想定しているのかですよね。
今の支払いシミュレーションで、 まあまあいけるわって言ってても、
これ数年後、本当どうなってるかわかりませんと。 自分の年収というか収入が上がってればいいんですけど、
上がってなかったらむちゃくちゃきついですよということですね。 普通に破綻します。
一方で、これが賃貸とかであれば、 自分の収入に合わせて引越しっていう選択ができるわけなので、 身軽ではありますよね。
ただ自分の資産とかではないっていうか、 お金残んないですよっていう考え方もあるんですけれども、
収入がそんなに多くない状態で、 これだけ金利が変動している中で固定化させて、
そこで縛ってしまった方が身動き的には取りづらいと。 もちろんこの資産価値がある、益地化とかですね、
そういう物件であればいいんですけれども、 自分たちの住み心地重視、住環境ベースですね。
住み心地をベースにしている場合、 益地化じゃない可能性も十分あるんですよね。
そうなってくると、買ったタイミングから 基本的には割れてますと。
プラスではなくてマイナスなんで、 債務超過状態っていう感じになるんですよね。
なのでこれが売るってなった時に、 売ってもローンの方が残ってしまうっていう可能性も十分あるということですね。
これは自分たちの考え方もそうですし、
どういう環境で身を鍛えるのか、 あとは経済状況とか、教育環境云々とか、
様々な仕事の場所とかの兼ねえもありますし、 一人一人状況が違うので、
一概に自分の持ち家を持つべきなのか、 家賃、賃貸で行くべきなのかっていうのは、
これはその人の状況にもよるんですけれども、 資産価値が非常に高い物件を購入できて、
そこに住めているのであれば、 まだ身動きとしては軽い方にはなりますということですけれども、
上がるんだったらいいんですけどね。 上がるんだったらもちろん全然プラスなんですけれども、
まあまあいいですよね。
これがマイナスの方に行ってしまうと 非常に大変というところもありますので、
家を買うとしたら資産価値ができれば上がるような、 変わらないというのも全然アリだと思います。
住んでいる間、自分が同じ金額であれば 住んでいる期間分はプラスになっていくような感じかなと思うので。
ただね、大変ですよねっていうところですよね。
今後の金利と住宅購入の判断
金利が上がっていくので、収入を伸ばせればOKです。
伸ばせなければ結構地獄っていう感じです。
これがどう変わるかもわからないんでね。 順調に伸びていくかもしれないですし、
これ自営なんで、自分たちである程度 コントロールができたりするわけなので、
減ることもあるし、大幅に収入増になる 可能性もあるしということです。
家をなるべく早い段階で買い切っちゃうっていうのが 一番ベストではありますけどね。
ほぼほぼ払い切ってるというか、大型払って、 ちょっとだけローンぐらいであれば全然問題ないんですけれども。
かなりの額をローンで組むと、 結構な金利になってくるなっていう印象ではありますので。
そしてこれがですね、現時点でこれなので、 正直まだ上がる可能性が十分にあるっていうか、
海外ですね、イギリスとかアメリカとかが 金利がまだ高いじゃないですか。
基本日本はそれに引っ張られていくんで、 為替を縮めるっていう意味でも金利を上げる可能性は非常に高いんですよね。
ってなると、当然僕たちの融資を受ける際の金利も上がるし、 こういった住宅ローンとかの借り入れするものに対しての金利も非常に上がっていくということになるので、
この辺はどう考えていくかっていうところですね。
いろいろ考えて進めていくしかないなというふうに思います。
ということで参考になれば幸いでございます。
またこういったご質問のテーマがございましたら、 目安箱のご投稿のほどよろしくお願いいたします。
では最後締めたいと思います。いきましょう。 せーの、テー!