00:06
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今回は、
もし34歳の自分に戻れるなら、最初の1棟は何を買う? をテーマにして、ちょっといつもと変わった切り口でお話ししていければと思います。
私がそもそも、今43歳なんですけど、その不動産投資を始めるために動き始めた。
そして1棟目を買ったっていうのが34歳の時なんですよね。
西暦でいうと2017年ぐらいから動き始めて、18年の1月ぐらいかな、34歳の時に1棟目を買うことができたっていうのがあって、
もしその時の自分に戻れるなら、最初の1棟目は何を買う? っていう感じでちょっと今日話していければと思います。
少しいつもと切り口変えた形の話になってきます。
そもそも何を買ったかっていうと、1棟目から土地から新築をやってまして、
具体的に言うと埼玉県なんですけどね、埼玉県の、別に言っちゃってもいいと思うんですけど、
越谷市というところがありまして、そこのとある駅のすごい近くのところで1棟目のマンションを建ててやったっていうのが一番最初のスタートでして、
結論をかけるとこれやって良かったんですよね。
何でかっていうと、荷回り的にそこそこ出たのでね、インカムゲインですよね。
家賃も5つ返済して残るキャッシュフローも残りますし、この8年の間にしっかり値上がりしてくれたので、
もし売った場合にはキャピタルゲインというのも出るので、かなり大成功の部類かなというふうには思っているんですよね、1棟目。
具体的に言うと、荷回りがね、今で荷回りで言うと8.15%ぐらいなんですよね、実は。
理由としては買った後にどんどん家賃が上がっていったので、家賃が上がるってことは荷回りが上がるってことなので、
一番最初の新築の時に土地と建物の値段から割り戻した場合の荷回りというのが8.15%なんですよね。
03:02
新築の1棟目のRCとしては、今だと基本的にはかなり無理というか、その水準は出ない数字なんですよね。
実際に今売却したらどのぐらいで売れるかというと、片目で見ても荷回り5.5%ぐらいですよね。
そこまで片目に見なくて、現実的に5.2から3%ぐらいでは売れるんじゃないかという感じで、
不動産会社とかの査定も取って、5社ぐらいやってもらって査定取ってもらってやってるので、
仮に価格で言うと2億2000ぐらいで建ててるので、土地と建物で。
今売ったらそれにプラスした1億円ぐらい、3億2、3000万ぐらいで売れるんじゃないかなというところなので、
十分上手くいってる部類かなと思います。
実際は2億2000万から残済で返済してますので、もう残済ももっと減ってますし、
保有してる間の家賃、キャッシュフローも積み重なってますので、かなり上手くいった部類かなと思います。
ですので、34歳の自分に戻れたとしても、最初の一歩目は土地から新築っていう風なやり方はします。
ただそれだけだと面白みがないので、そこから一つ掘り下げていくと、
どうせ買うならもうちょっと都心にさらに寄せた買い方をしますね、今戻れば。
埼玉県の越谷市っていうところでやって、それでも十分上手くいったんですけど、もっと都心に寄せていく。
つまり、埼玉ではなくて東京。東京の中でも23区内。
23区内の中でも山手線の内側といった感じで、都心の方にもっと寄せた買い方をしたと思います。
具体的に例えば港区とか目黒区とか中央区とか、
特に港区なんかは都心であるほど値上がり幅が大きいので、
例えば港区なんかで当時だったら6%ちょっとぐらいで新築のある一棟もののマンションを建てられたので、
仮に2億円ぐらいで建てたとしたら、今それが売却するとなったときに、
そうですね、2倍近く、4億近くで全然売れると思うんですね、今だったら。
だから先ほどの埼玉の越谷市なんかと比べた場合の、どっちも上がってるんですけど、値上がり幅っていうのが都心であればあるほど大きいので、
ですのでね、もし今戻れるんだったら土地から新築をやるんですけど、その中でもより値上がり幅が大きい都心に寄せた買い方、攻め方をしたかなところが一つ言えます。
ただ手法としては同じことをやりますよね、土地から買って新築を建てていくと、これはすごくリスクも高いですし、正直私も勉強たくさんしましたので、
06:06
勉強って言ってもあれですよ、学校に通って勉強とかそういうお受験的な話では全くなくて、収益不動産を建てるための勉強ですよね、
