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第45回の学習を始めましょう。
はい、よろしくお願いします。
えーと、今回のテーマはですね、
宅建試験の法令上の制限から第45回建築基準法その2、
憲兵率と要責率です。
憲兵率と要責率、非常に重要な分野ですね。
はい。で、情報源のデータなんかを見ていると、
この分野って本当に計算とか数字のルールが多いじゃないですか。
そうですね。専門用語もたくさん出てきますからね。
なので、今回の私たちのミッションは、
この複雑に見える建築のルールを、
ただ丸暗記するんじゃなくて、
なぜそのルールがあるのかという理由と一緒にひも解いていくことです。
えー、理由がわかると記憶に定着しやすいですからね。
そうなんです。
それで、試験の品質ポイントを完全にマスターしようと。
リスナーのあなたには、この深掘りが終わる頃には、
街を歩くときの建物の見方が完全に変わっているはずだとお約束しますよ。
はい。今回は数字も多いですし、とても大切なところなので、
大事なポイントは何度も確認しながらゆっくりと進めていきましょう。
ええ、ゆっくりいきましょう。
早速ですが、自分の土地を買ったら、
普通は端から端まで目いっぱい使って家を建てたいと思いますよね。
まあ、せっかく買った土地ですから、そう思うのが自然ですよね。
でもそうはいかないと。
まずは土地を上から見下ろしたときのルール、
つまり平面、2Dの制限から入るんですよね。
これが堅平列ということですが、どういう仕組みなんでしょうか。
はい。堅平列とは、シンプルに言うと、
建築面積の敷地面積に対する割合のことなんです。
建築面積の敷地面積に対する割合ですね。
そうです。つまり、持っている土地全体の広さに対して、
建物を真上から見たときの面積が、
どれくらいの割合を示しているかを示す数字ですね。
なるほど。ここを整理しましょう。
これを分かりやすく例えるなら、
大きなピザの箱と、中に入っているピザ本体の関係のようなものですよね。
ピザの箱ですか。面白い例えですね。
箱全体が敷地面積だとしたら、真上から見たピザそのものが建築面積になる。
はい。その通りです。
だから、もし箱の面積が100平方メートルで、
ピザの面積が50平方メートルなら、
検閉率は50%になる。これで合っていますか。
完璧なイメージです。
では、なぜ箱いっぱいの四角いピザを焼いてはいけないのか。
つまり、なぜ敷地に対して必ず余白を残さないといけないのか分かりますか。
余白ですよね。
えーと、風通しとかですか。
あとは、隣の家とくっつきすぎていると、火事の時に一気に燃え移っちゃうとか。
まさにそこなんです。
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あー、やっぱり火事ですか。
ええ。日本の都市部は特に家が密集していますから、敷地いっぱいに建物を建ててしまうと、火災が起きた時に町全体があっという間に火の海になってしまいます。
それは怖いですね。
ですから、防災や衛生の観点から敷地には一定の空きスペースを強制的に作らせているんです。
なるほど。あのピザの箱の余白は、町を火災から守るための防波堤だったんですね。
そういうことです。
でも、この憲兵率には、おまけというか制限が少し緩くなる特例があるって聞きました。
試験でもよく出るところですよね。
はい。ここはよく出ます。重要な緩和特例が主に2つあるんです。
2つ。
これらを満たすと、パーセンテージがプラスされます。
1つ目は、過渡地緩和と呼ばれるものです。
過渡、つまり道と道の過渡っこにある土地ですね。
はい。特定の条件を満たした過渡地にある敷地の場合、指定された憲兵率にプラス10%のおまけがつきます。
プラス10%。それは理にかなってますね。
道路の過渡にある土地なら、2方向が道に面しているから風通しも良いし、火事の時も逃げ道が多い。
だから少し余分に建物を大きくしても安全だろうと。
その通りです。よく理解されていますね。
そして2つ目の緩和特例が、防火地域内の耐火建築物とに対する緩和です。
はい。これも条件を満たせば、憲兵率にプラス10%されます。
なるほど。火事に強い頑丈な建物を建てるなら、少し敷地を広く使ってもいいよという理屈ですね。
ええ、そういうことです。
ここからが実に面白いところなんですが、
試験で最も狙われる品質ポイントは、ある特定の場所でこの特例を使った時に起きる現象なんですよね。
はい。よくご存知ですね。
指定憲兵率が10分の8、つまり80%の地域で、かつ防火地域内の耐火建築物を建てる場合、
はい。
これ、憲兵率の制限が無し、つまり100%になるって本当ですか?
