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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東京のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来授業処刑を行う予定の、2人の息子にの子孫生の記録ということで、収録ですね、させていただきたいと思います。
はい、今回のね、テーマなんですけど、
銀行の時価評価とかですね、銀行の担保評価額、
これがなぜ重要なのかということで、お話ししたいんですよね。
2635回でした。
JLTの杉田芳信塾長が解説しているね、銀行時価評価の動画をリンクに貼った放送会があるんですけど、
今回はそこについてね、少し補足というか、ちょっとしたいと思ってるんですよね。
これ、銀行の時価評価って、実は積算評価に近いんですけど、若干金融関差によって違いますよと、
そういう内容をお伝えして、その出し方についてお話したわけですけど、
なぜこれが重要なのかということでね、今回お話ししますね。
この銀行時価評価って、よく私、不動産始めたばかりの方とか、いろんな方からね、
お山さんどうなんでしょうとかって、結構聞かれることって個人的にあるんですけど、
どうなんですかねって言われても、こっちも答えようがないというか、そういうのあるんですよね。
それはなぜかと言いますと、聞いてきた方がね、
ご自身の、いわゆる実体ベースですよね。
例えば、ご自宅の借り入れがあるとかね、金融資産が5000万あるとか1億あるとか、
そういうものも、資産背景とかも全然わからないんで、答えようがないというのが正直なところですよね。
先ほど言いましたように、例えば住宅ローンがあるんだけど金融資産がほとんどないとか、
そういった場合にはおそらくね、ご自宅が4000万とか5000万とか借り入れの残済なんかあったらね、
それに対する金融資産とかその他の現容金とかがなければ、おそらく負債の方が大きくて、
銀行から見た時の評価っていうのは、借り入れ方の状態かもしれませんよね。
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だからちょっと極論を言うと、不動産の賃貸業をやる中では、
これはもう割り切って言うと、自宅って負債ですよね。
当然、銀行の自家評価は自宅の土地と建物の評価がどうかっていうところになると思うんですけど、
おそらく借り入れの方が大きいでしょうから、その分マイナスになるということは否めないかなと思いますよ。
であれば、不動産の賃貸業を始めると決めた場合には、まだご自宅とかを持っていなければ、
最初は私は賃貸でいいんじゃないかなというのが私の考え方なんですよね。
そういう私も自宅を先に買っちゃった方なんですよね、実はね。
自宅は新築しない方がいいというのが私の考えではあるんですよ、その賃貸業を考えるとね。
先にそういった大きな負債を抱えてしまうと、銀行からの評価を落としてしまうということにもなりますよね、普通に考えてね。
そういう話を今させていただいたんですよね。
やっぱりね、すごい大事なのって、その銀行の自家評価、不動産の自家評価をやっぱり出すことって非常に大事で、
ちょっと積算評価とかもね、前回の放送をちょっと確認いただければと思いますけど、若干違いますんで、
ご自身がもしね、持っている不動産とかあるんだったら、これきちっとね、やっぱり把握したいところですよね。
例えば私がお付き合いのあるA銀行さん、B銀行さん、C銀行さんとあったら、それぞれの金融家さんって評価方法って違うんですよね。
例えばそのね、建物の再調達のね、単価とかも金融家さんによって違いますしね。
そういうのもありますし、土地なんかで言えばね、路線化かける面積で見る金融家さんもあれば、それに1.25倍する金融家さんもありますし、
それぞれにちょっと違うので、それはお付き合いのある金融家さんだったり、これからお付き合いしたい金融家さんに、
この辺ちょっと確認して、自身が金融家さんからどういうふうに見えるというのは確認する必要がありますよね。
で、これ、何で大事なのかというと、私、サラリーマンを辞めた時に独立して、融資がつく状況になかったですと。
発泡下がりでしたと。過去の放送の中でもお話してるんですけど、
私、途中プロパーで融資してもらおうと思って、法人で融資してもらって購入しようとしましたけど、
なかなか思えるようにうまくいかなくて、結局しょうがないなと思って、ずっとアパートロンを使い続けたんですよね。
で、その先でどうなったかというと、独立した時って、地元の地銀さん、信金さん、信組さん、どこ行っても全く相手にされませんでしたからね。
門前払いだったんですね。
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冷静に考えると、例えば借り入れがね、私が借りてた金額に対して、実際の積算評価、その時は銀行の実家評価出してなかったんで、積算評価で見てもね、マイナス1億5000円くらいだったんですよ。
ということは、多分金融官さんから見たら、どこに持って行ったところで、融資なんてつかないよねっていう話になっちゃうわけですよね。