本を読む基本的な勉強、例えば土地の埋塞の載っている情報ですね、用土地域とか堅平率とか溶石率とか基本的なところはもちろん建築基準法の基本的なところは読みましたし、
勉強しましたし、その上でそこに現実的にどういったものを建てられるかとか、あとは木造、鉄骨あるし、どれで建てることができるのか、建てるのか、
またその場合の建築コストですよね、いくらぐらいかかるのかっていう、これも相場を知るっていうのは勉強なんですよね、結局。
さらには家賃がどのぐらい取れるかとか、あとは建設会社とのやり取りとかは自在に問い合わせしたりとかして話しながらやり取りしていく中で体で身につけていった、
実践で身につけていったってところなので、主法としては同じことをやるけど、エリアを変えるってところが違いかなってところですね、もし戻れるとしたら。
そうですね、あと変えるとしたら、そうですね、最初の一手目何を買おう、やっぱりどっちから進捗。
そうですね、あとはこれちょっと不動産投資からは離れちゃうかもしれないんですけど、
これは足られ場の話なんですけど、ここまで値上がりするって分かってれば、住宅ローンとかも使って、自分の住む場所なんかも都心の方のあるんですよね、
区分マンションとか買っておけば、当然もう一等ものだけじゃないんで値上がりしてるのっていうのは、区分マンションなんかも都心の方が値上がり幅がすごく大きいので、
そこら辺までやっとけば、個人で、まあ不明期じゃないですけど、結構住宅ローン使って、個人で区分マンション買って、それが2倍とかになって不明期大きく抱えてる方って実は都心だと結構いるので、
売らないとね、それはあれですし、売らない限りはどこまで行っても不明期なんですけど、相場的にはすごい資産価値高いものを持ってるってことになりますし、
プラス不動産投資だったら、やっぱりより都心のところの方が値上がり幅が大きいので、都心を攻めていくっていうところなので、
まとめると、土地から新築で都心の方でやるってことになりますし、でもあれかな、極端な土地から新築でなくても、都心の方の物件で中古でも買えるのであれば、買っとけばそれは結局値上がりしてるわけなので、
09:04
例えばですけど、都心の中古のマンションとかで築20年とか30年とかでも、そういうのでも良かったわけですよね。買っとけば今すごい値上がり、それも値上がりしてるわけなので、
なのでそこを踏まえると、どっちかと言うとそうか、都心から新築にこだわるというより、優先順位としては都心の物件をとにかく買う。最初の一投目として何を買うかと言ったら、都心の方の物件を買う。都心であればあるほど良いってことですね。
その際に手法として、どっちから新築必要であればやるし、別に中古でも良かったかなってところですね。そうなると、私この話しながらお伝えしたいなっていう情報、ノウハウを出したいなってところもありつつ、結構自分の頭の中の整理も実はちょっと兼ねてまして、話していく中で気づいたこととしては、
エリアの重要性の再認識を改めて知っている次第でして、値上がり相場であれば都心であればあるほどその恩恵はこむれるってことを物語っているのかなってところですね。ただ怖いのが、逆に下落した時っていうのも都心であれば多分下落幅も大きくなるので、そこを頭に入れておく必要はあるんですけど、
ただこの反省の中でそれが起きたのっていうのは、バブルが始めた1990年ですよね。平成入ってからのところでずどーんと下がってるのがあったけど、そこから先結局ずっと上がり続けてて、じゃあこの先バブルのような下がり方するのかっていうと、そこは神の見せを知るというところなんですけど、
ただその同じようなね、ちょっとその日本の経済事情とか社会事情全然違うのでね、それを踏まえると同じような下がり方するっていうのも一概に言えないところなんでね、ちょっと慎重に判断していく必要はあるんですけど、話戻しておきますと、もし34歳の自分に戻れるなら最初の一投目何買うかっていうと、都心部ですね、都心部に寄せた、とにかく都心部であればあるほどいい物件を買うと。
で、基本は土地から新築で建てるけど、別にそれにこだわりはない。中古であったり、何倍によっては区分でも、都心のものであればね、全然買っていくっていうのがね、答えになるかなところです。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。