本当です。制限無し、100%になります。
えっと、それって敷地いっぱいに建物を建てていい、ピザの箱の端から端まで四角いピザを焼いていいってことになっちゃいますよね?
そうなりますね。でも、全体像に結びつけると、なぜこの制限撤廃という特例が存在するのかがよくわかるんです。
ほう、全体像ですか?
指定憲兵率が10分の8という地域は、主に駅前などの人が密集する商業地域なんです。
はいはい、ビルが立ち並んでいるような場所ですね。
そういった場所で一度火災が起きると、大惨事になってしまいます。
ですから国としては、ディベロッパーや土地の所有者に対して、とにかく火災に強い建物を建ててほしいと強く願っているわけです。
でも、耐火建築物って普通の建物よりめちゃくちゃコストがかかりますよね?
ええ、多額の費用がかかります。だからこそインセンティブが必要なんです。
インセンティブですか?
もしあなたが、この密集地でコストをかけてでも、火事に強い頑丈な耐火建築物を建ててくれるなら、ご褒美として憲兵率の制限をなくしますよと。
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なるほど。
敷地を100%全部使って、利益の出る大きな建物を建てていいですよという強力な動機づけを与えているのです。
いや、ただの数字の暗記じゃなくて、国とディベロッパーの駆け引きというか、街を火災から守るための国の知恵なんですね。
そうですね。
80%の場所で火事に強い建物を建てたら、ご褒美で100%。これなら試験でも絶対に忘れませんね。リスナーのあなたもぜひメモしておいてください。
平面のルールである憲兵率については、今のポイントを押さえておけば試験対策としては非常に強力ですよ。
さて、平面のルールはわかりました。ピザの周りに余白を残さなきゃいけない。でも、もし私が利益を最優先するディベロッパーだったら、こう考えますよ。
どう考えますか?
平面で制限されるなら、上に高く積めばいいじゃないかと。
なるほど。
地面がダメなら、上に向かって50階建てのタワーを建てて利益を出そうとします。これを防ぐルールはあるんですか?
もちろんです。それが建物の立体、つまりボリュームを制限する3Dのルール、要積率です。
要積率。これはどう計算するんですか?
要積率とは延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。
延べ面積ですか?
はい。先ほどの憲兵率は真上から見た1階部分の建築面積でしたが、要積率は違います。延べ面積とは建物の各階の床面積の合計のことなんです。
ちょっと待ってくださいね。つまり、1階、2階、3階と全てのフロアの床の広さを足し合わせた総ボリュームが延べ面積で、それが敷地面積に対して何パーセントになるかという制限ですか?
その通りです。平面が2Dなら、要積率は建物の総合的なボリュームを決める3Dの制限というわけですね。
なるほど。ここで、この要積率の計算に関わる重要なルールについて、リスナーのあなたにクイズを出したいと思います。準備はいいですか?
クイズですね。
丸か×で答えてください。問題。老人ホームなどの教養の廊下や階段、マンションの教養廊下階段などは、要積率を計算する際、延べ面積に参入しない。
正解は丸です。なぜなら、
ここで非常に興味深いのは、なぜわざわざ教養廊下や階段を延べ面積にノーカウントとするという特例が設けられているのかというその背景ですね。
背景ですか。
もし仮に、教養の廊下や階段もすべて要積率の計算、つまり延べ面積に含めなければならないとしたら、どうなるかを考えてみましょう。
えーと、要積率の上限が決まっている中で、廊下や階段を面積に入れてしまうと、
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リベロッパーとしては、その分居住用の部屋として売ったり貸したりできる面積が減っちゃいますよね。
その通りです。マンションを建設する側は、当然、利益を最大化したいと考えます。
まあ、ビジネスですからね。
限られた要積率の中で利益を出そうとすれば、お金を生まない教養の廊下や階段を極端に狭く、細く作ろうとするインセンティブが働いてしまうんです。
わあ、それは嫌ですね。人がすれ違うのも、やっとのような薄暗くて狭い廊下ばかりのマンション。
しかも、万が一火災や地震が起きたらどうなりますか?
