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こんにちは、ラジオ大山です。いつも東方のラジオを聴いていただきましてありがとうございます。
今回は、賃貸経営の肝ということで、営業利益の最大化ということでお話したいと思います。
今回は、営業利益の最大化ということでお話します。
これまで、銀行のスコアリングとか格付けの部分で、私の発信の中では返済能力が非常に重要ですよということで、再三お話しさせていただいております。
その中で、大きくスコアリングに影響する部分というのが、項目が営業利益ですよということでお話しさせていただいています。
格付けを上げるためには、営業利益を最大化する必要があるかと思います。
いろんな指標があるんですけども、特に特筆して注目すべき部分というのは、キャッシュフロー額ということになります。
キャッシュフロー額というのは、営業利益たす減価消却式で計算で出てくるわけですけども、
本来の本業の利益、こちらを重視していると言えますよね、営業利益ですね。
このキャッシュフロー額と同じ返済能力の中でも債務償還年数ということで重要な項目がありますけども、
こちらも債務償還年数は、営業利益と減価消却のキャッシュフロー額を返済原資と考えて、
仮履歴を何年で返済できるかという部分ですよね。返済する力、こちらを測る指標になります。
この点数で言うと、キャッシュフロー額に関する項目は、債務償還年数とキャッシュフロー額で40点にもなるわけですね。
全部で129点分の40点ですから、3割近くぐらいの比率を占めるということになりますね。
この他にですね、支払い利息とか割引量に対してどれだけの営業利益を稼いでいるかという指標というのが、
インターレストガバレジレッションというのがあるんですけど、これにも営業利益は登場してくるということで、
要は格付けを上げていく単位であれば、やはり営業利益を大きくするというのが非常に重要なポイントだと思います。
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営業利益を大きくするためにはどうするかということで、例えば具体的には雑収入を売り上げに計上する。
もう一つが、半間費とか現貨の中で特別損失に計上できるものはないかということで、
それを特別損失とするということになるかと思います。この2点ですね。
この辺もよく勘案して決算書を整理していく必要がありますよね、財務消費をね。
特別損失と言えば、総合計算書で言えば、計上利益と税引き前の利益の間にあるということなので、
こちらの特別損失を計上しても営業利益は減りませんよね。
ということで、半間費とか現貨に含まれている費用を特別損失に計上すれば、
営業利益も大きくなるということに自然的になってきますよね。
ということで、具体的にはどういったものがあるかというと、
例えば役員に支給した退職金ですとか、震災とか災害とか地震とかいろいろありますけど、
そういうときに発生した経費とか労務費とかですね。
あとは外壁塗装とか、エレベーターの修繕など、大規模修繕とかと言われる一過性の修繕費ということですね。
あとは通常の現貨焼却費に上乗せして発生した現貨焼却費とか、こういうものが含まれていますね。
要は通常は発生しない費用ということで、一過性のものですよね。
これを特別損失に計上することができるということですね。
そちらのほうで計上すれば、その分営業利益が増えるという構造になっています。
ですからですね、決算書の財務書表の内容で、営業利益の最大化というのが非常にスコアリングとか格付けに大きな影響を及ぼすわけですけども、
この辺もよく理解しておく必要があるかと思いますよね。
ということで、今回は賃貸経営の肝ということで、営業利益の最大化ということでお話しさせていただきました。
いつも東日本オンエアのレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
