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はい、こんにちは、マレディオ。大山です。
いつもですね、東京のマレディオを聞いていただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、私がですね、不動産の賃貸業を始めた当初にですね、知りたかった内容について、お話しさせていただいております。
はい、今回のテーマになりますけれども、実体BSについてね、今回お話ししたいなと思いますね。
はい、実体BSって何なの?という話ですよね。
法人なんかやってますとね、財務諸表があって、これを金融監査なんかにね、お出ししてということになってくるわけですけども、
実体BSの実体って何?って話ですよね。
これ、よく私のこちらのスタンドFMではお話してるんですけども、銀行さんというのはですね、管理会計に基づいてね、その顧客をですね、一人一人評価してるわけですね。
で、スコアリングといって格付け、ランキングするってことですよね。
格付けが良ければ、金融監査から評価が高いということで、金利の優遇とかね、条件面の優遇とか、貸し出す先のね、条件とか、そういうものが優遇されるということになってきますけどね。
で、今ちょうどですね、私も連休から連休をまたいでね、小鉄3税のですね、通知書とか切ってますよね。
それをちょっと私ずっとね、整理してたんですね。
で、私が金融機関さんにお出しするね、いわゆる実体BSとかそういう資料があるわけですけど、実際に小鉄3税の評価額とかね、現在のものに更新してということですね。
あと、僕なんかもね、去年作ったものからするとね、僕はもう低くなってたりするので、今どういう状況かというのをね、ちょっと整理してたりなんかしますね。
で、今回のお話の中でね、実体BSということでね、今回お話したいと思うんですけど、私がやっぱり意識してるのは、関さんそれぞれに評価方法って違いますので、各銀行に応じた実体BSを作成してね。
で、融資の相談とか、随時ね、月次報告とかする際にはお出ししてるわけですね。
で、例えばですね、これは私のやつちょっと今整理しててね、見ると、A銀行さんではですね、私の個人法人を含めた実体BSで評価ベースですね、銀行評価ベースで考えると、
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まあ創始さんがね、まあちょうど3億ぐらいですね。で、まあ自宅とかリフォームとか物件の借り入れとか不採用全部合計するとですね、まあ2億1000万なんですよ。
で、差し引き、まあ純資産がね、約9000万という形になりますね。まあですから、まあこれ単純に言うとね、自己資本比率というのは、まあ29.9%ということで、まあ約3割ですよね。
これがA銀行さんの評価額ベースの実体BSということになってきますね。で、これがですね、実体BSのこの評価ベースに並掛けしたものでね、数字を弾き出すとですね、まあ創始さんが2億2200万。
まあこれに対して借り入れ額はね、残済変わりませんので、A銀行から見たですね、あの担保評価額ベースの実体BSというのは、純資産はね、まあ私の場合にはまあ1230万という形になりますね。
単価ベースの、まあいわゆる自己資本比率というのは5.5%ということで、まあ非常にちょっと厳しい感じですね。これに対して、まあ神奈川のね、某地銀さんですね、B銀行さんとしますけど、これB銀行さんの評価ベース、銀行評価ベースのね、実体BSで考えると、まあ私の場合にはですね、創始さんが4億1200万ですね。
で、負債の方はですね、先ほど言いましたように2億ちょっとという感じなんで、まあ純資産がですね、2億1000万という感じなんですね。これが銀行評価ベースの実体BSということで、まあ自己賞味率も50%を超えてくるぐらいなんですね。
で、ちなみにですね、このB銀行さんの単価ベースですね、の実体BSというのは創始さんが3億ですね、約、で負債は2億ちょっとということで、まあ純資産がね、約1億という感じで、これでもね、まあ自己賞味率って、まあ33%って感じなんで、まあA銀行さんが非常にね、評価が厳しくて、
まあB銀行さんは割と評価が出やすくてというね、評価方法になってくるのかなと思いますね。
まあこんな感じで、あの各銀行さんにおいて評価方法をね、ヒアリングして、まあ自身がその金融官さんからどういうふうに見えるかということをやっぱり客観的ですね、視点で把握することって大事ですよね。
こういうものも私はね、お出してるんですね。で、まあそのB銀行さんなんかの担当者さんなんかからは、もう大山さんから出してもらってる、あの自家評価とかね、単価の数字というのは正確ですねと、で私たちが再度洗い出し直しても、まあ同じ数字になってましたとか、まあそういうことも言われたりしますので、
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まあこれはしっかりね、自身がどういうふうに見られてるかというのは客観的に抑える必要性って非常に大事ですよね。まあそうすれば今後ね、自分がどういうふうにやっていけばいいのかというのがね、見えてきますんでね。
ですから極論を言うとですね、金融官さんは決算書の財務書表ってあまり信用してないんですよね。必ず金融官さんは、融資とか相談する際にはですね、あのもう一回洗い替えをするわけですね。その銀行さんにおける評価方法において洗い替えしますので、この客観的な視点をね、やっぱり持つというのが非常に重要ではないかなと思ったりしますね。
今回のA銀行さん、B銀行さん、例をあげてお話しましたように、銀行によってですね、評価というのはもう全然変わってくるということをやっぱり認識した方がよろしいですよね。
まあですから各銀行における評価を出してみて、どういうふうに見えるかというのを把握するということが大事かなということも一つ言えるような気がしますね。
はい、ということで今回ですね、固定産税のですね、通知書なんか最近ちょっと来てて、やっぱり金融官さんから自身がどういうふうに見えているかということを客観的にね、把握するためにもやっぱり実体BSって、ぜひね、自身の数字を把握して見ているのをお勧めしたいなということで放送をね、させていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですよね。またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。