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わたなべ夫婦のふたりごと第53回の放送です。この番組では、YouTuberであり、ブロガーであり、不動産投資家でもあるわたなべ夫婦が、日常のことや頭の中をお話しします。
たまには不動産のお話をしたいなと思って、今回はリスナーの皆さんからいただいた不動産関係のお便りにお答えしていこうと思います。
僕たちわたなべ夫婦は、一応不動産投資家と名乗ったりというか、タイトルの最初に不動産投資家でもあるとか言ったりしているわけなんですけど、一応大屋さんをしています。
といっても、夫婦二人だけの不動産用の会社を設立して、その法人名義で田舎の中古の安い中古のお家、一軒家、こだて、これを一つ購入して、お客さんというか入居者の方に賃貸出して、毎月家賃収入を得ているということなので、
本当に不動産投資家といっても、一頭やり始めたばっかりなので、まだまだ初心者の大屋さんではあるんですけど、そうは言っても一頭始めてはいるので、不動産投資家とも名乗ってもいいのかなと思って、遠慮なく不動産投資家ですと言っているわけなんですけど、
やっぱりやるにあたって、いろいろ勉強もしたんですよ。本を読んだり、ウェブサイトでいろいろ調べたりとか、実際物件を見に行ったときに見たり聞いたり、いろんな情報を聞いたりして勉強してということで、一応一通り知識もつけたり、一頭実際貸し出しも始まったので、そういう経験も踏まえて、何か皆さんのお役に立てることもあるんじゃないかなと思ったので、
はい、僭越ながら皆さんのお便りにお答えさせていただこうかなと思います。で、今回ご紹介するお便りは3つですね。3つのお便りにお答えします。ではまず最初いきましょう。ラジオネームボンゴレビアンコさん。
親から引き継ぐ築フルアパートを今後どうするかで困ってます。とのお便りです。 渡辺ふぐさん、はじめまして。いつも拝聴させていただいています。
youtube からのファンですが、不動産投資も始められたとのことで、私の悩みにドストライク。 最近一層親近感を感じています。
親が高齢となり、そろそろ実家のものを先々どうするか心配になってきました。 中でも親が建てた地区30年のアパートがあり、
引き継いだ後のことで悩んでいます。 現在の状況ですが、山口県の田舎ですが、今のところ部屋は埋まっています。
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家賃は3万円台で2DK、8室あります。 まず引き継げば、相続税、固定資産税などの税金がかかり、その負担が重いことがあります。
次に築年数に応じたメンテナンスをする必要があり、 壁の全面塗装に800万円、
エアコンや水回り、お風呂などもろもろ1000万近くはかかるように思います。 親もメンテナンス費を別に蓄えておくと良かったんでしょうが、どうもなさそうです。
相続税と合わせたらどんだけかかるか想像しただけでも逃げたくなります。 もちろんそんなお金はありません。
引き継ぐとしても、いつか壊す時がきますので、買いたい費用も貯蓄していかないといけません。
周りに新しいアパートも増えました。 今後は借り手が減るかもしれませんし、自分の子供の代にどうなるか心配です。
負担は残したくないので、今のうちに全部売ってしまう方がいいような気もします。 不動産投資を始められた渡辺夫婦さんなら、この場合どうされますか?
