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はい、えー、今晩もリノベの時間をやっていきたいというふうに思います。先週に引き続き、えー、スーモ編集長 池本さんの話なんですけれども、
過去の話で終わってしまったので、今日は未来の話を聞きたいなというふうに思います。それではタイトルコールいきます。
リノベの時間!
この番組は、窓察視断熱計算でおなじみの桜東洋重機株式会社と、建築建材といえば株式会社リクシルの提供でお送りします。
はい、えー、こんばんは。高谷港区でリノベーションをやっております。美想空間鯛島です。
こんばんは、アシスタント野本です。
よろしくお願いします。
お願いします。
野本さん、勉強は順調に頑張っているんですか?
いやいや、全然順調じゃないです。
学校行ってるんですか?
学校は行ってます。
学校行ってますね。昨日も学校でした?
昨日も学校でした。
行くよね。頑張りましょうね。
はい。
含めてやっていきましょう。
はい。この番組は、全国のリノベーションと街づくりで活躍する多彩なクリエイターや事業家をゲストにお招きし、トークセッションでお送りする30分です。
はい。では、ご紹介をお願いします。
はい。それでは早速、今日のゲストをご紹介します。
株式会社リクルートスーモ編集長スーモリサーチセンター長池本洋一さんです。
こんばんは。こんばんは。
前回もちょっとうまくいってないんだけど、今回もまさか、まさかの。
ちゃんとね。
私も小学校の時放送部だったんです。
マジで?
あ、そう。先週のね。
あ、そうなんだ。
じゃあ、放送部仲間で。
あ、ですね。
しかもちょっと噛んだ後にね。
もうちょっと小学校の頃をね、思い返してもらって。
先週、池本さんと、それこそ今の放送の話ですよね。
小学校でたまたま放送室があって、メディアに目覚めてNHKに行きたかったけど、みたいなくだりで。
先週はスーモに入ってからの話、ひたすら聞いてたんですけど、なんか聞けなかったと。クレームがあったんで、聞いてもらったら。
スーモのキャラクターはいつ誰が生み出したんですか?
いい質問ですね。
確かに。
これね、昔、住宅情報っていうブランドと、グッドリフォーム、それから注文住宅だとハウジング。
それから当時、賃貸は結構名称が変わってて、一時期はフォレントだったりとか。
フォレント、フォレントありました。
賃貸版とかであって、そうそうそう。
フォレントありました。
フォレントあったでしょ。
フォレントって、昔リクルートって雑誌のブランド名称出てたんですよ。
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ジャランとか。
みんなリクルートが出してるってあんま知らない。ゼクシーとか。
でも雑誌名は、昔で言ったらフロムAとか。
結構雑誌名で売ってたんで、それぞれ尖った雑誌名称のほうが受けるだろうってやつでした。
ところがですね、2000年後半ぐらいから、やっぱインターネットだろ、時代はっていうふうに変わってきた。
そうすると一番メインの住宅情報っていうブランドは、一般名詞なんですよね、住宅情報って。
だから住宅情報って言ったときに、普通の住宅情報、我々のブランド名称じゃない、世の中の一般の住宅情報と勘違いするというか、ネット上ではわかりにくいじゃないですか。
だから別のブランド名称に変えないと、ネット中心で検索のときにもっと上に出てくるようにするにはちょっと難しいんじゃないって話があって。
かつ、ブランドがいっぱいあったから、ハウジングからなんとか、一個に統一しようと。
それでバーっとみんなで議論して、広告代理人さんも何社か読んで、いろいろコンペやって。
結果、SUUMOになったんですね。
でも最初は会社のキックオフで、これからのリクルートの新しい住宅のブランドはSUUMOって言った瞬間に、みんな営業前のやつ、はぁ?みたいな感じで、なんやこれ。
今まで住宅情報でやってたからって言ってたんですけど、SUUMOとかいろいろあって、キャラクターも緑の丸いキャラクターで、
マリモじゃねえかとか、アイチキュウハクにいなかったっけこれ、モリゾートキッコロじゃねえのとかいろいろ言われて。
最初はそんなふなであらったんですよ。でもなんでSUUMOという名称で、なんであの緑のキャラクターを作ったのか。
ここは結構深い理由がある。
まず短い名称のほうが言いやすいっていうことね。
