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2021-04-08 14:50

放置された親戚の空き家の活用法。不動産投資家の目線から #132

客付けができて、リフォーム費用などもろもろをかけても収支がしっかり回るようなら賃貸で活用してもいいと思います。そうでないなら、売却して新しく収益物件を探す方が得策でしょう。

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わたなべ夫婦のふたりごとは、結婚5年目の20代夫婦が日々の暮らしや出来事について、ゆるくお話しする番組です。
今回は久々に不動産投資をテーマにお話しします。
内容としては、放置された親戚の空き家の活用法についてということですね。
お便り届いてまして、そちらにお答えしていきながら、僕なりの考えをお話ししようと思います。
不動産投資というと、ちょっと取っつきにくい方も多いかなと思うんですけど、
親戚の空き家とか、実家が空き家になってどうするとかね、
そういうことって、皆さんの身の回りにも全然起こりうる話だと思うので、
この空き家どういうふうに活用していくべきかということについて、一度耳に入れていただければなと思います。
ぜひ最後までお聞きください。
僕ら、わたなべ夫婦は、不動産投資家としても活動をまだまだ駆け出しなんですけど、始めてまして、
ちょうど去年から法人も設立して、地方の中古こだてを買って、
それをリフォームして、お客さんに賃貸として貸し出すということを始めてて、今2棟保有してます。
これからじっくりですね、その10年、20年、30年、次の大会ということで、
不動産投資もしっかり進めていきたい、拡大していきたいなと思っているところであるので、
そんな僕らの考えをお話ししたいと思います。
ではこれからお便り読んでいきたいんですけど、ちょっと長文のお便りいただいているので、
概要をお話しして、僕の考え、結論をまずお話ししてからお便り読み上げて、
具体的な話し入っていきたいと思います。
お便りとしては、本業サラリーマンなんですけど、不動産投資も興味が出ていますと。
そんな中、奥さんの祖父母のお家が長らく10年ぐらい空き家になっていて、
それを活用する形で不動産投資を始めるか、
それともそれは活用せずに別途自分で物件探して不動産投資を始めるべきか。
こちらご質問いただいていて、僕の結論としては、
そのおじいちゃんおばあちゃんのお家が客付け、ちゃんと賃貸需要のあるお家で、
ちゃんとリフォームして募集したら入居者が入るようなお家だろうということが分かって、
かつリフォームとかも絶対必要になってくるんですよ。
10年ぐらい空き家なんで。
リフォーム費用もかかると思います。
それなりにお金。
そのリフォーム費用とかかけても、
家賃をしっかり回収することで投資として収支が回っていくと、
利益がちゃんと出ますよというようなシミュレーションが立てられるのであれば、
全然活用するというのはありだとは思います。
でももしそうじゃない、
おじいちゃんおばあちゃんのお家を大切に活用したいというのはあるんですけど、
募集してもなかなかお客さん入らんよとか、
すごいどいなかでとか、
利便性めちゃくちゃ悪いよっていうお家やったりとか、
あるいはリフォームね、
そもそも何百万もかけないとすごく傷んでるから、
基礎の部分からリフォームやらなあかんとかね。
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全然お金かかりますよ。
あるいはリフォームしても家賃全然この辺やと取れませんよみたいなので、
そもそも収支がちゃんと回りませんということであれば、
もうそこは不動産投資っていう目線で言うと、
売却とかして、
その売却資金をもとに新しく物件を探すという方がいいとは思っています。
これが不動産投資を実際にガチで進めていきたいという方向けのアドバイスって言ったらちょっとあれですけど、
僕なりの考えですと。
これがもし不動産投資、
別にやる気そんなないよと、
今後拡大していくつもりもないし、
2投目3投目と進めていくつもりはない。
けど、
親戚の空き家がちょうどあるから、
これ何か活用したらいいんちゃうかって思ってる方、
もしいらっしゃったら、
それは売却が一番いいと思います。
今後しっかり自分で勉強して、
不動産投資経営者としてしっかりやっていこうという気がないのであれば、
安易に親戚の空き家がたまたまあるからとか、
実家が空いてるからって言って、
じゃあ賃貸出したら不労所得入ってくるからラッキーみたいな風に考えてると、
結構大変だと思います。
不動産投資って結構勉強とか、
自分で考えなあかんことも多いし、
後々リフォーム費用とか、
退去したらその時の費用とか、
いろいろかかってきたりもするんですよ。
だから、完全放置でOKっていう投資でもなくて、
割とコミットしないといけないので、
今後2投目3投目進めてやっていくぞっていうつもりがないんやったら、
そういう空き家を活用したいっていう考えがあるのも分かるんですけど、
おとなしく空き家は売却して現金にしちゃって、
その現金を元でに別の投資、
例えば投資信託とか株とか、
