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こんばんは、宅建二丸二号合格したい人です。 さて、宅建二丸二六に向けて法改正がありますよね。
2026年の4月1日、今月の4月1日までに施行されたものが出題範囲になるそうなんですね。
なので、去年の2025年4月2日から2026年4月1日までにどんな法改正があって、何が追加されたかっていうのをちょっと確認していきたいなというふうに思っています。
まず、2026年の宅建士試験では、抗菌系の創設薬、文書予防の大改正など試験範囲に関わる多くの法改正が実施されています。
法改正は出題されやすい分野なので、しっかり対策しておきましょうということで、まず抗菌系の創設あります。
これはでも、まあまあまあ、もう今覚えたらもうそれで終わりです。
今まで腸液と菌庫だった部分が、それらが廃止されて抗菌系に一本化されただけです。
抗菌系以上の罰則が、宅建業の免許とか宅建士登録の、なんだっけ、できないみたいな、できないのなんて言うんだっけ、欠陥自由になるんですよ。
抗菌系以上に処せられ、一定期間を経過していないものは、欠陥要件です。
抗菌系以上って何かわかりますか? 3、2、1、
抗菌系と死刑ですね。 これらは欠陥です。
ちなみに、罰金は、一部を除いては欠陥自由とならないんですが、
その一部って何か覚えてますか?
宅建業法違反、そして暴力的な罪、 敗人罪、暴力代による不当な行為の防止等に関する法律違反、
暴力的な罪ね、 なんかあの、なんだっけ、
狂気準備集合とかね、脅迫とか、
暴行とか障害とか、
ですけど、 狂気準備集合罪ってどんな罪なんですかね、ちょっと詳しくないですけど。
はい、えーと、
ですね、一定の期間というのは5年ですね。
で、まあなんで、それが、
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結局、それは罰金系でもアウトなんですけど、
とにかく今回は、懲役と金庫という言葉が変わって、条文が金系となったよ、という話でした。
そして、 権利関係で試験範囲となる最新の法改正、
権利関係では以下の2つの法改正を押さえておきましょう。
公正証書遺言のオンライン化、
これ遺言か、遺言って読むんですよね、確かね。
住所等変更当期の義務化、ということで、
公正証書遺言のオンライン化、
かっこ民法、令和7年10月1日施行の法改正によって公正証書遺言の法式を定める法民法969条が見直されました、ということで、
証人の立ち会いと遺言書の控除以外の手続き要件が削除されました。
これによってインターネットによる職託が認められたほか、
ウェブ会議システムを利用してリモート方式で作成することも可能になっています、ということで、
日本公証人連合会のリフレットをちょっと調べて出してみました。
公正証書の作成手続きがデジタル化されます。
インターネットによる職託が可能に、ウェブ会議の利用が可能に、電子データでの作成が原則に。
ということで、公正証書が今までは公正証書に来所して、
印鑑証明等の庶民により本人確認だったのか、
新たに追加された職託方式として、電子データに電子署名、電子証明書を付し、
インターネットからメールで送信して、電子的に本人確認が必要となり、来所不要となったということですね。
これによって、この公正証書違言もオンライン化が進んだということですかね。
そして2つ目、不動産登記法、住所等変更登記の義務化。
2026年4月1日施行の不動産登記法改正により、住所氏名等の変更登記が義務化されます。
不動産の所有者は住所や氏名に変更があった日から、2年以内に変更登記を申請しなければなりません。
正当な理由なく怠った場合は、5万円以下の過料の対象です。
不動産の所有者は住所氏名に変更があったら、2年以内に変更登記を申請しなければならず。
正当な理由なく怠った場合は、5万円以下の過料の対象です。
私とかが引っ越しまで住所とかすぐ変わっちゃうから、気をつけないとって思いますね。
不動産持ってないんですけど。
