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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、友のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回の放送ですけどね、前回に引き続き、不動産の賃貸業においてですね、
売却を検討すべきタイミングということで、その2回目の放送をね、撮らせていただきたいと思います。
はい、前回の放送の中でね、売却のタイミングについてお話ししたんですけども、
実はですね、少し目線を変えるとという話がありまして、今回はそちらについてお話ししたいと思うんですけども、
少し前の放送でね、新地価アパートを建て続けにこう取得すると、銀行評価どうなるかという、そういうテーマでね、お話した放送会があるわけですけど、
今回は銀行側から見た時にね、銀行評価を意識した、じゃあ売却のタイミング、どこで売却とかをね、考えた方がいいかということでお話したいんですが、
今回のテーマはですね、まさに新築の木造アパート、前回のね、その新築アパートを建てた時の銀行評価についてお話しするわけですけど、
パイオネス22年に対してですね、だいたい銀行さんの評価って建物って、だいたい築20年ぐらいまで建物見て、21年からはゼロですよと、そういうね、話をしてますよね。
で、財務書評、決算書の財務書評におけるね、建物の焼却の方法というのは定額法ですよというお話をさせていただいています。
ただし、銀行のシステム上ですよね、これある企業のシステムをね、使われているということなんですけども、これというのは旧定律法を使われているわけですね。
定額法と定律法ですから、定律法の場合にはですね、最初の数年が非常に焼却の額が大きくなるわけですね。
ということは、焼却が大きくなるということは、最初の1年どんどん焼却していくと、どんどん銀行の評価が下がっていくわけですよね。
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そういう事象が見られてくるわけですね。
具体的に言いますと、旧定律を焼却期間22年で見ると、新築からですね、1年経ったら約1割、2年経ったら約2割減価するわけですね、新築からね。
3年で3割、これ新築から3年で3割減価します。
もっと言うとですね、新築から6年経てばですね、建物ってもう半分なんですよ、定律法で見た時、銀行の自家評価でですね、減価率が。
そういうのを考えると、この辺の減価率を考えても、銀行評価目線で考えても、そういう部分って意識していいんじゃないかなと思いますね。
単純に1億の建物があったとして、6年経てば5千万人しか銀行の自家評価になりませんからね。
やっぱりこの辺はちょっと考えた方がいいのかなと、検討する中ではね、思いますね。
そういうところも考えながら、じゃあ売却するのはどのタイミングがいいのかということですね。
新築を立て続ければ、必ず銀行の評価は下がってくると思われますのでね。長期以上に。
そういうのも勘案しながら売却を考えた方がいいと思いますし、売却することのメリットというとですね、皆さんね、キャプタルゲイン、ここに本当に注目しがちですけども、
実はもう一つ大事なところがあって、売却することで借り入れが大きく減るわけですよね。
ということは相差が小さくなります。
で、売却したことによる売却益がありますので、手元にお金も残りますんでね。
相差をコンパクトにして、自己支援が厚くなってくるということになってくるので、売却のメリットというのはここにあるわけですよね。
そういうのも考えながら売却の時期とかね、そういうのは考えていった方がいいのかなということでね、一本撮らせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
