00:05
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現行動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は7月23日の木曜日ですね。
セミめっちゃ鳴いてる。
暑さ本番ですね。
ほんとあの、熱中症で倒れる人めっちゃ増えてるみたいなんで、気付けてください。
PA連携も増えてるらしいですね。
消防の方はわかると思うんですけど、PA、ポンプとアンビュランスです。
緊急の対応の時に、救急車だけではなくて、まず救急車が遅れる場合に消防隊が先に駆けつけて救命措置、救急の措置を行って、その後に救急隊が来るっていうね。
このスピード感を求められる現場において、この連携が発動するんですけど、最近それめっちゃ多いって京都の方でも聞きましたね。
あんまりね、僕辞めた5年ちょい前とかって、名前こそありましたし、そういった連携もありましたけど、そこまでの数なかったんですけどね。
同期と話す機会もあったりして、最近それ増えてんのよ。
運ばれる人とかがね、単純に増えてるっていうのを聞くとね、ほんと冷房とかうまいこと活用してくださいねって思いますね。
無理にね、我慢してたらダメ。
数十数百円の話じゃないですか、電気代なんて。
朝からつけたらもったいないかなとか思っちゃいますけど、あなたの命がもったいない!
命がもったいない!
ちょっともうコビみたいになっちゃった。
本当そうですよ。
今朝もちょうど朝からね、最近早起きなんですよ。
ちょっと前の長男くん思い出すな。
年長さんくらいの時ってもう6時半とか、もう6時くらいとかに起きてきてね。
だから最近僕も事務所の方に来るんですけど。
事務所の方に来たらね、この本当に収録の30分くらいとかだけしかいなくて、そっからジム走りに行ったりとか。
最近僕も本当外暑いんで、ランニングも控えてるというか、ランニングマシーンにしたりね、変えてはいってるんですけど。
ちょっとしかいないから、冷房つけたらもったいないから、扇風機だけで行こうかなっていう時もあったんですけど。
いやこれもうしんどい。
本当暑さは我慢してダメ。
たまに収録で車の中で話すみたいな人もいてあるじゃないですか。
ちゃんと本当エンジンかけて冷房つけてくださいね。
やられちゃいますよ。
頭痛なってきてとかってなったらもう手遅れになる可能性ありますからね。
水しっかり取って。
500mlのペットボトルぐらいじゃ全然効かないですもんね。
03:01
よくね、2リットルのペットボトルを持ち歩いてる人とか、デスクにボンって置いてる人とかいるじゃないですか。
どんだけ飲むねんとかって思ってた。
思ってました、若い時は。
おっちゃ飲む消防士とか2リットルのが朝、おはようって言ってきた時にボンって置いてある。
どんだけ飲むねんなこの人あんまり動かないくせにとかっていうちょっと悪態ついたりしてる時もありましたけど、
飲むよね。
飲まなきゃいけないよね。
いや本当も水分は取りましょう。
あと塩飴とか塩タブレットとかうまいですもんね。
細めに取り入れていこうねっていうお話と、
ついに今日から3人ともが夏休み突入しました。
違うわ。
長男くんは昨日が就業式最後だったんで今日からも夏休みが開始なんですけど、
自助ちゃんはほぼお盆前後ぐらいしか休みないみたいなんで、
うちの妻はラッキリ言ってましたね。
まだまだ手が焼けるんで。
ということで上の2人ね、4年生の長男くんと年長さんの長女ちゃんはすっかり夏休みなんで、
いろいろとお家で楽しく過ごしていくとは思うんですけれども、
改めて言いますが皆さん公園遊びに行ったりとかね、
夏休みどこ行かれますか?みたいなそんな話題もあったりもしますけども、
しっかり水分取って、帽子かぶってね、いきましょうね。
そんな僕も初熱潤滑で暑い中でもトレーニングしてからしっかり作っていこうと思ってますんで、
皆さん体調にはくれぐれもご注意を。
ということで本日の本題は、
市外科区域、調整区域、そういった区分あるよね。
こういったものを購入するときの注意点についてお話をさせていただこうかなと思います。
いやこれね、今ね、宅建業の勉強とかね、試験に向けて勉強されてる方もいらっしゃるでしょうけども、
そういった方に向けてのちょっとしたアドバイスというか、実務目線でのお話ですね。
勉強ももちろん大事なんですけど、やっぱり実務につなげてきたじゃないですか、僕たちは。
