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第39回の学習を始めましょう。
はい、よろしくお願いいたします。
あの、今回のテーマはですね、
宅建試験の権利関係第39回借地借家法その2、ですね。
借家権と定期建物賃貸借について深く潜っていきます。
へえ、非常に重要なテーマですよね。
そうなんです。学ぶ意欲の高いあなたに向けてですね、
単なる試験対策という枠を超えて、
実生活の賃貸契約でも役立つ、
強力な知識の武器を授けることが目的です。
素晴らしいですね。
今回は専門用語が連続するテーマでもありますから。
はい。ですので、お互いにはっきりとした明瞭な発音で、
ゆっくりと話すことを徹底していきましょう。
ええ、承知いたしました。
一つ一つのルールの裏にある社会の力関係なども含めて、
丁寧にお伝えしていきますよ。
頼もしいです。
さてまずはですね、私たちが普段一番よく目にする基本的な賃貸ルール、
普通建物賃貸借について見ていきたいんですが。
はい、普通建物賃貸借ですね。
私ずっと勘違いしていたことがありまして、
アパートの契約ってだいたい2年更新が多いじゃないですか。
ええ、そうですね。2年が多いですね。
だから法律で長くても数年までみたいに、
カス側が物件を取り戻せる上限の期間が決まっているんだと思っていたんですよ。
ああ、そう思われる方は非常に多いんですよね。
違うんですか。
実はですね、普通建物賃貸借には最長期間の制限が一切ないんです。
え、一切ないんですか。
はい、つまりですね、30年でも50年でも契約期間として設定できてしまうんですよ。
50年ですか。もし、大屋さんのお孫さんが、
あそこに住みたいと言い出しても契約期間中だったら無理なんですか。
ええ、その通りです。
なぜかと言いますと、この借地釈迦法という法律は、
徹底的に借りる側、つまりあなたを守るために作られているからです。
なるほど、借りる側を守るためですね。
はい、どうしても家を貸す側と借りる側では、借りる側の方が立場が弱くなりがちですよね。
生活の基盤である住まいを突然奪われたら人は生きていけませんから。
確かにそうですね。長く安心して住めるようにあえて上限を設けていないんですね。
ええ、そういうことです。
でも、短い期間だったらどうなるんですか。
例えば契約書に11ヶ月で退去することと書かれていたとしますよね。
はい、1年未満の契約ですね。
それなら短い期間ですし、大屋さんもすぐに取り戻せるんじゃないですか。
それがですね、この法律の最も驚くべきルールの一つなんですよ。
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何ですか。
もし契約期間を1年未満、例えば6ヶ月や11ヶ月などで契約した場合、
法律上それは強制的に期間の定めのない契約とみなされてしまうんです。
え、期間の定めのない契約ってことは、つまり自動的にエンドレスな契約に切り替わってしまうということですか。
その通りです。
短い期間で追い出そうとするのは借り手にとってあまりにも不安定で酷であるという法律の判断ですね。
なるほど、それはすごいですね。
そしてですね、ここからがさらなるポイントです。
はい。
期間の定めのない契約になった後、大屋さん側からやっぱり出て行ってほしいと
解約を申し入れるためにはですね、とてつもなく高いハードルを超えなければならないんです。
どんなハードルですか。
正当自由と6ヶ月の予告期間、この両方が絶対に必要になります。
正当自由ですか。
はい。どうしても建物を返してほしいという誰が見ても納得できるような正当な理由ですね。
それと退去までの半年間の猶予です。
最低でも半年間は住み続けられるし、そもそも正当な理由がないと追い出せないわけですね。
ええ、そういうことになります。
これって言い換えると、一度契約して鍵を受け取ったら、サービス提供者である大屋さん側からは
そう簡単には解約できない最強のサブスクリプションみたいなものですよね。
ああ、素晴らしい例えですね。まさに借り手にとっての最強のサブスクリプションです。
そこでちょっとドラマみたいな状況を想像してしまったんですが。
はい、何でしょう。
よく、仕上げ屋や大屋さんが双束を積んでこれで出て行ってくれと住人を立ち退かせるシーンがありますよね。
ええ、ドラマでよく見かけますね。
あれって、立ちのき料さえ払えば、それがそのまま正当自由として認められるんですか。
それはですね、実務でも非常によくある誤解なんですよ。
あ、違うんですか。
結論から言うと、立ちのき料、法律用語では財産上の給付と言いますが、
これはあくまで正当自由を保管する要素の一つに過ぎないんです。