それとSUUMOの緑のキャラクターっていうのは、誰でも丸を描いて目を描いて手と足を描けば描けるわけですよ。
そんな難しくない。
これ何を狙ってるかというと、家を買う人の一番メインのステージっていうのは、子供が幼稚園、保育園から小学校に上がるぐらいのお子さんの家。
そのお家でSUUMOっていう言葉の会話とか、SUUMOだって言ってもらえるっていうのは、ブランド上とても大事。
昔は住宅情報だから、小学生とかわかんないですよ。
昔言われたのは、JALANとJTBとどっちにブランドは行くべきなんでしょうっていう議論があって。
JTB、手堅くて非常に信頼性があって、これが住宅情報のブランドですと。
一方でSUUMOとか、当時SUUMOはなかったですけど、JALANとかって親しみがあって楽しそうで、こっち行きたいんですよね。
だったらSUUMOでキャラクターで行きましょうっていうふうな提案があって。
しかも小学生の前の人たちにいかに受けるか。
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あれって、もちろんSUUMOとSUUMOとかその辺は。
ちょっと欠けてる。
違うんですか。
ちょっと意識はしてますよ。
SUUMOだったらそのままだからね、SUUMOにしたんですけど。
納得しました。
はい、めっちゃ。
あとはSUUMOマーチってあるんですよ。
SUUMO、SUUMO、SUUMO。
あれ、ひたすらCMやるときに流し続けてるんですよ、僕ら10何年。
なんでかって言ったら、テレビって見てる人はちゃんと見てるんですけど、CMの最中って普通にスマホに行ったりとか、家事お掃除したりとか、料理作りに行ったりとか、その間にご飯すくってたりとかするじゃないですか。
でも音楽は絶対入ってくるんですよね。
だから目線がいかなくても覚えてもらえるっていうことで、ずっとあの音楽をかけ続けてるとか。
今日、今週、先週から飲んで、聞きたいことはあるんですけど、今違うことがパッと出てきたんですけど、僕、不動産の会社もやってて、圧倒的に、要所するとかじゃなくて、問い合わせの反響ってSUUMOが多いんですよね。
で、大きくSUUMOとホームス、アットホーム、で、ヤフー、不動産、あるじゃないですか。
結構、当時、雑誌からネットに切り替えて、で、それ一番早かったからそうなったのか、いやいやそうじゃない、結構後から抜いていったよみたいな、この辺ってどんな戦いがあったんですか、そして今あるんですか、普通に聞きたいんですけど。
やっぱり、僕たちって雑誌を持ってたから、雑誌を守んなきゃいけなかったんですね。雑誌の売り上げとか、雑誌の問い合わせするとか。
だから、ネットも立ち上げてましたけど、早いうちから。ネットだけに全ての人位投下もしなかったし、例えば営業マンが、じゃあネットの商品売るのか、雑誌の商品売るのかっていったときに、雑誌も一定の売り上げ目標があって、ネットも一定の売り上げ目標があって、どっちもうまくバランスよく売ろうっていう感じだった。
そうこうしてるうちに、例えばホームズさんとかは雑誌がないわけですよ。いきなりネットから来てるから。彼らのほうがやっぱり開発が早かったりとか、いろんな新しいというのが早かったんで、結構時期によってはホームズさんのほうがすごく進んでいたっていう時期も結構ありました。
そういった意味で言うと、最初からもう万弱だったわけでもなくて、5年10年いろいろと僕たちも工夫してきて、今は多分おっしゃるとおり、スーモが今一番使われてるメディアとして確立してるんだと思うんですけど、結構この10年ぐらいはあっち行ったりこっち行ったり、こっちが伸びてきたねとかっていうのは結構ありました。
不動産の会社立ち上げたのが、確かうちが8年前ぐらいなんですよ。建築は20年経つんですけど、不動産が8年なんで、多分もうその緑の色が強くなってからやってるからなんですかね。そのイメージがやっぱり強いですね。
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そうですね。
なるほど。後発は後発なんですね。
後発というか、ネットをやってたのは早くはやってたんだけど、両方やらなきゃいけなかったから集中されて、選択と集中を取ってる会社のほうは、商品磨きが早いじゃないですか。それでちょっと一時期、すごい向こうが伸びてたっていう時期はやっぱりありますね。
今週の本題、先週からのほうでいくと。
全然リノペの話してないけど大丈夫なの?
