00:06
はい、本日はラディオ、大山です。
いつもですね、東のレディを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、それと
将来事業処刑をね、行う息子に残す音声の記録ということで、
私がですね、不動産の賃貸業を始めた頃から、知りたかった内容についてね、
お話しさせていただいております。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、 減価償却をね、
意識しないと、 どんどんですね、創産ばかり大きくなって、
財務が悪くなると、悪化するという話をしたいと思います。
はい、今回のね、内容ですね、
まあこれ本当にタイトルの通りなんですけど、あの普段ね、私はこちらのスタンドFMではね、
キャッシュロー経営ということで、まあ特にね、減価償却のスピードをどんどん上げていきましょう、
ということでお話しさせていただいてますよね。
で、まあ、 蓄フルのですね、
消費客期間の短い アパートとかね、まあそういうものも積極的に取得していって、
いわゆるね、まあ減価償却ってお金の動きを伴わない経費ということで、
まあそこの分を強く意識してやってるわけですね。
で、まあ、あのよくね、不動産の賃貸業あるあるだと思うんですけども、
不動産の賃貸業を行う方ってね、まあできる限り融資を使ってということで考えられる方がね、
まあ多いですよね。 まあ私もね、本当にそのように思います。
不動産のメリットというのは、やっぱりレバレッジが効かせられるという部分にもなってきますよね。
ただね、それ裏を返すと、
不動産のね、 積極的に取りに行こうとすると、どうしてもね、
物件の価格も大きければ、 どうしても総資産が大きくなるという傾向になってきますよね。
そこで大事なのがですね、私はね、減価償却だと考えるんですね。
まあ借り入れを使うにしてもですね、減価償却費がね、取れれば、最終的にぼか1円になりますんでね。
建物、あと建物付属設備とか構築物とかね、 まあそういうものってのは償却取れますんで、最後ね、
ほぼ価値なしということで、 総資産はあんまり大きくしなくてね、済むわけですね。そこを強く意識すればね。
特に大型のですね、RCの物件とかそういうものをね、 規模の大きい方って買ってしまいがちですけど、そうなるとですね、
03:07
やっぱりRCの物件というのは、消却の期間が長いんで、 消却のスピードも遅いですよね。
まあそういうのを考えるとやっぱりどうしてもね、 総資産が膨らむ傾向になりますよね。
当然借り入れも大きくなります。 で、総資産が大きくなるとなぜというかね、あんまり良くないかというと、
それというとやっぱりその自己資本がね、 スピードってくる、いわゆる純資産という部分について言うと、
まあ毎期毎期の利益常用金ですよね。 まあそこの部分が積み上がってくるスピードがね、
購入していく借り入れが増えていく比率に対して、 全然小さいからですね。
買えば買うほど、融資を使えば使うほど、 総資産が大きくなってね、自己消費率が悪くなりますよね。
で、よく言う債務召喚年数とかという指標も、 借り入れ額が大きくなりますんで、債務召喚年数というのは、
有利子負債割る現貨消却プラス 営業利益の和で割ったものとなりますんで、
まあいわゆるこれがキャッシュローですけど、 借り入れ額が大きくなればなるほどね、
債務召喚年数というスコアも悪くなりますからね。 併せてキャッシュロー額もね、
大きく急激には増えませんので、 まあそういった側面がありますね。
ここの部分を考えれば非常にわかりやすいかと思いますね。
で、それと同時に、格付けの指標の中でも、 やっぱり自己消費率とかね、
まあそういうものって非常に大事なんですよね。
ですから金融官さんから見たときに、 借り入れが大きくなればなるほど、
評価を落としていってしまいがちなんですよね。
そこで大事なのがやっぱり、 総資産をコンパクトにするということが大事ですね。
ですから土地がですね、まあ価格の大きいものよりは、
建物、ここの部分をね、原価消費額をスピード上げていく ということを意識すべきだと私は思いますよね。
土地というのは原価消費額しませんので、 母貨購入時点でね、取得時点で母貨がそのままね、
その数字残ってきますので、 やっぱりそこの部分は意識した方がいいですよね。
普段私のスタンドFMでは、 価値ある土地をいかに安く持つかということで、
お話しておりますけど、 ここにもつながってくる部分ですね。
ですから何回か前に私が取得する場合には、 修繕とかそういうものが必要な物件を割安に買って、
自分のところで修繕をして、 修繕費または原価消費額を取って、
総産をできる限りコンパクトにすると、 そういうお話をさせていただいているんですね。
こういう部分を意識することで、 総産をコンパクトにできますので、
06:02
必然的に金融官さんからの格付けも上がってきますんでね。
こういうのが分かっているか分かっていないかですよね。 こういうことをやろうとするかどうかで、
いつもお話していますように借り入れ額とか、 家賃年収の大きさが全てではありませんという話をしていますけど、
ここにもつながってくるわけですよね。
こういうところはやっぱり賃貸業をやる中でもね、 借り入れをふらすだけが全てでもありませんし、
家賃年収を負うことばかりが全てでもないわけですよね。
そういうのも理解してね、賃貸業ってやっていくと、 見方も変わってきますんで。
私なんかはむしろね、操作もできる限りギュッと絞って、
それで収益性を上げていくということを意識していますので、
そういったところになるのかなと思いますね。
私自身はこちらのスタンドFMでお話している部分について実践していると、
そんな感じでもございます。
ということでね、今回はこちらの方で連れ出します。 ありがとうございました。