物件購入してね、資産を膨らましていって、自由な人生を獲得していくというそんな過程ですよ。
まだ未知半ばなんで、それについてちょっと僕も整理を兼ねてですね、お話をさせていただこうと思っております。
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。
まずまずまずまず今日の夜です。
はい、今日は7月23日の木曜日ですが、夜の9時から10時まで、
ちょっとフライングでね、8時40分ぐらいからこう開こうと思ってるんですけど、
第6回のAI勉強会になります。
前8回言うてでなんだかんだ6回まで来ましたね。
はい、あの無料で開催させていただきまして、
Discordの方のAI勉強会のこのチャンネルの方でですね、
もうZoomのURLも開放してますし、
今日は何をやるかっていうと、
クロードコードをやっとこさ、こう利用していきまして、
スキルの作成っていうところね、
手取り足取りというほども手も足も出ないんですけど、
口だけは出していきますんでね。
06:00
皆さんに実際にやっていただこうという、
その実践の会を計画してますんで、
ちょっと興味あるわ、クロードコード入るんやったらちょっと、
これまで参加できてなかったけど、
久しぶりに来てみようかななんて思われる方はですね、
ぜひともリアルタイムでご参加いただけたらと思います。
リアルで参加された方に関しましては、
プロンプトの公開とかもやっていますんで、
この時間帯ちょっと忙しいわっていう方でも、
耳だけでもご参加いただけたらと思っております。
無料の勉強会です。
そして8月の8日の土曜日ですね、
新築こだての抹茶市に登壇していただきます。
なかなか新築のアパートは要聞くんですよね、
土地から仕込んでっていうのはあるんですけども、
なかなかこのこだてで、え?っていう声も多いと思うんです。
ただここの有用性本当あるよっていうところと、
まだまだ関西でやられている方も少ないので、
ブルーオーシャンかなとは思いますので、
実際どういった内容でここを進められているのかっていう、
具体的な話もめっちゃ飛び交うと思いますし、
だからこそクローズドで行います。
公開は一切いたしません。
アーカイブ動画残しません。
ズームの公開もいたしません。
現地来られた方のみです。
密室の中で行われるこのやり取り、
ぜひ皆さん、観目せよっていう内容でございますので、
ぜひとも新大阪の会場までお越しくださいませ。
8月8日は1時、会場1時半開演で、
5時までみっちりやっていきますんでね。
よろしくお願いいたします。
そして9月の19日です。
この頃にはちょっと暑さは収まってくれてたらなとは思うんですけどもね。
こちらは運営メンバーでもあります。
大西氏、山猫氏、そしてバーニング氏。
私もですね、ちょっと話そうかなと思ってるんですけども、
これまでの失敗談、
これを共有させていただくことによって、
こんなしょうもない失敗はすなよということを
注意喚起でお話しさせていただいて、
ただ、誰だって失敗したくてやってるわけじゃないんで、
直面しちゃうんですよね。
突発的にこんなことが起こったときにどうしたらいいのかを
みんなで学んでいきましょうっていうやつです。
はい、というところで、
これね、失敗は本当再現性あると思うんですよ。
成功は約束されてない。
でも失敗は約束されている。
これやっちゃったら終わりだよねってことがあるので、
でも、これはもうロシアンルーレットみたいに引き当てちゃうことはあるんで、
お家買ったときに隣の人がクレーマーかどうかなんて
そんなに済んでみなきゃわからないじゃないですか。
っていうことがあるんですよ。
済まれた方がめちゃめちゃ細かいことめっちゃ言ってくるな
っていうこともあるんですよ。
この初期対応を間違えることによって
おいおいおいおいとめっちゃもうめんどくさいことに
巻き込まれていくみたいなこともあったりするんですけども、
そういった悲しみも含めていろいろと
共有させていただきますので、
9月の19日土曜日皆さんぜひともお越しください。
マセシン大阪の会場でございます。
こちらアーカイブ動画の配信もございますので、
よろしくお願いいたします。
はい、では行きましょう。
いやーね。
市街化区域とか、ま、あるじゃないですか。
いろいろ。
パッとポータルサイト見たときに
09:01
あれめっちゃ安いなって思うやつありません?