保管する要素ですか。お金さえあれば解決できるというわけではないんですね。
はい、お金を払ったからといって即座に正当自由になるわけではありません。
なるほど。
まず、大屋さんがどうしてもその建物を必要とする事情と、借り手がどうしてもそこに住み続けなければならない事情を天秤にかけます。
はい、事情を比較するわけですね。
そして、大屋さん側の事情だけでは少し説得力が足りないという時にですね、
初めて立ちのき料を払うなら正当自由として認めてもいいですよ、と不足分を補う役割を果たすんです。
徹底していますね。まさに恐るべき借り手保護の法律です。
ええ、本当に強力に守られていますよ。
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でも、ここまで手厚く守られていると、逆にこんな不安も浮かんできます。
どんな不安でしょう。
もし、私が住んでいるアパートを大屋さんが見知らぬ巨大企業にポンと売却してしまったらどうなるんでしょうか。
ああ、オーモナーチェンジですね。
新しいオーナーがやってきて、今日からここうちの持ち物だから明日出てってね、と言われたら、私どうやって闘えばいいんですか。
とても現実的な疑問ですね。そこで登場するのが対抗要件という法的ルールです。
対抗要件ですか。
はい。これは新しいオーナーなどに対して、私にはここを借りる正当な権利があると主張するための盾となるものです。
なるほど、盾ですね。
ただ、原則としてですね、不動産の権利を第三者に主張するには、法務局という役所で登記という複雑な手続きをしなければならないんです。
うわあ、登記ですか。なんだか処理もたくさん必要そうですし、費用も時間もかかりそうですよね。
SNSで言うところの公式マークの青いチェックをわざわざ申請するみたいで、すごく面倒な気がします。
まさにその通りです。賃貸アパートに住むためだけにわざわざ大屋さんに頼み込んで登記をする人なんて、現実にはほとんどいません。
そうですよね。
それでは借り手が守れないということで、借地釈迦法は信じられないほどシンプルな特別なルールを用意しました。
え、どんなルールですか。
それはですね、建物の引渡しを受けていること、つまり鍵をもらってその部屋に住める状態にあること、たったそれだけで完璧な対抗要件になるんです。
おお、わざわざ青いチェックマークを申請しなくても、ほら私パスワード知ってるし、今ログインして使ってますけど、という事実だけで最強の防御の盾になるんですね。
ええ、そういうことです。
これは本当に安心感がありますね。
そうですね。そしてですね、借り手を守るルールとしてもう一つ、退去の時に絡む増削買取請求権というものがあります。
増削買取請求権ですか。
はい。例えば、あなたが大谷さんの同意をきちんと得て、慈悲で部屋に真新しいエアコンを取り付けたとしますよね。
はい、慈悲でエアコンを。
退去する時に、このエアコン大谷さんの方で直で買い取ってくださいと請求できる権利のことです。
えっと、自分で勝手に付けたものなのに、大谷さんに買い取ってもらえるんですか。退去の時にお小遣いがもらえるみたいで最高じゃないですか。
そう思いますよね。しかしここには大きな罠が存在しています。
罠ですか。
はい。これまでお話ししてきたように、釈迦釈迦法は、借り手に不利な約束は全て無効とするほど強力な借り手保護の法律ですよね。
ええ、強烈に守ってくれています。
ところが例外的に、珍しくですね、この増削買取請求権だけは特約で排除することが可能なんです。
えっと、なんでですか。あんなに過保護なくらい借り手を守ってくれる法律なのに、ここだけ貸す側の方を持つんですか。
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ここが法律の面白いところです。なぜ排除できるのか、少し大工さんの立場で考えてみてください。
大工さんの立場で。
もし、借り手が取り付けた設備は、退去時に絶対買い取らなければならない、というルールから逃げられない年から、大工さんはどうすると思いますか。
じゃあ、そもそも最初からエアコンの取り付けなんて絶対に許可しないってなりますね。変な設備をつけられて、退去の時に高額な請求をされたら大工さんが破産しちゃいますもんね。
その通りです。大工さんがリスクを恐れて一切の増削を認めなくなれば、結果的に借り手が快適に生活できなくなってしまいます。
なるほど。
だからこそ、退去時の買取請求はしませんよ、という特約を結べるようにすることで、大工さんが安心して、いいよ、好きにエアコンつけても、と同意できるようにしているんです。
なるほど。特約で排除できるのは、結果的に借り手が自由に部屋をカスタマイズできるようにするためなんですね。
ええ、そういうバランスなんですよ。
