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はい、フォーニッツオヤマレディオ 小山です。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、 ありがとうございます。
はい、今回の放送なんですけども、今回もですね、 コラボ放送ということで、ゲストを
お迎えすることにいたしました。で、ビッグネームの方に登場してもらいます。 先に声入っちゃってますけど大丈夫ですかね。
じゃあ早速、早速ですけど、この方です。どうぞ。
あ、どうもこんにちは、中森サトルです。よろしくお願いします。すいません。
いえいえ、ありがとうございます。
なんかいきなりビッグネームって言われちゃって、 ちょっと逆に笑ってしまいまして、すいません。
中森さんほど有名な方いらっしゃらないじゃないですか。
いやいやいやいや。
いやいやいや、お忙しい中ね、コラボ放送にですね、 来ていただいて、受けていただきましてありがとうございます。
いや、とんでもないです。もう大山さんのお願いですから、 もうそんな忙しいとか何だとか言ってらんないですよ。
そんな固い話はするつもりはなくて、 ちょっとですね、スター野球さんとコラボ放送ね、
現地に一緒にいろんなお話をさせていただく中で、 収録をさせていただいたんですけど、
それにちょっと味を占めて、ちょっと中森さんとね、 会いたいなと思ってて。
でもほら、中森さん、以前ほら、 身バレ問題いろいろあったじゃないですか。
だから、ご自身の全力疾走レイでも 最近更新してないなと思って、
そうなんですよ。
あんまりこう放送どうなんだろうなと思って、 駄目元で中森さんにちょっとお話を振ってみたら、
全然いいですよっていうお話だとお言葉に甘えてですね、 早速ちょっとということで、させていただきたいと思いますけれども。
よろしくお願いします。
はい、よろしくお願いいたします。
あんまり固い感じじゃなくて、ざっくばらんなお話で、 お話できる部分とそうでない部分あると思うんですけど、
お話いただけるといい。
中森さんのお話を聞きたい方も たくさんいらっしゃると思うので、
今回はちょっとそんな感じでね、 コラボ放送ということでよろしくお願いします。
はい、よろしくお願いいたします。
はい、じゃあね、まず中森さとるさん、有名な方なので、 本当に顔も広くていろんな方、中森さんのことご存知だと思いますので、
改めて、自己紹介とかそういうの不要かもしれませんけど、 初めて聞く方のために、
ちょっとご自身の自己紹介いただけると ありがたいなと思います。
はい、わかりました。中森さとると申しまして、
大野業はですね、初めて今6年目、 7年目に入るんですかね。
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2019年から始めてますので、 もう7年目に突入しているという状況ですね。
今、規模感っていうところで言うと、
小建てが5つと、あとはアパートが3棟、 ここまでで28世帯所有ですね。
ここに最近、今1棟で30世帯のマンションを購入して、 それを再生中という状況なので、
それも含めると、9棟、小建て含めて9棟で58世帯になるのか、
そういう規模感ではありますけれども、 その半分ぐらいが空いているという状況です。
2019年からスタートされて、 私、中森さんとお会いして、
いろいろやり取りさせていただくのって、 多分、JLTで一緒に学ばせていただいてということなので、
私、2020年ぐらいからJLTに入って、 多分、中森さん3、4ヶ月か半年ぐらいして入って来られたと思うので、
2021年とか初頭とか、そんなぐらいかな。
だいたいそれぐらい?
