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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日は不動産投資で良い借金と悪い借金は何が違うをテーマにしてお話をしていきます。
不動産投資は現金でやることもできますが、基本的には有資、借り入れを使ってやるというケースが非常に多いです。
つまり有資イコール借金ということになってきますけど、実は良い借金と悪い借金、そういった2種類の借金があるんですけど、これ一体何が違うのかというのを掘り下げて話をしていきたいと思います。
良い借金と悪い借金と聞いたときに、違いとしてどんなものを思い浮かべますかというところですね。
そもそも大前提として借金イコール悪いと思っている方が実はすごく多くて、特に不動産投資をやっていない人の場合、借金イコール悪い、そんなものをするものじゃないと思い込んでいる人がいるんですけど、
それって結局、私や共作といったら何なんですけど、浪費系の借金しか連想できていないんですよね。
つまり借金イコール、例えばギャンブルとか、100万円借りてきてそれを全部使ってしまって返済に追われる、そういったものを多分思い浮かべているんですよね、イメージとして。
ですので借金イコール悪いという決めつけになってくるわけですね。
そういった方が不動産投資を考えたときも、この良い借金というものがそもそも概念として思い浮かばないんですよね。
借金イコール悪いと思っちゃっているので、不動産投資も怪しいとか危ないとか危険だとかリスクだと考えて、やらない、批判するという思考回路になっていくところですね。
つまり悪い借金というのは返済だけに追われて、とにかく返すのに苦しく大変な思いをする、それが悪い借金という風にイメージとして多分あるんだと思います。
これ実はその通りなんですよ。実は悪い借金というのは収益を生み出さない借金ですよね。
それは悪い借金ということが言えます。
でも言い換えると良い借金ってどんなものかというと、そうなんですね。収益を生み出す、お金を生み出す借金、これは良い借金ということになります。
これ不動産投資の一番要な部分になってくるんですけど、結局その相場より安く物件を買う、なおかつ有市条件とかもちゃんと折り合いがつく範囲で買うと、大体その時点で良い借金になっているわけですよね。
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どういうことかというと、例えば5000万円の物件を買ったと、相場より安く買えたので、相場より安く買えるということはそもそも利回りなんかも高くなる傾向にありますので、
例えばですけど、埼玉とかで、本来なら6000万円ぐらいする相場が5000万円で買うことができたと。利回りは9%としますね。
つまり5000万円に対して利回り9%ということは家賃450万円年間入ってくると。それをフルローンで期間35年で金利2.5%で買えたとする。
そういった場合はシミュレーションしたとき、返済をしつつも年間でやっぱりキャッシュフローで120万円この場合残るんですよね。
つまり450万割12ヶ月でだいたいなんですけど、毎月家賃が満室の場合37万5千円ぐらい入ってくると。
そこから処刑費とか管理手数料とか引かれますし、まるまる入ってくるわけじゃないんですけど、それでもそこ結構残るわけですよね。
さらに返済をしていくわけですけど、それでも年間のキャッシュフローでいうと120万円残るというわけなので、これはですね、つまり借金してるんですよね。
借金してるんだけど、収益を生み出してくれているのでアパートが、そこから借金を返済してもお金がちゃんと残って溜まっていく状態。
これはもう冒頭のところで言う、良い借金か悪い借金のどちらかというと、もう答えは明確で良い借金なんですよ。
つまり資産を生み出す、キャッシュフローを生み出す、資金を生み出してくれる借金というのは良い借金ということが言えますね。
あと大前提としてね、相場より安く買えてるので、来客する時でもちゃんと苦労しない。
買った時よりも高く売れればインカムゲインだけじゃなくてキャピタルゲインでトータルでもプラスになるので完璧なんですけど、
ちょっとそれは今置いておくとして、あくまでもインカム基準に考えた場合でも、とにかく借金を返してもちゃんとお金が残っている状態。
これは良い借金ということが言えますね。
一方で悪い借金はどんなものかというと、冒頭のところでも少し触れてますけど、結局お金を生み出さない借金ですね。