ということは、契約書に増削買取請求権は行使しないと書いてあったら、本当に請求できなくなるんですね。
はい。現在の賃貸契約のほとんどで、この排除の特約が結ばれています。
そうなんですね。
回復として、自分の費用で撤去しなければならない、という事態になります。
これを知っているかどうかで、退去時の出費が全く変わってきますね。あなたも気をつけてくださいね。
はい、要注意ポイントです。
さて、ここまでは、いかに借り手有利なルールになっているか、そしてその裏にある理由を見てきました。
ここで一つ、あなたが本当にこのルールを使いこなせるか、実践的なクイズを出してみたいと思います。
いいですね。先ほどまでの法律がどれだけ強力に借り手を守っているか、という本質を理解していれば、きっと正解できるはずですよ。
では、いきますよ。今、この音声を聞いているあなたも、ぜひ一緒に考えてみてください。
○か×かで答えてください。
問題。
さあ、○か×か。
ここで少し間を空けますね。
はい、見事な解説です。
ありがとうございます。
先ほども触れたようにですね、普通建物賃貸借のルールは強行規定と呼ばれる、絶対に破れないルールが多くを占めています。
強行規定ですね。
ええ。3ヶ月で退去する、と借り手が犯行をして合意していたとしても、法律が、それは借り手に不利だから最初からなかったことにする、と強制的に無効にしてしまうんです。
本当に頼もしい法律です。でも、ちょっと待ってください。
はい、なんでしょう。
この普通建物賃貸借がこれほどまでに貸し手に厳しいのであれば、大屋さんは恐怖で夜も眠れないんじゃないですか。
ああ、貸す側のリスクですね。
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ええ。一度部屋を貸したら、正当自由がない限り、半永久的に物件を返してもらえないかもしれない。そんな巨大なリスクがあったら誰も家を貸したくなりますよね。
まさにそこが大きな問題になりました。
やっぱりそうなりますよね。
貸し手側の過度なリスクを軽減して、良質な賃貸物件が世の中に供給されなくなるのを防ぐため、後から新しい解決策として導入されたのが、もう一つの重要な制度、定期賃貸建物賃貸借なんです。
定期、つまり期間が絶対的に決まっているということですか。
はい。この制度の最大の特徴は、契約の更新がないということです。
更新がない。
ええ。3年と決めたら3年で、契約期間が満了すれば確実に契約が終了し、大屋さんに物件が返ってきます。
大屋さんにとっては確実に見通しが立って安心ですね。
そうですね。
でも、借り手の側からすると、最強のサブスクリプションを奪われて、期間が来たら急に追い出されるわけですから、すごく不安ですよね。
大屋さんが普通の契約書の中にしれっと、定期建物賃貸借ですって小さな文字で紛れ込ませたら、どうなるんですか。
だからこそですね、定期建物賃貸借を成立させるためには、非常に厳格な手続き要件が定められているんです。
厳格な要件ですか。
はい。まず第一に、契約は必ず書面等で行う必要がいます。
普通の賃貸は極端な話、口約束でも成立するけれど、定期の場合は絶対に証拠が残る書面じゃないとダメなんですね。
ええ、それだけではありません。契約書の中に紛れ込ませるようなことは法律が許しません。
どうするんですか。
契約書とは別の独立した書面を使って、この契約には更新がない、期間の満了により終了することを事前に交付して説明することが絶対に必須なんです。
ええ、わざわざ契約書とは別にもう一枚別の紙を用意して説明しないといけないんですか。
はい、そうです。
なんだかすごく面倒というか細かすぎませんか。
細かいのには理由があります。もし契約書の一部に書いてあるだけだと、借り手は他の膨大な情報に気を取られて、更新がないという重大な事実に気づかず反抗をしてしまうかもしれませんよね。
ああ、確かに。契約の小さい文字なんて読まない人も多いですからね。
だから物理的に紙を分けて、これだけは絶対に理解してくださいねと念をしたせる仕組みなんです。
なるほど。借り手がうっかり見落とすのを防ぐための絶対的なフェイルセーフなんですね。
ええ、そういうことです。
ここで一つ意地悪な質問をさせてください。
はい、何でしょう。
もし、大屋さんがうっかりしていて、この事前の独立した書面での説明を忘れてしまったら、一体どうなるんですか。
ごめんごめん、言い忘れてたけど定期契約だからで済むんですか。
それは大屋さんにとって破滅的なミスになります。
破滅的ですか。
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はい。事前の説明を少しでも怠ると、更新がないという特約そのものが完全に無効になってしまうんです。
