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- 欠陥のあるトースターを買ってしまったら、まあ、翌日にはお店に行って返品できますよね?
- ええ、簡単にできますね。
- でも、ちょっと想像してみてほしいんです。
あなたがこれまでの人生で一番大きな買い物、数千万円もする家を買おうとしている場面です。
- はい。一生に一度レベルの決断ですよね。
- そうなんです。そこで、プロの営業マンに密室のカフェなんかで追い詰められて、
今日決めないと他の人に取られますよ、なんて迫られる。
- うーん、よくあるプレッシャーをかける営業手法ですね。
- ですよね。しかも、もし契約をキャンセルしたら、
絶対に帰ってこないような高額な医薬金を要求されるとしたら、
これ、ある隠された法律の盾を知らないと、本当に全財産を失うような
取り返しのつかない事態に陥るかもしれないんです。
- まさにその通りです。
家という人生最大の買い物において、
一般の消費者が毎日息をするように不動産取引を行っている
プロフェッショナルと対峙するわけですからね。
- はい。
- これは例えるなら、相手が全く知らない言語でルールブックを書いた
超高額なボードゲームに参加するようなものです。
知識を持たない状態では、あまりにも危険すぎます。
- いや、本当に怖いことですよね。
そこで、今回の徹底解説のミッションです。
あなたがその理不尽がゲームで一方的に搾取されないよう、
あらかじめ国が用意してくれている最強の盾の存在に迫ります。
- そうですね。すごく重要なテーマです。
- 今回の情報ソースは、不動産取引のルールを定めた
宅地建物取引業法という法律です。
その中でも、不動産業者が自ら売り主となる場合にのみ発動する
強力な消費者保護の仕組み、自ら売り主のハッシュ制限
と呼ばれるものの具体的な数値と条件を徹底解剖していきます。
よし、この辺りをじっくり紐解いていきましょうか。
- はい。これから紹介する8つの制限は、単なる業界のマニュアルじゃないんです。
なぜこれが存在するのか。それは資本力も情報もを持つプロと
初めて家を買うあなたとの間にある圧倒的なパワーバランスを
強制的に平準化するためなんですね。
- なるほど。平準化ですか。
- ええ。行動心理学や経済的な観点から消費者が落ち入りやすい罠を
先回りしてブロックする極めて緻密なセーフティーネットなんです。
- うーん、すごく頼もしいですね。
では、家探しをしていて物件に出会い、いよいよ契約を迫られるという
最初のプレッシャーの罠から見ていきましょう。
- お願いします。
- まずは他人物売買の制限というルールです。
業者は自分が所有していない物件を売ってはならないとあります。
- あの、ちょっと待ってください。
そもそも自分の物じゃない家を売るなんて単なる詐欺じゃないですか。
- まあ、直感的には詐欺だと感じますよね。
- ええ、なぜわざわざ法律で禁止と書く必要があるんですか?
- これですね、最初から騙して逃げるつもりの詐欺というよりは、
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かつての不動産業界で横行していた
転売というビジネスモデルが引き起こす悪夢を防ぐためのものなんです。
- 転売ですか?
- はい。例えば、業者がAさんから土地を買う契約だけしておいて、
まだ代金も払わず自分のものになっていない段階で、
消費者であるあなたにこの土地を買わないかと売ってしまうケースですね。
- つまり、右から左へ所有権を流して、
業者は途中で利益だけを抜くわけですね。
でも、それの何が消費者にとってそこまで危険なんでしょうか?
- もし業者が資金衝突を起こしてAさんに代金を払えなかったらどうなりますか?
あるいは、Aさんがやっぱり売らないと契約を破棄したら?
- ああ、なるほど。私は業者にお金を払う約束をしたのに、
近人の土地は永遠に手に入らないってことですか?
- その通りです。この確実にお客さんに所有権を渡せないかもしれないという
根本的なリスクを断ち切るために、
原則として他人のものは売ってはいけないと明確に縛っているんです。
- リスクの根源を立っているわけですね。
でも、いくつか例外もあるんですよね?
- ええ、あります。業者自身がその物件を取得する確実な契約を
すでに結んでいる場合などは、販売が許可されています。
- ということは、買い手に所有権が移らないリスクが低いならOKってことですか?
