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はい、フォーニッツ ラジオ 大山です。
いつもですね、友のラジオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
あとですね、将来独立まで目指されている皆様。 それと、将来事業処刑を行う予定の2人の息子に残す音声の記録と
いうことで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね。 今回のテーマは
不動産ってね、三位一体ですよ、ということでお話したいと思います。
はい、今回のお話というのは、すごく当たり前の話なんですけどね。
不動産の賃貸業をやっていく中で、関係する要素というかね、そういうものって、
例えばですね、私の居住地、拠点ですよね。 ここと、あと物件の所在地。
あと、それに融資を使うのであれば、やっぱり金融機関さんの所在ですよね。
所在地。 これが本当にね、大事ですよね。金融機関さんの所在地と言いましたけど、
言葉を置き換えると、営業エリアですよね。 これが本当にね、重要なんですよね。
で、先日ね、私の親仲間と話している中で、
神奈川、もしくは東京とかでね、 不動産の賃貸業をやっていく中では、非常にね、これが難しいと。
まあそういうお話をいただいたんですよね。 確かにね、ここの部分というのは私も同感で、
例えば売り買いで利益をね、 上げるとか、買取再販とか売買によるものとかだったら、
東京とかだと、物件もね、以前買ってた物件が値上がりしてとか、 まあそういうことはあり得るでしょうけど、
こと賃貸業で考えますと、そもそもね、 首都圏、特に神奈川とか東京だと、収益性って非常に低いですよね。
物件の価格も高いということになりますので。 そこでキャッシュローを得ようとした場合に、
まあよく DCR とかって私言いますけど、 要は持ち続けられるかどうかというのがまず大事ですよね。
まあどんだけ、例えば都心の良い場所、良いところに 物件を取得することができたとしても、
まあ借り入れを使う場合には、そもそも持ち続けられるのかと、 まあそういうところが非常に重要なわけですね。
で、そう考えると、賃貸業で考えるとやっぱりインカムを得るというね、 ビジネスモデルになるかと思いますので、
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まあなかなか東京、神奈川だと、まあ私の感覚ではね、 なかなか持ち続けるのって、今の資金の中では
購入する物件ってね、 なかなか持ち続けられるような物件というのは少ないように思いますし、
仮に持ち続けることのためにはですね、 自己資金を結構ガッツリやっぱり入れないと、そもそも持ち続けられないよと。
まあそれにしても、おそらくキャッシュローって ビビってあるものかなと思いますよね。
で、それを考えるとですね、じゃあ収益性の良いものということで考えると、 まあ私の場合であれば林圏とかね、
ね、東海地方とかね、 まあもしくは中部地方とか、まあ北関東とかね、
まあそういうところになるかと思いますけど、 まあところが私なんかは神奈川県在住ということで考えると、
まあ私の所在が、所在地が神奈川で、 法人のね、所在地が神奈川で、
でまあ金融館も、まあ神奈川に支店があって、 で、あと物件がまあ東海地方であったり、
まあ例えば中部地方であったり、北関東にあるとした時に、 そもそも営業リア、エリアとして
営業しているね、金融館さんがどんだけあるかということですよね。 で、
エリアももちろんそうなんですけど、その中身ですよね。 金融館さんが不動産に積極的な、
まあそういう金融館さんであるかどうかというのも非常に重要な問題で、 まあなかなかやっぱりここが難しいところかなと思いますね。
一見するとね、東京とかであれば金融館さんって本当にメガバンクさんから始まって、 地銀さん、新金さん、新組さんって本当無数にありますけどね、
でも、もし東京の方が金融館はあるにしても、 物件を地方に購入しようとした時に、
じゃあ本当にそこの物件に対して融資してくれるのかっていう、 まあここが一番なんかネックになるような気がしますよね。
で、前の放送でもお話したと思うんですけど、 結構東京に支店を置かれる地銀さんとか、
まあそういうね、 金融館さんって意外とね、
大手の上場企業とか、まあそういうところの、 いわゆるね、
お金の管理とかね、そういうものの役割を果たしているところが多いとも聞きますので、 意外とここに融資業務をやっている支店さんというのも少なかったりとかするのであれば、
なかなかそこの金融館さんをね、 探すというのが非常にちょっと大変になってきますよね。
とはいえね、まあ今私が神奈川でお付き合いしているね、 ある地方の地銀さんなんかについては、
不動産については割と消極的だと言われますけど、 ある実業をやっている経営者の方から紹介いただいて、
そこで実際に私はプロパワーで融資をしていただいているんですね。
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その金融館さんの担当者さんに聞くと、 他に不動産に関するご融資ってされてますかと聞くと、
実はほとんどしてないんですよみたいな感じで言われたりするので、 そういう金融館さんでもプロパワーで融資受けれないかというと、
まあそうではないかと私は思うんですよね。 やっぱり金融館さんとの取引とか開拓についても、
やっぱり紹介が一番強いというのはこういうことですよね。 その経営者の方から紹介いただいて、こういう人がいると。
そこでやっぱり金融館さんに行った時に、自分がね、 その金融館さんに自分の不動産の賃貸業における話をね、
しっかり数字で話せるということが大事ですよね。
あのふわっとしたお話ではなくてということですね。 まあ少し前に放送をしましたけど、
あの漠然としたお話ではなくてカチッとしたね、 やっぱり話をやっぱりしなければいけませんし、
まあやっぱりそういうところ経営者の姿勢とか、 まあそういうところも金融館さんって見てますんでね。
まあだからやっぱり、 投資ではなくてですね、経営者としてどう考えるかとか、
経営方針とかね、まあそういうのはやっぱりきちっと数字で 金融館さんに説明するということが大事ですよね。
前もお話したと思いますけども、この人の人柄がね、 経営者の人柄が非常に素晴らしいからといって、
まあそれでね、金融館さんがそれだけで融資するということは まずありえませんので、やっぱり経営者としてしっかり経営を把握すると、
財務を把握すると、まあここがやっぱり 一番ね重要なところでもあるかと思いますね。
ということで今回のお話はですね、 不動産の賃貸業って三味一体ですというお話をさせていただきました。
いつもですね、友のレディを聞いただきましてありがとうございます。 またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら 是非ね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね、貴重なお時間をとってね、こちらの放送を聞いただきまして、 またお付き合いいただきましてね、本当にありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。 ありがとうございました。