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2023-07-02 34:53

24. マンション建替えできますか

都内で増え始めてるマンションの建替え事例。皆さんはこのマンション建替えってどんな仕組みなのかご存知ですか?今回は、当事者としてこのトピックの議論に参加している自分たちなりのマンション建て替えの仕組みについて紹介してみようと思います。

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Summary

最近、街中でよく見かけるのは、マンションの建て替えが進んでいることです。大規模修繕や建て替えの検討が進んでいるマンションが増えています。マンションを購入する際には、建て替えの可能性を考慮する必要があります。管理組合の機能や、養殖率の緩和や耐震化事業など、建て替えが容易な条件を考慮してマンションを選ぶことが重要です。また、建て替えについての議論やマンションの供給状況について話されています。建て替えの問題点や購入者にとっての注意点が語られています。

マンションの建て替えの検討増加
katsuma
最近、街中でよく見るのが、マンションが建て替えられてるな。マンションが大規模な工事してるな、みたいなところ。
daikoku
大規模修繕。
katsuma
大規模修繕とか、もう建て替えをしようとしてたりとか。
っていうところがすごくよく見るなと思うんですけど。
この辺りがね、気になるんですよね。
daikoku
いや、当事者でしょ。
katsuma
そうなんですよね。
詳細はね、まだ言えないというか、何も決まってないので言えないという話なんですけど。
僕たちが住んでいるマンションも、今、建て替えって言ったところを検討をしているようなところなので。
世の中、他のマンションがどういうふうになっているのかとか、っていうところがすごい気になるんですよね。
そもそもですね、マンションの建て替えなんて、当事者になるまでは考えたこともなかったというか。
そんなものがあるんだみたいな。思ってたんですよね。
daikoku
これを聞いてる皆さんも、あんまり当事者の人じゃない限り、考えたことない人が多いんじゃないのかなって思って。
マンションを購入したいなっていう方は、必ず建て替えっていうところは念頭にちょっと置いといたほうがいいと思うんですよね。
マンション選びするときに、すごく重要なポイントにはなるかなと思っていて。
katsuma
そうなんですよ。これもね、前回だったかな。田舎か都会かみたいな話のシリーズと結構近いところはあるかなって思うんですけど。
ぜひね、こういう視点もあるんだっていうところを参考にしていただきたいなというところで。
我々にとっても熱量の高いというトピックの一つではあるのかなと思っています。
というわけで今回はですね、マンション建て替えについて全部話せないと思うんで。
daikoku
いや、ちょっと長くなっちゃう。
katsuma
概略みたいなところを今回も話してみたいなと思います。
こんにちは。かつまです。
daikoku
こんにちは。だいこくです。
katsuma
ダイニングAFMはキャラソン好きのオットカップマンとお菓子好きの妻だいこくの夫婦がファッション、スイーツ、ホテルなどを中心に我が家の家庭で話題のトピックをお届けします。
建て替えのプロセスと合意形成
katsuma
というわけでマンションの建て替えって言ったところのトピックなんですけど。
建て替えするんだ、しなきゃいけないんだみたいなところがまず話としては出てくるかなって思うんですけど。
daikoku
基本的にはですね、建て替えする前に冒頭でもちょっと話触れましたけど、まずは大規模修繕ですね。
って言ったところからまずはメンテナンスをしていくことになるのかなというふうに思うんですよね。
マンション買ったら毎月修繕積立金が発生すると思うんですね。
新宿の場合って月に多分数千円程度で済むと思うんですけど。
蓄年数が進むにつれてそれが上がっていくんですよね。
高いと2万とか3万とかなんのかな。
だからそれって蓄年数が古いと必然的に上がっていくもの。
大きい修繕をやらなきゃいけなくなってくるから、積立金から出してはいくんだけれども。
もういろんな不具合出てくるじゃないですか。古いマンションって。
katsuma
これもマンションを買う前の人はあんまりイメージがつかないかもしれないんですけど。
考えてみれば当然でマンションは古くなるといろいろ問題が起きるんですよ。
とてもシンプルな話なんですけど。
daikoku
特に水回り、配管回りっていうのは。
配管水回りがやっぱり一番ネックになるのかなって言われますね。
katsuma
我々のマンションも配管周りはよくよく問題が起きてるんですよね。
daikoku
我々はたまたま本当に運が良くて、大きい問題は起きてないんですけど、これ正直運だなって思ってます。
たぶん私たちが買ったこの部屋ってすごいレアケースだと思うの。