- はい。この場合は、あなたに所有権が移転しないリスクは
極めて低いとみなされるからです。
買い手が確実に保護されるかどうかが基準なんですね。
- なるほど。さて、初期段階のプレッシャーに対するもう一つの強力な盾、
これが有名なクーリングオフです。
- ええ、よく聞く言葉ですよね。
- 資料によると、業者の事務所等以外の場所、例えば喫茶店や
あなたの自宅などで申し込みや契約をした場合、
書面で告げられた日から起算して、8日以内なら無条件で契約を撤回できるとあります。
- はい。非常に強力な権利です。
- しかも損害賠償や医薬金は一切請求されず、
払ったお金も全額戻ってくると。
- ここで重要なのは、事務所等以外という場所の指定なんです。
これは心理学的に見ても非常に理にかなっていまして。
- と言いますと?
- 人は自らの足で不動産会社のきちんとしたオフィスに出向けねば、
よし、今日は数千万円の大きな契約をするぞという心理的な準備と覚悟ができますよね。
- もう確かにそうですね。
- でもリラックスしている自宅の今とか、
周りの目が気になって早くその場を立ち去りたくなるようなカフェで、
プロから強引な営業を受けたらどうでしょう?
- ああ、今日サインしないと明日には別の人に売れてしまいますよ、
なんて言われたらパニックになって、つい、はいと言ってしまうかもしれません。
自分の安全地帯に土足で踏み込まれるようなものですからね。
- そうなんですよ。
だからこそ、そういった場所で契約してしまった場合、
無条件で白紙に戻せる権利を与えているんです。
- でもちょっと疑問なんですけど、なぜ20日なんですか?
1週間、つまり7日の方がキリが良いと思うんですが。
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- ここで非常に興味深いポイントがありまして、なぜ20日なのかという点です。
もし7日だと、例えば日曜日に契約した場合、
次の日曜日にはもう期限が切れてしまいますよね。
- ああ、なるほど。日曜日の夜にはもう遅いってことか。
- はい。でも8日あれば、どんな曜日に契約しようと、
必ず丸々1回の週末を挟むことになります。
- へえ。
- 休日に家族とじっくり話し合ったり、
冷静になって別の専門家に相談したりする時間を確実に保証するための8日なんです。
- いや、ただの数字じゃなくて、人間の生活リズムを計算しつくした冷却期間なんですね。
でもじゃあ極端な話、家を買って引っ越して1週間住んでみてから、
やっぱりクーリングオフしますっていうこともできるんですか?
- いえいえ。そこには明確な例外があります。
すでに物価の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払ってしまった場合は、
もうクーリングオフはできません。
- さすがにそれはダメですか。
- はい。そこまで取引が完了しているのに白紙撤回を許せば、
今度は売り主側のダメージが大きすぎますし、法的な安定性が崩壊してしまいますからね。
- 確かにそうですね。
ではプレッシャーの罠を抜けて、無事に業者のオフィスで冷静にサインしたとします。
次に待ち構えているのはお金の罠ですね。
- ここからがまた重要です。
- ここでも業者が法外な額を要求してこないようにブロックする強固な盾があります。
手付金額の制限と損害賠償額の予定等の制限です。
市場によると、業者は大金額の20%を超える手付金を受け取ってはならない。
さらに、もし契約をキャンセルした際の医薬金も上限は20%まで。
これを超えた分は無効になると書かれています。
- この20%という数字の持つ意味を少し考えてみましょう。
もしあなたが5000万円の家を買うとき、契約書にキャンセルする場合は、
医薬金として大金の50%、つまり2500万円を支払うことと書かれていたらどう感じますか?
- 2500万ですか?いや、そんなの絶対に払いませんよ。
もし後からこの家、やっぱり自分たちには合わないって気づいたとしても、
医薬金が怖くて無理にでも買い続けるしかなりません。
- まさにそれこそが業者が狙うお金による縛り付けなんです。
- うわ、怖いですね。
- 消費者が正当な理由や、やむを得ない事情で契約解除を決断する権利を、
崩壊な医薬金で奪ってはいけないんですよ。
- なるほど。
- だから、20%という上限は、確かにペナルティとしては板手だけれど、
人生が完全に破滅するほどではなく、
最悪の事態から逃げ出せるという絶妙なラインとして設定されているんです。
- なんていうか、カジノでゲームから降りるなら、
全財産を置いていけと言われるのを防ぐようなものですね。
最大でもダメージは20%に抑えられている。
- ええ、いい例えですね。
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- しかも、手付金はいかなる名目であっても、
必ず解約手付として機能するともありますね。
- はい。これはつまり、あなたがやっぱりやめたと思った時、
すでに払った手付金を放棄さえすれば、
業者の合意がなくても一方的に契約を解除できる、
という非常口を法律が常に上がったなしにしてくれているということです。
- それは素晴らしい安心感です。
あの、でもちょっと待ってください。
ダメージが最大20%に抑えられているとはいえ、
5000万円の家の20%って1000万円の代金ですよね。
- そうですね。かなりの額になります。
- その1000万円の手付金を払った後、
もし家が完成する前にその不動産業者が倒産してしまったら、
お金だけ取られて家は建たない、
なんていう最悪のシナリオはどうなるんですか?