ですよね。そんな感じかなと思って。
丸、本当によく連絡を取らせていただいたり、話したりするのって、 4年以上経っている感じかなと思うんですね。
もう5年近くになりますかね。そんな感じになると思うんですけど。
すごいなんか、私、昔からというか、 中森さんが2019年始めた当初は私知らなかったんですけど、
2020年あたりからいろいろやり取りさせていただく中では、 すごい急激にグググっと上昇気流に乗っていくようなイメージがありますけど。
そうですね。自分で言うのもなんですけれども、 確かについ最近までは子立てを3つ所有しているところからしばらく会えていたので、
私自身もまだその感覚がどこか残っているというか。
せいぜいなんだかんだ言って、私も子立てを3つ所有して、 次のやっぱり4つ目を所有するっていうところまでが、
たぶん3年ぐらいブランクあるんです。 2年半以上はブランクがあって、なかなか買えない状況が続いていたんですよね。
それから4つ目購入してから5つ目、6つ目、7つ目っていう感じで、 アパートとかもそのうち取得とかもできたりとかしたので、
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本当に所有個数とか入ってくる家賃とかっていうのを一回、 自分でグラフにしたことがあるんですけど、
本当にいわゆる指数関数的なやっぱり。
最初は水平に近いんだけども、 ある程度今中森さんのあれでいくと、
2019年から始めてくると、たぶん4年ぐらい経ってきたあたりが グググッと曲線が上向きに急激に上がっている感じじゃないですか。
角度がグッと上がってきたっていう、そういうのが 実際にグラフにしたらそうだったっていう感じですよね。
中森さん、よく覚えているのが、JLTに入られて、
一番最初に中森さんの持っている物件を、 私が中森さんのエリアに、たまたま近くのところに物件があるというので、
ランチでもしましょうと、お互いに決算書を持ち寄って、 飯食いながら色々こうでもない、こうでもないっていうのを何回かやったことがあって、
すごいそれを覚えてるんですよ。すごい覚えてるし、
僕がその頃を考えると、今の中森さんの状況というのは、 めちゃくちゃ嬉しいんですよね。
本当にすごい発展を遂げているということがあって、 自分のことのように嬉しいですよ。
これね、その時は僕、中森さんちょっと、 多分ね、いろいろ決算書のあれとか見て、
いろんな話をさせていただいている中では、 多分中森さん相当苦しい。
たぶん、こだてを3個買って、 次行こうということで、たぶんJLTに入られて、
そこで2年半とか買えない時期があったじゃないですか。
その時にランチ一緒にしながら、 いろいろそういうお話をしている中では、
中森さんは真の強い方で、 あんまり弱音とかそういうのは吐かないと思うんですけど、
心の内ではかなり苦しい思いがあったのは、 口のところまでも出たいんだけど、
でもちょっとそういうの言いたくないみたいな、 そういうのが表情を見ていて、
僕すごい分かったんですよ。
2年とか2年半とか辛抱というか、 今度は2年半くらい買えない時期があって、
すごく苦しい胸の内が間違いなくあったと思うんですよ。
でも、たとえばその間にボキーを勉強して、 やってたりとか、そういうことをやられていて、
それを2年半辛抱、ある意味辛抱して、 頑張り続けたっていうのって、
まさに中森さとるさんのスタイフの 全力疾走レビューじゃないですか。
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本当そうですよね。
すごい苦しい胸の内が、 痛いほど話している中で分かるんですよ。
でも中森さんは、多分あまり人に そういうところを見せたくないから、
多分言わなかったんじゃないかなと思うんですけど、
それは僕はすごい悟ってたところってあるんですよね。
そうですね。
言ってもしゃあないみたいな、 っていうところもあったし、
そこはもうどういう、
誰もが通る道というか、 遅かれ早かれっていうのはあると思ったんで、