物件などいろいろ勉強されていらっしゃると思いますので、率直なご感想やアドバイスなどいただけたら幸いです。
よろしくお願いします。 お便りありがとうございます。
今、親御さんがご住まいのご実家と地区フルアパートがあるということですね。 その地区フルアパートを引き継ぐのかどうするのかと、そういうお便りですね。
これは投資用で建てられたとか、そういうことなんですかね。 地区30年のアパートどうするか。
これですね、僕はこのお便りしかご質問者さん、ボンゴレビアンコさんの状況はわからないですし、この地区30年のアパートがどういう意味があるもの、ご家族にとってどういう存在なのかっていうのは全然知らないので、
ひょっとしたらちょっと失礼な言い方になってしまうかもしれないですけど、その点はご了承ください。
で、僕のまあ率直な感想を言うと、売却が一番いいかなと思います。
で、一つお断りしておきたいんですけど、僕は税金関係のことは全然詳しくないので、その相続税とか、贈与税とか、あとまあ固定資産税とか、不動産取得税とか、いろいろ税金かかりますけど、
それをね、なんていうかな、例えば早めにもう売却してしまってから引き継ぎをした方がいいのか、それとも不動産の状態、アパートの状態で引き継がれてから売却した方がいいのかとか、
まあそんなにねトータルの税金、税金はねうまくできてるんで、どう足掻いても取られるものは取られるように基本はできてるはずなんですけど、
まあとはいえね、やっぱちょっとこうあると思うんですよ、節税とか、必要以上に税金を払いすぎないでいいようなやり方とか、あると思うんですけど、それはちょっと詳しくないので、そこはちょっとね、アドバイス外というか、僕が意見しないようにします。
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で、その売却のタイミングとかやり方はさておき、結論としては手放される方がいいかなと思います。アパート売却ですね。
で、なぜかというと、もうこれはね、ボンゴレ・ビアンコさんがお便りの中でおっしゃられてる通りだと思います。はい、不動産、アパートの公屋さんをやっていくにあたっては、
で、アパート、なんかね、不動産投資っていうと、投資みたいな、なんかお金を出したらそれが上がるか下がるかみたいな、株とかまあそうじゃないですか、株買ってそれが上がるか下がるかで配当もらってみたいな、
うん、なんですけど、不動産投資ってどっちかというと経営的な側面がすごく大きいんですよ。ビジネスですね。
不動産を通じたビジネス。つまり、この物件の価格はいくらが妥当なのかとか、周辺のエリアの特性を踏まえてどういう家賃設定が妥当なのかとか、
これぐらいの広さやったらどういう家族構成の人が入ってくれるかなとか、で、周辺にはいくらかかって、家賃が何本やったらどれぐらいで回るかなみたいな、
そういう、まあシミュレーションをしたりとか、なんていうかな、交渉ごとがあったりだとか、で、単になんかお金出して上がるか下がるかじゃなくて、
不動産投資っていうのは本当に経営そのもの、うん、っていう側面が強い。だからこそ銀行もね、お金貸してくれたりするわけなんですけど、
というのがね、不動産投資ですと。で、僕が、まあ実際一投をね、始めたばっかりではあるんですけど、もうつくづく感じてるのは、勉強しないとダメってことです。
不動産投資は勉強が必要。勉強して自分の頭で考えて、しっかり判断する、うん、っていう姿勢がすごく大切だなと思います。
で、これがなかったら、まあ本当にね、あの業者にね、あのそのまま言いくるめられて、業者の言いなりになって、まあ、なんていうかな、取れる利益が取れずに、業者の方に利益がどんどん吸い取られていってしまうみたいな。
もうこれきつい言い方すると、まあはめられたりとか、かもにされたりとか、まあそういうことがね、一部ではやっぱりあるような世界なので、
でも、うーん、ちゃんと勉強して自分の判断をして、コツコツやっていけば、わりとこう成功しやすい。
堅実に手堅く成長していきやすいような投資が不動産投資だと、まあ感じてます。はい。
ということを踏まえると、いくらご家族やご親族の方からの贈与だったりご相続だったり、
っていうきっかけであったとしても、そのアパートを引き継いで運営していくっていうことになれば、やっぱりご自身の勉強だったり、
知識をつけたりだとか、いろんな判断をしたりとか、リスク取ったりとか、
そういう手間だったり、時間だったり、お金だったり、労力だったりっていうのをかけていかないといかないですよね。
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すでにアパート建ってるから、ほっといたらいいとかいうわけじゃないし、やっぱりメンテナンスも必要だし、とか。
不動産も永遠の命ではないんで、やっぱり建て替えもそうやし、リフォームもそうやし、買い替え?
