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こんにちは。不動産相続の専門店えほん不動産、そしてビジネスノートで卒読なら学園前スクールを運営しております船越道典でございます。今日も聞いてくださってありがとうございます。
今日もですね仲介手数料についてのお話をしたいんですが、今日はですね仲介の中でも賃貸ですね。
不動産の賃貸の時の仲介料の仕組みについてお話をしたいと思います。 売買、売り替えの時の手数料の仕組みは昨日の放送でお話しましたので、ぜひこちらもお聞き
ください。売買と賃貸で全然違うんですよ、仕組みが。 売買の方は昨日もお伝えしました3%プラス6万円という仕組みなんですけども、それにもね
いろいろありますから、それは昨日の放送を聞きいただくとして、 賃貸の場合はですね実は仲介手数料っていうのは賃料の1ヶ月分
賃料の1ヶ月分というふうに決まっています。 これはあくまで賃料、家賃なので例えば共益費とか管理費とかなんかいろいろありますよね
家賃と一緒に払っている、ほぼ家賃みたいな費用あるんですけど、このほぼ家賃の費用は含まないです。
あくまでお家賃いくらですか、賃料の方ですね。管理費、共益費を含まない1ヶ月分の賃料が仲介手数料の上限というふうになっています。
しかもですね、これ売買と違うのは、貸主さんと借主さん、両方合わせて1ヶ月分までがMAXなんですね。
大屋さんとそれから入居、引っ越しされる方の両方から手数料をもらえるんですけども、これ両方合わせて1ヶ月分というのが
業法上決まっています。だからね、例えば6万円の家賃の物件の仲介は手数料6万円なんですよ。まあ一応消費税足せるから6万6千円なんですけど
めっちゃ少なくないですか? これね、本当に結構実度多いんですね。もちろん来られた時のね
打ち合わせとか接客があって、ご案内してお連れしてというのがあって
もし1回で決まればそれでいいですけど、2回3回とご案内するパターンもありますと。最終的に決まりましたってなったら契約書類を
全部作ってですね、重要事項の説明とかをして、契約書の取り替わしとか保証会社の何だかんだとか入居までのお手続きとか
諸々全部お手伝いをして、そして1ヶ月分なんですね。もちろんね、賃料も高いやすいの場所がありますから
あのそれこそ3万4万円ぐらいの物件からですね、高いところは100万超えるような物件の賃料のところもありますから
これによってね、もちろん変わってきますけど、でも労力はそこまで変わらないわけですよ
なのでそう思うとね、賃料の低いところってなかなか案内するの大変なんですよね。結局割に合わないとなっちゃうと
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じゃあこの辺りの仕組みが一体どうなっているのかっていうところをね少し裏側もお話しするとですね
この仲介手数料という名目では1ヶ月しかもらえないんですね。あとはどうするかっていうとADという仕組みがあります
ADというのはアドバータイズメント、広告ですね。広告料というのをもらえることになっています
例えば賃貸管理物件というのはたくさんあるわけですけれども、そのたくさんある中でもうちの物件紹介頑張ってくださいと
広告費出すんでということで広告料をもらって、その代わりに例えば店頭で大きく表示したりとかチラシを配布したりとか
いうことで積極的に営業活動していく。それの報酬をお支払いしますよみたいな立て付けですね
あくまで仲介手数料とはまた別にですね、この広告費ADというのを払うという仕組みになっています
これは特に法律でなんか上限が決まってたりとかね1ヶ月みたいなことは決まっていないので
例えば早くね決めてほしい早く課金出したい案件であればもう広告料多めに出すんで多めに広告を売ってもらってですね
できるだけ募集をしっかりかけてもらってその分報酬払いますというなんかそんな内容になってたりしますということです
で一応ですねこれ宅券業法上は特別な広告を打たない限りはNGという風になっています
ここ難しいとこですけどね正直その貸主側仲介業者そして借主側の仲介業者それぞれいるのにですね
1ヶ月分でなったら例えばさっきの6万円の物件だと3万円ずつを業者が分け分けするんですね
これどれだけ動かせますか人をね仮にこれ雇う側だとしたらですよ
人一人動かすのにいくらかかるんだとそれ以外にもねいろんなロームがあったりリスクがあったりする中で果たしてそんな金額で働いていいのかってなっちゃいますよね
そうするとその物件を紹介しないってなっちゃうんですよね
