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どうも、こんにちは、MIRA-eです。このチャンネルでは、いい未来をつくりたいITコンサルタントのHiroが、AIを中心にWeb3投資、バトーエンターテイナーの野志色もか様のお仕事など、興味があることを言う、と話していきたいと思います。
今日はですね、不動産投資は本当に節税になるのかという、節税と不動産投資の話をしていきたいなと思っております。
なんでそんな話をしようかなと思ったんですけど、昨日、たまたまSNSでやり取りをしている中で、不動産の会社の方からDMをいただいて、不動産投資にご興味がありませんか?
不動産投資は節税なので、一度打ち合わせとかしませんか?みたいなDMが来たんですよ。
これってね、私、不動産投資の、昔とかセミナーとか行ったりとか、あとはいろんな資料とか取り寄せたりしていたことがあったんで、結構電話とかそういうのもかかってきたりとかね、そういうのはするんですけど、皆さんどうですかね?
そういうのって聞きたりとかしません?昔に比べて今の方にそういうの多いんじゃないかなって思ってるんですよ。
その中で、よく向こうが言ってくるのが、節税になるので、みたいな、やりませんか?みたいな話ってね、あるのかなと思ってますけど、これね、本当に不動産投資が節税なのかっていうのって、皆さんどうですか?わかりますかね?
はい、で、これね、たぶん一般的に言われるのはこうですっていう話をまずちょっとしていきたいと思うんですけど、不動産投資、特にね、不動産投資の建物とか、あとはマンション、建物っていうのは、基本的に、経理とかやられてる方は知ってるかもしれないですけど、基本的には原価消却っていうのがされるんですよね。
対応年数っていう、例えばそのものに対して使える期間っていうのが例えば30年とかね、そういったのがあるんですけど、これ用途だったりとか、あとは建物の構築の国立だったりとか木造だったりとか、そういった種類によって対応年数っていうのが変わるんですよ。
例えば、ちょっとすごく簡単に言うと、例えば3000万の建物があったとするじゃないですか、で、その建物は対応年数30年、使える期間が30年だとしたら、それを30で割ったのが、30で割ると100万ですかね、100万が毎年原価消却できる分っていうことなんですよ。
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これを、原価消却っていうのは費用なんで、これをですね、費用化することによって、全体の利益から、税金を納めるのって、利益の分に対していくらって課税がかかって、それで税金を納めるんですけど、その分費用が100万っていうのがかかるわけで、その分利益を圧迫するから、
その中での課税対象となる税額、金額っていうのが低くなるわけです。それに対して税金がかかるから、結果的に節税できますよね。税金払う分が減りますよって、そういった仕組みなんですよ。
これ自体は確かに節税はできるかなっていうところはありますね。
じゃあこれ、自分が不動産投資、不動産を持っているときは確かに節税できるんですよね。
問題はですね、売却するときの話があるんですよね。
この間、私、不動産、投資用の不動産を持っていて、それを売却したんですけどね。去年と今年、売却したんですけども、
その中で特に去年思ったのが、私実は去年、不動産投資の売却、ぶっちゃけ失敗したんですよ。
なぜかというと、売却にも税金がかかるんですよね。
これが上等所得と言われるもので、簡単に言うと、これもですね、不動産、例えば購入したのが3,000万とするじゃないですか。
それで、例えばですね、売却した時、売却したのが3,500万とかするじゃないですか。
そうすると、500万円分、すごいざっくり言うと500万円分の儲けじゃないですか。
その儲けに対して税金がかかるというような仕組みなんですよ。
結構、ここの罠というのが一つあって、これがですね、原価消却の話なんですよ。
原価消却分というのは、実は買った金額からその原価消却分を引いた金額というのが、今の自分の買った時の価格になるわけですよね。
例えばですね、これがさっきの話だと、毎月100万円、原価消却しているという話になりますよね。
そうすると、例えばこれ10年持ってたとするじゃないですか。
そうすると1,000万も原価消却されているから、買った時の金額というのは3,000万として計算するのではなくて、その原価消却分をマイナスして2,000万なんですね。
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そうすると、3,500万で売却したとしても、実際にお金で貰える分は500万なんですけど、
儲けた分という帳簿上の計算としては1,500万になっちゃうんですよ。
税金はその1,500万に対して、税金がかかってしまうんですよね。
そうすると、実際にはそんなに儲けてないのに、税金というのがかかってしまうというところがあるので、
下手すると、自分が実際に儲けた金額よりも、10年というふうに言っているんですけど、金額によって税金の方が高くなっちゃうというケースもあったりするんですよね。
この場合だと今だと、そこまではかからない。500万儲けていればそこまではないんですけど、
私とかだと去年、ちょうどやったのが、実際に売った金額とかは、実際に購入した金額よりも100万くらいしか高くなかったんですよね。
あとはもろもろ、私は工藤さんの投資論みたいなの借りて、それで返したりとか、
あとは、実際には中回転数料とかがあったりとかもするので、その中回転数料もだいたい3%かな、売却額の3%とかなんで、結構金額取られたりとかするんですけど、
