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はい、おはようございまーす。このチャンネルでは、元消防士・電動産事業課のバーニング大家がワクワクしていきよう!をテーマに、大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は11月4日の土曜日ですね。
皆さん、食べるときはしっかり食べなきませんで、もう栄養つけていきましょう。
昨日も放送で言ってましたよ、7歳の長男が38度超える熱が出ちゃってっていうことで言ってたんですけども、
お昼はまだしんどそうでしたね。かわいそうやなと思って家で見てたんですけど、夜はなんとか熱はあんま下がらなかったんですけど、ご飯しっかり食べられて、
妻のね、お母さんが今家に来てくれてるんで、とりあえず食べやすいもんにしようかっておそうめんをね、ゆがいてくださって、
でもそれもね、ぺろっと食べてまだ食べられるっていうから、あんま無理しんどきやーって言って、ね、消化するのはエネルギーがいるから体にも負担かかるよっていう話もしてたんですけど、
まあでも食べられるときには食べておいたほうがええわなって言って、で、おかゆ作ってくださって、卵がいるね、卵も栄養たくさんあるからとっときなって言って、
しっかり噛んで食べやーって言って、それも完食し、そして大好きなね、熟した柿を食べて、それでもしっかりね、元気に夜も11時過ぎまで、
映画ね、金曜ロードショーでやってたスパイダーマン見てましたよ、ね、まあ食べれて元気なことはいいことやないって、今もぐっすり寝てるんで、朝になってね、体温下がってくれてたらいいんですけど、
ほんとね、別に咳とかなんかそういうのが出てるわけでもないんで、熱だけね、下がってくれたらいいのになーって言ってるんですが、
たぶん現況は2歳の長女なんですよね、先週ね、鼻水もずるずるで結構高熱も出てたんで、妻も産む前に移らんといてやーっていう話をこうしててね、
まあ無事に妻は安産で出産できたんですけど、そんなね、しんどがってた長女は反動でむちゃくちゃ元気、ね、走り回ってますよ、
昨日は幼稚園のね、行事でお祭りみたいな秋祭りっていうのがあったんで、それにね、ほんとは長男も連れて行ってあげたかったんですけどね、連れてたから、
お母さんと一緒に家でお留守番ってことで、2人でね、自転車に乗せて、はい、行ってきましたよ、
まあ食べる食べる、食欲の鬼やな、ね、そのチケットみたいなのをね、こうハガキと交換したらもらえて、それでこういくつかの部屋でね、イベントがあるんですよ、
なんだスーパーボールすくいみたいなのがあったりとか、なんか万華鏡作りみたいなのがあったりとか、ちょっと難しそうやからなーと思って、とりあえずね、
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くじ引きと当て物っていうのも行ってきて、当て物はね、当て物がくじ引きか、で、駄菓子もまあくじ引き、どっちもくじなんですけど、それに行って、
そしたらね、もう手突っ込んでね、パッて取ったやつが、うわ、二等賞って言ってね、駄菓子がいっぱい入ってる袋をもらい、
そこから当て物の方は、それもなんだ、アヒルの笛みたいな、グワグワグワってこう吹いたら鳴るような笛もらったりしてね、
で、そこからですよ、ちょっと女の子っぽいことやろうって言って、あの、なんだ、飾りですよ、ヘアバンドか、そうそうそう、それをね、作りに行こっかーって言って行ったんですけど、
まあね、食べ物のことしか興味ないんすよ、もう駄菓子の袋をガサガサガサってね、ちっちゃいこのアヒルさんが書いてあるかわいいひよこか、
やつ、あ、かわいいなーって言っとったらもう開けろってすぐに言ってね、それで開けた瞬間口に頬張るし、
で、僕がそのヘアバンドね、一応長女ちゃんに選ばせてあげたやつをこう指で編んで作っていって、ほら、できたよーって言ってたら、
もう僕が渡したやつを床にペンって投げて、キャベツ太郎をね出してきて、こっち開けろってか、せっかく作ったからほら一回つけてみーって言って持ったやつを下にペンってやってキャベツ太郎ですよ、
で、それをもう隅っこの方でね、開けてね、もう、あんまね、ごそごそ食べ歩いてあかんでって言って座らせて食べてね、口の周りを青のりだらけにしても手も青のりだらけですよ、一瞬、あんなのすぐ開く、ね、
それでも手も洗って、しっかりキャベツ花子さんになってましたわ、食欲半端ねーって、まじで、食べるのは元気の源、皆さんしっかり食べていきましょうね、
ということで、本日の本題は、物件を買うときは出口を見よ、不動産は売却が大事、じゃあ出口っていつ見るの?っていうお話をさせていただきたいと思います。
