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はい、フォーニチュアのラディオ、大山です。
いつもですね、当のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子二の子尊生の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回はですね、貸借対照表、いわゆるBSですね。
こちらを見る時のポイントということで、お話をね、させていただきたいと思います。
はい、何回か前のね、放送の中では、実体BSとかっていうね、実際に実体BSってどういうものを言ってんの?っていう話をね、ちょっとさせていただいたんですけど、
今回はね、基本に立ち返って、貸借対照表、こちらのですね、見るポイントですが、そのポイントについてお話ね、したいと思います。
はい、貸借対照表ですね、いわゆるBSですけど、これバランスシートということで、左右がね、同じようにバランスが取れているということですね。
左側の部分が資産の部、右側の部分が負債と準資産ですね。ということになりますよね。
これ全体で、資産の部がね、流動資産と資産ですね。
右の部分が流動負債と固定負債、それプラス準資産ということで、大きく5つのブロックにね、分かれるわけですね。
銀行の借入金というのは、負債になりますよね。
長期になりますのでね、固定負債ということになってきますよね。
よくね、私のこちらのスタンドFMでは、借入金のですね、大きさを自慢しててもしょうがないんじゃないかということで、
そういうお話をね、させていただいて、実際にはやっぱり大事なのって準資産だと私は思っているんですよね。
というのは、長期の借入金ですね、固定負債が、右の部分でですね、負債と資本の部分で固定負債が大きくなれば、当然総資産って大きくなりますよね。
固定負債が大きくなるということは、準資産の増減に関わらず、当然総資産が大きくなりますね。
総資産が大きくなるということはね、左の資産の部分が大きくなるわけですけど、その中でね、特に不動産の賃貸業をやっている方は、固定資産が大きくなるということになってきますよね。
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ですから、借入金が増えてくると、当然総資産が大きくなるということがね、一つ言えますよね。
固定資産、不動産の方は増えるんだけれども、必ずしも負債が増えない場合も中にはありますよね。
現金買いとかでね、やっていけば必ずしもそうとはならないということで、やっぱりね、ここの固定負債の部分ですよね。
ここちょっと意識した方がいいかなと思いますね。
どうしても長期の借入金、固定負債が増えてくると、総資産が大きくなって、当然総資産が大きくなれば自己支援比率が下がってきたりとか、借入金が大きくなれば債務償還年数とか、銀行の指標も悪くなってくるということが言えますので、ここは意識した方がいいかなと思いますね。
借入金の返済原資って、産業計算所のキャッシュローから生み出されるということですね。
そのキャッシュローの額が小さいと、負債の借入金ってなかなか減らないということになってきますよね。
もしかしたら減らないどころか、借入金ばかり増えていくということだってあるわけですよね。
ですから、借入金を全く借りちゃダメだよとかそういう話ではなくて、やっぱり額の大きさをコントロールした方がいいですよね。
少し話が脱線するかもしれませんが、よく私がRCの一等ものの大きいものとか、あとは原価消却を早めていくために木造の小ぶりなアパートとか、そういうので比較対象をしたようなお話をさせていただくんですけども、
やっぱり借入金が大きくなるものというのは、特にRCの大型のマンションとかそういうことになりますね。
借入金が当然、物件の価格が大きいということは当然損失も大きくなりますので、今前にお話したように自己消費率であったり債務消化年数のスコアが悪くなるということで、前の放送会の中でもお話をさせていただいてますよね。
これはやっぱり意識した方がいいですよね。
対策対象標BSを考える中では、やっぱり意識したいところは固定負債ですね。
この長期の借入金をいかにコントロールするかという部分と、あとは流動負債ですよね。
運転資金とかそういうものに頼った資金繰りをこうやっていくと、固定負債とか流動負債が大きくなれば当然損失も大きくなるということになりますし、
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損失が大きくなれば、いつもお話しているように自己消費率であったり債務消化年数という銀行さんの格付けの指標ですよね。
これ一番大きい、売店の大きい指標になりますけど、キャッシュ老額とか債務消化年数、ここは129点のうちのそれぞれ20点ずつの売店があります。
この2つだけでも40点あるわけですね。
ですから、BSを考えると借入金のコントロール、ここが一番重要ですよね。
ちなみに、損益計算省の中では、やっぱり税金の部分ですよね。
いかに社外利用しないかということで、原価消却を活用していかに社外利用しないように、
税金のコントロール、いわゆるタックスコントロール、ここの部分が損益計算省では大事じゃないかなと思いますね。
今回のお話は、対借対消票を見るときのポイントについてお話しさせていただきました。
いつも東方のレディを聞いていただきましてありがとうございます。
また、コメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
