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はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
今回のテーマですけども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様ということで、
今回はですね、物件の取得価格についてお話ししたいと思います。
取得価格ということでね、お話したいと思うんですけど、
不動産を購入する際にね、よく悩まれるというか考えるところってね、
ある程度ね、取得してすぐは修繕が必要のないオーナーチェンジの物件を購入するのか、
もしくはね、少しコストを大きくかけたとしても安く取得できる物件を買うのか、
この二択というかね、そういうところってあると思うんですよね。
で、私の場合にはということで、今回ちょっとお話ししようかと思うんですけど、
私の考えはですね、圧倒的に後者なんですよね。
少し自分のところで取得してから修繕を施さなきゃいけないような、
コストをかけなきゃいけないような物件があれば、
それを安く取得することができればね、後者のこちらの方がね、
非常にちょっと美味しいんじゃないかなというふうに考えます。
その理由についてお話しするとですね、例えばのお話なんですけどね、
5000万の物件があったとして、土地建物ってね、取得の価格ってあると思うんですよ。
で、仮に数字わかりやすく言うとね、5000万の物件で2500万ずつ建物土地ということでね、
取得できる物件があるとしたら、これがオーナーチェンジで取得できると仮定しますと、
私の場合はですね、例えばその4割引きとかで3000万で取得できる物件があったとします。
ただ2000万ぐらいコストをかけて修繕しないと同じような形では貸し出せないということを考えたときに、
3000万ですとね、土地建物の案文同じように5割だとしても、
1500万ずつの物件の購入時の価格ということになるとしますね。
であれば、トータルかかるコストは5000万だとしても、
その3000万プラス残りの2000万というのは修繕費、または資産計上して原価証却を取ることができるということですよね。
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例で挙げました5000万の物件ですと、土地の価格が2500万で全社は取得ですね。
公社の場合には土地が1500万で取得できるわけですね。
ということは、仮に2500万の土地の評価の銀行評価だとしますよね。
全社だとプラファンシーナスゼロということになりますけど、
公社の自分が取得して直すパターンであれば、2500万の評価に対して1500万で持てるわけですから、
1000万円の含み益があるということですね。
そういうことを考えると圧倒的に公社の方が有利だと思うんですよね。
もちろん取得時に手間がかからないものを買った方が楽というのはあるかもしれませんが、
それだけ1000万円の含み益があるのであれば、私でしたら公社を選べたいと思いますよね。
ですから単純に購入価格だけではなくて、総工事費ですよね。
総工費を含めて、いくらで取得できて、土地と建物がいくらで持てるのかとか修繕費とか、
そういうのも含めて考えていった方がいいわけですよね。
これというのは実体ベースにつながるお話になりますので、
やはりそこの部分が見えていないと理解していないと、
こういう考えにもなかなか至らないのかもしれませんけどね。
銀行さんというのは個人法人を一つに見て評価するという部分がございますので、
こういった視点も持たれながらやっていくと、
金融機関さんから評価される実体ベースになるのかなというふうに個人的には思いますね。
ということで、今回は物件の取得価格について、私の思うところをお話しさせていただきました。
いつも東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
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またアゲミともなります。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。