売却して、その売却資金をもとにまた次の物件を買ったりだとか、やっぱりそういうところも必要になってくるので、
なので、ボンゴレ・ビャンコさんが、そういうリスクなかなか置いたくないなとか、勉強して、がっつりコミットして、
これを機に自分も不動産投資、アパートだけじゃなくて、物件増やしたりだとか、買い替えたりとかして、
拡大していきたいなみたいな、そういう希望がないのであれば、売却が一番いいかなと思います。
売却は全然不動産投資の判断の一つでもあるので、僕らも中古の子建て1棟持ってますけど、
それはずっと子供の代、孫の代まで引き継いでいくみたいな、そういうつもりで買ったわけではなくて、
例えば5年とかで売却して、その売却資金をもとに次の物件を購入とか、そういうことをイメージしたりはしてるんで、
いくら引き継いだ物件とはいえ、売却することが悪いわけではないし、
不動産投資の一つの判断としては、全然売却って当たり前のことなので、そこは売却でいいかなと思います。
ただ冒頭にもお伝えした通り、このアパートがご家族にとってどういう意味のあるアパートなのかとか、
特に思い出の強いアパートだったりとか、そういうこともあるかもしれないので、
一概に即売却ですみたいなふうにはいかないかとは思うんですけど、
よくご家族と話し合われてご判断いただければなと思います。
ボンゴレビアンコさんお便りありがとうございました。
それでは2つ目のお便り読み上げます。
最近の、比較的最近いただいたお便りではあるんですけど、
ちょっと配信の都合で順番前後させていただこうかなと思います。
ちょっと不動産関係のお便りということでまとめてご紹介したかったんで、
リスナーの皆さんからしたら順番前後って言われてもあまりわからないかもしれないですけど、
基本、過去にいただいたお便りから順番にお答えさせていただいてるんですけど、
こちらのお便りについては比較的最近いただいたもので順番前後しますということを、
念のためお断りさせていただきます。
はい、ラジオネーム和藤海知音さん。
こんにちは。大輝さんと由美さんにいつも笑顔をもらっている大学4年生の男です。
渡辺夫婦さんに不動産投資について相談です。
私は来年社会人になる4月から3年間付き合っている彼女と同棲をしようと思います。
2人で賃貸住宅を借りようと考えたのですが、
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会社から手当が少し出るとはいえ、賃貸レンタルというサービスはお金を捨てている気がしてしまいました。
渡辺オーナーには申し訳ない笑い。
そこで中古の2人暮らし程度の小さな住まいを購入してしまおうと考えました。
幸い2人とも全国転勤はないので、不動産投資として悪くないかなと思っています。
しかし非常に迷っています。
悩みの種はローン1000万円程度なら2人で10年で返せそうだけど、
彼女と別れたらリスク?新卒にお金貸してくれるの?やるんだったら低金利のうちに?
ローン関西や家族構成が変わった時、売ったり貸したりうまくいく?などたくさんです。
渡辺オーナーアドバイスください。
はい、というお便りいただきました。
お答えさせていただきます。
ちょっとお言葉を返すような回答になってしまって申し訳ないんですけど、
この和道会知員さんがお便りで自分で言ってらっしゃる悩みの種があるからこそ賃貸をお勧めしてるんですよね。
自分が住む家については。
前提を言っておくと、僕は不動産投資家ですということで物件を所有して、
大屋さんオーナーになって、他の方に賃貸、家賃をいただいて住んでもらうということをビジネスとしてやっています。
なんですけど、自分が住んでるところってどこかっていうと、賃貸なんですよ。
賃貸のアパートに住んでます。今、夫婦2人で。
なので自分が住んでる家については、家賃を毎月その物件のオーナーに払って住んでます。
これがなぜかっていうと、過去の放送でもちらっとお話ししてたんですけど、
自分が住みたい家とか地域って変わっていくと思ってるから賃貸にしてるんですよ。
今は夫婦2人という家族構成なんですけど、例えば子供ができたりとかしたら3人家族4人家族って増えていくわけじゃないですか。
そうすると必要な家の広さとか、家の間取りとかも変わってくるし、
今関西に住んでますけど関西以外住みたいなとか、実家の近くがいいとか遠くがいいとか、
なんかあるじゃないですか、いろいろ住みたい場所が変わったり、もっと田舎の方がいいなとか、
もっと都会の方がいいわとか、子供の教育のためにこういうところに住みたいわとか。
やっぱあると思うんですよね。実際僕らもあるんですよ。
結婚してからベトナム行ったりもしたし、帰ってから日本一周もしたしとか、
住みたいところもここがいいなあそこがいいなとか、やっぱりその時その時で変わってくるんですよね。
自分の優先順位、住みたい場所、住みたいエリア、住みたい家については。
そこをマイホームっていう形で、それこそローンも組んで、
家を購入してしまうとそこに固定されてしまうっていうのがあって、