オーナーが大学時代に一人暮らし用に買ってて、その後誰も住んでなかったじゃない。
だからあんまり使用感がないというか。
すごい古いんだけど、あまり使ってなかった部屋だったんだよね。
そこをリノベして今住んでるっていう形にはなるんですけど、
他のよく使われてるようなところだと配管詰まりとかそういったのは結構起きやすくなってて。
katsuma
正直ね、配管だけでも話してると3,40分くらい話せるぐらいいろんなトピックがあるんですけど、
そんなことをやってらんないように今日はスキップするんですけど。
世間一般で言われることとしては、マンションの寿命ってどれぐらいなんだろうみたいな話があるんだけど、
だいたいですね、3,40年ぐらいで建て替えて、
一回リフレッシュするっていうところを考えたほうがいいんじゃないのかなっていうふうには言われてるそうですね。
3,40年前に建てられたマンションのいろんな材料とか設計とか建築手法と今のものって全然違ったりするんで、
マンションの寿命自体は伸びてはいくとは思うんですけど、
少なくても3,40年前に建てられたようなマンションとかは割と結構寿命が来てるところが多いのかなというところですね。
daikoku
購入するときに一番気にしてみないといけないのは新耐震か旧耐震かっていう。
耐震の基準がどっちにあるかっていうところはまず一つ大きい判断基準かなと思いますね。
うちは旧耐震なんですよ。
良くない方。
良くない方というか、今の基準には満たされてはないっていうところですね。
建て替えをやったほうがいいですよっていうふうには都から言われてるのかな?
katsuma
そうですね。
daikoku
言われてるマンションにはなるんだけれども、
そこをあえて買ったのかっていうのは、いろいろなポイントを照らし合わせて、
建て替えに関する問題と費用
daikoku
これだったら建て替えできるかなっていう判断で、
katsuma
じゃあそれだったら買ってみようかっていう感じにはなったんですけどね。
さっき3,40年前っていう話をしたんですけど、
文城マンションのストック数の推移っていうグラフが、
いろんなサイトとかクリニックの方から出てきてまして、
当然そのストック数っていうのはどんどん増えては、
総数としては増えてはいて、
ちょうどですね、1980年ぐらいからどんどん新築で建っているマンションっていうのが増えてきてて、
平成21年、22年頃からちょっと下がってるんですよね。
十分な数はだいたい回ってきたんじゃないみたいな、そんな考え方なのかもしれないんですけど、
何が言いたいかっていうと、1980年代ごろからのマンションってどんどんどんどん増えてきてる。
つまり3,40年ぐらいで建て替えが考えた方がいいんじゃないっていうところなので、
こっから10年ぐらいって、この建て替えを検討しないといけないマンションっていうのはどんどんどんどん増え続けると思うんですよ。
daikoku
いや、そうだと思うんだよね。
katsuma
この辺のマンションの建ってきた背景と寿命みたいなところを照らし合わせて、ここ最近、街角、都内ですけどね、本当に。
都内でこういう建て替えだったり大規模修繕をしてるマンションっていうのが、
どんどんどんどん目にする機会が増えてきてるのかなっていうふうに思ってるっていうところはありますね。
daikoku
結構商業ビルとかでも建て替えみたいな感じで増えてきてるんで。
我々の住んでいるところの近くでも商業用のビル。
それもね、1個とかじゃないですよね。
すごい増えてるよね。
katsuma
だし、もう建て替え済みですっていうビルもあるから、やっぱりマンションに関しても、私たち住んでる周辺でもね、建て替えしてて今取り壊し中ですみたいなところとかも出てきてはいるので。
で、そのマンションの建て替えなんですけど、どういうプロセスでできるんだ、進むんだっていうところなんですけど、一番重要なのが合意形成。
daikoku
これね。これまだ5分の4以上だっけ?
katsuma
これ5分の4です。
daikoku
多分これから先、この合意形成するのが結構難しい状況が増えてきてるんですよ。
権利保有してる人たちに連絡つかないとか、相続がきちんとされてないとか出てきちゃってるんで。
おそらく都としても建て替えを推進しないと危険な建物が都内に増えていくだけになってしまうから、おそらくこの辺の基準っていうのは緩和する方向でいろんな話進んでいくんじゃないかなっていうふうには思ってますね。
katsuma
そうですね。この後も話していこうかなって思うんですけど、国とか都全体の傾向としては建て替えをどんどんしやすい環境ってものを作っていこうっていう流れはあるんですよね。
そのための法改正とかもいろいろ進んではいるんですけど、この合意形成っていうところは今のところ特に変わってはなくて、
区分所有者と議決権の5分の4以上の賛成で初めて実際に建て替えしましょうっていうふうに決まるって感じなんですよね。
5分の4って結構な割合なんですよね。80%?
