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みなさん、こんにちは。今回のディープダイブでは、あなたにとって非常に重要なトピックを扱います。
不動産取引る用であり、資格試験なんかでも絶対に聞かれる部分ですね。
はい。【宅地建物取引用法第34条の2】に定められている媒介契約ですね。
はい、それです。条文とか法律用語って聞くと、うわぁ難しそうって身構えちゃうかもしれないんですが。
地面だけ見ると確かに無味感そうですからね。
そうなんですよ。でも実はこれ、不動産屋さんとあなたがこれからどういうお付き合いをしていくかを決める超実践的なルールブックなんです。
今回の私たちのミッションは、この第34条の2を丸暗記レベルで完全にマスターすることです。
いいですね。不動産という数千万、時には億を超える高額な取引において、このルールはまさにあなたの身を守るための盾になりますから。
盾ですか?
ええ。一般の依頼者であるあなたとプロの不動産業者の間には、知識や経験、持っている情報量に圧倒的な差があるんです。いわゆる情報の非対称性ですね。
なるほど、プロと素人の情報格差ですね。
はい。だからこそ、この第34条の2はその格差から依頼者を守るために存在しているんです。
面白いですね。今回のディープダイブのソースは、宅検業法の実際の条文のみです。さて、これをひも解いていきましょう。
はい。まずはどんな関係も約束ごとを明確にすることから始まります。
あなたが不動産屋さんに、この家を売って、あるいは貸して、とお願いしたとしますよね。そのとき業者は、地帯なく書面を作成して、記名を応援してあなたに交付しなければならないんです。
第一項の規定ですね。口約束だけで終わらせてはいけないという厳しいルールです。
これ私、ソースを読んでいて思ったんですけど、家という大切な資産を市場という広い海へ送り出す前のフライトチェックリストみたいなものですよね。
ああ、それはすごく的確な例えですね。そのチェックリストには、法律で定められた8の重要事項を必ず書かなければなりません。
物件の所在とか種類とかですよね。でもエクスパート、この書面には単なる物件情報以外に依頼者にとって特に重要な項目があるんですよね。何でしょうか。
特に注目していただきたいのは、第2項に規定されている売買すべき価格、または評価額です。
つまり、いくらで売り出すかという価格のことですね。
その通りです。ただ、価格を書くだけなら簡単なんですが、エクスパートとして深掘りしたいのは第2項のルールなんです。
第2項、根拠を明らかにしなければならないという部分ですか。
はい。業者はその価格や評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないんです。これ非常に重要なポイントです。
根拠って例えば周辺の取引データとかですか。でもなんでわざわざそんなルールがあるんでしょうか。
適当な高値をつけて契約を取ることを防ぐためです。実務では高値預かりと呼ばれる悪質な手法がありまして。
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高値預かりですか。
はい。他社を出し抜いて契約を取りたい業者が、お宅の物件は素晴らしい、相場よりずっと高い1億円で売れますよなんて甘い言葉をささやくんです。
依頼者としては、高く売れると言われたら嬉しいからその業者と契約しちゃいますよね。
そうなんです。でも実際にはそんな高値で売れるわけがないので、後になってからやっぱり値下げしましょうとズルズル価格を下げていく。これを防ぐための根拠明示義務なんです。
なるほど。プロの知識を悪用して依頼者を誘導するのをこの最初のフライトチェックリストの段階で防いでいるわけですね。
はい。ちなみにこの書面や後で出てくる登録証明書は依頼者の承諾を得て、電子的方法、つまりPDFなどのデータで提供することも可能になりました。
第11項と12項の現代的なアップデートですね。これならスマホでも確認できて便利です。
さて、この書面の中に他の業者に重ねて依頼できるかどうかの拒否という項目がありますよね。
はい。第3項の規定ですね。
ここからが本当に面白いところなんですが、この項目によって契約形態が3つのレベルに分かれるんですよ。
いわゆる一般、専任、専属専任の3つですね。
これ条文を読み解いていくと、完全に交際ステータスの話なんじゃないかって思えてきたんです。
リスナーの皆さんちょっと恋愛関係に例えて聞いてみてください。
恋愛関係ですか。どういうことでしょう。
まず1つ目の一般媒介契約。これは言うなればカジュアルなデート期間です。
カジュアルなデート。
はい。あなたは複数の不動産業者と同時にお付き合い、つまり依頼ができるんです。束縛は一切なし。
なるほど。一番早く良い相手を見つけてくれた業者と取引するという自由度の高い関係ですね。
そうです。そして2つ目が専任媒介契約。これはもう真剣交際です。
真剣交際。つまり他の業者への重ねての依頼は禁じられるわけですね。
ええ。浮気は絶対にNGです。あなただけに任せますと約束するわけですから。
でもこの専任媒介には一つ抜け道があって、自分で見つけてきた相手となら直接契約してもいいんですよね。
はい。自己発見取引の許容ですね。例えばあなたの親戚が買いたいと言ってきた場合などは、業者の仲介を通さずに契約できます。
そして最後の3つ目が専属専任媒介契約です。これはもう超束縛型の結婚です。
超束縛型ですか。
ええ。他の業者がダメなのはもちろんのこと、なんと自分が自力で見つけてきた相手と契約することも許されないんです。絶対にその業者を通して取引しなければならない。
ここで非常に興味深いのは条文上の正確な定義なんです。
第9項のカッコ書きの部分ですね。
はい。条文では専属専任という独立した契約があるわけではなくて、依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専属媒介契約と表現されているんです。
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長いですね。つまり真剣交際に、さらに絶対に私以外から紹介された人と会ってはいけないという特約をつけた状態ということですね。
そういうことになります。
でもなんでそんな強い縛りが存在するんでしょうか。依頼者からすると息苦しいだけのような気もしますが。
それは業者側が広告費や労力を100%集中投資できるようにするためです。途中で他者に横取りされるリスクがゼロになりますからね。
なるほど。業者を本気にさせるための特爆なんですね。
ええ。しかしその分業者には非常に重い義務が課せられることになります。
それが次のポイントですね。もしあなたが業者に対してあなただけに任せると約束したのに、業者がサボってしまったらあなたの家は永遠に売れません。
だからこそ法律は業者に対して非常に厳しい期限とノルマを課しているんです。ここから先は試験対策としても暗記必須のポイントですよ。
お願いします。まずは有効期限の制限ですね。
はい。第3項と第4項によると1000人売買契約、もちろん専属1000人も含みますが、この有効期間は3ヶ月を超えることができません。
3ヶ月。もし業者がじっくり売りましょうと言って半年で契約を結んだらどうなるんですか?