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そのローンを返済するために仕事とかも辞めづらくなるとか、転職しづらくなるとか、
あるいはもう仕事辞めてね、ちょっと大きな決断をするっていうのもしにくくなるとか、
そういうことが全部リスクに感じる。
リスクっていうのは将来分からない、不確実性っていうことをリスクって言ったりするんですけど、
どうなるか分かんないじゃないですか。
どうなるか分からないので、どうにかなった時に対応しやすいようなフットワークの軽さを持っておきたいと思ってるので、
自分の住んでる家については賃貸にしてます。
ただ一方その将来ね、マイホームやっぱり買おうとか借りるんじゃなくて、
自分の家も購入してね、自分がオーナーになる方がいいなって思う場面も出てくるかもしれないです、僕らも。
現に、これは個人的な話なんですけど、うちね猫ちゃんいるじゃないですか、保護猫。
シェリーという名前の猫がいて、猫めっちゃ好きっていうか動物好きなんで、
できたら猫ちゃんもう1匹とかもう2匹とか、ワンちゃんもいたら幸せやなとかね、そういう話してるんですけど、
なかなかアパートとかマンションの賃貸とかって、ペット、カーの物件も少ないし、で、あったとしても1棟までとか、
ワンちゃんも小型犬までですとか、そういう制約があるところが賃貸物件には多くて、
で、多棟買いとかしようと思ったら、意外とマイホームというかね、もう自分で買っちゃった方がいいんじゃないかみたいな、そういう話はしてて、
っていうね、ちょっと特殊事例だと思うんですけど、何が言いたいかというと、自分が住む家も購入するメリットもそういう意味ではあるんですけど、
特にね、なんかこだわりないというか、フットワーク軽く行きたいというのであればやっぱ賃貸が一番いいかなと。
はい。っていうのが個人的な意見なんですけど、僕らが賃貸に住んでる理由です。
というのを踏まえたらどうですかね。和藤開鎮さん、彼女と同棲をしようと思いますということなんですけど、
家をね、買っちゃうと、ご自身で心配されてるように、別れたらリスクとか、これはちょっと失礼な話ではあるんですけど、ご自身でね、お便り書かれてるんで、あえて言いますけど、別れたらリスクとかあるし、
新卒にお金貸してくれるの?金利は大丈夫?とか、返済もね、そもそも今の仕事もどれくらい続けるか分からないし、
今自分の家のために借金を背負って大丈夫?みたいな、他の選択肢なかなか取りづらくなるんじゃないの?とか、
そういうのも全部リスクになってくるのかなと思うので、やっぱり賃貸での同棲をお勧めしたいですね、まずは。
ちなみに、僕らが不動産投資をしてるのって、自分の家じゃなくて、貸したりとか、他の人に貸してるわけなんですけど、
それって、自分の家族構成が変わったとしても、自分の家を引っ越したとしても、全然構わないんですよ。
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関西の、例えば、投資のね、物件買ったとして、自分が関東に引っ越しましたって言っても、関西のその買った物件は、
関西の管理会社の人とかにお願いして運営してるんで、結局別に遠距離でも構わないんですよね。
だから自分が将来どういう変化が起こっても、その投資してる不動産投資の物件っていうのは変わらないんで、
変わらず持ち続けることもできるし、売却することもできるしって、結構自由に処分ができるんで、やっぱり住んでる家とは違うんですよね。
っていうのと、あとご質問の中で、レンタルやとお金捨ててる気がするみたいな、賃貸で、
家賃を払い続けたらそのお金って消えていくんじゃないかみたいなことをおっしゃられてるんですけど、
その気持ちはわからなくはないんですけど、それでローンを受けて自分の住む家をバーンと買っちゃうっていうのは、
結局最初は自分で住むし、その家を他の人に貸せるのかとか、売れるのかとか、貸した時に家賃何本なんかとかっていうことは、
自分が住む家だから二の次じゃないですか。
だから投資を100%考えた上での購入ではなくて、自分の住みたい家を買うってわけなんで、
結局ローンを受けて買った家が残ったとしても、どれだけその投資というかお金の面でメリットになるかっていうのはあんまりわからないのかなと思います。
それがローンを受けて投資用の100%最初から人に貸す目的で家買って、家賃何本でもあるから、
よしこれ5年でお金も回収できて、これ売ったら儲かるなとか、そういう計算のもとローンを受けて買うのであれば、
家賃払い続け、家賃払い続けと違うか。
だからそこですよね。結局家賃は賃貸の物件に住むっていうのは、家賃を払い続けてて将来何も残りませんよね。
自分の前ホームを買ったとしたら返済はしていかないといけないんですけど、最後家が残りますよね。
だから持ち家がいいですよねってそういう単純な話ではなくて、
さっきもね、冒頭言ったようなリスクとか、そういうことが結局あるわけなので、
特に和戸会賃さんに関しては、彼女と同棲はまず賃貸から始めた方がいいかなと思います。
お便りありがとうございました。何か参考になれば幸いでございます。
