00:00
多店舗化・フランチャイズ化を考える店舗ビジネス研究所、この番組は株式会社上進パートナーズの提供でお送りいたします。
こんにちは、パーソナリティの田村陽太です。配信第91回目となりました、本番組のメインパーソナリティをご紹介します。
店舗ビジネス専門コンサルタントの高木悠さんです。お願いします。 よろしくお願いします。
高木さん、今日も頑張っていきましょう。はい、お願いします。 本日のテーマはこちらとなっております。
出店立地を選定する際のポイントを教えてください、ということなんですけど、お店を出す場所ってことですよね。これはあるんでしょうか、教えてください。
難しいですよね。そこの立地でうまくいくかどうかってのは正直、最終的にはやってみないとわからないところではあると思うんですよ。
まあまあそうですよね。 基本的な考え方っていうのはあるので、
そうお伝えしていくと、その3つの視点で出店立地を評価するとかってよく言いますよね。
じゃあその3つあるうちの1つをずつお話ししていくと、1つは面っていう視点ですよね。
これはだからその商権っていうイメージですか。 店舗ビジネスの内容によって、
例えば店舗からどれぐらいの商権が広がっていくのかっていうのはマチマチだと思うんですよ。 例えばその生骨院とかで行くと結構商権って狭めで、
大体ねみんな歩いてきたりするようなケースが多いんで、 商権ってまぁその店舗から半径1キロとか
ぐらいとかって言われてるわけですよ。 結構狭いですね。 そうそう、まあ歩いて15分ぐらいの距離感ですよね。
だけど例えばその専門性の高いビジネス、 例えば表参道にあるような美容院とか美容サロンみたいなところって結構遠くからでも行くわけじゃないですか。
そうするともうちょっとね、例えば半径10キロとかあるかもしれないですよね。
要はだからそれが面ですよね。 そのビジネスによってどれぐらいの商権が広がっているかわかんないんですけど、
その商権の中にどれぐらいの、例えばターゲットの人口が住んでいるかとかね。 もしくはその大体ビジネスによって
これぐらいの年収の人とかね、子供がいる人とかあるわけじゃないですか。 だからそれがその範囲の中にどれぐらい住んでいるのかみたいな。
これがだから面っていう視点ですよ。
はい、ありがとうございます。
そこでまずそのビジネスが成り立つかどうか。
だからフランチャイズ本部なんかとこう話してると、 だいたいこれぐらいのエリア内に何万人以上住んでいる必要があるとか、そういうデータを持ってるんですよね。
それがだからその面的な情報なんですよ。
03:03
で、まずそこを見ていくじゃないですか。
その次に見なきゃいけないもの、いくらだから人が住んでたとしても、 その中にはいろんな道があって、ありません?
例えば駅からすごい近いんだけど、人が全然通らない道とか。
ありますね。
そこだけなんかちょっと暗くなってて、タバコ吸ってる人すごいいるとか。
他にもあるじゃないですか、通勤のサラリーマンが通る道だとか、すごい細い道なんだけどこれがショートカットみたいな道とか。
そうそうそう、あるじゃないですか。
だからその面を見た後に次に見なきゃいけないのはその線なんですよ。
そのだから商店の中にいろんな動線があるじゃないですか。
この中でだからその人がちゃんと動く動線ですよね。
これはね本当注意しなきゃいけないですよ。
と言いますとそれは?