当然ですけど、住民の人に、じゃあ建て替えしましょう。うち古いですよねみたいなこと言っても、ちょっと待ってよっていうふうになるから。
カジュアルに話せないんだよね。
なので、何年も結構時間をかけて、なぜ我々は今建て替えをすべきなんだっていうところの説明をして、合意というか建て替えしたほうがいいのかもっていうふうに空気を作っていくっていうところが必要になっていくって感じですよね。
daikoku
ご納得いただくっていう感じなのかな。
katsuma
そうなんだけど、要は築年数が古い建物になってくると、今だと新築当時から帰って住み続けてる人ってなると結構年配の方が多いじゃない?
60代、70代。
daikoku
そうなってくると、建て替えってなると取り壊しをして建てる間はどっかに仮住まいをしなきゃいけないんですけど、
引っ越しを2回しなくちゃいけないんで、その手続きとかいろいろ諸々発生しちゃうんで、年配の方だとちょっともうしんどいよっていう感じにはなっちゃうんだよね。
katsuma
それはあるよね。リアルな問題として。
単純に建て替えられたらOKかっていうと、特に年配の方とかはそういった大変なところもあるので、
そう簡単に多いそれと合意はできねえよっていうところは実際問題結構ありますね。
daikoku
あとはお子さんがいらっしゃると、学校、仮住まいの時にちょっと離れたところになっちゃうと、学校買わなきゃいけなかったりとかするんで、
天候の問題とか、都内だったらまだ電車、バス、公共交通機関で通学するみたいなのはできるかなとは思うんですけど、
katsuma
そのあたりの仮住まいの場所が近くに確保できるかどうかっていう問題も、若い世代にとっても問題は残りがちではあるんだよね。
daikoku
あとタイミング、いつその建て替えが決議されて、仮住まいを開始しなくちゃいけないのかみたいなのは、
全体で足並みを揃えるってなると、こっちが勝手に動けないことにはなっちゃうから、その辺のタイミングの難しさみたいなのは残っちゃうんですよね。
katsuma
5分の4以上の合意形成、めちゃくちゃ難しいんですけど、合意形成できたとしても、それがスイスイと進む話なのかっていうところになるんだけど、
建て替えの費用ですよね。当然、ただでできるわけじゃないので、建て替えには費用がかかるんだけど、これどれぐらいの費用が実際のところかかるんだっていう話なんですよね。
原則としては、これは住民、自分たちで支払うっていうのは当然になるんですよね。
それどれぐらいの金額かかるんだっていうところなんですけど、これは当然マンションの規模とか、建て替わった後がどれぐらいの規模になるんだとか、どれぐらいの人が住んでるのかにもよるんだけど、
平均的にはだいたい1人あたりというか、10戸あたりかな、あたり1千万から2千万はかかるでしょうみたいなところとかは言われてはいますと。
こんな払えますかってとこですよね。
daikoku
建て替えを将来やらなきゃいけないんだっていうことを把握した上で、貯蓄しておかないとちょっと難しいじゃん。
マンション買って終わりじゃないんだよっていうのをしっかり。
まずはそこが大事なんですよね。
マンション買う前に把握してないと、ローンもお給料のギリギリまで借りちゃう場合あるじゃん。
そうなるとこういう建て替えですよとか、そういった時にすごい苦労しちゃうんじゃないかなって思うんだよね。
katsuma
そうだよね。修繕積立金とかで割と賄えるみたいなレアなマンションもあるかもしれないけど、
daikoku
いや、それはレアだよね。
katsuma
溜まってない、全然スカラカンデスみたいなマンションも少なくないので、
そういったところも事前に調べるっていうのは結構上級テクかもしれないんですけど、言えばわかるんですよ。
daikoku
親切な不動産屋さんだったら、こっちが何も言わずとも教えてくれる。
だけど、そんな別に不利な情報を教えたくないよって思ってる不動産屋さんもいるから、
そういう場合はこっちから、修繕積立金って今どういう風になってるんですかとか、
ここのマンションって建て替えの問題とか出てないんですかとか、
マンションの建設費
daikoku
水回りって結構毎年問題に出てるんですかとか、そういうのを事細かに聞く必要ってすごくあって、
可能であれば管理組合の議事録みたいなのを何回分かはコピーもらって読み込むっていう。
katsuma
できれば1年分ぐらい議事録とか総会でどういう議論が行われてたかっていうのは見た方がいいっすね。