そこはもうグッとこらえて、 歯を食いしばりましたよね。
ごめんなさい、笑っちゃったけど、 でも今となればっていう話ですよね。
だからよく、高くジャンプするためには、 一度しゃがんで、で大きく、
つったったままだと高くは飛べないっていう、 いわゆるそういう表現になるかと思うんですけど、
やっぱりそれがある意味、 自分が高くジャンプするための準備期間というか、
そういう基礎をしっかり身につけるとか、 そういう部分にあったのかなとは、
今私なんかそうやって結構思いますけどね。
中森さん、ちょっと怒らないでくださいね。
どうぞ。
実はJL2の杉田さんと中森さんが 入ってこられたときに、
杉田さんと話す中で中森さんの話が 結構出てきてたんですよ。
その当時は杉田さんがよく言ってたのは、 中森さん大丈夫か?みたいな感じで言ってたの。
JL2って月1回オンラインセミナーやって、 もう一つ行列のできる経営相談所というのを
相談会みたいなのをやってるじゃないですか。
その相談会の中で中森さんが質問する内容が、
なんかちょっとピントがずれてるというか。
質問の要点を得てないという、 なんていうんですか、
ちょっとそういうところがあったんです。
私もちょっとそれ感じてまして。
でもずっと継続して、本当に毎月毎月 必ず中森さん出席されるじゃないですか。
たぶん土曜日にオンラインセミナーと 行列のできる経営相談所というのをやってるんですけども、
中森さん土曜日はお仕事なんで。
ただセミナーは昼間というか夕方にやってるので ちょっと参加できないですけど、
その相談会の方には必ず参加して、 毎月毎月質問されてとか、
いろいろ自分の相談事とかいうのを、 具体的に今こういうことやっててこうなんです、
いろんな資料を自分の開示してっていうのを やってたじゃないですか。
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だからああいうのがやっぱすごい良かったん じゃないかなと思いますけどね。
そうですね。JLTの内容は難しいですよ。
難しいというか、そんな簡単なことは たぶんお話しされてないんで。
どうなんですかね、みんな理解してんのかなっていうか。
私はもう本当に、それこそもう本当に、 杉田さんがそういうふうにお話しするのは、
本当にすごくそれは当然だなって思っていて、
わからないっていうか、恥をしのんで やっぱりわからないことをわからないなりに聞いたら、
やっぱりそりゃそうなっちゃうじゃないですか。
はい、そうですね。
逆にだから、あそこで要は聞かないっていうか、
恥をしのんで聞かないほうが損だと思うんですよね。
はい、そうですね。おっしゃる通りですね。
ある時から杉田さんと話してて、
いや中森さんが変わったねっていう タイミングがあったんですよ。
で、これちょっと中森さん話したかどうかわからないですけど、
やっぱりそうやってズームでこういろんな人を 参加者の顔の方が見えるわけですよね。
顔つきがちょっと変わったなっていうのがあったんですよ。
で、じゃあそれどういう時かっていうと、
ちょうど中森さんがその4頭目とか5頭目とかそのあたりですよ。
だから今から言うと2年前とか、もしかしたら2年半とか、
ちょうど変えるようになってきた時の表情とか、
あれが本当に目つきが真剣というか、あれなんですよ。
前はちょっとそわそわ落ち着けない感じがあったんですよ。
で、中森さん大丈夫かとそういうところも杉田さんあったんだけど、
ごめんなさいね、ちょっとディスってるわけじゃないですよ。
ディスってるわけじゃないんだけど、やっぱりその表情とか話す内容とか、
そういう口ぶり、言葉とか、そういうので、
前はちょっと申し訳ないんですけど、私も不動産投資だと思ってましたし、
それがその経営者、賃貸経営者という意識に変わったあたりじゃないかなというのは、
すごい感じるんですよね。
まあそうですよね。やっぱりレベルが高い内容だったんで、
やっぱり気遅れしてたところはあったかもしれないですよね。
本当ですか?
