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第515回財布スッキリレディオ。今回のテーマは、4号物件リフォーム最新情報ということでお話ししていきます。
このポッドキャストでは、財布をスッキリさせようという、まあちょっとしたことからですね。
資質を見直して、将来に使えるお金をしっかり見定めて、自分の人生を楽しくいきましょう、というお話をしております。
しておりますが、コロナにかかってしまいましたので、ホテルで隔離生活をしておりまして、今日で3日目ですが、いよいよ曜日と日にちと、よくわからなくなってきたんですけども、
今日は7月1日ということで、2022年もですね、半分終わりまして、まあ後半戦ということで、ちょうど1ヶ月前に、5月の31日にですね、
上半期が終わりなんですけどって言って間違ってたのをちょうど思い出しまして、まあ今日ですね、今回がちょうど半分ということで、今年初めにですね、やりたいことリスト100個を決めまして、
これを書くとですね、なんかこう、100個決めて、やりたいことの目標が決まるっていうのを明確にすることが大事ですよっていうのと、決めると意外とサッとやることが明確になるというか、
やりたいことを決めたんだからやろうっていうハードルが低くなるって言われて作ってみたんですけどね、その中で旅行に行きたい、これはまだ行けてないんですけど、フェスに行きたいとかですね、オフ会に行きたいっていうのは、
まだ実際には行ってないですけどね、フェスのチケットを取ったり、あとオフ会は今2回ぐらい行っておりますので、サラッとクリアできたんじゃないかなと思います。
本当にですね、やるときのハードルが低くなる。どうしようかなっていう選択肢が今までは出てたんですけどね、それを取っ払ってもうすぐやろうっていう感じになるので、
この毎年、来年もですね、今年は今年でこの100個、やりたいことリストを塗りつぶしてみて、何個できるのかですね、それがクリアできたらまた来年も新しく。
毎年作っていくと、やりたいことリストっていうのはどんどん具体的に、今だと海に行きたいとかっていう漠然としたやりたいことリスト、それでもいいんですけど、
そこからですね、例えばハワイの海に行きたいとか沖縄のどこどこ海岸に行きたいとかですね、そういった感じに具体的になってくるというふうに言われておりますので、非常に楽しみにしております。
ということで本題ですね、4号物件、リフォーム最新情報ということで、不動産投資物件を今4棟持っております。
ここ最近先月ですね、2棟まとめて買っちゃいましたので、一気に4棟の公屋になったわけなんですけども、2020年からですね、1棟買いまして、2021年に2棟目。
今年ですね、2022年の6月に2棟まとめて買って、計4棟ということでなっております。
入居者はですね、ありがたいことに今3棟入っております。1号、2号、3号ですね。
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4号物件、今回のお話になるんですが、今からリフォームしますので、まだ住める状態ではないのかなと思います。
ちょっとまだ掃除もできてないので、今からなんですけれども、今からですね。
と、前に1号物件は1年半入居されて、リフォームしてすぐ1年半ですね、ずっと今住んでいただいております。
2号物件が先月からですね、入居していただいておりますので、これが今からですね、家賃がこれから。
3号物件は買ったばっかりなんですけれども、もうすでに30年、35年かな、住まわれているという方、絵を描く方が住んでいらっしゃいますので、
なかなか趣のある家になっておりますけれども、こちらの方が住んでおりますので、3件ですね。
4号物件が小民家ということで、今からですね、サラリーマンでも毎回言っておりますけどね、
サラリーマンでも副業でできるっていうのが、サラリーマンの属性を生かしてお金が銀行で借りれますよというのと、
あと私ずっと地元なので、地元の利を生かしてですね、あの辺だったら人が来るんじゃないかとか、
ここは病院があるとか、住みやすそうな町とかだいたいこう見てわかります。便利の良い町とかですね。
アナバナ町とか、ここなんか名前的にはメジャーじゃないけど、実は便利だよねっていうところがわかったりするので、
それが専門的な知識とは違うんですけれども、専門的な知識を身につけていくのと、
地元の情報を知っておくっていうのはやっぱ強みになるのかなと思いますし、
私自身はDIYなんてほとんどペンキが塗ろうと思えば塗れるけど、レベル的には大したことないので、
その辺ですね、いろんな人の力を借りながら自分でできることは掃除とかですね、
掃除の張り紙とかそういったものはやっていけるんですけど、あとはだいたいプールの人にお願いをしております。
今回の4号物件の話を早くしろよということなんですが、今回の大きなリフォームとしてはキッチンをやりかえますということで、
高段キッチンですね、簡易型の高段キッチンがホームセンターで3万8000円で買いましたので、
これが届いたら付けてもらうと。買うのは私ですけど、付けるのは業者さんですね。
あとキッチンの床ですね、クッションフロアっていうビニールっぽい感じの、ちょっとニチャニチャした感じのクッションのフロアですね。
あれが安くて、清掃もしやすくてですね、コストが安く済むので、賃貸業界ではもう鉄板と言われております。
クッションフロアですけど鉄板と言われておりますので、これですね、付けてもらう。
そこぐらいですかね。あとは大体の掃除で何とかやっていきますということで、
画像とかですね、動画を撮ったので、そのうちまたYouTubeとかですね、また発信していきたいなと思いますので、お楽しみにしておいてください。
