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こんにちは、ラディオ小山です。いつもですね、東風のラディオを聞いていただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これからですね、不動産賃貸券をね、始められる皆様。
あとはですね、将来事業承継を行う予定の、2人の息子に残す本性の記録ということで、収録ですね。
させていただきたいと思います。 今回のテーマになりますけれども、
中古物件をね、購入するなら、
年代的にはね、どの辺の
蓄電数の物件を狙った方がいいかということで、 要は簡単に言うと、
美味しい物件ですよね。 これちょっとね、お話したいと思います。
はい、私のこちらのスタンドUFMでは、私自身もね、中古の物件をメインにやってますので、
というのはね、ちょっとあるんですけど、新築で自立さんとかがね、 アパートとかアパートメーカーでね、こう建てた
アパートを考えますとね、 原価消却の話をすると、新築だとね、建物付属設備とかが
築15年経った頃から、まあ消却が切れてきますね。 あの原価消却が減るということは、利益が出て税金の支払いとかがね、
多くなってきますので、キャッシュローが悪化してくるわけですね。 ということは、おそらくですね、17,18年ぐらい経った頃に
住主さんとしては、あれキャッシュローが何か意外と手元にどこないなと、 まあそういうふうに感じられるかもしれませんね。
であと、もう一つ言うとですね、建物の原価消却、木造であればね、 築22年を超えたところ、これも原価消却が切れてくるタイミングということで、
もう今度はね、築23年、24年ぐらいになってくると、 完全にすべて消却取るものがなくなってくれば、
さらに利益が出ちゃうんで、税金ばっかり払うようになりますよね。 ですからキャッシュローがさらに悪化するということですよね。
だから一つの目安としては、 まず建物付属設備が切れてくる、16,17,18年ぐらい。
でさらに今度は建物の原価消却が切れてくる、 23,24,25、この辺がね一つの節目として狙い目かなと思いますよね。
ポータルなんか見てると、よく築22,23年ぐらいのね、 23年、24年ぐらい、こういったアパートって新築から結構ネットに上がっている物件って多くないですかね。
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肌感覚で見ても、やっぱりこの辺の物件って結構玉数が出てきますよね。 それ以前はあんまり物件自体は出てくる玉数って少ないと思うんですけど、
やっぱり22,23年超えてくると、 さすがに物件の数は増えてくるかなというのがありますよね。
こういうのを安く取得できるのであれば、 取得たいところですよね。
オーナーさんというのは、多分このタイミング、22,23年というと、 1回目の大規模修繕を終えて、2回目の修繕を考えなきゃいけないタイミングとか、
まあそういうことになってくるので、またそこで大きなコストがかかるということを考えると、 購入する側の立場として考えれば、
安く買える可能性はあるかなって感じですね。
そういうものの物件を購入者目線で考えれば、 取得していくのがいいかと思いますし、
あとですね、それを安く取得できるのであれば、 自身の方で大規模修繕を行って、
修繕費または資産計上して、新たに原価証却を取り直すというのも一つですよね。
こういうところちょっとやっぱり意識していけば、
不動産って相対取引ということで、
必ずしも市場とかそういう相場はありますけど、
結局のところで言うと、不動産って1件1件が個別の話になってきますので、
うまく交渉ができるのであれば、割安に取得して、 美味しい物件を取得できる可能性というのも高くなりますよね。
そういったことを感じたりしますね。
ということで、今回は中古の物件を取得する際に、 どういった物件が美味しいかということで、
私なりのお考えを今回お話しさせていただきました。
いつも東大野レディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
また貴重なお時間、こちらのレディオにお付き合いいただきまして、 誠にありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼いたします。 ありがとうございました。