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はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子二の子孫生の記録ということで、収録させていただいております。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、収益還元法についてね、
私が思うことをちょっとね、今回お話したいと思うんですね。
はい、つい先日ですね、私の取引のあるね、金融課さんにちょっと行ったときに、
支店長さんがね、変わられて、初めてお会いする支店長さんだったんですけれども、
実はその金融課さんというのは、収益還元法でね、銀行さん評価するということで、
その中でいろんなお話をさせていただいたんですけれども、
よく地銀とかね、資金さんとか、そういうところですと、銀行の自家評価ということで、
主にだいたい積算評価とかそういう部分でね、重視したり、そういう傾向ってあるんですけど、
この金融課さんについては、積算とかね、不動産の担保評価、ここは一切見ませんと、
まあそういうことをちょっとおっしゃってたんですね。
いわゆる収益還元、ここで評価するということですよね。
これね、金融庁の考え方からすると、事業性を評価してということで、
収益還元での評価っていうのは、ある意味金融庁の指導というかね、方針に従った形で、
こういう評価してくださるとね、結構1都3県とかでは評価が伸びてね、いいんじゃないかなというのが一つありますよね。
実際にですね、その支店長さんともお話してて、たぶんうちの銀行はおそらく、
例えば都心とかね、中心によったところのエリアだと割と評価が伸びやすくて、
逆に千銀さんなんかだとね、例えば東京とか神奈川とかだと、物件の価格に対して積算評価ってどうしてもね、
大きく割れてしまいますので、そもそも融資額が伸びないという傾向にね、あるわけですけども、
ですから保証協会使ったりなんか皆さんするわけですね。
この金融会さんの収益還元という評価のね、部分ちょっと支店長さんとお話してて、
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ふとね、やっぱりちょっと私ちょっとね、思ったのが、
これ収益還元で使い方によってはまあ良いのかもしれないんですけども、
これ裏を返すとですね、評価以上に、銀行の時価評価とかその担保価格、
まあこれ以上に評価が伸びてしまうので、逆に言うとですね、変えてしまうわけですよね。
東京とか神奈川のあんまり担保評価がない物件について、
まあ新しめの物件とかだと融資期間伸ばしたりなんかすると、
まあキャッシュローが出ると、金利も安ければキャッシュロー出ますよね。
まあそういうところがあって、これ逆に考えるとですね、
ちょっと危ないなって私なんか感じるんですよね。
まあ一般的に銀行のですね、事業生の融資っていうのは、
まあ7年8年とかって言われますけど、不動産のね、賃貸業で言うと、
まあだいたい債務所管年数とかで15年ぐらいということでね、
まあ言われたりするわけですけど、
例えば木造のですね、劣化投給を取ったりすると30年以上とかね、
まあそういうもの聞きますけど、
まああんまり融資期間長いのもどうかなって正直思うんですよね。
まあ融資期間長く引っ張ることでキャッシュローが出てると、
まあそういう、まあ実際にはそうなんですけど、錯覚にすら陥っちゃいますよね。
まあですから、実際のそのアパートマンションの収益力以上に収益還元法で見るとね、
評価が出過ぎちゃって、かえってね、あんまり良くないなーって、
これちょっと罠にハマっちゃう可能性すらね、あるなーと思いますよね。
で、まあその銀行さんの支店長さんにも話したんですけど、
地銀さんとか新金さんの評価っていうのは銀行の自家評価って非常にね、辛いんですよね。厳しいんですね。
で、途中話したように評価がなかなか伸びないので融資額が伸びないと、
まあそういうことになるわけですけども、
まあ対外がですね、まあその対応年数-蓄年数ということで、
まあその残存のね、年数ということになりますけど、
法定対応年数から引いた年数ということになりますけど、
ちょっとね、これ収益還元法、もし採用するね、金融官さんから融資する際には、
最新の注意を払った方が私はいいのかなーっていうのをね、
いろんなお話している中で感じますよね。
で、ほとんどのですね、金融官さんが某メガバンクのS、緑のね、銀行さんなんかも積算評価とかね、
言われたりしますけど、あと地銀、新金さん、新組さんってほとんどが積算によった評価をするわけですけども、
こっちのですね、収益還元によった評価の方で買い進めるとね、
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まあその先がなかなか融資がつかなくなる可能性がね、
非常に高いんですよね。
担保評価の出ない物件に、収益還元で融資をつけてということになってきますので、
そうするとね、自然的に担保割れした物件を購入し続けるというような、
場合によってはそういうことすらあるわけですよね。
ですからこの辺ちょっと注意が必要かなと思ってね、
こういうところで思わぬ落とし穴にね、ちょっと気をつけた方がいいのかなーというのはね、
感じましたよね。
ということで、今回は収益還元法による評価の落とし穴ということでお話しさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントや意見もですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
