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はい、フォーニッツアワレディオ、小山です。いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただきたいと思います。
はい、今回のテーマですけどね、前回の放送でですね、中小の霊災法人の税制面のメリットということでお話ししたんですけど、
実はですね、この中で、一般事業とかね、全体の話をしたわけですよね。
実際には賃貸業と考えた場合には、なかなかちょっと使いづらい制度もあるので、今回はですね、逆に賃貸業をやっていく中で、こういう部分を意識するとね、
税制面のメリットを享受できるのかなということで、ご紹介したいと思いますね。
特にね、税制面のメリットということで、中小の霊災法人、賃貸業で考えると、まず1つ目考えられるのがね、法人税の軽減税率ですね。
中小法人ってね、大体800万円以下、所得の部分でやっていけば、法人税率が15%に軽減されているんですね。
対象はですね、今これ令和9年の3月31日までですね、法則では19%というふうになっているみたいですね。
例えば私の場合はですね、2社ありますので、この15%の枠を2つ使えるということですね。
法人2社についてね、この800万円以内というのであれば、基本的にここの部分は該当するかなと考えます。
あとは経費化のルールということで考えると、賃貸業で一番使う部分というと、小額減価消却資産ですよね。
これ前回の中でもお話したやつで、これ一件40万未満の資産は年300万までその年に全額経費にできるということで、
これ適用の期限がですね、令和11年の3月31日までと。
次元立法ですけどね、ちょっと伸びるかどうかわかりませんけど、そういうのがありますね。
あとは一括のですね、消却資産ということで、10万未満の資産。
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20万未満の資産は3年で均等に消却できて、10万未満は全額その年の経費にできるということですね。
どっちもね、これ消却資産税がかからないということなので、小額の特例よりも有利の場合があるということなんですね。
これが2つ目。
修繕費のですね、形状ですよね。
1回20万未満の資産は、周期がおむね3年以内の資質、あと60万未満、または前期の未取得価格の10%以下の資質とかは、修繕費として一括に経費に計上できるということなんですね。
例えば、原価消却費とか設備の入れ替えのたびに、資本的資質と、いわゆる資産計上するのとの線引きを明確に意識すると差が生まれるのかなと思いますね。
あとは、中古建物。
ここの部分ですね、対応年数ですね。
これは勘弁法と言われますけど。
法人が中古物件を取得した場合には、勘弁法で対応年数を短くして消却できるということですね。
賃貸業で最大の繰り述べの効果がある制度ということで、原価消却ですよね。
それとですね、社外留室を抑える経営を考えた場合には、こういうのもいいかなというのがですね、まずは役員社宅ですよね。
会社が借りた住宅、または所有する住宅を役員の社宅にすればですね、役員が払う家賃は税務上の賃料相当額で済むということですね。
これって相場よりもかなり安い額になるかと思いますね。
賃貸会社はね、自社の物件を社宅にできてですね、差額は会社の経費になるので、効果も大きいということが言えるかもしれませんね。
あとは役員退職金ですよね。
それと、例えばご子息とかいる場合にはね、役員報酬とか所得の分散という意味ではね、一ついいと思いますね。
あとは出張料費規定ですね。
日当を受け取る側が非課税ということですね。
で、会社側は経費になるということで。
これもいろいろ規定があるので、料費規定を整備して使えるものは使った方がいいと思います。
要は無税でお金を受け取ることができるということですよね、個人の方はね。
まあそういうことになりますね。
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それと、経営セーフティー協賽。
これも以前ね、よく私こちらのスタンドFMでもお話してますけど、
以前ね、倒産防止協賽って言われましたけど、
掛け金がね、損金になって上限はね、1社につき800万ですよね。
毎月20万まで計上できるわけですけど、
ただね、2024年の10月以降はですね、
解約を2年以内はね、再加入した場合には掛け金がね、損金に計上できないと。
まあそういうのがあるので、
場合によってはね、これ一時貸し付けなんかの制度があるので、
これ有効に使うといいですよね。
経営セーフティー協賽の一時貸し付けは、毎年毎年更新できるんですね。
契約、借り替えということができます。
金利も確か0.9なんでね、これもうまく使えば非常にいいと思いますよね。
一般的には経営セーフティー協賽ってね、
大規模修繕なんかでね、掛け金800万まで積み上がったやつを解約して、
大規模修繕なんかにぶつけたりとか、
コントロールしたりとかいうことでね、
やったりする場合がありますけど、
今のお話でいうと、解約をするとね、
2年間、掛け金がね、損金に計上できませんので、
それだったら、一時貸し付けの方が使いやすいのかなと、
個人的にはちょっと思っています。
それとですね、逆にメリットというか、
ちょっと注意すべき部分についてお話しすると、
事業所経関連ですよね。
令和8年度の改正で不動産の評価が見直しされるということなんですね。
これって、相続とか造業の前の5年以内に取得した、
貸し付け用の不動産ってね、
路線価とか固定産税評価額ではなくて、
原則として、購入した価格の80%程度で評価されることになった
ということなんですね。
これ、令和9年の1月1日以降の相続等から
適用されるということなんですね。
非常上の株式の純資産の価格の方式がですね、
もともと会社が3年以内に取得した不動産は、
通常の取引価格で評価されるんですけど、
今回のお話で言えば、5年ルールが会社保有の不動産に
どこまで及ぶかね、
今後はまた変わってくる可能性もありますんでね、
確認の必要があるかと思いますね。
こういうのも制度がちょくちょく変わってくるんで、
注視したほうがいいですよね。
よく不動産の賃貸業をやっている方って、
その印鑑も得ることばかり一生懸命になるんですけど、
その先はということを考えたときに、
ある程度持ったら、
次は子どもの世代にどうするこうするっていうのは、
やっぱり考える必要があるということなんですね。
5年は注意すべき部分でもありますし、
今後はそういった改正とかそういうものは
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意識して見ていったほうがいいかなということで、
お話しさせていただきました。
いつも東方のレディを聞いていただきまして、
ありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。
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