- 非常に鋭い視点です。
そこで発動するのが、手付金等の保全という盾なんですよ。
- ほう、保全ですか?
- 業者は、買い主から手付金を受け取る場合、
銀行の保証や保険会社による保証などの保全措置を講じなければなりません。
万が一業者が倒産しても、銀行が代わりにお金を返してくれる仕組みです。
- あ、なるほど。銀行や保険会社がバックについてくれるんですね。
- もし業者がこの保全措置を怠った場合、
あなたは堂々と手付金の支払いを拒否することができます。
- それは心強いですね。
でも、この保全措置が必要になる条件、資料の数字を見るとちょっと不思議なんですよ。
- どんなところですか?
- えっと、未完成の物件の代、代金額の5%以下なら保全は不要。
一方で、完成している物件の場合、代金額の10%以下なら保全は不要とあります。
- はい、そうですね。
- これ、なぜ未完成の方が基準が厳しくなっているんですか?
低いパーセンテージですぐに保全義務が発生するってことですよね。
普通に考えたら、完成しているピカピカの物件の方が高額になりがちだから、
そっちの基準を厳しくするべきでは?
- まあ、普通はそう思いますよね。
でもこれ、物件の価値ではなくて、消費者が負うリスクの深さを反映した数字なんです。
- リスクの深さですか?
- はい。未完成の物件の場合、工事の途中で業者が倒産してしまうと、
払ったお金が帰ってこないだけでなく、立つはずだったマイホームも手に入りません。
目の前にあるのはただの空地か、鉄骨が剥き出しの排他です。
- うわあ、それはまさに悪夢ですね。
- これは、お金も家も失うという二重の悲劇なんです。
一方で、すでに完成している物件なら、少なくとも建物自体はそこに存在していますよね?
- あ、そうか。家自体はあるわけですね?
- そうです。最悪の場合でも、何とか所有権の移転手続を進めたり、
別の業所を挟んで引渡しを受けられる可能性が残されています。
- なるほど。だから、完全に形がない未完成物件の方がリスクが圧倒的に高いんですね?
- その通りです。だからこそ、5%というごく小額の段階から、
早急に銀行の保全を求めているのです。
- いやあ、リスクの大きさを数字の代償で見事にコントロールしているんですね。
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すごく腑に落ちました。さて、プレッシャーもお金の罠も、
倒産リスクも乗り越え、無事に家が建ち、鍵を受け取ったとします。
- はい、おめでとうございます。
- ありがとうございます。で、あるいはローンなどの分割払いで支払いを続ける長期的なフェーズに入るわけですが、
ここで時間と品質の罠が待っていますね。
- 担保責任の特約制限です。
- ええ、目的物が契約内容に適合しない、いわゆる欠陥住宅だった場合の話です。
- 家というのは、引渡しを受けた直後には完璧に見えても、
半年後の梅雨の出来になって初めて雨漏りに気づいたり、
冬になって見えない部分の白有り被害に気づいたりするものですよね。
- 今言う隠れた過失というやつですね。
業者は自分たちの責任を軽くしたいために契約書に、
当社は引渡しから3ヶ月を過ぎたら、いかなる欠陥についても一切の責任を負いません、
といった特約を入れようとします。
- つまり、これって具体的にどういう意味なんでしょうか?
もし私がその契約書にサインして犯行を押してしまったら、
3ヶ月過ぎたらもう泣き寝りするしかないんですか?
- いえ、そこでこの法律が介入してきます。
法律は介入しに不利な特約は無効とすると定めているんです。
- 無効になるんですか?
- はい。ただし、一つだけ例外として許されているのが、
引渡しの日から2年以上の通知期間を設ける特約です。
- 2年以上ですか?