法律上強制的に3ヶ月に短縮されます。
強制的に短縮。
はい。そして更新は依頼者であるあなたの申し出によってのみ可能です。それも更新時から3ヶ月が上限です。
ということは自動更新は絶対にNGということですね。
その通りです。第10項でこれに反する特約は無効とすると明確に定められています。
続いて業務処理状況の報告義務ですね。
はい。第9項です。1000人売買契約の場合は2週間に1回以上、そしてより束縛の強い専属1000人売買契約の場合は1週間に1回以上あなたに状況を報告しなければなりません。
1週間に1回。
さらに指定流通機構いわゆるレインズへの登録義務もあります。第5項と第7項ですね。
レインザーの全国の業者が物件情報を見るネットワークシステムですね。
はい。1000人契約を結んだ業者は契約相手を探索するため国土交通省令で定める機関内に物件情報を登録しその証明書をあなたに渡さなければなりません。契約が成立した時も通知義務があります。
つまりこれらはすべて何を意味しているのでしょうか。あの私第10項の特約で無効という条文の強さに驚いたんです。
強行規定ですね。
はい。つまり客であるあなたが報告は1ヶ月に1回でいいよとか契約期間は半年でいいよって合意して犯行をしたとしても法律がダメだと言って割って入ってくるわけですよね。
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そうなりますね。
当事者が納得しているのに法律が許さないってこれ異常なほどの過保護ぶりではないですか。
これを全体像と結びつけて考えてみるとその理由がよくわかります。先ほど申し上げたプロと素人の情報格差を埋めるためなんです。
情報格差。
はい。法律が強行規定として消費者を守る構造になっているんです。もし当事者の自由な合意を尊重しすぎるとプロが素人を言いくるめて不利な長期契約で縛り付けることができてしまいますから。
なるほど。業者がサボるのを防ぐだけじゃなくて情報を自分たちだけで独占しようとするいわゆる物件の囲い込みを徹底的に防ぐ意思を感じますね。
その通りです。ちなみに第8項では依頼者からの売買の申し込みがあった場合は遅滞なく報告しなければならないとも定められています。逃げ道を徹底的に塞いでいるんです。
いやー見事な防衛システムですね。ではここまでの暗記用の総まとめを簡潔に行いましょう。
はい。お願いします。
まず交付書面には価格の根拠が必要。専任および専属専任の有効期間はマックス3ヶ月で、超えたら3ヶ月に短縮される。更新は依頼者からの申し出のみ。
はい。完璧です。
そして報告義務は専任が2週間に1回以上、自己発見取引も禁止される専属専任が1週間に1回以上。皆さんここはしっかり押さえておいてくださいね。
ええ。実務でも試験でも非常に重要なポイントです。
さて第34条の2のメカニズムはよくわかりました。でも最後に一つ、ソースには書かれていない発展的な趣向をしてみたいんです。
これは重要な疑問を投げかけていますね。
はい。宅検業法はここまで徹底してあなたが業者に騙されたり放置されたりしないことを法律でしまっています。でもそれは不動産業者が圧倒的に情報を持っていた時代の話ですよね。
そうですね。情報がネットで透明画質ある現代とは少し状況が違います。
スマホを開けば加護の取引価格も相場もわかる今の時代、あなたがもし本当に家を売る立場になった時、自由度が高い一般媒介と束縛が強いが業者が必死に動かせるを得ない専属専任媒介、どちらの契約スタイルが自分の利益を最大化する戦略だと思いますか?
法律が想定したプロと素人の情報格差はテクノロジーによって確実に変化していますからね。あえて強い束縛を選ぶか、ネット時代のスピード感を生かして複数の業者を競争させるか。
正解は一つではありません。ぜひあなた自身の状況に当てはめて最強の武器としてこの知識をどう使うか考えてみてください。
あなたにとって最適なカードを選ぶための大きなヒントになるはずです。
はい、それでは本日のディープダイブはここまでです。最後までお聞きいただきありがとうございました。