いろいろあると思うんですけど、
僕は長期投資とか積立投資を基本的にはお勧めしてるんですけど、
そういうのにやって資産運用するというのがお勧めです。
不動産投資は不動産投資のメリットとかもあるんですけど、
完全放置だとやっぱり難しいんですよね。
しっかり自分で勉強して考えて、
いろんな判断をしていかないといけないのが不動産投資なので、
そこのやる気があんまりないのであれば、
株とか投資信託とかに積み立てたりとかして、
長期保有して資産運用していくという方がいいと思います。
というのが僕の考えです。
では、実際いただいたお便りを読み上げながら、
もうちょっと具体的に考えていきたいと思います。
ラジオネームバイキンワードバタコさん。
私は兵庫県在住の35歳で、妻と2歳の子供がいます。
私が不動産投資に関心を持ったのは1年ほど前で、
はじめは不動産関係の本で勉強したり、
ポータルサイトで物件情報を見たりしていました。
しかしその時は物件購入に至る第一歩が踏み出せず足踏み状態でした。
その後、少し間隔を空けて、自分自身の状況や未来について考える時間があり、
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やはり不動産投資を始めると決意し、勉強も再開しました。
その決意や方向性を妻に話していたのですが、
その時に妻から、空き家になっている祖父母の家があることを聞きました。
状態としては、およそ地区50年の木造2階建ての一軒家で、
祖父母が亡くなられてから10年以上空き家状態で放置されているそうです。
私も渡辺夫婦さんのラジオに影響を受け、
一軒目の物件は自己資金で購入からリフォームまでまかない経験を積んでいきたいと考えています。
そのため、物件購入費が抑えられることは大きなメリットです。
それに使われなくなった祖父母の家が再生し、また新しい住まいとして引き継がれることを
祖父母も喜んでくれるのではと勝手な想像をしたりしています。
渡辺夫婦さんのお二人にご意見をいただきたいことは、
この祖父母の家について前向きに進めていくなら、
具体的にどのような手順を踏んでいく必要があるか、
前向きに進められないのはどういった場合か、
他に考えられる選択肢は、例えば売却するや二軒目以降で
この祖父母の家に取り組んでみるなど、
また必要になる知識はなどです。
長い文章になり申し訳ありません。
読んでいただきありがとうございます。今後も配信楽しみにしています。
はい、というお便りでした。
このお便りを読んだ僕の最初の感想としては、
ご質問者さんはすごく考えられているんだなと思います。
しっかりね。
不動産投資を進めていきたいと真剣に考えられているようで、
実際勉強も進められているということなので、
であれば、売却して現金にする以外にも、
実際にリフォームして賃貸出して活用していくという選択肢も
考えてみてはいいのかなと思いました。
まず検討に入る前に、
これね、祖父母のお家、もうすでに寝なくなっているということなので、
多分ご相続はね、住まれていると思います。
なので今、所有権は、
お父様、お母様になっているのかな?
それか奥さんなのか。
その辺りはね、しっかり確認した方がいいと思います。
今その祖父母のお家、誰の名義になっているのか。
で、活用するにしても売却するにしても、
所有者がね、ご自身でない場合はそこをどうするかというのは
先に整理しておかないといけない。
それはまず一つ考えるポイントとしてありますよね。
とはいえね、やっぱり普通にお家買うよりも、
お父様、お母様から譲り受けるような形だと、
市場価格か、それの最低金額とかでね、
お金設定してやり取りしてってできる話なので、
やっぱり普通に買うよりはかなりお安くね、
お家は入手できるということで、
それで不動産投資始めることができたら、
確かにね、メリットあると思います。
物件の購入金額って初期投資になっちゃうわけなので、
それが抑えられるっていうのはメリット。
なんですけど、冒頭もお伝えした通り、
そもそも客付けができるか、客付けっていうのは、
入居者の方がちゃんと入ってくれるエリアなのか、
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お家なのか、きれいにリフォームしてね、
募集出しても全然人入ってくれへん。
全然興味のないエリアやったとしたら、やっぱ難しいし。
そのリフォームも、10年以上空き家で築50年ということで、
それなりに築フルのお家だと思います。
昔のお家なので、おそらく結構広いお家なのかなと思います。
であれば、床張り替えたり、壁紙張り替えたりするだけでも、
結構な広さになるので、リフォーム費用もかかると思います。
トイレ、キッチン、お風呂など、水回りとかリフォームしようと思ったら、
それで結構何十万ってかかったりもするし、
あとは床の傾きとか雨漏りとかね、
そういう部分のリフォームがあったり、
あと外壁とかもね、かなりボロボロになってたり、
汚れてたりとか痛みがあったりすると、
外壁もやり直したりとかってなると、
足場組んだりしてリフォーム費用も結構かかったりします。
で、そういうリフォームをどれだけかけれるのか、
あるいはそのリフォームをしたとしても、
