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こんにちは、お山です。
いつも、東方のラディを聴いてくれてありがとうございます。
こちらの番組ですが、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、将来事業承継を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
今回のテーマは、固定金利がいいのか、変動金利がいいのか、私の考えをお話したいと思います。
昨今、インフレに伴って、政策金利が上がってきて、去年から0.75%上がって、来年まで0.75%上がるか、上がらないか、上がるでしょうね。
そんな感じで金利が上がってきてということで、ほんの1,2年前に物件もかなり高い中で、かつかつのところで融資がつくから、あまりキャッシュフロー出ないんだけども、融資がつけば、買っている方なんかはね。
この金利が上がってくると、やっぱりキャッシュフローって当然悪化しますんでね。なかなかちょっとしんどいんじゃないかなというのが本当にありますよね。
よくイールドギャップということで、例えばその表面利回りから貸し出し悪定金利、これ引いたもののイールドギャップと言いますけどね。
そこの部分がやっぱり小さくなれば、その分ね、得られるキャッシュも少ないと、そういう考え方になるかと思いますね。
これはざっくりとした考え方になりますよね、イールドギャップってね。
ですから、私なんかはいつもお話してますように、やっぱり過所分所得、税引き後のキャッシュフローを把握すべきだということで思っているわけですけど、
持ち続けられるかどうかっていうのがやっぱり大事ですよね。やっぱりDCRとか、そういうところをやっぱり意識して、
この物件を持ち続けて、キャッシュフローが出るのか出ないのか、ここが大事なのかなと思いますね。
で、そういった中でね、昨今よく聞くのが、これだけ金利が上がってくるとですね、
例えば5年固定とか、そういう固定金利で借りた方がいいんじゃないかとか、変動だと金利が上がっていきますので、ということで聞いたりしますね。
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これ、こちらのレイディを聞いただいている皆様はね、どのように思われますかね。
これは私の考えをね、今回ちょっとお話したいと思うんですけども、私でしたら基本的に変動金利で借りているんですね。
中には固定金利、5年固定とかね、そういった形で銀行さんから融資いただく方もいらっしゃると思います。
それはね、経営者個々に考え方があって、当然ね、違いがあってというのは当然あるよなと思いますよね。
一般的にはですね、固定期間があるということはですね、その固定金利というのは変動金利より確実に高いわけですよね、基本的には。
5年経った後にまた金利を見直してということになるかと思いますけど、であればね、私は最初から変動金利を選びますね。
なぜ変動金利なのかということ、どんどん金利が上がっていくじゃないかと、そういうふうに思われる方ね、結構いらっしゃると思うんですけど、
財務が良ければね、金融官さんと金利交渉できるんですよね。
ですから私はね、先のわからないことを考えるよりも、実際のね、今現時点でいかにキャッシュローを得るようにするかということを考えることの方が私は大事だと思うんですね。
ですから私なら変動金利を選びますということですね。
実際に今期は私はね、まだ不動産を取得していませんけど、去年ね、取得した物件なんかもやっぱり変動で借りてますね。
やっぱり金利交渉をする中でも、やっぱりね、財務を磨くことってやっぱり非常に大事なんですよね。
じゃないと交渉がね、銀行さんと交渉が利きませんからね。
ですからやっぱりね、普段いつもお話しているように、健全な財務体質を築いてということで、できる限り総資産をコンパクトにして収益性を上げていくと。
よくROAと言いますけどね、ここの部分を意識して、金融官さんと金利交渉できる、そういう財務体質を築くことがね、やっぱり大事じゃないかなと個人的には思ってますね。
そうすればね、銀行さんとしては財務の良いところに貸したいんですよね。
ということは金利を引き下げにも応じていただける可能性が非常に高いと思いますね。
逆にですね、借り入れ方の財務の脆弱な工事に関しては、やっぱり金融官さんも結構強気できますからね。
そういうところがあって、私はね、変動か固定かということで考えると変動を選択しています。
この部分についてはですね、経営者個々に考え方もあるでしょうから、どっちが正解というのはありませんけど、
やっぱりね、目先の不確定なことを考えるよりも、やっぱりね、今現時点で確実にキャッシュローを得られるような、そういう部分をね、私は選びたいと思います。
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で、後にね、交渉できるような財務体質を持っていきます、ということをね、考えております。
ということでね、今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。