難しい話ですけどね、でもね、売るっていうところまで含めて全部ね、この不動産っていうのはね、ひとまとめなんですよ。
家賃収入を得るっていうのも大事なんですけど、その入っている間はいいですけどね、結局それが市場の価格よりも高くでしか売れないってなっちゃったら、いや違う逆か、高く売れるんだったらいいんですよ、
安くでしか売れないってなったらもうね、出口が見据えられないので、それは損をしない価格で売れるっていうのを最初に考えておくのが大事っていう話なんですけれども、
本題に入る前にお知らせをさせてください。11月12日の土曜日、もとい日曜日に私バーニング公演が主催しております元気が出る公演の回にて、
北さんとAIコーディネーターさんにお話をしていただきます。北さんは子立ての再生投資をされているんですけれども、本業がありながらプロ級のDIY、もうすごいです。
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ホント大工さんやなって思う他農工の何でもやらはるんですけれども、とにかくホスピタリティ溢れてらっしゃるんでね、見に行かせてもらっても必ず資料をね、
持参されてて、これがいくらで買ったやつで、そんな僕まとめたこともないのにそういうのを出してくださったりして、今度ね話をするにしても人前で話すの初めてだから大丈夫かなって言いながら、
どういう話をした方が来た方の満足度上がるのかなっていうのをね、打ち合わせをしてくださったりすごいね、考えてくださるんですよ。だから本当一人でも多くの方に聞いていただきたいなって思います。
さらにねAIコーディネーターさんも僕の物件の撮影とかもやってくださるし、とにかくねそちらの技術がすごいんですよ。
チャットGPTとか駆使しながらね、自分がこう文章作成とかやるにしても頭使ったりするじゃないですか、こういう質問の仕方をしたらこう答えてくれるんですよっていう、
そこを使いこなせたらいいパートナーになりますよ。今後ね外注を考えている方もAIっていう無料のね、これチャットGPT駆使するだけで良きパートナーになれるので、不動産投資で時間がないってお悩みの方はぜひ聞いていただきたいなと思います。
いずれも大阪の受講でさらにZoom受講も行いますので、全国から受講が可能となっております。
さらに後日の動画配信もございますので、当日お時間が合わない方でも1ヶ月間は無料配信、えー無料ではないですね、申し込んでいただければ配信をさせていただきます。
こちら概要欄の方に詳細貼っておきますのでご確認ください。
さらに12月3日の大谷祭りですか、残りのチケット枚数45枚になってきております。
皆さん買ってくださってありがとうございます。しっかりねあと1ヶ月切りましたけれども走り抜けていきたいと思いますので引き続きよろしくお願い致します。
さあというわけでね売却出口を見据えよってことなんですけども、これはねどんなものでもそうやと思うんですね商売全般にあたって物販とかだって当然ね売却するときの見込みで仕入れするわけじゃないですか。
安く買って高く売るは飲食業であったってどんなものでも全ての基本なんですよ。
不動産もそうなんですよ。買った時点から売っても利益が出る。これは理想ですよね。
でもなかなかそういうものって市場には出てこない。なぜならそんなみんな欲しいじゃないですか。
買ってすぐに売っても儲かるなんてのは、僕とかそのプロの目線で行くならば持って良し売って良しなんで買った時点から利益が出るという狙いには行くんですけどもこれから始める方って言ったら当然そうじゃなくて何年か保有した時に売ってそこで損が出なければいいよね何だったら利益が出たらいいよねっていう目線で見るべきだと僕は思うんですよ。
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じゃあその売客の出口を見るっていうのはつまり言い換えるとどういうことかっていうと市場の価格よりも割安で買うっていう言い換えができるんですね。
じゃあ市場の価格っていくらなの例えばその不動産で言うと利回りっていう考え方をしますよね。
5000万円の物件が仮にありますとじゃあ利回り10%っていうと年間の家賃収入が500万円で10年経てば5000万円家賃収入が積み上がりますよね。
じゃあ当初かけた5000万円が10年で回収できるこれが利回り10%。
でこれ半分で回収できる5年で回収できるとなると利回りが20%なんですよ。
こういう考え方をするんですけれどもじゃあ話戻りまして売客出口を見るっていう時に10%の物件だったとするじゃないですか5000万円
じゃあこれが5年経ってたらどうかっていうともうすべてのその経費っていうのも無視しますよ。