daikoku
そういうところにこういう建て替えだったりとか、修繕の細かいところも持ってくるから、
何号室でこういう問題発生してるんだとか、その時に積立金から出してんのか、それとも保険で賄えてんのか、
みたいなそういう細かいところも結構見れるんで、そこはしっかり見た方がいいですね。
管理組合がしっかり機能してるかどうかっていうのがそこでわかるんで、
管理組合がしっかりしてないともう建て替えもクソもないんですよ。本当に。
そうだし、建て替えしないにしても住んでいく上で必要な修繕をやってもらえない可能性はあるから、
そうなってくると住み続けるにしても危険はどこかしらに発生してしまう可能性はあるので、
マンション購入の際はマンションの組合がしっかり機能してるかどうかっていうところを確認した方がいいと思いますね。
katsuma
そんな感じでお金がかかりますと。なので全部自分たちで建て替えを進めるのってあんま現実的ではないんですよね。
素人集団が建て替えるぞって言っても進まないので、一般的には間にデベロッパーに入ってもらうっていうケースが多いかなと思います。
ここでデベロッパーとかっていうのは三井とか三菱野村長子とかそういったところの名だたる大手デベロッパーさんに入っていただいてもらうと。
そういったデベロッパーさんはこの建て替えをすることによって再産性が高いマンション。
建てられるんじゃないのかなっていうふうに踏んでもらえると、そこで必要な費用みたいなところを、原則は住民が払わないといけないんだけどそれを肩代わりしてもらって。
daikoku
一旦建て替えてもらうっていうのが建前でもあるんだよね。
katsuma
そうそう。なので手出しとしてはゼロに構造的にはなるっていうふうにうまくしてもらえるっていうところがあるのかなっていうふうに思ってます。
なのでデベロッパーとしてはどういう構造かっていうとタワーマンとかにして建て替え前のマンションよりも住戸数を増やすと。
増やして差分となる住戸数分を販売して、そこで儲けを作るみたいなそんな構造ですかね。
daikoku
新しく増えた分をデベロッパーが販売をして、それをデベロッパーの利益としてもらって、この建て替え事業っていうのを代わりに進めてもらうっていう構造ですね。
katsuma
ですよね。なので逆に言うと、再産性が高いっていうふうに見なせるっていうのがデベロッパーの観点だとすごく重要なのかなっていうところですよね。
当然施設面で魅力的なものを作るみたいなのもあるし、需要が高いエリアに建てるっていうのがやっぱり重要になってくるのかなっていうところですよね。
daikoku
ここはね、もうちょっと今後マンション購入する方は本当に気をつけてエリアっていうのは選んだほうがいいなっていうふうに思いますね。
katsuma
ここでいう需要が高いエリアっていうのは、実質都心というか23区のものが大半になってくるのかなっていうふうに思ってて、そうじゃないとこのエリアの建て替えっていうところはデベロッパーの観点でいくと再産性の考え方に差が出てきやすいのかなっていうふうには思いますね。
daikoku
だからそうなってくると自分たちである程度の金額を負担した上で建て替えをするっていうふうな方向にはなっちゃうので。
多分デベロッパーが入らないとまたさらに年数かかる状況にはなっちゃうかなっていう気がしますね。
katsuma
今回は詳細は避けるんですけど、古いマンションって権利問題とかが結構複雑なものが多かったりするので、そういったところを解きほぐして論点整理して進めるみたいな、そういったところとかもデベロッパーさんはやってくださったりするので、そういった観点でも入ってもらったほうがいいのかなっていうですね。
daikoku
なんか陶器、陶器の内容と実際に住んでる人たちの情報と照らし合わせて、昔の陶器がおかしいっていうのはものすごい起こりうる話なんで、それを今の法律に照らし合わせてどう解釈をつけていくかっていうのをクッと話しなきゃいけないのかな。
そういう専門的にこういう場合はこの人たちと話さなきゃいけないとか、そういったことも素人だと全くわかんないけれども、デベロッパーだと経験もあるから、そういうのを率先して陶器取り寄せて、こういう状況だからこういう解釈でどうですかっていうセッションをクッと一緒にやってくれる。
katsuma