まあそれがね、いわゆる銀行さんの実体BSで見た時の判断だと思うんですよね。
ですから、よくね、これから不動産始めようという方とか、始めたばかりの方とか、私、相談されることってね、多いんですけど、
やっぱりまず、日の一番に、自分が今どういう状況にあるかっていうのは、数値化するっていうことって大事ですね。
自分の実体BS、バランスシートを作るっていうことですね。
まあ資産の方ではね、例えば金融資産とか、実際に持っているご自宅があればね、ご自宅の土地建物の評価とか、
あと収益動産とかがね、お持ちであれば、それの時価評価ですよね。
まあそれを出して、じゃあ仮の残済がいくらあるのか、これは自宅とかリフォームとかね、収益動産全部ひっくるめてですね。
で、そうした時に、残りがいわゆるね、資産から負債を引けば、
従事産という見方になるかと思いますけど、銀行から見た時の従事産が何本あるっていうことですよね。
で、まあそういう目線ですよね。
これがやっぱりできてないと、いざ私、自分がね、銀行さんに融資脱出したところで出るのか出ないのかっていうのは、
まあ一目瞭然ですよね。
よく金融官さんに、数打ち当たるみたいな感じで融資脱進するっていう話ってよく聞きますけど、
これは本当にね、愚策だと思ってて私はね。
やっぱりね、それやったところで出ないものは出ないですからね。
こういうBSがやっぱり良くないと、銀行さんってまず融資はしないと思いますんでね。
しないと思いますというか、出ません間違いなく。
これは確実に出ないと思います。
アパートローは別ですよ。プロパー融資とかだとね。
だから、やっぱりね、不動産始めるっていう方に一番最初にこう聞かれた時に、
まあそういう実体BSはまず出してみてくださいと。
で、それを把握しないことには、こちらとしても良いのか悪いのか、
例えば借り入れを使って購入するのが良いのか、
まあもしくはキャッシュで現金こだてとかね、取得するのが良いのかどっちか分からないですよね。
コメントのしようもないというところが正直ありますよね。
まあそういうことをやっぱりね、思いますね。
だからやっぱりね、自分はこうだじゃなくて、銀行さん目線で自分がどう見えてるかという客観視した視点というのは非常に大事だと思いますし、
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まあ先日の2635回の銀行の自家評価、
これはね、必ずね、まだこれから始める人にとってもそうですし、
今やってる人もそうですし、これ必要ですね。
これやらないと、その先がね、話が全く進まないと思いますよね。
で、これが大きく資産調査、例えば借り入れがなくてね、ご自宅も借り入れがなくて、
現金でこだてとか買いながら、で、こだてのね、土地の評価は結構高い物件をね、いくつも持っているような方って、
逆にこれ、資産調査になると思うんでね。
そしたらね、銀行さんからプロパーで言うし、という話にもなるでしょうし、
まあそういうことになるんじゃないかなと思いますよね。
だから、まずはね、私のこちらのレイディを聞いていただいている皆様には、
やっぱり実体BSを把握していただく、
これがやっぱり自分の立ち位置を理解する意味でもやっぱり大事じゃないかなと思ってですね。
そうしないとね、聞かれた方も答えようもないんですよね、はっきり言って。
あの、キャッシュローが何とかって言いますけど、もちろんね、キャッシュローって大屋目線なんですよ。
あの、貸処分所得いくら得られるかとかそういうね、部分はありますけど。
でも銀行さんっていうのは、貸したお金がきちっと返ってくるかということを重視してますんで、
銀行さんの目線は違うわけですね。
だから大屋と銀行とは目線が違いますよってことは理解した方がいいですし、
となると、じゃあ銀行さんの目線にもね、やっぱり融資を使おうと思えば合わせる必要もありますしね。
不動産の価格ってどうしても大きいものになりますんでね。
銀行の融資っていうのも切っても切り離せないと思いますんで、
別に私は現金外を推奨するわけでもありませんし、
かたやレバレッジを否定するわけでもないんで、やっぱり大事なのってバランスだと思うんですよね。
ここの分の意識を持っているのが非常に重要なんじゃないかなと思いますよね。
なんかそういうことを思いますよね。
こういうのはやっぱりご自身が把握してないと、聞かれた方も答えようが正直ないんですよね。
そういうことはちょっと思います。
ということで、前回の2635回の銀行自家評価のお話をさせていただいたんですけど、
その自家評価を出して、じゃあどう判断するかという部分ですよね。
あと銀行さんの目線。
ここの部分について少し補足じゃありませんけど、そういった内容でお話させていただきました。
いつも東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメントにも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
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また貴重なお時間、こちらの放送にお付き合いいただきまして誠にありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。