大丈夫、全然。そこでいくと、載ってる情報の中の話。2023年の年末に池本さんが登壇されてるところで話をしてた話が僕はすごく印象的で、
リフォーム済みの物件のほうが上回った。改装前の物件より首都圏ではそれが上回ったっていう話があったんですけど、それは事実上どんなのかと、なんでなんかみたいなところの話を聞きたいなと思うんですけど。
そうですね。2021年ぐらいでクロスして、リフォームされてない物件よりリフォームされた物件の掲載比率のほうが上回ったんですね。
首都圏がだいたい2020から2021年の間ぐらいで入れ替わった。関西がそこから遅れること半年か1年で入れ替わった。関西も今やリフォームされてる物件のほうが多い掲載。
ちなみにこれは中古マンションね。中古マンションの話なんです。まだこだては未改装の物件のほうが7割ぐらいで、リノペされたり内装リフォームしてる中古こだてはまだ3割ぐらいです。
ちょっと後での話になるかもですけど、それもいずれどうなのかわからないみたいな。
ちょっとずつこだても、昔2割とかしかなかったのが、2割全くなかったぐらいのが今3割を超えてきたので、ちょっとずつこだてもリフォーム済みリノペ済みが増えてきてる。
僕らの会社、こだて専門でやってるので、再販するときもこだてをやっています。お客さんの実需もほとんどこだてなんですけど、
こだてだとやり切った後の保証の問題とかが結構大きいので、マンションみたいにドーンといくイメージはないかな、どうなんかなとか思ったりはするんですけど、どうなんですかね。
その通りです。だからマンションは言ったら参入障壁が低いんですよね。だって外側のコンクリートは結構ちゃんと長期の修繕計画とかやって、だいたいまあまあ大丈夫なマンション多いわけですよね。
あとは中だけの話じゃないですか。こだては中だけじゃなくて基礎もあるし、外装もあるし、全般的にリスクがあるじゃないですか。だから手出しづらいんですよね。
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だから逆に言えば少し競合の入ってくるハードルは高いので、そこで結構ちゃんと事業確立してたほうが手堅いとは思いますね。
これ今後も増えていく傾向なんかなと思うんですけど、明確になんでそうなったみたいなんて理由あるんですかね。
まずマンションのリノベーションが増えた理由は二つあります。一つはリノベーションっていう言葉が世の中に浸透してきて、しかも若干オシャレワードっぽくなった。
だからリノベーション済マンションと中古マンションっていう言葉で比べたときに、リノベーション済マンションはオシャレ、中古マンションはちょっとなんかみたいな感じの印象差が出たんですよね。これがまず一個。
二つ目は2013年からほぼ1年もマンションの新築の価格って落ちずにずっとツボ単価上がり続けてるんですよ。多少凸凹もありますよ。だからそうすると新築のマンションが高くてちょっと買えないねというような人たちが出てくるわけですね。