じゃあどうするかっていうと自分の会社で仲介手数料が1ヶ月分まるまるもらえるオーナーさんから預かっている物件だけを紹介すると
つまりこれはお客様個人にとってはですねあんまり良い仕組みじゃないわけです
何ならあのちゃんと自分が当たりを引かない限りは当たりの中自分が本当に住みたかった物件を預かっている業者に行かない限りはその物件にたどり着けないってなっちゃうからね
これは売買の仲介の場合はこれが起こりにくくなっています
なぜならば預かった物件は基本的にはこのレインズみたいな流通機構に乗るしそして売り側も海外も同じ手数料を払うということになってますから
あまりにねその金額が安くて折り合わないみたいなことには基本ならないようになっていますよね
なのでこれね賃貸の方は正直こう仕組みの問題ででこの仕組みの問題を今ある仕組みの中で解決しようということでこの広告料っていうのがね実際には実務上は動いているということです
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ただまぁもちろんねルールだけの話をすれば一応報酬規定っていうのはあるのでそのそれ以上のただの報酬の上乗せとしてこの広告料を受け取るとかねもちろんダメで特別に何かね広告活動ちゃんと頑張ったよっていうところが必要であると
いうことですまあねあとは現実に見合った報酬になっているのかとかね本当にこの報酬の仕組みがお客様のためになっているかっていうとちょっとこの制定された時から考えるとね
機能しづらくなっている可能性もあるのでこの辺もねあのいわゆる 昨日お話しした800万円以下の低廉な不動産の売買と同じようにね
仕組み側も変わっていかなきゃいけないんじゃないかなというふうに思うところです 正直ね
ただ今段階のルールではこの1ヶ月分プラス税っていうのがね まあ宅検業者の仲介業者のもらえるマックスになっているよということだけ知っておいてください
一般的には借り主さん側が負担することが多いと思いますこれはねということで 仲介手数料はそんな仕組みになっているよということを知っておいてください
はいというわけでねあの不動産業者さん特に賃貸を扱う業者さんというのは正直この 仲介手数料だけで
なんだろうちゃんとその人を雇って店を回しててやっていけるかというとなかなか大変なので やっぱりね
みんなそこでいろんなものを追加で販売するんですね例えば保険を販売したりとかそれから 消毒とかね
そういろんななんか 外中駆除みたいなやつとかねそういうことをいろんなオプションオプションを販売してなんとか
一件あたりの利益を積み増そうと頑張るわけですね なんでオプション最初の入居の費用を見たら初費用に何か意味わからない項目の
まあまあいい値段のものがいっぱい入ってるっていうね 要するに積めたら結構な値段になるなぁみたいなね
でも除菌とかしてるけど実際にはプロに頼んでるんじゃなくて そこのスタッフの方が行ってリセッシュみたいなんでシュッシュってやって終わりみたいな
それでこれ2万円もらったんですかみたいなのとかもあります だからこれもね弊害ですよね結局この中会手数料安すぎ問題の僕は弊害だなと思っています
のでねこのあたりは変わっていかないと結局なんかねみんなね あの抜け道を考えるんですよいろんなそうでちゃんと経済的に回る仕組みにしてあげないと
ですねなかなかこれ合わないですよね 合わない
みんなやっぱり何かでお金を稼がないと合わないわけですからねっていうふうに やっぱり経済的に回るような仕組み仕組み側も変わっていかなきゃいけないんじゃないかな
年も50年も前のルールからやっぱり変わっていかなきゃいけないんじゃないかなという ふうには思ったりします
というわけでね今日は中会手数料特にその賃貸の方の中会手数料ってこんな仕組みなんだ というお話をさせていただきました
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でもこれは完全にあの個人の主観になりますけれども どちらかというとねやっぱりあの賃貸の方が参入の新規で入っていくね
ハードルが低いのかなということで結構ねいろんな業者さんがいらっしゃいます 営業の方もどちらかというと年齢若めの方が多いんじゃないかなと思います
賃貸を借りられる層がどちらかというと若年層の方が多いかなと思うので 若い営業さんが多いイメージがありますね
でまぁ売買とかになってくると少し年齢が上がる 収益不動産になるとちょっと変わった人ばっかり
完全に主観ですけど でも収益不動産をやっていらっしゃる専門で扱っている営業さんとかいらっしゃって
