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第11回の学習を始めましょう。 さて、ちょっと想像してみてください。
あなたが家を売ることになって、あの人の良さそうな不動産会社の営業マンと握手を交わしたとします。
はいはい。 で、全力で買い主を探しますよって笑顔で語ってくれるんですけど、実はその直後にあなたがサインした
契約書の種類によってはですね、彼があなたの物件を他の業者から隠してしまったり、逆にリスクをせろってでも死に物狂いで買い手を探してくれたりするんですよ。
まさにその通りですね。最初のサイン一つで、その業者の動き方って本当、天と地ほど変わってきますから。
面白いですよね。今回のディープダイブのミッションは、売買契約①種類と特徴、そしてレインズ、です。
はい。
私たちが不動産を売買する際に、宅検業者にお願いするいわゆる仲介のルールについて深く掘り下げていきます。
そうですね。
ちなみに今日はですね、専門用語が連続するので、お互いはっきりとした明瞭な発音で、特に専門用語は聞き取りやすくゆっくり話すようにしていきましょうね。
わかりました。リスナーのあなたにもしっかり伝わるように気をつけて話していきますね。
よし、これを紐解いていきましょう。まずは基本中の基本ですが、依頼の仕方には3種類があるんですよね。
ええ、そうです。不動産を売却する際、私たちは業者と売買契約を結びます。これは文字通り、買い手を見つけてもらうための仲介役をお願いする契約ですね。
うんうん。
この契約にはですね、一般売買契約、専任売買契約、そして専属専任売買契約という3つのタイプがあります。
一般、専任、専属専任ですね。
はい。それぞれ依頼主の自由度と業者の独占度、このバランスが全く異なるんですよ。
そのバランスって具体的にはどう違うんですか?
決定的な違いは2つあります。同時に何者に依頼できるかということと、もう1つは自分で買い主を見つけてきてもよいか、いわゆる自己発見取引ができるかどうかですね。
なるほど。自己発見取引。
まず一番ルールが緩いのが一般売買契約です。これは複数の業者に同時に依頼して構いません。A社にもB社にもC社にもお願いできるんです。
あーなるほど。
さらに親戚や友人など、自分で買い主を見つけてきて直接取引する自己発見取引もOKなんですよ。
じゃあこれを人間関係に例えるなら、一般売買はいろんな人とカジュアルにデートしている状態ですね。
マッチングアプリで複数人と連絡を取り合って一番条件の良い人を選ぶような。
完璧な例えですね。そして2つ目が1000人売買契約です。こちらは依頼できる業者が1社のみに制限されます。他社との浮気は一切禁止ですね。
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なるほど。本命を決めるわけですね。
そうです。ただし自分で親戚などの買い主を見つけてくる自己発見取引だけは認められているんです。
ちょっと真剣な交際に発展した感じですね。本命は君だけだけど、もし地元の幼なじみと運命的な再会を果たしたらそっちと結婚するかもよという逃げ道はあるみたいな。
えーそんな感じです。そして最も縛りが厳しいのが3つ目の専属1000人売買契約です。
専属1000人。
はい。依頼できるのはもちろん1社のみ。さらに自分で買い主を見つけることも一切禁止されます。
一切禁止ですか。
もし親戚がお前の家買いたいんだけどと言ってきても必ずその専属契約を結んだ業者を通さないといけませんし、仲介手数料もしっかり払わなければなりません。
完全に結婚して他の人を見ることはもちろん独身時代の友人との飲み会すら禁止されるレベルの束縛ですねそれ。
まあそう言えますね。
でもちょっと待ってください。売り手であるあなたの立場からすると一番自由でいろんな業者が動いてくれそうな一般媒介が圧倒的に有利に思えますよね。
なぜわざわざ逃げ道のない1000人や専属1000人を選ぶ人がいるんですか。
ここが非常に面白いところなのですが答えは業者の本気度に直結しているからなんです。
本気度ですか。
はい。ちょっと想像してみてください。もしあなたが一般媒介で引き受けた業者だとして高い広告費をかけて一生懸命買い手を探している最中だとしますよね。
その時に売り主から突然あごめん別のB社が買い手見つけたからもう君には用はないよと言われたらどうなりますか。
うわ最悪ですね。これまでかけた広告費も時間も全部パー。つまりただ働きになるってことですか。
その通りです。一般媒介は業者にとって報酬がゼロになるリスクが常につきまとっているんですよ。だからどうしてもそこそこの労力しか避けなくなるんです。
あーなるほど。
一方で1000人や専属1000人であれば他社に横取りされる心配はありませんよね。売却さえ成功させれば確実に仲介手数料が手に入ります。
確かに。
特に専属1000人なら売り主自身の自己発見取引すら禁止されているので業者はリスクゼロでガチになって広告費を継ぎ込んで売却に向けて動くことができるんです。
なるほど。自由度と業者の本気度は完全にトレードオフの関係にあるんですね。業者が本気になる理由はすごく腑に落ちました。
えー。