あるいは赤字になってしまっているような借金、これは悪い借金ということが言えますね。
ギャンブルなんかの場合はもう論外ですよね。
例えば1000万借りてきてね、1000万ちょっと言い過ぎですけど100万借りてきて、それを全部溶かしてしまった、吸ってしまったと。
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しかし返済だけが残るので、その100万を毎月毎月返していかないといけない。
これ完全に悪い借金です。
不動産投資の場合も同様で、例えば割高で物件を買ってしまった場合なんかはこういった現象が起きやすくて、
例えば相場で3000万くらいのアパートなのに、4500万とかかなり高い値段で買ってしまったと。
で、家賃も3000万円で買えば利回り10%、家賃年収が例えば年間300万円のアパートを3000万円で買えば利回り300÷3000で0.1、つまり利回り10%になるんですけど、
それを4500万とかで買っちゃうと利回り6.66、かなり下がってしまいますし、
これが土地に価値があるアパートならいいんですけどそうでもないと。
そうなると完全にスタートの段階で高値掴みしてしまっていると。
価値が3000万しかないものに4500万払ってしまっていると。
こうなるとかなりしんどいと。
融資条件も悪くて、例えば融資の返済期間が20年しか取れなかったと。
それなのに金利が3%を超えていると。
こういったバイトとシミュレーションするとどうなるかというと、
年間のキャッシュフローが-74万円になるんですけど、完全に赤字なんですよね。
つまり毎月家賃は一応入ってくるんですけど、そこから処刑費引いたりとか返済をすると赤字になってしまう状態。
つまり借金して買っているのにお金が残らない。むしろマイナスになってしまっている状態。
これ完全に悪い借金ということが言えますね。
なお、かつ高値掴みしちゃっているので、
仮に売却するとなったときも買ったときの値段よりも安くしないと売れない可能性が非常に高いので、
売るときも苦労する。売れたとしてもそこでもマイナス。トータルで負けということになってしまうので、
完全にこれやらなかったら、やらない方が良かったという不動産投資になってしまうので危険ですよね。
だから悪い借金か良い借金かというところの区別としては、
借りてきたからには儲からない。稼がないといけないので、
ちゃんと返済をした後、いろんな処刑費を払った後でもお金が残っている状態。
キャッシュフローを生み出せる状態。これは良い借金。
逆に返済とかしてしまった後に赤字になってしまう。お金がマイナスになってしまう。
自分の貯金とか食いつぶしてしまっているような状態。
これは間違いなく悪い借金ということになってきますので、
不動産投資で良い借金と悪い借金は何が違うかというと、
お金の資産を増やしてくれるか、もしくは減らしてしまうのかというところが質の見極めかなというところになってきます。
これ言われてしまえば本当に当たり前なことを言っているんですけど、
意外に自分がやるとなった時に出だしから失敗してしまう方もいるので怖いところかなと思いますし、
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もっと言ってしまうと買う前でだいたいわかるんですよね。
シミュレーションはもちろんのこと、
あとはそもそも部屋が埋まる物件なのかとか、
売る時の出口ですよね。いくらぐらいになるのかというのは、
ちゃんとリサーチして勉強して調べればだいたいわかるので、
ちゃんとその勉強ですよね。
勉強と言っても、これ結構いつも音声配信で言ってますけど、
今本当に独学と言ったらなんですけどね、
いい不動産投資の書籍もいっぱい出てますし、
基礎知識を固めるレベルの学習というのはいくらでもできますので、
本当に悪いことは言わないので、まずは固めてください。
そこからスタートすれば、そうそう大失敗するということはないですね。
つまり悪い借金を抱えてしまうということはなかなかないので、
そんなに心配しなくていいかなというところですね。
良い借金と悪い借金の話を今日してきましたけど、
ちゃんと勉強していれば、そうそう悪い借金を背負ってしまう結果になるということは
考えがたいので、良い借金をして、
良い不動産投資ライフをやっていくためにも、
まずは基礎を固め、しっかり基礎知識を固めていくというところが、
結局基本のところになってくるのかなというところになります。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。