っていうのはだからさっきも話した通りで、
例えばこう地図で見るともう駅から歩いてすぐだし、
すごい良さそうな位置に見えたりするわけですよ。
だけど行ってみると手前にある道が例えばすごい大きくて渡れないとかね。
でそれを渡るとなるとすごい遠回りしなきゃいけないとか。
そんなありますね。
あるじゃないですか。
でそれがだからいわゆる線で、
その動線が、動線によってはだから駅から近くても人が通んないみたいなケースって結構あるんですよ。
もしくはなんかこう夜の街みたいな道になってて、
ターゲットがだから女性なのに女性が通らないような道になってるみたいなね。
そういう線の視点でもちゃんと見ていかなきゃいけないですよね。
なるほどありがとうございます。
で3つ目が、今度はその物件自体の点の視点ですよ。
だから例えばなんですけどね、商店的にはokですよと。
で動線も人は結構通りますねと。
だけど例えばその点の視点でね、
例えばビルの前を通ったとしても、
なんかこうちょっと奥まってて全然見えないとかね。
ってことってあるじゃないですか。
テナントがね、ちょっとそういう奥まったとこにあるとか。
視認性が悪いとか。
あとよくあるのは、例えばこう女性向けのね、
なんかこう美容サロンとかを開業しようとしてるのに、
ビルがめちゃくちゃボロいとか、
なんか隣になんかあのジャンソーみたいなのあるとかね。
これね、だから本当に気をつけなきゃいけなくて、
ターゲットが寄りつかないような建物になってたら、
どんなにその証券が良くて、動線が良くてももうダメなんですよ。
あ、そうですか。
そうそう、とかリッチあるあるなんですけど、
例えばあのキャバクラとかガールズバーとかのキャッチがいるとかね、
目の前に、女性ターゲットしてるのにしてるのに。
そういうとこってだから女性は近寄らないわけですよ。
まあちょっとおっかないですもんね。
おっかないじゃないですか。
これがその点の視点なんですよ。
06:01
リッチ選定って全て整ってなきゃいけないんですよね。
その証券も良い必要があるし、
動線も、まあこれはビジネスによるんですけどね。
少なくてもその人が寄りつかないような物件ってのは避けるべきでしょうし、
さらにその点の視点で建物が出展する業態に合ってる必要があると。
この面先点っていうこの3つの軸で出展する際のポイント、
出展リッチを評価するところが大切なんですよね。
ほう、ありがとうございます。
ちょっと質問いいですか?
はい。
多分面先点、今全部説明してもらったんですけど、
そんな3つ揃ってる物件ってなかなか見つけにくいんじゃないかなと思うんですけど、
それって不動産会社とかに行ったら見つかるんですか?
それとも自分で見つけに行くんですか?
どんな感じで皆さん店舗ビジネスやってる方は見つけに行くんですか?
まずはその面から探していきますよね。
あー、証券というか。
ある程度絞んないと、物件っていうのは店の話じゃないですか。
でもそんなのは死ぬほどあるんで、
まずどこに出すのかって決めないといけないじゃないですか。
だから一番最初はやっぱり面で捉えていく必要がありますよね。
ご自身のビジネスがターゲットがだからどういう人で、
このターゲットがどれぐらいいる地域である必要があるのかっていうのはやっぱり知らないといけないですよね。
そうするとある程度候補地域っていうのが決まってくるわけですよ。
もしくはだからなんとなくこの辺がいいかなみたいなことあるじゃないですか。
その辺の例えばその証券の人口とかを調べて、
どれがいいのかっていうのをまず目処をつけた方がいいですね。
で、ある程度決まったら今度は物件が店に探せばいいんですよね。
で、それは物件は不動産屋さんに行ったら教えてくれるし、
今だとネットに上がってるじゃないですか。
ああいうので探すわけですよ。
だけど物件が良くても、あと証券が良くても、結局その線がダメだとダメなわけじゃないですか。
だから物件をちゃんと見たら、動線も調べなきゃいけないんですよね。
地図上でも最近だとGoogleのストリートビューでしたっけ。
あれで歩いたりできるじゃないですか、Googleで。