でもだとしたら少し怖くないですか。もし私が専属1000人でガチガチの契約を結んだのにその業者がどうせ他社に取られないしと尾形を書いて半年も一年も放置されたら私完全に人質状態ですよね。
鋭い指摘ですね。だからとそう法律はそういった縛りが厳しい契約を結んだ業者に対して非常に重い義務を背負わせているんです。
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義務ですか。
はい。ただ依頼者を縛り付けるだけではありません。代表的な防波堤となるのが有効期間の制限です。
防波堤。つまり永遠には縛られないということですね。
ええ。ルールの緩い一般媒介には期間の制限がなく自動更新も可能です。しかし1000人や専属1000人の契約期間は法律で最長3ヶ月とがっちり決められているんです。
最長3ヶ月。もし業者がしれっととりあえず契約期間を半年でみたいな書類を作ってきたらどうなるんですか。
たとえ依頼者がそれにサインしてしまったとしても法律の力が上書きして自動的に3ヶ月に短縮されます。
おお。強制的に短縮されるんですね。
ええ。さらに自動更新の特約も無効です。引き続きその業者にお願いしたい場合は期間満了時に依頼者側から更新しますと申し出る必要があるんですよ。
それは安心ですね。3ヶ月で結果を出せなければクビだぞというプレッシャーにもなりますし、他に業者側の義務ってあるんですか。放置されないための仕組みというか。
はい。業務処理状況の報告義務というのがあります。
業務処理状況の報告義務。
はい。今物件に対してどれくらい問い合わせがあるのか、内見の希望者はいるのかといった活動状況を報告する義務です。
一般媒介にはありませんが、専任媒介の場合は2週間に1回以上、最も厳しい専属専任媒介の場合は、なんと1週間に1回以上報告しなければなりません。
1週間に1回以上?それって毎回きっちりした活動報告書みたいな書類を作って郵送してこないといけないんですか。
業者も大変ですが、こっちもポストを見るのが面倒になりそうですけど。
いえいえ、そこは実務に即していて、報告は書面に限られているわけではありません。
あ、そうなんですか。
はい。口頭、つまり電話での報告や電子メールでの報告でも有効とされているんです。
なるほど。メールでいいなら簡単ですね。
ただし、1つ絶対的な注意点があります。申し込みがあったときの報告だけは、一般媒介も含むすべての契約において、地帯なく行わなければならないんです。
まあ、それはそうですよね。家を買いたいって人が現れました、という超重要ニュースを、2週間後の定期報告まで寝かせておくなんてありえないですからね。
おっしゃる通りです。仲介を依頼されている以上、それは当たり前の義務ですね。
業者が定期的に報告をしてくれる仕組みはよくわかりました。でもそもそも業者はどうやって全国の買い主に私の物件をアピールしているんですか。
自社でチラシを貼ったり、自社のホームページに載せたりするだけじゃ限界がありますよね。
ええ。そこで不動産業界の心臓部ともいえる最強のツールが登場します。指定流通機構、通称レインズと呼ばれるシステムです。
レインズですね。
はい。これは全国の不動産会社だけがアクセスできる業者専用の巨大なネットワークシステムなんです。
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業者版の不動産の巨大な証券取引所みたいなものですね。そこに上場させれば全国の業者がお、いい物件借りだなって見つけてくれるわけだ。
まさにそのイメージです。そしてこのレインズへの登録も契約の種類によって明確な義務があるんですよ。
へえ、どんな義務ですか。
一般売買は登録義務がありませんが、専任売買は契約締結日から7日以内に、専属専任売買はさらに早く5日以内に登録しなければなりません。
なるほど。専属専任の方がより早く市場に公開する義務があるんですね。5日以内か。
はい。そしてここ、少し細かいですが実務上とても重要なポイントがあります。この日数の計算には休業日を除くということです。
つまり業者の定休日はカウントしません。
ああ、不動産屋さんって水曜日が休みだったりしますもんね。契約から5日以内といっても水曜日を挟んでいたら、実質カレンダーの上では6日後になることもあると。
その通りです。さて、このレインズに登録する内容ですが、物件の所在、広さ、売買価格、法令上の制限など多岐にわたります。
はいはい。
さらに令和7年度の法改正で非常に興味深い、そして重要なアップデートがあったんです。
何が変わったんですか?
登録事項に取引の申込みの受付に関する状況が追加されたんですよ。
申込みの受付状況、具体的にはどんなステータスを表示するんですか?
現在の状況を公開中、書面による購入申込みあり、売り主出号で一時紹介停止中の3つから選んで、リアルタイムで表示することが義務付けられました。
それって、わざわざ法律を改正してまで義務付ける必要あったんですか?売れたら消せばいいだけのような気もしますが。
あ、ちょっと待ってください。もしかしてこれ、業者のズルを防ぐためですか?
素晴らしい勘ですね。実は不動産業界には囲い込みという圧縮習慣が存在していたんです。
囲い込み?