でもその蛇の道は蛇じゃないですけれどもその割と狭い業界にだんだんなっていく みたいなそんな感じですかねイメージとしてじゃあ私でみっちゃん
絵本不動産は何を扱っているのかというと実は全部やってます あの賃貸の仲介もさせていただいているし売買もさせていただいているしそれから
収益不動産のね売り買いなんかも担当させていただいています なのでまぁこれはね僕自身がたまたまですけどね全部まぁ経験を賃貸以外はね
あの全部全職で経験をしてきました 賃貸だけは今のね自分が起業をしてから扱ってますが
元々で大きい金額扱ってきたのもあってですね そこはそこからサイズダウンする分には全然あの問題なく今やれているかなと思っています
なのでねぜひぜひご興味のある方というかね不動産の売買それから賃貸 そして収益不動産を立てるとか立てないとかコンサルティングも含めてそういう意味ではなかなり
幅広く不動産については取り扱いをさせていただいているのでぜひね相談して みたいよっていう方はご連絡ください
無料相談受けたもあっております メインはなんだっていうとやっぱり相続です
なのでね相続のご相談無料相談受けたまってますのでね全国の方ぜひぜひご相談 になってみてください本当ね逆にと相続なんていうと相談できるところがなかなかない
ですよね あのまあ修行の方も看板を上げてますけどハードル高いですしね
なのでぜひねあの放送を聴きいただいていつかね相続の話ちょっとしたいなぁなんていう方ね そのタイミングが来たらぜひご連絡いただいて
まあもうザックバラにこんな感じでお話をさせていただきますのでぜひぜひ皆様の音 相続のお悩み相談それから問題解決にお役立てください
いい感じにお手伝いさせていただきます はいということでビジネスノートで速読もやっております
僕はねこの速読のおかげで何だろうな 本当にいろんな人と出会えたしいろんな自分も発見したしいろんな本とも出会いましたね
という意味で自分とも人ともそして本とも出会えるなんかすごい仕組みだなぁと思っています でオンラインでね基本は受けていただくのでご自宅でね
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好きなタイミングで好きな時間に受けてもらえますからね 割とハードルは低いんじゃないかなって思います
僕自身ももちろん会場に行くこともめちゃめちゃ稀にあるんですけど基本的には 95%以上オンラインでレッスンを受けています
なのでね全国どこの方でも受けていただけるし そして空き時間ね1コマ45分の授業これを繰り返していくことによって
早く読めるようになる自分が手に入るのでぜひね どんなんなんと興味はあるけどどうなんて思われている方はね
ぜひ一度体験レッスンにお越しになってみてください はいというわけでね体験レッスンは概要欄のリンクの方から
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そしてスタンド fm から来ていただいたよっていうことをおっしゃっていただければ割引リンク もお送りできるのでぜひ登録いただいて一度
この速読の体験していただきたいなと思います 早く読めるかどうかねぜひ一度体験してみてください
はいそれでは皆様いかがだったでしょうか今日はね中回転数量の後編ということで 賃貸の場合の中回転数量のお話をさせていただきました
ねあそんな仕組みなんだとで意外とどうですか 不動産屋さんって聞くとねなんか
すごい結局大きなものを動かしてるんでしょうみたいな まあそういうまあこともあるんですけどねそういうこともあるんですけど
賃貸とかになると本当に小口ですよね だからなんか自分の実動とか時給を考えると正直あの
会社の社長をやりながらこの賃貸をやるっていうのは割にはあってないんですよね 完全に赤字だなと思っています
ただまあねそうやって頼ってくださる方がいる限りはね お手伝いをさせていただくっていうのが僕のスタンス
今のところねスタンスなので動けるところはねしっかり動いてお役に立っていこうかな と思っています
ということでねぜひぜひまあお気軽にご相談ください とにかく不動産のことであれば何でも解決はするんですけどメイン
メインにしているのは 相続のご相談とそれから不動産投資とかね
不動産を有効活用していくっていうそこのコンサルが僕のメインの仕事になりますので ぜひぜひね
line の登録をしていただいてお気軽に無料相談ポチッと押してみてください はいそれでは最後までご視聴ありがとうございました本日も素敵な一日をお過ごしください