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ちなみに、令和6年4月に施行された相続登記の義務化とは別の制度ですので、混同しないよう注意してくださいということですが。
相続登記の義務化の覚えてますか?あれは3年でしたよね。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に名義変更ですね。相続は知った日から3年。
住所氏名は変更があってから2年ですね。
これは結構大事なことな感じしますね。そして区分所有法大幅改正、これは出そうですね。
権利関係では毎年1問区分所有法から出題されます。
2026年4月1日施行の改正法で大幅に変更されているため、試験対策としてもしっかり確認しておきましょうということで。
まず、周回決議要件の緩和があったと。マンションの共有分部の変更や規約の設定変更といった重要事項については、中会の決議が必要です。
この点、改正前はこれらの決議が全区分所有者の多数決による決議とされていたため、
周回に出席しない区分者が多いと決議が成立しにくいという問題がありました。
今までは、全区分所有者の多数決による決議とされていたのが、緩和されて出席した区分所有者、
およびその議決権の過半数で決するということになったのか、出席した区分所有者で決することができるようになったということです。
あとは、マンションに特化した財産管理制度の創設。
マンションは建物全体が繋がっているため、一部の区分所有者が適切に管理しないことで、他の区分所有者や近隣住民に危険が及ぶケースがあります。
例えば、占有部分にゴミが集積されたまま放置されている場合などです。
この点、改正前は、こうした管理不全の占有部分や、所有者不明の占有部分に対応するための制度が十分に整備されていませんでした。
そこで改正により、一定のケースでは裁判所が管理人を選任して管理させることができる制度として、
管理不全占有部分管理制度、管理不全共有部分管理制度、所有者不明占有部分管理制度の3つが設けられました。
何か似ている感じの名前ですね。
管理不全占有部分管理制度は、占有部分においてゴミが処分されずに集積されている場合、
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占有部分の配管が腐食されたまま放置されている場合など、管理人の権限で処分とか管理ができるということです。
そして管理不全共有部分管理制度は、共用部分である外壁とか外壁が剥がれる落ちるでなんて読むんですかね?
剥がれる落ちるでなんて読むの?
剥落か、剥落なんだ。
剥落する恐れがある場合、共用部分である廊下やテラスに危険物や悪臭を放つゴミが放置されている場合など、
これらも管理人の権限で処分管理ができると。
そして所有者不明占有部分管理制度、区分所有者が所在不明の場合など、これも管理人の権限で管理処分ができますということですね。
そして次、これありそうですね。全部出そうに思えるんですけど、国内管理人制度の創設ですね。
最近円安などもあって、区分所有者が海外に居住しているというケースが急増していまして、それに伴って区分所有者と連絡がつかずにマンション管理に支障が出るという問題が生じておりまして、
新たに管理規約などで国内管理人を占任できる制度が創設されました。
国内管理になると以下の権限が与えられます。
1つ目、保存行為、利用改良行為。
2つ目、周回の収集通知の受領、周回における議決権の行使。
3つ目、管理非等の区分所有者の債務の弁債ということです。
国内管理人。
国内管理人の条文もちょっと読んでおきましょうか。
第6条の2、区分所有者は国内に住所または居住。
違う違う違う、居所。
法人にあっては本店または主たる事務所。
以下この項及び第3項において同じを有せず、または有しないこととなる場合には、
その占有部分及び共有部分の管理に関する事務を行わせるため、
国内に住所または、
何これ居所って読むのかな?
いるところ?居所?居所なのかな?