ええ。業者が自社で買い主を見つければ、売る主からも買い主からも手数料をもらえる両手仲介になりますよね。
はい、手数料が倍になるやつですね。
それの狙う余り、他の業者からレインズ経由で、その物件、うちのお客さんが内検したいそうですと問い合わせが来ても、嘘をついて、ああもう申込みが入ってあってるんですよねと断り、物件を隠してしまう行為があったんです。
うわあ、売り主からしたら最悪ですね。本当は高く買ってくれる人がいたかもしれないのに、業者が自分の手数料を倍にするためにチャンスを潰していたわけだ。
ええ、だからこそレインズ上に本当に申込みが入っているのかのステータスを明確に表示させ、嘘をつけないようにルールを厳しくしたんです。
ここからが本当に面白いところなんですが、法律の文字の裏にはリアルな業界のドロドロした戦いがあるんですね。納得しました。
はい。
でも一つ気になります。そんな全国の業者がアクセスできる巨大なデータベースに物件の詳細が登録されたら、私の名前や住所、電話番号などの個人情報まで丸見えになっちゃうんですが、それってプライバシーの観点でかなり怖いです。
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これを全体像に結びつけて考えてみましょう。結論から言うと、売り主の氏名や住所などの個人情報はレインズの登録事項ではないんです。
あ、載らないんですか。安心しました。でもなぜ載せないんですか。
防犯面はもちろんですが、最大の理由は中抜きを防ぐためなんですよ。
中抜き?
もし売り主の名前や連絡先がレインズに載っていたら、それを見た他の業者が直接売り主の家に押しかけて、今お願いしている業者を解約してうちと直接契約しませんか?と営業をかけてしまう可能性がありますよね。
なるほど。一生懸命物件を登録した業者が他の業者に顧客を横取りされてしまう。そのズルを防ぐために、あえて個人情報は隠蔽しているんですね。システムがうまく設計されてますね。
そうなんです。ちなみに、業者がレインズへの登録を済ませると、機構から登録済書という証明書が発行されます。
登録済書。
はい。業者はちゃんと登録しましたよという証拠として、これをちたえなく依頼者に引き渡す義務があります。依頼者の承諾があれば、PDFなどをメールで送る形でも大丈夫なんですよ。
なるほど。これでついに物件が安全に全国の業者にアピールできる状態になったわけですね。さて、ここからはいよいよ無事に買い手が見つかって契約が成立した後の最後のステップに向かいたいと思います。
はい。
ここであなたに〇か×かで答えてください。問題。物件が無事に売れて契約が成立した際、宅検業者はちたいなくレインズ指定流通機構に対して売り主と買い主の氏名を通知しなければならない。正解は×です。なぜなら。
なぜなら、制約時に通知すべき事項に当事者の氏名は含まれていないからです。
これ先ほどの個人情報の話と繋がっていますね。つい名前を報告しなきゃいけないと思い込んじゃいそうです。
ええ、引っかかりやすいポイントですね。制約時にレインズへ通知しなければならないのは法律で以下の3つだけと明言されているんです。
3つなんですか?
1つ目は指定流通機構から発行された登録番号。2つ目は実際の取引価格。3つ目は契約が成立した制約年月日。この3つだけです。
名前は一切必要ないと。
はい。そしてここで重要なのが、物件の引渡しが完了しているかどうかに関わらず、契約が成立した時点で遅滞なく通知しなければならないという点です。
それはなぜですか?鍵を渡すまではまだ安心できない気もしますが。
タイムラグを防ぐためなんですよ。すでに契約が終わって売れた物件がいつまでも公開中としてレインズ上に残っていると、他のお客さんがそれを見て買おうとしてしまう。
ああ、なるほど。
最悪の場合、20倍倍などの深刻なトラブルに発展する危険があります。だからこそ、契約成立という事実が発生した瞬間に素早く市場から取り下げなければならないんです。
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なるほど。つまり、これらは全て何を意味するのか。売買契約の種類によって、私たちの自由度と業者の責任の重さがきれいに反比例しているということです。
ええ。
厳しい契約を結べば、業者はあなたの物件に全力を注ぎ、定期的な報告や早期のレインズ登録といった手厚いサポートを義務として負う。そしてレインズという巨大なシステムが、中抜きや20倍倍を防ぎながら、透明な不動産取引を裏からしっかりと支えているというわけですね。
ここで一つ重要な疑問が浮かび上がります。先ほど、業者による囲い込みという悪色習慣を防ぐためにルールが新しく追加されたとお話しましたよね。
はい。ステータスの表示義務ですね。
ええ。ルールが厳格化する背景には、必ず誰かのズルを防ごうとする歴史があるんです。
人間の欲との戦いですね。
はい。ですからあなたがもし家を売る立場になったとき、目の前にいる業者は本当にあなたの利益のために全力を尽くしてくれているのか、
今日学んだなぜこのルールが存在するのかという裏側のメカニズムを思い出しながら、業者選びの奥深さを少し想像してみてください。
ルールを知ることは相手の意図を見抜くことでもありますから。
そうですね。知識はいざというときの最高の武器になります。
今日学んだルールのなぜを知っていれば、業者の動きや停車の裏にある本音が手に取るようにわかるはずです。
この学びがあなたにとって大きな力になることを願っています。
今回のディープダイブはここまで。また次回お会いしましょう。