普段見てる人だからこそこう思う話あると思うんですけど
これ安いなーと思ってこう見てたら
あ、調整区域かーみたいな。
あ、非線引き区域かーみたいな。
あるんですよね。
これは何かっていうとですね、
整理しておきましょう。
市街化区域、調整区域、非線引き区域、区域外。
日本の土地っていうのは
おおむねこの4つに分類されるっていうところなんですけども、
今日はちょっとここを深掘りしてお話していきたいですね。
まず1つ目、市街化区域っていうのは何かっていうと、
積極的に市街化を進める区域。
だから用途地域が定められている。
第一種定層住居とか、
第一種住居地域とか、工業専用区域みたいな。
とかいろいろありますよ、13種類くらいあったら確か。
だから大きいデパートの横に幼稚園がないだったりとか、
工場の横には住宅地は置けないだったりとか、
そういうルールがあるわけじゃないですか。
こういう市街化を積極的に進める地域が市街化区域で、
大体皆さんが普段検討されるのはこのエリアに属しているものです。
2つ目、市街化調整区域。
これは市街化を抑制するっていう区域で、
禁止ではなくて抑制っていうところがポイントですね。
3つ目、非線引き区域。
線引きにあらずと書いてある非線引きですね。
これは都市計画区域の中だけど、
市街化区域と調整区域の線引きをしていない区域。
地方都市の郊外に多い区域です。
4つ目、都市計画区域外。
そもそも都市計画の網の外ですよ。
山間部とか過疎地に多いっていうのが、
この都市計画区域外っていうやつですね。
この市街化区域と市街化調整区域っていうのは、
セットで線引き区域と言います。
非線引き区域と都市計画区域外っていうもの。
これはその区域には属していないもので、
さらに細かく言うと、
純都市計画区域っていうのもあるんですけど、
これはね、今日は割愛しておきます。
細かく言われてもようわからんと。
図面とか見せながらじゃなくて、
なかなか言葉だけでは伝わりにくいところもあるんですけど、
そういった大きく4つの区域に分かれてますよ、
ということをまずはちょっと頭に入れてもらいますか。
じゃあ、なんでこの区分が大事なのかっていうと、
融資と再建築できるかどうかと、
あと出口戦略、売却ですね。
この3つに全部に効いてくるからっていうことで大事なんですよね。
覚えておきましょう。
ここから解説していきます。
ポイント1つ目。
融資はつくのか。
これ結論から言うと、市街化区域から出るとか、
12:02
調整区域から出ないっていうことではないんですよね。
区分そのもので一律に決まるわけではない。
じゃあ、金融機関さん何見てるのかっていうと、
再建築ができるのかと、
担保評価が出るのか、
この2点なんですよね。
区分ごとに傾向はあります。
市街化区域っていうと通常通りです。
ここで区分が問題になるってことはまずないんですよね。
じゃあ、この2つ目の調整区域はどうかって言うと、
都議院さんとか地議院さんとか、
こういったところはちょっと慎重ですね。
ただ、再建築可能の根拠を役所の調査で示せれば取る余地はあります。
僕、過去にもありましたけども、
国の金融機関の広子さんあります。
と、僕、地元の新勤さんに持ち込んだんですけど、
既存宅地って呼ばれるエリアだった時に、
昔はちゃんと区域に収まってたんですけど、
そこから外れてしまったっていう場所があるんですよ。
こういうルールがあるんですよね。
広子さんは融資が出た。
だけど地元の新勤さんは融資が出なかったっていうことがあったんですよね。
これなんでその差が出たかって言うと、
やっぱり地議院さんとか新勤さんって担保評価の比重が大きいんですよ。
調整区域ってやっぱり売りにくいじゃないですか。
市場の流動性が低い。
だから毎日の時に売却して回収できるかっていう先行きが怪しい。
読みにくいっていうところもあって、
既存宅地っていうルールで再建築の根拠があったとしても、
やっぱり賭け目が厳しいんですよね。
だからそもそも土俵に乗らなくて融資ゼロですっていうことがあり得る。
ただ、この広子さんっていうのは、
担保一辺倒ではなくて、
事業生とか返済能力とか実績とかを見るっていうのと、
あとちゃんと既存宅地建て替えできるよねって、
遵法性が整っているっていうところをちゃんと評価してくださるので、
担保評価が出にくい物件であっても、
事業単体としてもしっかり回りますよねっていうので、
融資が取る余地があるっていうことなんですよ。
だから物件がダメなんじゃなくて、
金融機関の評価軸と物件との相性の問題。
相性の問題。相性が大事。ほんまに。
その銀行ごとに好みのある物件で絶対ある。
だから一向に断られてこの物件を無理買って諦めるのは、
まだ早いですよっていう話です。
融資がつくのかどうか。あと2つもさらっと言っておきますね。
非線引き区域は調整区域よりは融資が出やすい。
ただ流動性の低さっていうところから、
担保の掛け目が渋くなりがちっていうのはあります。
区域外。これに関しては本当に担保評価が出ないことが多いので、
結果としてはもう現金でいくか、
その高校さんでいくかっていうところが、
現実的な選択肢になるのかなと思います。
2つ目のポイント。
調整区域イコール再建築不可なのか。
これは正確ではないってことですね。
先ほどもちょっと触れましたけども、
原則は許可が必要っていうことであって、
15:00
ちゃんと建てられるよっていう例外はあるわけですよ。