もちろん持っている時も固定資産税とかかかったり買う時も仲介手数料とか不動産取得税とか火災保険とかいろいろかかるけれどもそういうのはもう入れちゃうとややこしいので全部無しにして考えると
5000万円の物件5年経ったら半分は返してるじゃないですか。
融資を受けていたとしたら2500万円残済が残りますよっていう考え方をしたとして
じゃあその時にまた同じ値段の5000万円で売れたとしたら半分返済に当てて残りの2500万円は残るでしょ。
じゃあこれによってその利益が出るから売ってよかったねってなるわけですよ。
だから半分持てばとりあえず期間としてはね多分損はしないだろう。
逆に言うともうその全部回収しきる10年間持ち切りさえすれば変な話ただでも持っていかれたとしたって損はしないよねっていう考え方をするならば
でもねゼロにはならないじゃないですか。土地と建物が残ってしっかりとその収益を生み出している価値のある物件であればゼロには絶対ならない。
だからそれを見据えてシミュレーションをして購入をするっていうのが大事なんですよね。
5000万円で買った物件がね5年後に2000万円でしか売れないってなったら残済2500万円あるのに500万円損するってなったら誰も売れないじゃないですか。
そういうのは世の中にね実は溢れてたりするのでそれがいわゆる新築区分マンションとかねこうなっちゃうんですよね。
だからそれだけはしっかりシミュレーションをしましょうってことです。
でもう一つね補足で補足でね言うとすれば自分の目的はどこなのかっていうのを定めるべきなんですよ。
どんどんどんどん購入して規模を拡大していくっていうのであればより割安なやつは買っていかなきゃいけないし
でも例えば10年後に自分と同じあの給与所得と同じ不動産収入得られるように月じゃ手取りが30万円だったら月のキャッシュフロー30万円でいいよ。
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それがもう10年後に達成できればいいよっていう人だったら無理に借金をしていかなくてもいいんですよ。
現金でこだてを買っていくとかでもいいし融資を受けてその収入を得るっていうにしても残済が減っていくのが遅くてね。
要はもう10年間持ち切った時にやっとプラスになるそれまでに売ったら損だけど長く持っていれば損が出ないよそういう物件の選び方でもいいわけですよ。
だから出口を見て最終的にはどの段階でどのぐらいの利益が出るのが理想なのかそういうことを逆算しながら考えるっていう考え方が大事ですよってことですね。
最後もう一つだけ言いますね。じゃあどうやったらその割安な物件見つけられるのってなったらこれは一つです。
物件を購入する不動産屋以外の不動産屋さんにこの物件今の市場価格ならいくらで売れますかこれを聞きましょう。
大事なことですもう一度言いますよ。買う業者以外の業者にこれ今だったらいくらで売れますかを聞きましょう。
そういうことなんですよ。じゃあなんで買う業者に聞いちゃダメなの?だって買う業者っていうのはその物件を売りたいんだからいいことしか言わないんですよ。
5000万円の物件これ同じ価格で10年後も売れますよって言うんですよ。だって売れれば仲介手数が入ってきますからね。
でも他のところに聞いたらいやこれ3000万円でしか売れませんよって言われたらやめるじゃないですか。
それちゃんと正しい回答することによって信頼を積み上げればうちで売るよう任せてくれるかもしれないなっていうのもあるのでちゃんとした回答してくれますよ。
だから利害関係のない方にちゃんと相談するっていうのが大事ですね。
こうやって相場の割安感っていうのを見定めた上で購入時に判断をしていきましょうというお話でございました。
昨日はマネリテ・ダオというお金の教育をされている税理士さんのコミュニティで僕も話をしてきたんですよ。
今みたいな話もしたんですけど勉強になったんですよね。
何が勉強になったか全く不動産の知識がない人って僕が簡単に言い回しているつもりのことでも難しいって感じるんだなっていうことをすっごい実感したんでね。
僕の今までのこのスタイフ放送かなり難しいとかあったんじゃないかななんていう気づきがありました。
なんでちょっとね噛み砕いて話せるようなこととかね考えていきたいなぁなんて思いましたし、
何よりねいろんなコミュニティに僕も属しつつのお金のことはねしっかり勉強していきたいなっていうのは改めて思いました。
というわけで本日は出口を見て物件を購入せよという話でございました。
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さあ今日もね土曜日連休の真ん中ですよ。皆さんしっかり体調整えてね本日もワクワクと楽しく元気に過ごしていきましょう。
それではまた明日!