家賃もね、無限に上がっていくわけじゃないので、
家賃にやっぱ相場があるのでね、
その家賃の相場からしてリフォーム費用をどれだけかけたら、
収支大丈夫かみたいなところをしっかりシミュレーションしてみる。
で、リフォームをDIYでするっていうのも可能なんですけど、
僕自身は自分らの物件ではDIY全然してないです。
っていうのもやっぱ素人なんで、
DIYで床張り替えたりとか壁紙張り替えると、
確かにリフォーム費用はけちれるし節約にはなるんですけど、
やっぱね、めちゃくちゃ時間と労力かかるんですよね、
DIYしようと思ったら。
ご質問者さんも本業のお仕事がある中なので、
やっぱなかなかね、そこに時間とか労力避けないと思うんですよ、DIYでって。
で、物件も拡大していくってなったら、
全部自分でっていうよりは、
業者さんとか上手く使って、
自分の手はそれほどかけずに物件拡大していくみたいな、
本業と一緒に不動産の事業も拡大していくっていう姿の方が、
多分理想的なのかなと思うので、
あんまりリフォーム代けちりたいからDIYでっていうのはどうなのかなって、
安易にはお勧めできないかなって思います。
でですね、一度業者さんに相談してみるっていうのは一つだと思います。
すごくね、やっぱ参考になります。
業者さんって言うと、色々あるんですけど、
例えばね、客付けをやってる業者さん、
実際にお客さんをね、賃貸物件に連れてって、
内県ね、立ち会って契約とかやってくれる会社、
そういうところね、一度問い合わせ、電話とかしてみるといいと思います。
親戚のね、空き家活用考えてますと、
どこどこのエリアにあって、窓際高校で、築年数いくらで、
こんなお家なんですけど、賃貸ね、募集出したら需要ありますかって、
うん、問い合わせてみる。
ですると、やっぱノウハウとかね、あるので、業者さんは、
あ、そのエリアだったら、家賃何本ぐらいで募集したら結構いけると思いますよとか、
リフォーム次第ですねとか、ちゃんとね、アドバイスくれると思います。
で、なんとなくね、冷やかしで電話かけてますじゃなくて、
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これからね、不動産投資家として、しっかり不動産経営をね、やっていきたいと。
で、その1等目の物件で、親戚のお家の活用考えてますっていう風に言えば、
相手の業者もね、そんな無限にはできないと思いますよ。
だってもしかしたらね、今後長期的なパートナー、長期的なお付き合い、
2等目、3等目もね、またお任せいただけるかもしれないって思うと、
そんなね、なんか、邪剣には扱わないと思います。
普通にね、相談に乗ってくれると思うし。
他に、あの希望条件とかも伝えたら、こんな物件出ましたけどどうですかっていうのもね、
言ってくれると思います。
なんかこう、自分の自己資金がいくらあって、
予算はいくらまでのこういうこだてで、
何か空き家ね、売却の物件出てたらまた教えてくださいっていう風にお伝えしていくと、
また情報をくれたりもするし。
で、リフォーム内容も業者さんに相談はできます。
で、僕らもね、やっぱ物件、業者さんに相談しながらリフォーム内容どうするっていうのは決めたりもしてるので、
そこもね、すごく参考になります。
やっぱ客付けね、このエリアで客付けしたかったら、
これは絶対リフォームしといた方がいいですよとか。
で、うちにリフォーム任せてもらったらこうこうこうで、
見積もりもね、これぐらいになりますとかね、
そういう金額的なところも言ってもらえるんで。
で、もちろん当然ね、あの、完全お任せやったらダメですよ。
あ、じゃあもう全部お願いしますみたいな、お任せしますってやったら、
良くないんでね。
やっぱ自分で考えて、もう人に応じてやっぱ相見積もりとかもとってね、
ちゃんとどれぐらいお金かけるんかとか、
その見積もり適正なんかっていうのは、
しっかり見極めないといけないんですけど、
まあとにかくね、やっぱ業者さんに相談して、
うん、賃貸の需要ありますかとか、
リフォームどこしたらいいと思いますかとか、
家賃いくら取れそうですかとか、そういうのを実際聞いてみる。
うん、それもね、すごくオススメです。
まあそういうことをやってみて、もうどうか、ね、
いけそうかっていうのをもう自分で考えて、ね、
もう決断するということですよね。
で、まあ一つね、言えるのは、
その親戚のお家とか、たまたま空き家であるから、
それを活用せなあかんかというと、
そうではないと思います。
やっぱ不動産投資って経営なので、
うん、やっぱ活用ね、難しいということであれば、
売却して、その資金を元でに別の物件購入するっていう、
その判断もちろんね、やっぱり大事。
そこはね、冷静に判断いただければなと思います。
はい、あの不動産投資の話もちょこちょこしていきたいかなとは思ってますので、
何かご質問やご相談などありましたら、
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それでは最後までお聞きくださりありがとうございました。
また次回の放送でお会いしましょう。さよなら。
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