先ほども言いましたけども旧既存宅地。
さっき話したやつですね。
自治体の条例で救済されているっていうケースがありますよ。
あとは34条11号12条の条例指定区域。
これ条例で指定されている区域っていうのがあるよ。
自治体が指定していてここなら建てていいよっていう場所やったら建てられる。
さらに開発許可を受けた建物の建て替えはいけるよ。
同じ用途同じ規模感なら可能っていう場合がある。
あとは農家住宅とか分家住宅っていうのもあります。
これね落とし穴なんですけど、
農家住宅とか分家住宅って何が必要というと族人制なんですよ。
その人やから建てられたっていうやつなんですよね。
ありますよね、許可がいるとか。
第三者が買っても住めない建て替えられないっていうことがあるよ。
こうなると用途変更の許可が別途必要です。
用途が変更必要です。
2回言いました。
安いからって飛びつくとこの農家住宅とか分家住宅っていうのはこれ、
結局ね、融資つかないですね。
だからなんでこの建物がここに建っているのか、
その根拠を役所で必ず確認するっていうことがめっちゃ大事ですよっていうお話でございます。
ポイント3つ目。
筆線引き区域の再建築について。
原則筆線引き区域っていうのは再建築は可能です。
ただ用途地域のないエリアでも憲兵率とか要請率の指定はあります。
ただし都市計画区域の中なので設動義務これはね、適用されるんですね。
設動義務ってなんぞやって言うと、
福音が4メートル以上の道路に2メートル以上接していることっていうルールですね。
幅4メートルの道路に間口が2メートルは絶対接していてねっていう話ですね。
だから筆線引き区域、あ、じゃあ調整区域よりも軽く建てられるんじゃないって安心するんじゃなくて、
道路の調査は絶対必須ですよっていうことですね。
開発許可が必要になるっていうラインもあります。
これ補足ですけども。3000平米以上と緩めですね。
だから広いエリアであっても、新築とかアパートとか大きい規模建てられるということはあるんですけど、
まあまあまあその辺はね、許可は開発はかからないっていうところで安心ではあるんですけど、
ただ冒頭にも言いましたけども、
やっぱり担保評価が出にくいので融資は出にくいエリアだよということは認識しておいてください。
そしてポイントの4つ目です。これ最後パッといきますね。
筆線引き区域と区域外っていうのは別物ですということですね。
どっちも田舎なんでしょうって思われがちなんですけど意味合いかなり違います。
筆線引き区域っていうのは言うても都市計画区域の中なんです。
建築確認とか設土義務とか集団規定っていうのが適用されてくるよう、
行政がインフラ整備をある程度想定しているエリアだよっていうことがありますよと。
18:01
一方の区域外っていうのは都市計画区域の外なんですよね。
これは設土義務がなし、用途地域もなし、
小規模建築物なら建築確認が不要なケースもある。
ただ賭け目が大きい融資からめちゃくちゃ出にくいってことですね。
最後言うときます。規制が緩いっていうことイコール自由じゃない。
規制が緩いイコール守られてもないってこと。
だから隣に何が立つかもわからないし、インフラ整備も期待できないし、
手口で買ってくれる人が極端に少ないよっていうことは意識しておきましょう。
はいまとめます。
利回りが高く見える物件ほど調整区域とか区域外にありますってことが多いです。
買う前に見るべきは利回りよりもこの3つ3つ3つを押さえておいてください。
1つ目、再建築の根拠。
なぜこの建物が建っているのかを役所できっちり調査してください。
不動産屋さんが出してくる資料だけを鵜呑みにしたら間違いますよ。
2つ目、融資の付き方。
1個当てただけで否決された。じゃあ無理やって諦めないで。
それイコール物件の否定ではない。だから複数の金以下に当たることこれ重要ですよ。
3つ目、出口で誰が買うのか。
自分が売るときに次の買い手に融資がつくのかどうかということをしっかり意識して、
そこも調査をした上でシミュレーションに含めて考えましょう。
調整区域だから悪いっていうことじゃないんですよ。
リスクの正体が分かっていればむしろ人が避ける物件だからこそチャンスにもなり得るってことなんですよね。
大事なのは分からずに買っちゃう。飛びついちゃうってことだけ。
ここだけなんです。しっかり知ること大事ですよ。
ということでございます。ややこしい言葉もいっぱい出ました。
深く学びたい方はこのあたりのことをしっかり調べてみて、
今やったら何でもAIでも聞いたら分かりますし、
あれこれってどうなんだったっけ?調整区域で融資出るんだったっけ?
そんなことも聞いてみたらある程度ヒントはもらえます。
それがイコール答えじゃないですけど、
調べていくの大事ですよということの注意喚起のお話でございました。
ということで、本日は市外科区域?調整区域?
市選挙区域?都市計画区域外?
これなーに?どこを意識したらいいの?
ということについて予約してみました。
はい。さあ、明日はまた金曜日なんでね。
週間一回の朝勝ライブでございます。
最近ちょっと寝坊気味なんでね。
5時45分。これはね、ちゃんとね、起きれるんですよ。
みんなが待ってるってなったらもうちゃんとやれると思うので、
皆さん明日も5時45分から集まっていただけるとありがたいです。
ということで、本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。