こういう取り扱いであれば可能ですねみたいな落とし所を探ってくれたりとかもするので、古いマンションを購入する場合は権利周りが複雑になっている可能性はあるよっていうのは考慮した上で、それであるならばやっぱりその再産性の高いエリアに住んでいかないと、資料とか安易に買って買えみたいなのは無理だと思うんで。
で、一方でですね、デベロッパーさんもじゃあみんなすごく経験が豊富なのかっていうと、必ずしもそうではないというのが実情で、っていうのは立て替えがちゃんと成立してし終わった事例っていうものはめっちゃ多いとはまだ言えないんですよね、正直。
で、調べてみたところ、このさっき名前を出したようなデベロッパーさんの中でも最大で30件ほど、30から35件ほどの実績がありますよ、うちはみたいなところがいくつかちらほらあるかなっていうところで、多くのものは5件、10件あるかなみたいな。
そういった形なので、どこのデベロッパーさんも今は事例作りというか、経験を積んでるフェーズと言っても過言ではないって感じではありますね。
とはいえ何もないよりやっぱ入ってもらった方がいいっていうのは事実なのかなっていうところはありますね。
緊急輸送道路沿道建築物の耐震化促進事業
katsuma
で、冒頭の方で言ったんですけど、国特化都とかも立て替えをしやすくする、促進するための足場作り、基盤作りみたいなものを進めてくれてはいて、この辺も用語として知っといた方がいいのかなっていうものがいくつかトピックとしてあるんですけど、
まずですね、特定緊急輸送道路沿道建築物耐震化促進事業っていうね、ちょっと小難しいものがあるんですけど、要するにですね、高速道路沿いとか。
daikoku
あれで緊急のときに、例えば大きな地震が起きて、緊急で救急車を通したい、消防車を通したいって。
katsuma
緊急輸送道路って言われるらしいですね、ワードとしては。
daikoku
指定されてるんですよね。そこの道路沿いの建物に対して耐震をしっかりしてほしいよっていう。
katsuma
そうそう。お前らぶっ壊れたらどうしてくれるんだよみたいな感じですよね。
daikoku
道路が緊急のときに通れなくなると困るから、耐震はしっかりしといてね。ある程度の揺れでも建物が壊れないようにしっかりしといてくださいよっていうのが事業の目的ではあるんだよね。
katsuma
で、こういったエリアって建て替えを促進するために費用が助成されるんですよね。
daikoku
耐震検査も費用の助成があるし、建て替えするっていう風になった時も、次多分話すと思うんだけど、容積率。そこも優遇してもらえるっていうかね。そういうことになるから、そうするとそのディベロッパーも販売重工が増えて、事業として成立しやすくなるっていうところがあるから、受けてもらいやすくなるっていう側面がありますね。
katsuma
で、この緊急輸送道路っていうの、ワード聞いたことない人が大変だと思うんですけど。
daikoku
いやこれね、普段はあんまり気にしてないと思うんだよね。
katsuma
あんまりっていうか、全然気にしないのが正直なところがあるんだと思うんだけど。これは国土交通省が実はこの情報を出しています。
なので、自分が住んでるマンションとか、購入を検討してるマンションが、この緊急輸送道路に近いのかどうなのかみたいなところとかは、一回確認してみてもいいのかなというふうに思いますね。
daikoku
ただ、大通りが指定されてる場合多いんで、静かなところに住みたいみたいな人にはちょっと向かないかもしれないんですけど、ただマンションで結構蓄電数立ってるっていうものを購入しようとしているのであれば、私は緊急輸送道路沿いであることをマストの条件にしていきたいなとは思ってるんですけど。
むしろマストの条件。
今後ね、今後住むんだったらっていう話ね。
マンションを建て替えるにしてもさ、住宅街で大きいマンションを建て替えるって結構工事としても大変になってくると思うし、そうすると工事費っていうのが結構上がっちゃうと思うんですよ。
確実に上がるしかないですよ、今後。
katsuma
人手不足もあるし。
daikoku
それを思うなら木道路に面してて工事もしやすい状況っていうのが確保されてる方がいいんじゃないかなっていうふうには思いますね。
katsuma
あとさっきもポロッと言ったんですけど、養殖率緩和っていうワードがあって、これは何かっていうと、その名の通りなんだけど、マンションって基本的にはそのマンションが建っている区とか区域かなによってどれぐらいの高さのマンションが建てられるかってもう決まってんですよね。