え、じゃあその契約はどうなっちゃうんですか。
定期建物賃対策としては認められなくなり、ただの普通建物賃対策に格下げされてしまいます。
わあ。
つまり、正当自由がなければ永遠に解約できない、あの最強のサブスクリプション状態に逆戻りしてしまうわけです。
うわあ、紙一枚忘れただけで、大屋さんは物件を取り戻せなくなるリスクを背負うことになるんですね。ルールの厳格さが骨身に染みます。
そうなんですよ。
定期契約では他にも大屋さんが触れあがるような厳しいルールはあるんですか。
はい。終了の通知義務というものがあります。
終了の通知義務。
契約期間が1年以上の定期建物賃対策の場合、大屋さんは期間満了の1年前から6ヶ月前までの間にもうすぐ契約が終わりますよという通知を仮手にしなければなりません。
もし大屋さんがうっかりその期間を過ぎてから、あ、来月で終わりだから出ててねって言ったらどうなるんですか。
期間満了の日が来てもすぐには追い出すことができなくなります。
追い出せないんですか。
ええ。忘れていたことに気づいて慌てて通知をしたとしても、その通知をした日からさらに6ヶ月間は仮手は堂々と住み続けることができるんです。
なるほど。
いきなり放り出されて路頭に迷うことがないよう、仮手が次の家を探すための時間を法律が強制的に確保するわけです。
とことん立場が弱くなりがちな仮手側をガードしているんですね。
ええ、徹底しています。
では、逆に仮手の側から途中で解約したいという場合はどうなるんですか。
定期契約で大屋さんも期間満了まで貸すつもりでいるんだから、仮手も勝手には解約できないんですよね。
原則としてはおっしゃる通りです。途中で解約することはできません。
やっぱりそうですよね。
しかし、ここにもまた仮手を救済するための特別な抜け道が用意されています。
抜け道があるんですか。
はい。建物の用途が居住用であり、かつ床面積が200平方メートル未満であること、そして転勤、療養、親族の介護といったやむを得ない事情がある場合に限り、特例として中途解約が可能になります。
なるほど。あくまでどうしてもそこに住み続けられない深刻な事情がある個人の生活を守るための緊急脱出ボタンなんですね。
その通りです。
200平方メートル未満という制限があるのも、豪邸に住むような余裕のある人や巨大なオフィスを借りる企業ではなく、一般の生活者を守る意図がはっきりと見えますね。
ええ。契約の確実性を求める大屋さんの期待と、予期せぬ人生のトラブルに見舞われた借り手の保護、その両方のバランスをギリギリのところで保つための非常に細やかな配慮と言えるでしょう。
いやあ、本当に、今日は本当に脳に汗をかくような濃密な深掘りでしたね。
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ええ、情報量が多かったですね。
借り手にとっては、神様のように優しいけれど、大屋さんには厳しい普通建物賃貸借。そして、確実に物件は返ってくるけれど、少しでも手続きをミスすれば地獄を見る定期建物賃貸借。この二つの制度の明確な違いと、それぞれのルールが存在する理由、しっかりと見えてきたのでしょうか。
はい、そう願いたいですね。
今回の知識は、達験試験の大きな得点源になるのはもちろんですが、あなたが将来自分の城を借りたり、あるいは誰かに貸したりする際に、あなた自身を強固に守る最強の盾になるはずです。
ええ、本当にそうですね。知識というものは、その背景にあるなぜを正しく理解し、現実世界に応用できて初めて本当の価値を持ちますからね。
ええ。
最後に一つだけあなたに考えてみてほしいことがあります。
何でしょう。
今日学んだように、日本の法律は普通建物賃貸借において、大家さんからの解約に正当自由という極めて高いハードルを設けています。
はい、生活の基盤を奪われないための最強のサブスクリプションでしたね。
しかし、このハードルが高すぎることは、日本の賃貸住宅市場の供給にどのような副作用を与えているでしょうか。
副作用ですか。
もし、大家さんが一度貸したら二度と帰ってこないかもしれない、万が一トラブルになっても追い出せないというリスクを極端に恐れるようになったら、結果として保証人が立てづらい高齢者の方や単身者への貸し出しを最初からしぶる原因になっているとしたら。
なるほど。弱者である借り手を強く守りすぎる法律が、めぐりめぐって一番家を必要としている人たちが家を借りられないという皮肉な状況を生み出しているかもしれないという視点ですね。
はい。弱者を守るという崇高な法律の理念と、それが現実の経済社会にもたれす複雑な副作用。
法律はどうやってそのバランスを取るべきなのか。正解のない問いですが、ぜひあなた自身でもゆっくりと思考をめぐらせてみてください。