ああ、狭いと逃げられないじゃないですか。
そう、単に不便なだけでなく、安全性や居住環境が著しく悪化します。
狭い階段では住民がスムーズに避難できず、パニックになり大惨事に直結します。
確かに。
そうした事態を防ぐため、法律は、教養の廊下や階段はどれだけ広く作っても要積率の計算には入れませんよ、ノーカウントでいいですよ、という特例を設けたのです。
なるほど。人間の少しでも履歴を出したいという真理を逆手にとって、じゃあ、廊下はカウントしないから思いっきり広くて安全なものを作ってね、と誘導しているわけですね。
そういう事です。
これは見事な設計です。リスナーのあなたも、次にマンションのエントランスや廊下を歩く時は、このノーカウントの法則を実感してみてくださいね。
要積率の特例として、この教養廊下階段は延べ面積に参入しないという知識は本当によく試験に出ますから、はっきりと記憶に定着させておいてください。
さて、要積率の特例で廊下はノーカウントだと分かりました。よし、これで居住スペースを最大限大きくして巨大なビルを建てるぞ、と思いきや。
思いきや。
実はそう簡単にはいかないんですよね。
はい。要積率には建物の外部環境から強制的にかけられる非常に厳しい制限の罠が潜んでいるんです。
罠ですか。
ええ。それが全面道路幅員による制限と呼ばれるものです。
全面道路ってことは、建物の目の前を通っている道路のことですよね。
そうです。建物の目の前を通っている道路の幅が狭い場合、都市計画で本来指定されている要積率よりもさらに厳しい制限がかけられてしまうというルールなんです。
厳しい制限が。
具体的には、全面道路の幅が12メートル未満の場合にこのルールが発動します。
12メートル未満というと、かなり広い道以外は全部当てはまっちゃうじゃないですか。住居区外の道路なんてだいたい4メートルから6メートルくらいが多いですよね。
その通りです。ほとんどの住宅街が当てはまります。この場合、もともと定められている指定要積率と、もう一つ別の計算式で出した数値を比較しなければなりません。
別の計算式。ゆっくり確認しましょう。
その計算式とは、全面道路幅員に法定常数をかけた数値です。
道路の幅に法定常数をかける。
そして、この2つを比較して、より厳しい方、つまり小さい方の数字が強制的に適用されるんです。
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指定要積率と道路幅から計算した要積率を比べて、小さい方が勝つと。その法定常数というのは何ですか。
法律で決められた掛け算の数字ですね。試験対策としてしっかり抑えておきたいのですが、住居系の地域であれば10分の4。
住居系は10分の4。
それ以外の商業系や工業系などの地域であれば10分の6等をかけます。
うーん、ちょっと待ってください。頭の中で計算してみますね。
はい、やってみましょう。
例えば、都市計画上で指定要積率が300%と定められている土地があったとします。
300%ですね。
この土地の目の前の道路、つまり全面道路が4メートルの住居系地域だった場合、
道路の幅が4メートル。住居系だから法定常数は10分の4。4メートルをかける10分の4は1.6。パーセントに直すと160%になりますね。
完璧な計算です。160%ですね。
そして、もともとの指定要積率である300%と今計算して出した160%を比べる。
ルールは厳しい方、小さい方を適用するでしたよね。
はい、そうです。
えっと、ちょっと待ってください。
ってことは、本来なら300%まで建てられるはずのポテンシャルを持った土地なのに、目の前の道路が4メートルしかないせいで160%までしか建てられないってことですか。
そういうことになります。
建物のボリュームが半分近く削られてしまうじゃないですか。
そうなんです。せっかく要積率300%の土地を買っても、道路が狭いだけで建物の規模が強制的に縮小されてしまう非常に強力な制限なんですよ。
では、これは一体どういう意味を持つのでしょうか。
なぜ法律はわざわざ道路の幅で建物の大きさを削り落とすような厳しい制限を設けているんですか。
自分の土地なのに理不尽に感じてしまいますが。
これはですね、都市計画上の極めて重要な懸念から来ているんです。
実際の街で考えてみましょう。
はい。
もし、車がすれ違うのもやっとの4メートルの狭い道路沿いに、要積率300%の巨大なタワーマンションが隣立したらどうなるでしょうか。
ああ、確実に大渋滞が起きますよね。
朝の通勤時間帯なんて住民の車が一斉に出入りしたら道路が完全にパンクします。
ゴミ収集車も入れないかもしれない。
その通りです。
交通渋滞だけでなく、巨大な建物によって周辺の住宅から太陽の光が奪われる立証権の問題も起きます。
確かにずっと日陰になっちゃいますね。
さらに致命的なのは災害時です。
火災が発生した際、狭い道路に巨大な建物があると、大型の消防車が入れなかったり、はしご車が十分に活動できなかったりします。
それは命に関わりますね。
ええ。また、見えない部分でも問題が起きます。
見えない部分?