- つまり、業者がどれだけ細かい字で3ヶ月で面積と書いていようと、
それは法的にはただの紙切れになります。
法律が、そんなルールは無効だ、最低でも2年間は責任を持ちなさいと、
強制的に上書きしてくれるわけです。
- それは本当に心強いですね。
契約書の文字すらも書き換えてしまうほどの強力な盾なんですね。
- そして最後、ローンのようなカップ販売に関する2つの制限です。
- はい。
- 家を分割払いで買っている最中に、
銀行の引落しエラーなんかで、うっかり支払いが遅れてしまったとしますよね。
- ありそうですね。
- その場合、業者は、はい、今月遅れましたね。
契約違反なので、明日までに家から出て行ってくださいとは言えないんです。
- いきなり追い出されることはないんですね。
- はい、言えません。
- 業者は、いきなり契約を解除することはできず、
書面で30日以上の期間を定めて支払いを再告しなければならないと決まっています。
- なるほど。さらに、所有権留保の禁止というルールもありますね。
- はい。大金額の30%を超える支払いを受けた後は、
業者は、まだ全額払っていないからという理由で、
家を担保として自分のもとに留めておくことはできず、
買い主へ所有権を移転する登記をしなければなりません。
- 30日以上の猶予期間と30%を払えば、所有権が自分のものになる。
これも明確な数字の縦ですね。
- これを少し俯瞰して、全体像とつなげて考えてみるとですね、
この法律の真の意図がより深く見えてくるんですよ。
- と言いますと、
- 消費者にとって住む場所というのは、単なる金融資産や商品ではありません。
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生活の基盤であり、生存権や基本的人権に近いものなんです。
- 確かに、家がないと生きていけませんからね。
- だから、ちょっと支払いが遅れたからといって、
資本の論理によって即座に住む場所を没収されるような事態から、
国家が消費者の生活を全力で守っているんです。
それがこの30日、30%という数字に表れているんですね。
- なるほど。今日は本当にたくさんの具体的な数字が出てきましたね。
- そうですね。かなり盛りだくさんでした。
- 空人豪富の8日、手付金と損害賠償の上限20%、
手付金保全の5%と10%、担保責任の2年、そしてカップ販売の30日と30%。
これらは決して資格試験のために丸暗記するだけの無味乾燥な数字ではなかったですね。
- ええ、全く違います。
プロの不動産業者と素人である消費者の間にある圧倒的なパワーバランスを平準化し、
行動心理学的な罠や倒産リスクからあなたを守るために、
国が緻密に設計した見えない走行服だったんですね。
- まさにその通りです。
もしあなたが今後、人生の大きな決断として不動産を買う機会があり、
相手の業者が自ら売り主でなっている場合は、
ぜひ今日お話ししたこれらの数字を思い出してください。
- はい。あなたが理不尽なゲームに巻き込まれないよう、
法律が背後でしっかりと力強く支えてくれていますから。
- さて、ここまで業者が自ら売り主の場合に発動する、
極めて強力な8つの保護策を見てきました。
これを知ったあなたは今、とても大きな安心感に包まれているかもしれません。
- そうだと嬉しいですね。
- しかし最後に一つ、少し刺激的な問いをあなたに投げかけたいと思います。
- ほう、何でしょう。
- もしあなたがプロの不動産業者からではなく、
仲介業者を通して一般の個人から中古住宅を買うことになったら、
一体どうなるでしょうか。
- ああ、それはパラダイムが完全に変わりますね。
前提条件が根本から覆ります。
- そうなんです。
売り主は不動産会社ではなく、
あなたと同じただの一般人のおじいさんやおばあさんかもしれません。
実はその場合、今日お話ししたこの強力な8つの盾は一切適用されません。
- そうなんですよ。
- カフェで契約しようがクーリングオフはできませんし、
医薬金の上限が20%に守られることもありません。
なぜなら、相手もまた素人であり、
そこにプロと素人というパワーバランスの偏りが存在しないからです。
法律は対等な個人間の取引とみなし、
この過保護ともいえるセーフティーネットを引き下げてしまいます。
- 恐ろしいですが、それが現実です。
- では、強力な法律の盾が突然消え去った世界で、
あなた自身はどうやって身を守るべきなのでしょうか。
相手が個人だからといって、数千万円のリスクが消えるわけではありません。
情報の非対照性を埋めるのは、最後はあなた自身の知識なのです。
- ええ、自分自身で学ぶしかありませんね。
- この先の深淵は、ぜひあなた自身で探究してみてください。
それでは、今回の情報探索はこの辺で。
