銀行からの連絡と評価の必要性
はい、フォーニッツ ヤマラディオ、小山です。
いつもですね、東風のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来独立まで、目指されてるね、皆様。
あとは、将来ね、事業処刑を行う予定の、2人の息子にのご存在の記録ということで、収録ですね、していきたいと思います。
はい、今回のね、お話ですけど、今日ね、今融資を達成してるね、物件について、その銀行の担当者さんからご連絡をね、いただいたんですね。
以前から、その銀行さんの評価に基づいた資料というのは、お出ししてるんですけど、
今、7月ということで、小手さんでの評価仮説書とかね、新しい年度になってきますよね、毎年ね。
そういうものも含めて、もう一度ね、銀行さんのほうに、銀行の自家評価とか出していただくために、路線化とかね、そういうものの一覧を出したんですね。
というものもですね、本日、取引のある金融官さんのほうから、審査いただく金融官の担当者さんから、
各物件の細かい状況とかね、ヒアリングの電話が何本かあったんですよね。
改めて、現状の小手さんでの評価額とか、路線化とかね、そういう示した資料をお出したんですね。
購入する物件だけではなくてね、今所有している物件がね、その金融官さんでどういう評価になるかということをね、銀行さんの行為の方も確認しているということですよね。
銀行の不動産評価基準
積算評価とかね、いろいろ銀行さんによって見方ってあると思うんですけど、銀行の自家評価ってね、
例えば、路線化かける土地の面積、これに1.25倍をしてね、銀行の自家評価って見る銀行さんもあれば、
相続の家の路線化かける面積、これをね、土地の銀行の自家評価と見る金融官さんもありますよね。
建物についても、建物の構造による再調達の単価というのが金融官さんによって違うわけですよね。
ある金融官さんだとね、RCだと再調達の単価が24万とか、ある金融官さんだと35万だとか、
やっぱり使われているシステムとか、そういうものによってまた違うんだと思いますね。
金融官さんの中には、銀行独自にそういうシステムを開発されて使われている金融官さんもあるようですよね。
もしくは、例えばNTTとかヒタチとか、そういうシステムを導入されている金融官さんもありますので、
この辺はね、やっぱり銀行員の方とやり取りするときにね、きちっとヒアリングした中で、
どういう評価をするかということを確認した方がいいですよね。
銀行目線での物件評価の重要性
そうしないと、自分が金融官さんに融資を脱進する物件も、
銀行さんがどれくらい評価するのかというのが、ある程度目線がわかっていないと、
やみくもに銀行さんに持っていったところで、あまり評価の出ない物件を取得してもしょうがないですよね。
ですから、銀行さんから評価される物件を銀行さん目線で評価してみて、
それで数字が合うのであれば取得するという目線でやっていきたいところですよね。
そういうところは私なんかは意識してやっていますね。
銀行さんもそういったところを聞いてくるということは、そこをかなり意識しているわけですよね、当然ね。
この顧客に貸していいものなのかどうなのかとか、そういう部分ですよね。
私なんかが保有しています物件の銀行の自家評価とか、そういうものがね、
簿外資産と銀行の評価
実際に持っている母価がもっと低ければね、価値のあるものを安く持てていれば、
それがね、いわゆる含み益というかね、銀行さんから見たときの母会資産ということになるわけですよね。
こちらのスタンドFMでもよく母会資産のお話をさせていただいたりなんかしますけど、
銀行さんって決算書確定申告のですね、長母価格、母価ですよね。
これを全て鵜呑みにはしませんのでね。
必ず今回の私がね、金融官さんに優勝申し込んでおりますけど、
今日電話いただいたみたいな形で再度銀行さんの中で評価し直すんですよね、自社でね。
その基準に則って評価し直すということをやっぱり理解した方がいいですよね。
ですから決算書って大事なんですけど、ただ金融官さんは決算書だけで評価するわけではないということはやっぱり理解した方がいいかなと思いますよね。
融資相談における客観的な把握
ですから銀行の評価基準をね、しっかりヒアリングして、
その入資の土壌に乗れるのかどうなのか、こういうところとかね。
あと自身が今所有している物件の価値とか、金融官さんもそうですよね。
実体BS見た時にプラスの評価なのかマイナスなのか、それでも客観的にやっぱり把握した上で優勝を相談したいところかなと思いますね。
まとめとリスナーへの感謝
ということで今回の放送ですけど、銀行さんもね、自家評価、ここの部分を意識してますし、
あと超価格だけでは評価していませんよという話をさせていただきました。
いつもですね、TOMOのレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら是非ね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。