で、その人たちが見たら見た目、ちょっと外観は少し古い感じがするけど、中入ったらほぼ新築同様のリノベーをされてるような物件がリノベ済物件が多いので、それが2割から3割安く買えるから、新築マンションが値段が上がっていった中で買えない方々の別の選択肢としての中古マンションっていうのが出てきた。
だからダサいとは言わないけど、ちょっと中古っていうのはどうかなと思ってた人たちがリノベ済みいいじゃんっていうふうに、中古でもいいっていうニーズが出てきたっていうことと、新築が高くなっちゃってるから、もうちょっとそれ以外も検討しなきゃっていう。
今、実はSUMOの調査だと、2003年とか2004年、今から20年前って新築マンションを買った人が100人いたら、そのうち当時中古マンションも傾向検討してましたよっていう人って30人ぐらいしかいなかったんですよ。
ところが2022年、2023年はそれが53人いるんですね。120人。つまり新築マンションを最終的に買ってはいるけど、中古マンションも見てたっていう人が53人。
だから明らかに並行検討が伸びたんですよね。ここ20年で。
首都圏ってめちゃくちゃ新築、もうびっくりする金額になってるじゃないですか。
やばいっす。
でも中古のマンションもびっくりする金額なんですよ。
関西からするとね。
そうなんですよ。
俺も関西来たらすぐ買おうかなと思う。
びっくりするぐらい差あるじゃないですか。
ちなみに多分今日の元は価格に関しては多分割とそんなに工事はもう素晴らしいですけど、不動産物件の価格のイメージはあんまり持てないと思うので。
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東京の山手線にしましょうか。山手線の内側の駅から10分圏内ぐらいのファミリーぐらいのマンション。
地区2,30年ぐらいのってどれぐらいのイメージですか。
6千万ぐらい。
うーん。
流れからいくとそれじゃないかもよくて、でもまあそうっすよね。
なんか当てに行くなよ。
いやもうちょっと高いっすよ。
7千8千ぐらいしてると思います。
そうね。僕今6千でわりと当てに行くねって言ったんすけど。
もうちょっと上ですか。
もうちょっと上ってますね。
ファミリータイプでしょ。
70平米ぐらいの。
70平米7千万から1億じゃないですか。
中古で。
中古で。
いやー多分関西は環状線の中で10分ぐらいでもどうすかね3千万とか。
まあもちろん条件はいろいろですけど、でも6千万とかないっすよね。
例えばちょっとわかんないかもしれない。
豊洲っていう場所があって、で豊洲は2000年代の初頭に新築マンションが壺単価170万ぐらいでスタートしてるんですね。
ですからまあだいたい70平米ぐらいだと20壺ちょっとだから、まあ3千後半ぐらい4千万いくかいかないぐらいでファミリータイプが変えたんですけど。
それが今もう地区20年経ってるんですよその物件。
20年経ってるけど壺がたぶん350から400だから倍以上になってる。
だから4千万ではもう買えなくて、8千万だったら安い。
で70平米1億軽く超えてきてて、まあ1億から今1億2千とかで売られてる。
それって、僕ら大阪でおるから知らんだけで実は東京の所得がめちゃくちゃ上がっていってるっていうのも、それもあるんですか?
