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はい、本日はラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
草畑お父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMPGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回の内容になりますけれども、
とある方から、こちらのラディオを聞いただきまして、
レターをいただいたんですね。
そちらの回答会ということで、今回放送させていただきたいと思います。
ご質問、レターをいただいた方の内容を読ませていただきますけれども、
お名前は個人情報というか、そういうこともあると思いますので、
名前のほう捨ててお話させていただきたいと思います。
繰上げ返済に関する私の考えを聞きたくて、
レターを送らせていただきましたということなんですね。
そのご質問者さんの内容としてはですね、
私自身ですね、3.9の金利で長期間借りている融資がありますと、
投資としてはね、お金を借りていて、
キャッシュフローの再投資を続けていくことが良いという考えがある反面、
社外利息を防ぐためにですね、借入金の利息も最小に
抑えるべきだという考えもですね、理解しているということなんですね。
この件について、ラジオで一度取り上げていただきたいということで、
ご質問をいただいておりますので、
今回その件についてお話しさせていただきたいと思います。
結論から言いますと、これ私の考えなのであれなんですけど、
これいろいろ経営者の方それぞれにやっぱり考え方があるので、
意見って別れると思うんですよね。
ですから私の話す内容が全て正しいというつもりもありませんし、
考え方の一つかなというふうに私は思ってまして、
実はですね、私も金利金3.9%の長期で借りている融資がありますということで、
これノンバンクさんですよね、おそらくね。
元利金でね、多分お借りしていると思うんですよね。
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実はですね、私も小ぶりではあるんですけど、
所有者不明の土地の関係があってですね、
非常に神奈川で交流回りの物件をね、所有しています。
その借り入れがですね、いわゆる一般の地銀さん、新金さんでは融資が受けられないような、
融資が出ないような物件でして、同じ条件でノンバンクさんで借りているわけですね。
よくね、イールドギャップとかね、そういうことでそれが大きければね、
ジャストローが回るということで、高い金利でも融資を受けてということでね、
そういうことで考えられる方も多いかと思うんですね。
実はこの物件というのはですね、私2018年に取得している物件でしても、
6年、7年とかね、そういう形になる物件なんですね。
木造の物件なので、当に原価証価が切れていますし、
今ね、この物件、利回りが高かったので、先ほど言いましたようにギャップが取れるということで取得したんですが、
実際にその場合ですね、やっぱり高金利ですよね、3.9と長期で借りているということですね。
当然、元利均等で借りているということは、その先がね、最初の方がキャッシュフローが出ると思うんですよね。
だんだんキャッシュフローがね、元利均等だと苦しくキャッシュフローが減っていきますし、
そういった形で原価証価が切れるとね、非常にキャッシュフローが減ってきたりとか利益が出てしまうので、
そういった形になるかと思うんですね。
今のね、その当時はね、氷回りであればギャップが取れればありだなということで私と来てきたんですけど、
5年6年もってもね、なかなか元本が減らないんですね。
今何を考えているかと言いますと、今ね、ライキ、私の法人ですけど、
こちらのね、私の3.9で借りている物件については、氷回りであることには変わりませんので、
ただね、次に買う方が融資がつかないとか、そういった条件もありまして、
一括減債をね、私の場合は考えているんですね。
で、その残債がなくなればね、氷回りでもありますし、
金利の負担とか、あと30年とか長期で借りている物がね、
ストレスがだいぶなくなるかなと思って、そういう風に私は考えて、
このご質問者さんが言っている、ノンマークさんで借りている物に関しては、
ガンリキンとですね、ですからここに関しては、私の場合にはね、
一括減債を直近で考えております。
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その意図というのはですね、私の法人の美術をですね、
整えるということが一つのね、一番大きな目的ということになってくるわけですね。
その一括減債することで借り入れが減るということで、
あと担保の面で言っても、金融機関さんが見るですね、
実体BSでも良くなると、改善が見込めるということで、
そのような方針をね、取ろうかと思っております。
ただね、繰上げ減債に関する内容としてはですね、
一般的な内容で考えますと、繰上げ減債ね、
せっかく借り入れている、融資していただいているものと考えるとですね、
繰上げ減債を考えるのであれば、やっぱりまずはね、
金利とか、条件面の金融機関さんと交渉するのが一番よろしいかと思いますよね。
そういった負担をね、減らしていくというのを一つ考えるのがいいですね。
金利の交渉、もしくは借り替えですね。
これをやっぱり考えるのが一番セオリーかなと思いますよね。
どうしてもそのうまく、賃貸経営自体がうまくいってなくて、
金利の負担が非常に多くて、キャッシュローもなかなか出づらいというのであれば、
売却というのもね、一つ目線としてはありなのかなと思いますよね。
何年か前に取得している物件であれば、今不動産ってね、高い状況でもありますので、
売却というのも一つの選択肢かと思います。
ですから基本的に収益物件を買われて、繰上げ返済というのは、
あまり私みたいなね、意図がきちっとあれば、どこに目線を置くかというところで考えますと、
そういうのがあればいいと思うんですけど、
一括返済、繰上げ返済というのはね、
ちょっと考えた方がいいんじゃないかなと思ったりしますよね。
よくよく検討した方がいいかなと思いますね。
借り替えができる、金利の交渉ができる、もしくは売却ができるとか、
そういうことであれば、繰上げ返済する必要もなくて、
そういう方向で考えた方がよろしいんじゃないかなというのが私の考えですね。
先ほど言いましたね、私の場合はですね、
少し一時期売却活動も出していたんですけど、
やっぱり土地の権利関係が非常に複雑で、
そういった形で融資がつかない物件だったということで、
売却がままならないということで、
あとマークさんの融資ということで、金利の交渉がなかなかできなかったということもあって、
借り替えとかそういうのも脱信しましたけど、借り替えもできないと。
そういった状況がありまして、結論とするとね、
私の場合は来期一括返済するということで考えております。
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長期で一括返済して長期で保有すると、
小売回りであるということで保有するんですけど、
こちらの物件についてはですね、外域の大規模修繕とかを行って、
長期的に保有するという方針に変えてきたので、
あえて私はクリア返済ということを選んで、
そのように来期はしたいと思っております。
ご質問いただいた方の内容をちょっと読み上げて、
その内容について私の考えをちょっとお話しさせていただいたわけですけども、
やっぱり取得時点に物件の出口とかね、
そういうものをやっぱりしっかり考えておかなければいけないなということをね、
私も今回のご質問者さんからいただいている内容の部分を考えますと、
先ほど言いましたね、私の所有している物件なんかの部分についても、
出口が持ち続けるしかないと、そういう部分もありまして、
そういう選択をするしかないかなと私の中では判断しているわけですけども、
やっぱり取得時点で出口とかを想定しながら、
だから借りれれば何でもいいよという話ではないんじゃないかなということをね、
私自身もちょっと反省したりですね、その後に生かしてということでやっております。
ということでご質問者さんからのレターいただきましたけど、
繰上げ返済に関する考えということでお話をさせていただきました。
いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやE-mailも頂戴しましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