いやいや、気遅れしてるっていうか、
どこか自分の身の丈に合わないんじゃないかとか、
そういうこととかはちょっと意識っていうか、せざるを得ないといったらあれですけど、
身の丈に合わない話を聞いていて、ちょっと間違い感というか、
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そういうふうなところもないわけじゃなかったっていうところも正直あったんですけど、
ただ、じゃあ他のところで自分が求めるものとか、
なりたいものとか、なりたい像とかを提示してくれるところって、
他にあるっけって言ったときに、
やっぱり自分の知る限りはなかなかそういうところがなかったので、
ちょうどいいところなんていうのを探してたら、
やっぱりなかなかそこはやっぱり認識甘いなと思うところだったんで、
ちゃんと居心地が悪くても、やっぱりそこはストレッチして、
やっぱりここは耐えるところだなと思って、
そういう意味も持って、そういう考えもあってですね、
ちょっと勉強させてもらってたっていうことですね。
だからね、ちょっと最初の頃は、
少し中森さんにちょっと違和感あったんですよ。
ちょっと浮いてるというか。
今は、これもうお世辞でもなんでもなく、
多分杉田さんなんかに言わせると、
一番伸びてるのって中森さんだって言うんですよ。間違いないと思いますし。
やっぱり行列のできる軽相談所とかやってても、
中森さんに話を振ったりとかあるじゃないですか。
あるんですよ。
それっていうのは、やっぱり行動されてたりとか、
実直に真摯に向き合ってやってきたことが、
やっぱり成果にも結びついてますし、
そういうところじゃないのかなと思うんですよね。
私なんかね、去年か。
中森さん、JLTの中でセミナーしてもらった回があったじゃないですか。
あれね、僕見て、その当時ほらもう、
その前から1年か1年半ぐらい前から結構、
不動産購入しました、購入しましたっていうのを何度か聞くタイミングがあって、
中森さんすげえなと思って、
そのセミナーの内容の中で、
リハーサルだったのかな、
財務商標を見せてもらう機会があったじゃないですか。
それ見て、僕びっくりしたんですよ。
正直ね、結構すごい勢いで買ってたから、
借り入れも大きくなって、
PLは毎月毎期の収益ですけど、
財務商標のBS、結構、
借り入れとか操作が大きくなって、
自己承認率とかあんまり良くないんじゃないかなと思ったら、
何の何の見せていただいて、
いやこれすごいじゃんと思って、
杉田さんちょっとあえてそこ厳しいこと言ってましたけど、
厳しいことっていうか、
次のもう一つ上に行くために、
じゃあ次どうするんだっていう話を杉田さんされてたんですけど、
僕は財務商標を見たときに、
いやこれ中森さんすげえなと思ったんですよね、あれ見て。
正直ごめんなさいね、
自己承認率あんな高いと思ってなかったですから。
かなり良いなと思って。
まあいいや。
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後で考えてみたら、
後で何かの機会で中森さんと話したときに、
当初、こだてとか3頭ぐらい買われてたあたりとか、
4頭目あたりもそうだと思うんですけど、
借り入れ少ないじゃないですか、やっぱり基本的に。
そうですね、借り入れ少ないですね。
やっぱりその銀行から見たときの評価も高いし、
当時もアパートも買われていってたと思うんですけど、
融資もつくような状態にあったんじゃないかなというふうには思うわけですよね。
そうですね。
ちなみに、
はい、どうぞどうぞ。
入ってくる家賃は基本的には使わず貯め込んでたっていう方法にはなるんで、
それがやっぱり数年ずつ経ったということが、
結果的に買えなかったところが結果的に良かったというか。
そうですね。
でもよく不動産を買ってるうちはお金がたまらないとかって言うじゃないですか。
そうですね。
ある意味、中森さんは今の表現を言うと買えなかった。
でもそのために次行くための勉強とかいろんなことをやりながら、
その知識を習得しながら、
次に行くための準備をしてた期間があって、
買ってなかったから現金も結構手元資金も熱くなってきたりとか、
財務支払いも良くなってきてたのかなっていうのが今お話ししながら思いましたね。
そうですね。結果論ですけど、
結局物件が増えたりとかすると、
なかなか腰を据えて勉強するっていうことができなくなると思ったんですよね。
なので勉強できるんだったら今のうちというか、
物件持ってる数が少ないうちに、
今後必要になるであろう知識は身につけておかなきゃいけないっていう意識はありましたよね。
僕すごいなと思ったのが、
一昨年か一昨年かな、
福井でJLTの合宿があって中村さん参加されて、
今から帰らなきゃいけないんです。母規の試験を受けなきゃいけないんですっていうのがあったじゃないですか。
あれすげえなと思って。
この人どこまでも貪欲だなと思って。
だからそういう姿勢があるから、
今こういう状態に、いい方向に来てるんじゃないかなというのはすごい感じますけどね。
そうなんでしょうね。
あれまでに受かってればそんなこと言わずに済んだのになって。
でもそれまでにいろいろ自分で努力されてやってることがあって、
それが今の藤野さんの賃貸業に、
私は生きてると思うんですよね。非常に。
と思いますよね。
ちょっとね、今時間が20分超えてきたぐらいになるかと思うんですけど、
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これまでのお話をしようと思ったんですけど、
ちょっと最近のあれも含めて、中村さんが最初はこだてを買われて、
3棟アパートをお持ちだっていう話っていうのは、
3棟アパート買ったのってどれぐらい前ですか?