水道や下水道などのインフラ設備です。これらは道路の広さに応じて設計されているんです。
ああ、なるほど。
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狭い道路の下にある細い管では、巨大マンションの住民の膨大な生活排水を支えきれず、あふれ返ってしまうんですよ。
うわあ、それは都市の悪夢ですね。
そうなんです。
つまり、指定要石率というのはあくまでその地域の目標値であって、現実のインフラ、要するに目の前の道路の広さという物理的なキャパシティを超えた建物は絶対に作らせないぞという強固な安全装置なんですね。
はい、おっしゃる通りです。この全面道路幅員による制限は、単なるは宅建試験のための意地悪な引っ掛け問題ではありません。
ええ。
地域のインフラの崩壊を防ぎ、そこに住む住民の命と生活の質を守るための極めて現実的な防波堤なのです。
なるほど。
道路が狭ければ建物も小さくしなければならない。
その理由を理解していれば、試験で12メートル未満という数字を見た瞬間に、この計算式と街を守るためのルールだということが思い出すことができるはずです。
いやあ、法律の数字がただの無味乾燥な文字ではなくて、私たちの街をどう形作るかという明確な意思に見えてきました。
そう思っていただけると嬉しいですね。
さて、今回の深掘りも終盤です。手短にまとめましょう。
はい。
まず土地を平面で捉える検閉率、火災を防ぐためのピザの余白ですね。
ええ、余白です。
次に立体で捉える溶石率。
ボリュームの制限ですね。
そして試験の品質ポイントである、指定検閉率80%かつ防火器機内の耐火建築物で制限が撤廃され100%になる特例。
はい、ご褒美の特例です。
最後に建物もボリュームを容赦なく削る全面道路幅員による制限について学びました。
完璧なまとめですね。
リスナーのあなたは、達験試験のこの超品質分野で確実に得点できる知識と理由を手に入れたはずです。
本当に素晴らしい学習の成果だと思いますよ。
今回学んだこれらの法律は、試験用紙の上だけで完結するものではありません。
あなたが毎日歩いている街の景色、建物の高さ、道路の広さ、そしてマンションの廊下のゆとり。
ええ。
それらすべては、今日私たちが深掘りした見えないルールによって、緻密に計算され決定されているんです。
試験勉強を通じて社会の仕組みを読み解く視点を持てたことは、パンナル資格取得以上の価値があると思いますよ。
ええ、本当にそうですね。
最後にリスナーのあなたに一つ短期を促す問いかけを投げさせてください。
問いかけですか?
はい。先ほど、要石率の計算でマンションと共用廊下や階段はカウントされないという特例を学びましたよね。
住民の安全を守るための素晴らしいルールです。
はい、ノーカウントの特例ですね。
では、もし未来の斬新な建築家がこのルールを極限まで逆手に取ったらどうなるでしょうか?
逆手に取ると言いますと?
例えば、建物の要石の半分以上が巨大な吹き抜けの共用階段や広大な共用ラウンジのような廊下で構成された、前代未聞のマンションを作ったとしたら。
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なるほど、居住空間より共用空間の方が大きいマンションですか?
ええ、利益重視の居住スペースではなく、あえて共用部を限界まで広げたその空間で、住民同士のコミュニケーションやコミュニティの在り方はどう変化していくでしょうか?
それは面白い視点ですね。
法律の余白や特例が全く新しいライフスタイルを生み出すきっかけになるかもしれないんです。
ぜひ、次に街でマンションを見るときは、そんなルールの先にある未来の視点を持ってみてください。
私も少し街の見方が変わりそうです。
それでは今回の深掘り学習はここまでとなります。お疲れ様でした。
お疲れ様でした。また次回お会いしましょう。