daikoku
商業地域なのか住宅地域なのか、それも住宅でも投球があるんだよね。
katsuma
いくつかパターンがあるんですよね。なので逆に言うとその建て替え事業っていう観点でいくと高さが決まっているので、どれぐらいの部屋数になるかっていうものはおのずとそこで決まってくるんだけど、高さをもうちょっと上げることができますよ、養殖率を上げることができますよっていうのがこの養殖率緩和っていう手法というか方法がありますと。
この養殖率緩和を得るためには当然いくつか条件もあるんだけど、公開空地、空き地みたいなスペースを作るとか、あとは地域貢献施設、津波だったり避難の場所に使えるような状態にしますよみたいな、そういったその公共性の高い機能っていうところをマンションに設けることによって、この養殖率の緩和っていうものを得られやすい形になりますよっていう。
養殖率緩和による建て替え事業の促進
katsuma
そういうものですよね、これは。
daikoku
公開空地っていうのは公園までは行かないけど、ベンチとかがあって、通行する人が少し休めるような場所を作るとか、なんかそういう感じの。
katsuma
緑地みたいなところが近いかもしれないですね。
そうだね、木を植えるとか、そういう意味合いのものではありますね。
なので、この養殖率緩和することによって建て替え事業観点では、より事業性が高まる、デベロッパーとしては儲けやすい形になるっていうところがありますと。
daikoku
一方でどんどん高い建物を建てればいいのかっていうと、逆に建設費みたいなところが上がってくることになるので。
もう確実に上がると思う。
タワーマンかタワーマンじゃないかで、この建設費っていうのが大幅に変わってくるんですよね。
katsuma
僕も具体的な数字忘れたんですけど、確かに何十メートル以上になるとめっちゃ急に上がるみたいな基準が確かあるんですよ、これ。
たぶんクレーンっていうのかな。
daikoku
工事の手法が変わってくるんだと思うんですよね。
katsuma
たぶんあれのなんかものが入れられるか入れられないかとか、たぶんそんな話なのかなっていうふうに思うんだけど、その辺もバランス感覚にはなるんだけど。
縁みたいなところのトピックを話してきたんですけど、トータルで見るとですね、やっぱり建て替えができやすいマンションかそうじゃないかっていうところがいくつか要素があるのかなっていうところですね。
daikoku
そうだね。
katsuma
一言で言うと、やっぱりリッチが全て。
daikoku
いや、もうほんとそう。
katsuma
ほんと、暴力的な表現だけど。
daikoku
なので新築で買うなら、寿命は40年50年あるだろうし、この番組聞いてくださってるリスナーの年代から考えると、次の住処として考えるのも全然あり得ると思うので、それはまだいいのかなって思うんですけど、中古のマンション買ってリノベーしてみたいわっていうふうに考えてる人は、やっぱりこのリッチってところは考えていただきたいなっていうところですね。
リッチが良ければ多少何があっても、ディベロッパーは手伝ってくれる可能性は高いんですよね。
katsuma
あと最悪、建て替えまで行かなくても、やっぱり売っちゃおうってなっても売りやすいみたいなところがあるしね。
なので、言葉はあれですけど、安さに目がくらんでリッチが悪い場所でちょっと古いマンション買うっていうのは、一回考えた方がいいのかなっていうのがありますね。それはね。
daikoku
まだ投資目的でとか、パスカラーとかそういうのだったらまた話は変わってくると思うんですけど、自分が住むっていう場合はリッチとか、あと新耐震、旧耐震あたりは必ずチェックしたいっていうところと、あとあれだね、住戸数も私は気にした方がいいかなと思うので、住戸数が極端に少ないと、
マンションの建替えに関する議論
daikoku
さっき建て替えに5分の4が必要っていうふうに言いましたけど、誰か一人二人反対したらもう成立しませんよみたいな感じにはなっちゃうから、住んでる人がどういう人住んでるかっていうのも結構重要ではあるんだけれども、
人数が多ければ、説得してね、賛成票みたいなのを作り出すみたいなことはしやすいんじゃないかなと思うんで。
katsuma
一方でね、多すぎるとね、管理費とか修繕済み建て品が増えやすい構造になるとかってあるので、難しいところではあるんだけどね。少なすぎるマンションっていうのもそれやそれで。