あ、居所でした。居所。
国内に住所を有する者のうちから管理人を選任することができる。
さっきのですね、国内管理人になったら保存行為と、
占有部分の性質を変えない範囲においてその利用または改良を目的とする行為と、
集会の招集の通知の受領と、
集会における議決権の行使と、
共有部分建物の敷地、
もしくは共有部分以外の建物の付属施設につき、
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他の区分所有者に対して負う債務、
または契約、
もしくは集会の決議に基づき、
他の区分所有者に対して負う債務の弁債と、
こういうことの権限が与えられるということですね。
そして次、
これさ、4分の3とか5分の1とかなんとかかんとか、
もう忘れちゃった全部。
共有部分の変更決議の多数決要件の緩和ということで、
2026年3月までは、
共有部分の変更を行うには、
区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による決議が必要とされています。
そのため、この要件を満たすことが容易ではなく、
エレベーターの設置や立体駐車場の取り壊しなど、
必要な工事が迅速に行えないという問題がありました。
これを解決するために、今回の改正では、
共有部分の設置・保存の可視により、
権利迫害の恐れがある場合や、
権利侵害の恐れがある場合や、
バリアフリー化のために必要な場合に、
多数決割合が3分の2に引き下げられましたということで、
共有部分の変更決議、今までは4分の3以上だったのが、
3分の2に引き下げられたということですね。
マンションの建て替え、そして建て替え決議の要件も緩和されております。
マンションの建て替えは、5分の4以上の多数による決議が必要だったのですが、
以下のような客観的自由がある場合は、
建て替え決議の多数決割合が4分の3以上に緩和されることになりました。
以下のような客観的自由とは何か、
1つ目、耐震性の不足、2つ目、火災に対する安全性の不足、
3つ目、外壁等の剥離により周囲に危害を生ずる恐れ、
4つ目、急排水管等の腐食等により著しく衛生上有害となる恐れ、
バリアフリー基準への不適合、
また、建て替え決議がされた場合に賃貸借を終了させる制度も創設されました。
建て替え決議がされた場合に賃貸借を終了させる。
これにより、賃貸借契約は終了請求の日から6ヶ月の経過により終了することになります。
なお、賃借人保護の観点から、賃借人は保証金の提供を受けるまでは
空き渡しを拒絶できるので、この点も合わせて抑えておきましょうということです。
なんで、マンションの建て替え決議は基本的には4分の5なんですが、
さっきみたいに、もうどう見ても客観的に見て危ないよねっていう時は、
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3分の4以上に緩和されるということですね。
これも出そうですね。
というのが、だいたいこの2025年4月2日から2026年4月1日までの法改正で出そうなところということです。
ちなみに、これはこの1年間なんで、去年までの試験では絶対出なかったところだから、
今年出るかもねっていうところなんですが、
それ以前に施行された法改正の中でも、
まだ本試験で出てない、最近の法改正だけど出てないものって色々あるので、
それも狙われやすいかなと思いますので、
それもちょっと今度確認したいなというふうに思います。
というわけで、法改正の確認でした。
また何か追加があったらちょっと確認していこう。
だいたい今年のテキストも持っているんですが、
法改正情報って8月下旬公開とかなんですよね。
だからまたそういう各社がバーンって公開したら、
これも出るかもねみたいなのがまた追加で色々出てくるかなと思うので、
それをまた確認していきたいですね。
不動産投資の話、このまま不動産投資の話していいですか?
誰に聞いてるんだって話なんですけど。
不動産投資界を何回か挙げてるじゃないですか。
変えたらいいなーって思ってる物件があるんですけど、
まだ変えてないんですけど、
早く買いたいなーって思ってます。
買いたくてうずうずしてるんですけどね。
なんで買ってないかっていうことなんですが、
こないだ1回内県に行った時に水回りのこととか全然確認できなかったんですよね。
そういうところで補修しないといけないとかが結構多かったら、
予算的にどうかなーみたいな不安がありまして、
不動産屋さんにちょっと聞いてみたら、
僕がちょっと確認しとくよーみたいな感じで言ってもらったので、
今確認待ちの状態でございます。
でもとってもいい不動産屋さんのようで、
見極め方とかわかんないんですけど、
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でもおそらくとてもいい不動産屋さんみたいです。
しかも1号目なんだからみたいな、
すごい応援してくださってる感じで、
1号目なんだから絶対ね、
損が出ないようにやっちゃるけん!
任しとけ!みたいな感じで不動産屋さん言われてまして。
ありがとうございます!みたいな感じでございます。
ちょっと早く返事欲しいなーとか思いながら、
そわそわするところもあるんですけど、
こっちからお願いしといて、
不動産屋さんからしたらね、
美味しい相手ではない人間なのでですね、
優先順位はやっぱり低いとは思いますし、
あんまりこっちから接続いてもご迷惑になるかなとかも思うので、
もう少し待ってみようと思っておりますが、
また進捗ありましたら報告させていただきます。
ではさよなら!