ああいうので歩いてみて、人が通りそうかどうかとかね。
ある程度見てみて、で、いけそうだなって思ったら、実際に見に行ってみる。
で、その面と線と点をちゃんとチェックするってことですよね。
そんな流れでリッチって選定していくような考え方になりますね。
なるほど。すごい具体的に説明いただきましてありがとうございます。
もう一個質問なんですけど、例えば証券も良いし、動線も良いし、物件も良いなと思って決めるじゃないですか、ある程度。
で、競合っているじゃないですか、自分と同じ業種の店舗。
それの数とかも比較っていうか、見といた方がいいんですかね。
それ当然見といた方がいいですよね。
09:00
だからそこは面の調査に入ってきますよね。
だから証券人口がどれくらいあって、
例えば証券人口でターゲットが3万人住んでるところと、2万人住んでるところで見たら、3万人のところの方がいいじゃないですか。
まあそうですね。
だけど、3万人のところの方が絶対競合店ってのは多いわけですよ。
絶対そうですよね。
だからそこに競合店が例えば5つあるけど、5万人の方には競合店が1つしかないって考えたら、
1店舗あたりっていう換算でいくと、もしかしたらその2万人の方がいいかもしれないですよね。
だからそれが要は面の評価で、必ずしもターゲットがすごい多いところが良い立地かっていうと、そういうわけでもないですよね。
で、立地評価が難しいポイントっていうのは、結局競合がたくさんいるとか少ないとかっていうのもあるんですけど、
出店しようとする業態の競争力によっても変わってくるじゃないですか。
だからめっちゃ競争力の強い業態だったら、競合が何社いようが関係ないみたいなこともあり得るわけですよ。
だけどめちゃくちゃ弱い業態だとすると、1個あるだけでもね、その1個がめちゃくちゃ強かったりすると総取りされちゃうようなリスクもあるわけじゃないですか。
ああ、そうですね。
だからそういうところが立地選定の難しいところではありますよね。
確かにそうですね。
その辺もやっぱり場所だけじゃなくて、自分たちのお店が優位性があるのかみたいな、そこら辺も踏まえて選ばなきゃいけないってことですね。
そうそう、だからそういうのも加味していくと、結局どんなに分析しても確実かどうかっていうのがわかんないですよね。
私もね、それこそチェーン全体では1000店舗超えるようなチェーンにいて、
そういうチェーンっていうのは、過去の出店の実績から統計的にこれぐらい売れるだろうっていう売上予測とか出すんですよ。
だけどそれがね、実際出してみたら半分でしたみたいなものってあるんですよ。
ああ、そうなんですか。
そう、あるんですよ。
でもそれってね、わかると思ってて、例えばその通行料とか、どれぐらい済んでるかみたいなものっていうのはある程度ね、正確に捉えられますけど、
Aっていう業態とBっていう業態がどれぐらい競争力があるかなんて、そんなの定量的に捉えられないじゃないですか。
まあまあそうですよ、わかんないですよね。
そうそう、だからそういう不確実要因ってね、やっぱりたくさんあるんで、結局視認性が良いのか悪いのかなんていうのは人のフィーリングになるじゃないですか。
ああ、そうですね。
だから一応5段階とかで分かれてるんですけど、そういうのを元に計算していくんですけど、そういう曖昧な評価ポイントっていうのもあるんで、結局ね、すごいズレたりするんですよ。
ああ。
だから、さっきお話したような面先転っていう観点で出転する方が、ちゃんとご自身でできることをちゃんと全部やったほうがいいですよね。
12:01
うん。
で、あとはその上でできることを全てやり尽くしたら、もうこっからフィーリングの部分が大きいわけですよ。
ああ、直感みたいなとこですか。
そうそう、だから結局その人のセンスとかにも寄ってきちゃうんですけど、ただリッチって、だからどんなにノウハウがあっても、結局そこで出して成功するかどうかっていうのは、もう正直やってみなきゃ分かんないんですよね。
ああ。
だからなんか僕なんかが思うのは、ちゃんとさっきのその面先転っていう観点で、やるべきことをちゃんとすべて思いつくことは全部やる?