そういったのももろもろ含めると、結局去年とかは、税金払った時に、こんな金額なの?みたいな感じで、具体的には確か400万くらいだったかな。
400万いかない?360万か。400万いくのか。っていうのもあったりとかして、結局去年の売却した分っていうのはマイナスだったんですよ。
何を言いたいかというと、結局持っている当時ですね、工藤さんを購入して持っている時っていうのは、それはその時は毎年毎年減価消却する分ですね、節税効果っていうのは当然なんですけど、
結局ですね、売却する時にその減価消却費分が引かれて、それがまたリレー機として乗っちゃうことになるんですよね。なので結果的にはですね、やり方にもよるのかもしれないですけど、結構私の中では基本的に単がトントンかなと思うんですよね。節税効果っていう意味合いで言うと。
はい。結局、保有している時にその減価消却も節税されているけど、売却の時にその分が結局利益として乗っかってきちゃうっていうところなんですよね。
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はい。だから結局は、節税の前倒しみたいな、そんな感じなんですよね。結局トータル的には実は節税効果としてはそんなに変わらないんじゃないかなっていうところはあるかなというふうに感じております。
本当にちゃんと計算しないと、私の去年失敗したみたいに、自分の手持ちがそんなにないのに税金払わなきゃいけないみたいな感じですね。本当に税金を払うためにお金を捻出しなきゃいけないみたいな、そんなようなことがありました。
今年、今回売った時はそこも踏まえて、利益どれくらい出るかっていうので計算して、損をしないようにちゃんと計算した上で価格設定してっていうのをやったので、来年はそこまで税金払わなくてもいいかなっていう感じにはなってるんですけども、一応そんなようなことも考慮に入れないといけないかな。
だから、設定効果がありますとかっていうのは必ずしもそうではないので、本当に不動産投資をやるときはちゃんとキャピタルゲインだったりとか、あとは賃貸収入だったりとかそういったところも考慮してやらないと、私は不動産投資がうまくいかないかなというところになるかなと思っておりますので、皆さん、よく不動産会社からそういうセールスが来るときには、そういったのも踏まえて検討してみるといいかもしれません。
ただ、別に不動産投資は全然良いとは思うんですよ。やっぱり不労所得が入ってくるっていうところはすごい良いというふうに私は思っているので、そこは全然お勧めしないかするかっていうと、私はいいかなと思います。
ただ、なかなか金額も大きいし、難しいというより、やり方はいろいろとありますけど、特に高額なローンを組むことになるので、それを自分の中で不安になったりする方も結構多いと思うので、そういったところは全然別問題であるかなというふうに思っております。
はい、皆さんの参考になればなと思います。
あ、そうそう、すいません。今の情報なんですけど、一応私、別に税率とかそんなのではないし、ファイナンシャルプランではなくてもないので、あくまでも参考に取りたいということで、乗ったフィナンシャルアドバイスなんですけれども、
一応、私はJensparkっていう検索系のSAIのプラットフォームのオートコパイロットエージェントっていうのがあるんですけれども、そちらでファクトチェックっていうのができるんですよね。
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今、私が話したようなことが事実化なのかどうなのかっていうのを、いろんな観点でネットを検索してチェックする機能があるんですけど、ちょっとそれでも調べてみましたので、その結果も概要欄に載せておきます。
基本的にはだいたい考え方としては合ってるかなというような結果が出ました。
あとは、サラリーマンで確定申告すれば、事業として持たないとそもそもダメなのかなっていうところも疑問があったので、その質問を入れたんです。
ファクトチェックも入れたんですけど、サラリーマンは保有することの節税効果っていうのはありそうだなというような感じみたいですね。
ここも、もしよければ参考にしていただければなと思います。
では、ここからコメント返しをしていきたいと思います。
昨日のAI活用によるスムーズな解約が顧客満足度を上げるというお話ですね。
クレジットカードの解約はAI活用で全て自動でやられるということで、その話をちょっと経験したというようなお話とコメントになります。
コメントはですね、
えみまちゃん、いつもありがとうございます。
解約って本当に面倒な部品だよね。
タイミングを逃して1ヶ月先になったことも何度かある部品。
通販の定期縛りなしにつられて何度騙されたことか。
解約にかかる時間が短縮されて、変な問答とかないのが気持ちよい部品だねということで。
はい、ありがとうございます。
そうですね、解約めんどくさいのって何とかしてもらえたらいいですよねって。
まあね、今はだいぶ多いですよね。
でもね、月契約だったらまだいいんですけどね。
カードとかないんじゃないですか、だいたい。
だからそういうのちょっとめんどくさかったりとか。
タイミングを逃すと本当に。
昨日お話したカードも、1年前に本当はもっと解約するべきだったんですけど、
機械を逃してしまって、結局その後1年間持ってたけど別に何も使ってなかったみたいなカードだったんですよね。
あと通販ですかね。
通販はあんまり定期とかだとやったことないんですけど、
通販もめんどくさそうですよね。
いまだに電話だったりとかすると思うので。
ということで、ありがとうございます。
ではでは、本日も最後までお聞きいただきありがとうございました。
それではさよならみな、いいね、どうも。