一個ある。
あるんですね。
やっぱり金持ちが増えてるってのがあります。
それはやっぱり株価が高くなってるっていう背景とかももちろんありますし、
あと世の中のお金の持ち方みたいな人たちが、まあ例えば結婚するにしても、
昔は年収1千万の人と300万とか400万ぐらいでパートとか少し派遣社員とかで結婚するみたいなパターンが結構あったんですね。
僕なんかまさにそんな感じで結婚してるんですけど、
今の20代の形の結婚って多分ほとんど年収同じ同じで結婚するようになったんですよね。
そうすると世帯年収っていうことで言うと、やっぱりぐっとたぶん上がりますと。
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東京だったらやっぱり1千万ぐらいの年収持ってらっしゃる方いらっしゃるんで、それダブルインカムだったら年収2千万になって、
今金利激安じゃないですか、そうすると1億5千ぐらいを買っていかれるわけですよね。
だから買えるようになってるっていうのがあるのと、
銀行さんも今まで1馬力でしか評価しない、審査で言うと評価しなかった銀行が、
これもう絶対ダブルインカムのままこのままいくなっていうふうに認めてきたので、
その年収もちゃんと倍で見てくれるっていうふうに評価を受けた。
関西は5千万の、積みで5千万。
僕らで言うと、中古を購入してもらって、工事費を足して5千万でもう大きな、びっくりするぐらいそこにはラインが明確に関西はあるんですね。
あるって言いますよね。
まず銀行の審査がちょっと経路変わるですし、5千万いくお客さんの比率って2割ないと思うんですよ。
2割ではないでしょうね。
15%ぐらい。
僕らのお客さんで、中古を購入していただいて工事費用とか発算ですけど、それが8千万とかが普通なわけですよね。
そうですね。
あと東京のマーケットがちょっと特殊なのは、やっぱり外国人の購入シェアが高いっていうことが一個と、
あとシニアの購入シェアが高いですね。
60代とか70代の方がキャッシュで1億5千円ぐらいの結構広めの2L、3Lを買っていかれますね。
これは理由としては、一つは今までずっとこだてで暮らしてきた世代の方々が、
あのタワーマンションのあの景色で、しかも都心に住んだら周り楽しいじゃないですか。
この方が健康に暮らせるわっていうことで、郊外のこだてを売って都心に来るっていう流れが一個ね。
もう一個は、相続対策としても、やっぱり都心のタワーマンションっていうのは有効だっていう話が結構良くも悪くも広がって、
で、結局1億円で売ってるけど、実際相続税時の評価額は3千万とか4千万とかだったりするんで、
その評価額が低いと。そうすると1億で現金持ってるよりも、買って4千万まで相続税評価を下げた方が、
万が一お亡くなりになった後、子供たちもいいだろうという風な話とか。いろいろな理由が重なってて。
今タワーマンションの話、ちらっとですけど、タワーマンって外壁補修大変そうみたいな、
なんかあれどうなるんですかね。普通に気になるんですけどね。足場かけるわけにいかないしなーとか。
あれゴンドラでやるでしょ。で結構上の方に行ったら風強いからゴンドラ揺れるから、
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すっごい外壁の再塗装とか、例えばクラックが入ってて、それを補修するとか大変なんですよね。
だから普通の10階建てぐらいのマンションとはだいぶ違う修繕費がかかります。
だから値段が上がっててみんなが憧れてるうちは、まあいいよねと。やっぱりシンボリックだし、
タワーマンションにしかない景色があるし、いいよねっていう形なんですけど、やっぱり40年とか経ってくると、
ちょっとその後の修繕とか。なんか気にはなるんですよね。
僕らも地区古い40年とか50年経ってるマンションって大丈夫なんですか?とか聞かれたりします。
答え方いろいろあるかと思うんですけど、実際その耐震診断されてるマンションとかそれは大丈夫じゃないんですか?とか補強されてますよね?とかっていう話ですけど、
タワーマンションって40年後どうなってんやろなっていうのはすごい疑問というか謎というか、
楽しみとはあれですけどどうなんやろなっていうのは普通に思うですね。
そうですね。そこはやっぱり問題視する学者の先生方も結構いらっしゃいますし、
タワーマンションが建ってるところって基本的には結構その立地のいいところが多かったりするので、
一定の人口の輸入がずっとあるんであれば、いわゆるスラム化は人気がずっとキープできるからあり続けるんじゃないかっていう意見とありますが、
でも40年とか経つと結構怖いですよね。だって2000年の規制緩和からタワーマンションがバンバタン。
昔は日陰の規制があったからタワーマンションもそんな立てられなかったんですけど、