3棟あるうちの1棟目のアパートを購入された時っていうのは。
一番最初のアパート買ったのが、あれが2020、今?
もうなんだかんだって2年経つか。
2023年の3月だったと思いますね、決済が。
やっぱその頃ですよね。
やっぱその頃ですよ。
中村さんちょうどググッと来た時の、
今から2年とか2年半ぐらいとかね、その時ですよね。
あの時に結構中村さんが、今度こういうの買いますとかって、
物件概要書とかを私に送っていただくじゃないですか。
すごいなと思って。
正直僕ら、中村さんのエリアって、正直全然詳しくないので、
いいのか悪いのかっていうと、結局もうキャッシュロー釣り、
税引きのキャッシュローとか、あとは銀行の時価評価とか
担保評価の数字的な部分しか見れてなくて。
で、いいのか悪いのかってやっぱり、
経営者である中村さんご自身が判断しなきゃいけないところでもあると思うんですけども、
数字的に言っても、あの辺からは、正直ごめんなさいね、怒んないでくださいね。
その前に結構物件情報とか中村さんこれ買おうと思ってるんですって。
正直僕ね、微妙だなと思ってたんですよ。
あの後から持ってくる物件って、これ融資つくよねって、いいよねっていう、
そういう物件をね、必ず銀行融資がつくであろう物件で、
ちゃんと担保評価だけでもなく、ちゃんとキャッシュローが回る部分と、
ちゃんと両立して、そういう視点で多分買われてるっていうのもよくわかりますし、
言うことないなっていう感じですよね。
で、後にね、実際に購入されたアパートなんかも、
ちょっと私、中森さんのところに前にお邪魔したときに、
ちょっと案内していただいたんですけど、場所めちゃくちゃ良くないですか?
すごいところに持ってるなと思って。
そうですね、場所、やっぱりいかんせんリッチですよね。
リッチです。
そこはもうやっぱりこだわってるというか、
で、あとリッチだけじゃなくて、やっぱり担保評価というか、
結局、今までは結局買えなかった物件ってどんな物件だったかっていうと、
結局そのリッチはいいんだけれども、
担保評価、やっぱり一歩伸びずみたいなところだったね。
結果振り返って、リッチはいいと。
ただ、キャッシュフローも、要はその、
リ回りベースでは回ると。
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じゃあ担保評価として見ていったときに、
やっぱりその、ちょっと土地値が出ないとか、
そういう話がやっぱりだったんだろうなっていうか、実際そうだったんですね。
なんでその辺は、結局反省を踏まえつつ、
繰り返していった中で、
なんとちょっと打率が上がっていったっていう感じかなと思いますよね。
いや、ほんとそう思います。
ごめんなさいね、ちょっとディスるわけじゃないけど、
微妙な物件を持ってきて、
多分僕の反応が、
あまり言葉を選びながら中森さんに言ってたと思うんですけど、
聞くだけで多分中森さんも察するような、
ちょっと微妙な反応だったと思うんですよ。
最近買われてる物件のお話なんか聞くと、
これはいいね、これは出るねっていう、
そういう感じのもので、やっぱり銀行目線も理解されてますし、
おそらく金融官さんからプロパワーで融資いただいたりとか、
そういうことになってるということは、
うまく金融官さんにご説明して、
金融官さんからそういった評価をいただいて、
融資を実行していただいてるっていうところなのかなとは、
私は思ってるんですけどね。
ちょっと長くなってきたので、
今回は中森さんが今2019年から
ふとさの賃貸業を始めてきてっていう流れで、
昔の話もちょっとしながら、
今のやつをお話ししたんですけど、
もう1回コラボ放送よろしいでしょうか。
ぜひお願いします。
ということで、今回はゲストは中森悟さんということでお送りしました。
中森さんお忙しい中ありがとうございます。
とんでもございません。こちらこそ貴重な機会ありがとうございました。
ありがとうございました。またよろしくお願いします。