daikoku
建て替えっていう観点では問題が起きやすいっていうところもあるんだなっていうのは。
私たちのベストな住戸数としては80から100ちょっとぐらいが一番じゃないかなっていうふうにはちょっと思うかな。
katsuma
そうだね。なかなかね、そういったマンションがパッと自分の好きなターミナルに出てくるかっていうとあれではあるんですけど。
まあ、とはいえ、そういった観点もあるんだなっていうところを一回頭に入れておいていただけると、賢い買い物ができるのかなっていうところもあるかもしれないですね。
daikoku
都心でね、この建て替えしやすいマンションを購入すれば、おのずとね、その建て替えを促進してくれる住民が購入してる場合があるから、
そういう意味でも変なところのマンションを買うよりは特定緊急輸送道路に指定されてて、
もうなんか養成規律の緩和を受けやすいようなリッチのものを中古で買うならね、選んだほうがいいんじゃないかなと思いますね。
katsuma
そうですね。
こういったトピックもですね、元からじゃあ我々知ってたのかっていうと当然ながらそんなこと全くなくて、
当事者、こういった議論にちょっと参加させてもらうことで、初めて理解してきたっていうところはあるんだけど、
daikoku
こんな誰も教えてくれなかったなっていうふうに思うので、せめてね、我々が出せる知見みたいなところは出していきたいなっていうところで、
katsuma
今回もご案内させていただいたっていうところであります。
daikoku
そう、私たちは買う前にこのマンションが建て替えするかもっていう情報は知ってはいた。
katsuma
一応もらいましたね。
daikoku
そうそう、知ってはいて、管理組合の議事録とかも見たりとか、積立金がどれくらい残ってるかとか、その辺もしっかり見たし、
あと私は特定緊急輸送道路沿いであれば、いろんな女性が受けられるっていうのは知っていたので、
それであれば建て替えってなったとしてもいいんじゃないかなっていうので、購入を決めたっていうところはあるんですよね。
でも、その時に知ってた情報と、実際中に入ってこういう建て替えの時にどういう問題が出てくるかって、
実際その建て替え委員会みたいなのがマンションの中で発足して、そこに入ったんだよね、最初からね。
katsuma
そうですね。
だからいろいろな情報を知ることができて、今回こういうお話を皆さんにすることもできているっていう状況ではあるんですけれども。
daikoku
そんな形ですかね。
マンションの供給状況と注意点
daikoku
これから先買う人は本当に気をつけていただきたいポイントはたくさんありますね。
katsuma
気をつけるって言ってもね、なかなか難しいかもしれないんだけど、
今日話したような観点のものがあるんだっていうことぐらいをね、ぼんやり頭の中に入れてもらえると良かったのかなっていうふうには思いますね。
本当に冒頭も言ったとおり、建て替えみたいな話は今後どんどん増えてくると思うので、増えてくるっていうことはそこに遭遇するというか、
daikoku
確率が高くなりますね。
katsuma
自分もその立場になるみたいな人とかは今後増えてくると思うので。
daikoku
そうだね。さっきのマンションの供給状況の推移あったじゃない。
あれを見ると、これから先新築の供給って確実に減るしかないから。
そうだね。と新築ってものが本当に少なくなってくるよね。
ここから増えるとしたら立地の良い場所ってなると、おそらく建て替えをした新築のマンション、そこからなくなってくると思うので、ここはちょっと注意をしていただきたいなと思いますね。
katsuma
ですね。
はい、このエピソードを聞いたあなたの感想をお待ちしています。
スポーティファイでお聞きの方は、スマホのアプリからアンケートやQ&Aを。
アップルやGoogleのポッドキャストでお聞きの方はレビューを。
番組概要欄のフォームからもお便りを募集しています。
で、また番組を気に入ってくださった方は、ぜひ番組フォローもお願いします。
フォローするだけでモチベーションにもつながりますので、皆さんぜひぜひご協力をよろしくお願いします。
はい、以上でございますね。
daikoku
はい、じゃあお疲れ様でした。
34:53

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