日本が規制緩和して高いタワーを立てられるように法律変えたので、そこからバーッと立ち始めてるから、まだその先わかんないですね。
まだ20年30年くらい。
20年30年。タワーがバンと立ち始めてから20年ですね。
ここからみたいな話ですよね。この首都圏が値段上がっていってるに、
多分普通で行くと大体海外、アメリカとかニューヨークとかがあって、東京に来て、名古屋、大阪とかって追々していくと思うんですけど、
これちょっとあまりにも開き大きすぎるなぁと思うんですよね。
そうですね。やっぱり東京はコネクティットシティって言われていて、世界の大都市と値段がつながってきてるんですね。
東京はつながった。ほぼ。特に港区とか。
だって、今新築マンションで出てる多摩地っていうか三田というエリアがあるんですけど。
三田から見える東京タワーめちゃくちゃ綺麗くないですか。
そうですよ。
道の間のね。
そうそうそう。そうなんですよ。
あそこの新築が。
この新築マンションが最低価格が2億4千万かな。最低価格がね。
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2億。
から。から。ですよ。
だから、で、あとこの前それこそ大阪も梅北の2基の元々の土地を再開発で今やってるじゃないですか。
で、あそこにマンション建つんですけど、あれの一番高い住戸が25億。
で、それは車専用のエレベーターがついてて、車が家の向こうに上がってくるっていう。
おもろいなあ。
そんな。つまりこういう遊び心も含めた超富裕層向けのマンションっていうのは昔なかったですよね。
確かに。
でも諸外国の大都市には結構あったですよ。ニューヨークとかサンフランシスコとかロサンゼルスとかシンガポールとか。
そういうのに東京が似てきたんですよね。
ほんと東京は世界のスーパーシティと肩を並べるようなすごいマンションみたいなものが出てきたと。
これまだまだこのままじゃ、わかんないですけど。
上がります。
上がっていくんですかね。
今度は住宅買えない人とか出てくるですよね。
ここで考えなきゃいけないのは、投資的な観点も含めて上がっていくエリアと、もう実需でしか買われないから、これ以上は上がりようがないエリアっていうのに分かれるんですよ。
だから大阪の梅北とかは投資需要もあるエリアだから、本当にお金持ちの人たちが高くても目つぶってでも買うみたいな人たちがいるんですよ。
こういったところはある意味変な話。青天井のように値段が上がっていく可能性があるんです。
ちょっと離れた、大阪の中心部から20分、30分離れたところだったら、投資で買うっていう人はあんまりいないですよね。
それと首都圏、東京でもちょっと言ったら輪っかから外れる。
そうです。東京のだいたい通勤30分圏内ぐらいを越えてきて、駅から10分以上離れたところっていうのはなかなか投資用で買うっていう考え方ってほとんどなくなってくるので。
そういったマンションっていうのは周辺の実需の年収層の人たちが買える値段までしか上げられないですよね、物理的に。
そういったことでいうと、都都心だけがビュンって上がって、郊外は一定のところまでで歯止めが入るっていう感じです。
また東京は本当に、今おっしゃられた郊外っていうエリアも上がっていってる感じはあるんですか。
マンションは上がってる。
こだては割と頭打ち。
頭打ちになってきてる。
だからマンションは、ちょっとね、おかしいですね、バーケット。それは、でも建築コストも高いからしょうがないですよね。
まあそれはそうですね。なるほど。マンションは陶器みたいなイメージもちょっとあって、建築コストも陶器ですね。
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陶器、陶士。
で、上がっていっちゃっているみたいな。
そうですそうです。
こだては実情を考えると、まあちょっと止まってきたのかな。
そうです。マンションも郊外は少し緩やかに止まりかけてはいるけど、やっぱり建築費が上がってるから、順番待ちっていう言葉があるんですけどね。
最初売れなかったとしても、1年経ったら安かったっていうことで、どんどん売れてくるっていう感じ。
早く売らなくても大丈夫みたいな。
なるほどね。
まあ来週はこうしたら、その辺の未来のところの話も聞けたらなと。
この先どういうのを買うべきかとか。
聞きたいですね。聞きたいですね。
大阪も分かりへんかもですけど、その辺の話をぜひ聞かせてもらえたらなと思います。
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これまでのゲストの方々のアーカイブも残してますので、ぜひお聞きください。
来週はね、どの物件買ったら永年的な話は聞けたら嬉しいなと思いますので、
その辺を聞かせてもらえたらなというふうに思います。
本日はありがとうございました。
ありがとうございました。