はい。
これでだから例えばその線の調査モルスターとかだったらもう話にならないわけですよ。
ああ。
そういうのを漏らさずにきちっとやった上で、たぶんね、不安要素ゼロみたいなリッチってそうないと思うんですよ。
絶対例えばその、面も線も点も完璧だと。
はい。
でも家賃めちゃくちゃ高いとかね。
ああ、そうですね。
まあそうなるじゃないですか。
絶対そうですね。
だからこれも店舗ビジネスあるあるなんですけど、超だから条件が良くて、やっぱり狙った通り出したらそこそこいったと。
ああ。
でも条件がだからすごい家賃とか高すぎるから、あんまり儲かんないみたいな。
ああ、お金が出ていっちゃって。
そうそうでコロナみたいな不確実性の高い時代になってるから、そういう要因で売上が下がるとそういう物件ってきついわけですよ。
ああ。
で撤退になるとか、まあそういうことも結構あるんですよね。
だからそこのね賃料とのバランスなんかもちゃんと見ていかなきゃいけないし。
ああ。
だから僕はやっぱりこうある程度調査したら、でそれをねでもいつまで調査してても、一定のラインを越えたらもうあとはもうやってみなきゃ分かんない領域になるわけですよ。
はいはい。
だからやれることを全てやり尽くしたら、もうあとはそのどっかのタイミングで思い切るしかないんじゃないかなと思いますよね。
ああそうですね。ある程度調査してますしね、その先は自分たちのやってきたこう自信というか、そこでやっぱ突っ走っていくのがすごい大事なのかなって今聞いて思いましたね。
慎重にやっていいと思うんですけどね、というか慎重にやるべきなんですけど。
はい。
でもなんかその慎重にやりすぎた結果決断ができなくて出店できないみたいな人も結構いるわけですよ。
ああはい。
まあこれは創業者なんか多いですよね。
うーん。
まあ創業者はどっちかというとやりたがって適当に決めちゃう人が多いですからね。
ああ。
そこはだから気をつけなきゃいけないですね。
分かりました。ありがとうございます。時間が近づいてきたんですけど、最後に1個だけ質問していいですか。
はい。
上進パートナーズさんではのれんわけとかフランチャイズの支援をされてるじゃないですか。
はい。
で、新しいリッチを選定する際に新しく店舗を作ってそこにフランチャイズの方とかのれんわけの従業員さんに任せるみたいなのあるじゃないですか。
はい。
今までは直営とかだったら自分たちの会社なんで、たとえリッチ選定が失敗したとしても自分たちの会社でミスを償えるじゃないですか。
ただフランチャイズとかのれんわけっていうと別の方にそれのためにリッチを選定したりとかして、要は責任問題になったりするじゃないですか。
はい。
この辺をうまくリッチを選定していくフランチャイズとかのれんわけの方法でリッチ選定をする際のポイントって何かあったりしますか。
15:08
だからチェーンとかになっていくと直営店舗とかもしかするとフランチャイズ店舗のデータをもとにして統計的にこういう条件だったらこれぐらい売れるみたいなことが出せるんですよね。
はい。
たださっきお話した通りそうなる確率っていうのはやっぱり誤差が出るわけですよ。
ああ。
出るんですよね。
はい。
だからリッチの売上予測とかをすることってやっぱりそういう誤差が出ることが前提なんですよね。
ああ。
だから特に僕たちがサポートするような中小規模のフランチャイズ本部っていうのはそういうデータを出せる水準にないわけですよ。
ああ。
少なくとも30店舗ぐらい必要だと思うんで。
ああ。
だからそういうリッチ調査とか売上予測の限界っていうのをちゃんと加盟者とか独立者に伝えて。
ああ。
だから本部は当然本部だったらどう判断するかみたいな考え方とかをお伝えしていいと思うんですよ。
ああ。
僕はその予測とかっていうのはしない方がいいっていうスタンスを取っていて。
ほうほう。
それは本部を守るためでもあるし加盟者とか独立者に勘違いさせない。
ああ。
どうしたってこれぐらいいきそうですよって言われたら信じちゃうじゃないですか。
まあそうですね。
そうだからあくまでその判断基準というか本部の考え方をお伝えするぐらい。
ああ。
まずそこでやるのかどうかっていう判断はやっぱりご自身で納得いくまで調査して決めてくださいっていうスタンスの方が本部としてもリスク回避できるし。
多分相手も納得感、自分で納得して選んだ結果なんでね。
それからもしうまくいかなかったとしても納得できると思うんですよね。
まあまあそうですね。
そういうスタンスの方がいいんじゃないですかね。
ああありがとうございます。
はい本日は10点リッチを選定する際のポイントを教えていただきました。
ありがとうございました。
ありがとうございました。