それでは最後のお便りをご紹介します。
ラジオネームゆりゆりさん。
以前、家を買うか賃貸かのお話の中で、お二人は将来どこに住んでいるかわからないから、
家は買わず賃貸がいいという話をされていましたが、長く定住する場所を決める決め手は何になりそうですか。
お二人は在宅ワークをされているので、場所に縛られることはなさそうですが、私は結婚してから地元を離れました。
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今住んでいる場所には友達がいません。
職場の人とたまにご飯に行くか旦那の集まりに付き合うくらいです。
ゆみさんがおっしゃってたのと同じく、地元の友達とはなかなか会えなくなってしまいました。
確かに学生の頃のように、よく連絡取って話すということが減ってしまうのは仕方のないことなのか。
今の地域、固い中で、なかなか友達や話し相手ができず寂しいです。
ひとりや旦那との時間を楽しんでいます。
子供ができてからの人付き合いがなぜか今から憂鬱&心配になってしまいます。
ママ友とか。
あとやはり実家近い方がいいですね。
頼れると思うので。
まとまりなくすみません。何か思うことあればご意見いただけないでしょうか。
ゆりりさんありがとうございます。
かなり悩まれているというか、どうしようみたいな気持ちがお便りから伝わってくるんですけど、
地元の友達となかなか会えず寂しいですという感覚は、
僕はね、友達あんまりいないというのもあって、あんまり感じてないんですけど、
ユミは結構感じてました。特に昔。
もう遠いというかね、海外行っちゃってたんで、ベトナムですね。
2人でベトナム行ったときに、地元の友達とはもうやっぱり会えてなかったですよね。
で、そもそもベトナム生活がね、なかなかストレスがかかるものだった。
っていうのに加えて、地元の友達とかね、仲良い友達とは会えない。
ベトナムもね、日本人結構いるっちゃいるんですけど、やっぱりコミュニティとか限られるし、
付き合いがね、そんなたくさんできる環境でもなかったっていうのもあって、
やっぱちょっと悩んでたりとか落ち込んでたりっていうのは結構大きかったようです。
なので、妻はね、あの気持ちよくわかりますとは言ってたんですけど、
どうですかね、かといってね、地元に引っ越しますっていう決断はいろんなね、
しがらみというか、旦那さんのお仕事とかの関係とかでも難しいのかもしれないんですけど、
例えばそのママ友とかで言うと、なんかね、妻がちょっと面白い事例を言ってまして、
これは知り合いの話らしいんですけど、出産されてママになられた後、
その地域のなんかコミュニティ、ママ友コミュニティみたいなのを立ち上げて、
それでママ友積もって、なんかお茶したりとかね、楽しくやったりとか、情報交換したりとか、
そういうつながりをね、もう自分で作って、自分で楽しんでるみたいな、
なんかそういうこともね、あるみたいです。
今の時代っぽいですよね。
僕もちょっと詳しくはないんですけど、今ね、もうみんなスマホを持ってるような時代で、
例えばSNSでね、なんかその募ったりとか、
LINEのね、オープンチャットみたいな掲示板で募ったりだとか、
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専用の地域のSNSとか、掲示板とかもね、あったりすると思うし、
何らかのそういうつながり、コミュニティみたいなのを得るような手段ってあるんやろうなって思います。
逆に昔って、ほんとにもう隣近所とか、
同じなんかに入ってる人だからみたいな感じで、
割とコミュニティ逆に限定されてたと思うんですよ。
じゃなくて、今はもうスマホでね、つながることによって、
自分の好きな人とか好きなコミュニティに参加できるっていうのはあると思うんで、
意外と交流の幅とかは広いし、自分で選べるし、
っていうことなのかなとね、
これはちょっと想像も半分含まれてるんですけど、思いました。
地元の昔の友達になかなか会いづらいっていうのはあるのかもしれないんですけど、
そういう意味では将来ね、ままともの付き合いとかっていうのも、
割と自分でコントロールもできたりするのかなと思うので、
将来のことについては前向きに捉えられるようになれればいいなと思いました。
はい、今回お便り3つご紹介させていただきました。
ボンゴレビアンコさん、和道開珍さん、ゆりゆりさん。
お便りいただきありがとうございました。
こんな感じで不動産関係のお便りも募集しております。
どれぐらいお力になれるか分からないんですけど、
僕も勉強だと思ってね。
皆さんもしお悩みご相談あれば、
頑張ってお答えさせていただきたいなと思っております。
渡辺夫婦のふたりごとは月水金週3回更新しています。
YouTubeサブチャンネルや各種ポッドキャストアプリなどで配信中ですので、
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それでは今回も最後まで聞いていただきありがとうございました。
また次回の放送でお会いしましょう。