ということで、コロナで隔離生活になっててもですね、何とか何とか、掃除はちょっといけないんですけど、
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ちょこっとずつ進んでおります。
産業物件入居されたばっかりなんですけども、ちょこちょこですね、水回りのトラブルが出てきているので、
この辺もですね、リフォーム業者さんに対応してもらっているので、この辺もありがたいなと思いますね。
やっぱりなかなか、水のトラブル何とかっていうのを頼むと5万10万平均で吹っ飛びますけど、
リフォーム業者さんだとですね、部品代と若干の手間、工賃をお支払いするだけでバッチリやってくれますので、非常にありがたいなというふうに思います。
で、毎回お金の話になりますけども、大体物件自体はですね、150万円ぐらいの物件を見つけてきております。
2、300万円で売っててもですね、差し値とか、鬼の差し値とかってよく言われますけども、
結局自分が買って利益が出ない物件だとしょうがないので、150万円ぐらい。
安ければ安いほどいいんですけども、とはいえですね、向こうも売る方の立場もあります。
相続でもらったものもあるし、もうどうしても処分したいっていうのもあるかもしれないんですけども、
安いものはですね、0円のアパートとか、20万円でいいよって言ったですね、ボロこだてもあるんですけど、
やっぱり直す額を見ていくと、ただでもやっぱりいらないっていうのも結構ありますので、
そこらへんのちょうどいい状態のもの。
素人の私でもですね、直しがこの部分でいいかなって理解ができるものだけをですね、買っております。
で、150万円で買って、50万円で直す。
初経費ですね、家を買うと意外といろんなものがかかってきます。
冬季費用とかですね、不動産の取得税とか、なんか火災保険もかかってきますので。
固定出産税もかかると思うんですけど、固定出産税はですね、ボロ物件だと安いので年間1万円ぐらいなんですけども、
逆に高いのが木造の蓄フルですね、今回蓄92年の物件があるんですけども、
火災保険がですね、5年で10万円っていうですね、
もうちょっと燃えてくれたら本当に陰でガッツポーズするんじゃないかっていうぐらいの感じになっております。
で、保証金額も200万円なんですね。
それでも10年で5万円。
あ、10年で、あ、違う、5年で10万円か。
えーですね、もう、なんだ、5年で10万円でしょ。
なかなかですよね。
もうそれで物件の何パーセントだっていうぐらいの保険に入っておりますので、
災害とか起きたらちょっとワクワクするなって思いながら今から思っておりますけども、
そういった火災保険なんかも入れるとですね、やっぱり40万円ぐらいかかっちゃうので、
150万円の物件でも結局240万円。
で、家賃がだいたい今4万円台ですけども、手数料とかですね、
処刑費とか取られますので、4万円として年間48万円ですね。
で、20%、いわゆる実利回りで20%なので、5年でペイできると。
5年後、元を取ったらですね、例えば100万円とか50万円とかで売っても、
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それが丸々利益になりますよっていうのが、私の今やっているような不動産投資。
買って大丈夫とかですね、そんなの売ってるの?ってよく聞かれるんですけども、
売ってなくても探すという感じです。
そこまでがっついてはないので、地元の不動産屋さんとかですね、
何軒か回っていくうちにポロッとこういう良い情報が出てくるんじゃないかなと思います。
今回の2棟をまとめてもですね、
トータル190万円かな?だったんですけども、
物件情報には載ってなくてですね、
賃貸に出してたものをいろいろあって話をいただいて、
で、まとめて買ったらいくら?って言ってですね、最初は300万円だったんですけども、
250万円で200万円まで落としてもらって、最後屋根が吹き飛びかけてたので、
そこをですね、ちょっと材料に10万円ちょっと下げていただいたということでですね、
非常に良い取引ができたんじゃないかなと思いますが、
不動産投資ですね、最後閉めてみて売ってみないとですね、利益が出ないんですね。
最後すごい安く買えてもですね、入居がつかなければダメだし、
入居がついても最後になんかこういろんな修繕がかかったりすると、
まあ直さなければいいんですけど、そういうのがあればですね、赤字になったりということもありますので、
気長にやっていこうかなと思いますし、
何件も物件を持っておくとですね、その辺のリスクヘッジもできるんじゃないかなということです。
ということで今回はですね、4号物件のリフォーム状況ということで、
キッチン頼んで後は付けて床を直してもらって、後は私が掃除しますよという前に、
コロナ隔離生活先に終われよという感じなんですけども、
7月、あと1週間ですね、隔離生活。
そろそろちょっとダメ人間に、このポッドキャストを撮るときにですね、窓際に来るんですけども、
よく考えると日光に浴びるのがこの時間しかないなと。
1日10分しか太陽に浴びてない、こんな生活でですね、
社会復帰ができるかどうかがいよいよ問題になってくるかと思いますけども、
あと1週間ですね、こんな感じでやっていきたいなと思いますので、
またお付き合いいただけたり、またこの最新情報お話できればなと思いますので、
お付き合いお願いいたします。
今日も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。
ということで、今週は以上となります。
ではまた次回お会いしましょう。
